Abwägung. Der Grad der Versiegelung hängt mit der Größe des Grundstücks nur bedingt

Bebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 89 dieser Stelle mit Sicherheit wieder gebaut werden würde, sollten wenigstens die alten Bezüge zu der untergegangenen Altstadt aufgezeigt werden.

Abwägung:

Der Grad der Versiegelung hängt mit der Größe des Grundstücks nur bedingt zusammen.

Für Kerngebiete sieht die BauNVO eine GRZ von 1,0, d.h. 100 %ige Überbaubarkeit als Höchstgrenze vor.

Eine kleinteilige Blockrandbebauung ist schon deshalb nicht möglich, weil es den ursprünglichen Block in seiner Ausdehnung nicht mehr gibt und die angeregte kleinteilige Bebauung nur zu einem städtebaulichen Fragment führen und im heutigen Kontext (Rathauspassagen, Multiplexkino CUBIX, Fernsehturm) keine städtebaulich befriedigende Lösung darstellen würde. Vgl. hierzu des Weiteren die Abwägung zu den Stellungnahmen zum historischen Straßenraster. Hinsichtlich der vermuteten weiteren Bebauung vgl. Abwägung zu Punkt 5.

Grünfläche und Bäume. Der Stellungnahme kann nicht entsprochen werden.

2. Art der baulichen Nutzung Stellungnahme:

Die beabsichtigte Nutzung (Einkaufszentrum, nur 14 Prozent Wohnen) überschreite die einschlägigen Studien und Landesplanungen zur Entwicklung des Einzelhandels, insbesondere den StEP 2020 (Zentren). Als gebietsverträglich werde eine Größenordnung von 115.000 bis 130.000 Quadratmeter Verkaufsfläche angesehen. Die Begründung zum B-Plan komme selbst zu dem Schluss, dass diese Größenordnung schon „ausgeschöpft" sei. In der Gesamtschau würden wieder nur „öffentliches Interesse" angeführt, die eine künftige Erweiterung dieser Grenzen erwarten ließen. Dieses Interesse werde bestritten.

Wenn die Grenzen für Einzelhandel am Alexanderplatz schon heute ausgeschöpft seien, sei nicht nachvollziehbar, mit welchen Nutzungen die geplanten Sockelgeschosse der Baufelder D1, D2, D3, A9, A10, A11 sowie A12 sowie dem Degewo-Engagement an der Voltairestraße gefüllt werden sollen?

Deshalb werde angeregt, bei der Zulassung von Einkaufszentren einen deutlichen städtebaulichen Unterschied zwischen Lagen im Stadtkern und außerhalb des mittelalterlichen Stadtkerns zu machen.

Abwägung:

Der in der Stellungnahme wiedergegebene Abwägungstext zum Thema Einzelhandel ist stark verkürzt und spiegelt nicht die tatsächliche Abwägung (Begrünung Kapitel II.3.1) wieder.

Auch historisch betrachtet war die heutige Rathausstraße eine Einkaufsstraße und nicht zuletzt entstand an der Königsstraße Nr. 33 1911 nach Abriss der vorhandenen mittelalterlichen Bebauung das erste C&A Kaufhaus Deutschlands. Es handelt sich zudem bei der der Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B4bb nicht um ein klassisches Einkaufszentrum, sondern der Bebauungsplan ermöglicht durch die Festsetzung eines Kerngebietes und der Gliederung der Art der Nutzung ein „mischgenutztes" Geschäftshaus mit vorrangigem Einzelhandel aber auch mit Büros, Gastronomie und Wohnungen.

Stellungnahme:

Es solle kein Hotel mehr entstehen, sondern Wohnungen mit Geschäften und mit schönen Grünflächen. Am Alex solle ein Wohn/Einkaufsraum entstehen, eine Art Einkaufsstraße.

Abwägung:

Der Bebauungsplan setzt zwar Kerngebiet fest, im dem die Errichtung eines Hotels zulässig wäre, tatsächlich ist aber im gegenwärtigen Vorhaben kein Hotelbau vorgesehen. Das Wettbewerbsergebnis hat vielmehr einen Gebäudetypus zum Ergebnis gehabt, der für eine Hotelnutzung nicht geeignet wäre und der über den städtebaulichen Vertrag konkreter gesichert wird, als der Bebauungsplan es vorsieht. Vielmehr wird das Einzelhandelsangebot ergänzt, das Umfeld qualitativ aufgewertet und ein Anteil an Wohnungen geschaffen, so dass der Stellungnahme entsprochen wird.

Bebauungsplan I-B4bb 90 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Stellungnahme:

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werde für die bauliche Nutzung Kerngebiet vorgesehen. Da im Innenstadtbereich das Wohnen umfänglich erhalten werden solle, sei nicht erkennbar, welche Grundlagen zur Ausweisung als Kerngebiet herangezogen worden seien.

Abwägung:

Die planungsrechtliche Ausgangssituation ist in Kapitel II.2.4 ausführlich dargelegt. Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan, der für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Gemischte Baufläche M1 ausweist, zu entwickeln. Ergänzend regelt der Bebauungsplan, dass 14 % der zulässigen Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden sind.

Vorhandene Wohnungen im Geltungsbereich bestehen nicht und waren daher nicht zu berücksichtigen.

Stellungnahme: Man erkenne das Argument nicht an, dass eine Bebauung an dieser Stelle die Verödung der Gegend an Wochenenden beiseitigen werde.

Abwägung:

Das städtebauliche Ziel, der Verödung an den Wochenenden und nach Ladenschluss entgegenwirken zu wollen, steht im Zusammenhang mit der Festsetzung der Wohnnutzung und wird weiter aufrechterhalten.

Stellungnahme:

Es werde im Abschnitt II.2 nicht begründet, warum die Gegend zu einem verdichteten Zentrum transformiert werden solle.

Abwägung:

Im benannten Kapitel „Intention der Planung" wird als Zielstellung in erster Linie die Verbesserung des Ortsbildes an dieser Stelle höchster Zentralität aufgeführt, was bei zusätzlichem Neubau auch mit der Erhöhung der Dichte verbunden ist.

Stellungnahme:

Es möge sein, dass der Zielkorridor von 130 000 m² nach der Eröffnung von der Mitte nicht ausgeschöpft worden sei, doch blieben offensichtlich nur noch 8000 m² übrig, wenn man diesen Korridor nicht verlassen wolle. Folglich müsse eine entsprechende Festlegung im Bebauungsplan erfolgen, wenn er dem Zentrumskonzept entsprechen solle.

Abwägung:

In der Begründung ist ja gerade dargelegt worden, dass der 2003 festgelegte Zielkorridor nicht alleiniges Beurteilungskriterium für die Übereinstimmung des Planes mit dem StEP Zentren ist. Die zuständige Fachbehörde hat in ihrer Stellungnahme die Übereinstimmung mit den Stadtentwicklungsplänen bestätigt und keinen Konflikt mit dem Ausschöpfen des Zielkorridors gesehen. Es besteht kein Erfordernis, der Anregung zu folgen.

Stellungnahme:

Die Gegend sei bereits jetzt lebendige Stadt mit hoher Funktionsvielfalt, der Neubau dagegen diene diesem Ziel nicht. Der Baukörper habe keine Verbindungsfunktion zwischen Fernsehturm und weiteren Bauten, sondern zerstöre vielmehr die Wegebeziehungen zum Fernsehturm.

Abwägung: Ziel des Bebauungsplans ist es, entsprechend der zentralen Funktion des Gebietes für das Baugrundstück Kerngebiet festzusetzen und eine Bebauung zu ermöglichen, die durch ihre zentrenrelevanten Nutzungen zur Belebung dieses Gebietes beiträgt. Durch die Festsetzung einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ­ hier Fußgängerbereich ­ bleiben Wegebeziehungen zwischen Fernsehturm und weiteren Bebauungen erhalten.Von daher kann der Stellungnahme nicht gefolgt werden.

Bebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 91

Stellungnahme:

Die Bedeutung, die klare städtebauliche Strukturen haben könnten, sei nicht erläutert.

Abwägung: Klare Strukturen können beispielsweise die Orientierung verbessern, ein Sicherheitsgefühl vermitteln und verhindern, dass Angsträume entstehen oder fortbestehen. Dies kann gerade im direkten Bahnhofsumfeld von Bedeutung sein und wird in der Begründung ergänzt, allerdings nicht im Verfahrensteil.

3. Gebäudehöhen/Abstandsflächen/Nutzungsmaß Stellungnahme:

Aufgrund der besonderen städtebaulichen Lage seien die beabsichtigten Bauhöhen von wesentlicher Bedeutung. In der Begründung seien 26,7 Meter über mittlerer Geländehöhe angegeben, in einem Nebensatz werde jedoch erwähnt, dies seien „1,30 Meter höher als der Wettbewerbsentwurf", um „großzügige Raumhöhen" zu kreieren. In späteren Absätzen und in der Planzeichnung sei von „Dachaufbauten mit maximal 1.200 qm Fläche" die Rede, die „nicht höher als 3,80 Meter" über die Traufe aufragen dürfen und eingehaust werden müssten. Mithin solle das Gebäude also 30,5 Meter hoch werden.

Für die Begründung der Bauhöhen können jedoch die Gebäude jenseits der Bahnanlage, wie Galeria Kaufhof Hotels „Park Inn", das Berolina- und Alexanderhaus nicht herangezogen werden, da diese nicht maßstabsprägend seien. Die verwaltungsgerichtliche Praxis der Maßstabsfindung sei diesbezüglich eindeutig anders: Zuerst werde der Baublock und in zweiter Linie das direkte Gegenüber des Baugrundstücks betrachtet. Hochhäuser, die nur mit ihrer Oberkante aus der Entfernung wahrzunehmen sind (Park Inn), ein Kaufhaus, das überhaupt nicht gesehen werden kann und die Behrensbauten, welche nur schemenhaft hinter der Unterführung in einer vollständig anderen städtebaulichen Struktur erkannt werden können, seien sicher als maßstabsprägend außer Acht zu lassen.

Viel prägender seien die Gebäude, die unmittelbar an das Baugrundstück angrenzten: die Haupthalle des Bahnhofes Alexanderplatz (Traufe: ca. 16,2 Meter), das Bestandsgebäude des sog. Panoramahauses (Traufe: ca. 19,4 Meter) und die Sockelumbauung des Fernsehturmes (Traufe: ca. 16 bis 18 Meter). Das Kino Cubix ist aus städtebaulicher Sicht mit seinen 30,5 Meter sicher als vermittelnder „Ausreißer" zu Rathauspassagen und dem sich in Planung befindlichen Ersatzbau für das DDR-Gesundheitsministerium (Hochhaus) zu betrachten, nicht jedoch als maßstabsbildend für eine Neubebauung.

Insofern sei die Höhenentwicklung des Bauvorhabens nicht gründlich untersucht und keine Abwägung mit den unmittelbaren Nachbargebäuden erfolgt.

Hinzu komme die Überschneidung der Abstandsflächen Richtung Bahnhof Alexanderplatz und eine De-Facto-Aufnahme von Abstandsflächen durch die neu zu gestaltende Grünfläche rund um den Fuß des Fernsehturmes, die die Begründung als Ausgleich für Bauhöhe und übermäßige Ausnutzung des Baugrundstückes (siehe 7.) anführe.

Man halte die geplanten Höhen für diese Stadtkernseite Alt-Berlins für unangemessen.

Abwägung:

Die Ausführungen entsprechen nur teilweise den Darlegungen in der Begründung, da die angeführten Gebäude im Kapitel I.2.2.1(Gebäudebestand im unmittelbaren Umfeld) Gegenstand der Begründung waren, nicht jedoch in die Abwägung der festzusetzenden Oberkante einbezogen wurden.

Entscheidend ist, dass es sich um ein äußerst inhomogenes Umfeld handelt, das von vielen Solitärgebäuden geprägt ist, etwa vom Fernsehturm bis zum Bahnhofsgebäude.

Die Stellungnahme verkennt, dass sich bei einem Bebauungsplan nicht um die Anforderungen des Einfügens in die Umgebung nach § 34 BauGB handelt, bei der die Umgebungshöhen genauer zu ermitteln wären. Im Falle der Bauleitplanung kann der Plangeber seine begründeten städtebaulichen Zielvorstellungen ja gerade auch dann umsetzten, wenn sich der Baukörper nicht einfügen würde.