Baugrundstücke

Bebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 95

Beschlüsse auf bezirklicher Ebene ­ wie vorgebracht ­ besteht hier keine Zuständigkeit. Das Abgeordnetenhaus von Berlin stimmt gemäß § 9 Abs. 3 in Verbindung mit § 8 Abs. 1 AGBauGB dem Bebauungsplan zu, so dass auf dieser Grundlage der Bebauungsplan als Rechtsverordnung festgesetzt werden kann.

Stellungnahme:

Die in der Begründung verwendeten Begriffe Metropole der Zukunft und Wille der Großstadt seien nicht hinreichend definiert. Und ob sich Großstädte nun ausgerechnet bei der Bebauungsdichte vergleichen lassen müssten, sei eher fraglich. Da spielten eher Fragen des Lohnniveaus oder der Aufenthaltsqualität eine Rolle.

Abwägung:

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Plangeber wollte in der Begründung lediglich zum Ausdruck bringen, dass der Vergleichsmaßstab in der an der zitierten Stelle geführten Dichtediskussion nicht eine Kleinstadt sein kann, sondern andere (europäische) Metropolen wie London, Mailand, Paris etc. Berlin nimmt als Hauptstadt und als größte Stadt Deutschlands und aufgrund seiner Entstehungsgeschichte eine Sonderstellung im Kanon deutscher Städte ein. Die Stellungnahme hat keine Auswirkung auf die Abwägung.

Stellungnahme:

Es sei nicht klar, warum in der Begründung formuliert wurde, dass der Baukörper bestehen müsse. Warum der neue Baukörper nicht als Ergänzung der Fernsehturmvorbauten erscheinen dürfe, sei genauer zu begründen. Auch bei 3 Geschossen sei Einzelhandel möglich. (Es gebe sogar einstöckige Gebäude, in denen Einzelhandel betrieben werde, selbst in Berlin.)

Warum es ein Solitär sein solle, sei zu begründen. Rein geschmäcklerische Festlegungen begründeten keine städtebaulichen Sonderbehandlungen.

Abwägung:

Die Ausbildung des Solitärs geht bis auf die Wettbewerbsentscheidung aus dem Jahre 1993 zurück und setzt diese um. Es ist unstrittig, dass auch in einem dreigeschossigen oder eingeschossigen Gebäude Einzelhandel stattfinden kann, aber es ist darauf hinzuweisen, dass es sich hier nicht um eine Randlage handelt, sondern sich der Planbereich mitten im Zentrumskern Berlins befindet. Im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und unter Berücksichtigung des Grundsatzes einer nachhaltigen Innenentwicklung sollen neben dem Einzelhandel auch weitere Nutzungen, darunter attraktive Wohnungen errichtet werden.

Eine Ergänzung des Sockelgebäudes des Fernsehturms würde die planerischen Zielvorstellungen nicht erfüllen können. Der Fernsehturm ist ein (einmaliges) Sonderbauwerk, steht unter Denkmalschutz und kann weder aufgrund seiner besonderen Bauform noch aufgrund seiner Funktion „ergänzt" werden. Der Stellungnahme wird nicht gefolgt.

Stellungnahme:

Die Planungen von Levin-Monsigny hätten durchaus das Plangebiet umfassen können. Doch habe das BA Mitte im vorauseilendem Gehorsam den Planern die Fläche gar nicht erst für die Planungen überlassen.

Auch die Verkehrsströme des Alexanderplatzes rechtfertigten keine Sonderbehandlung, da sonst weite Teile der Innenstadt zu planungsrechtlichen Sondergebieten erklärt werden müssten.

Abwägung:

Das Bezirksamt Mitte ist in die Entscheidung über die Freiflächengestaltung einbezogen worden. Dass die Flächen des Kerngebietes nicht als Grünflächen gesichert werden sollen, ergibt sich aus den in der Begründung hergeleiteten Planungszielen; insofern wird darauf verwiesen.

Beim Alexanderplatz handelt sich um einen Ort, der wie kein zweiter Standort in Berlin durch eine herausragende verkehrliche Infrastruktur für eine Verdichtung prädestiniert ist. Dies trifft keineswegs auf „weite Teile der Innenstadt" zu. Vergleichbare Orte sind die Bereiche am Potsdamer Platz, am Bahnhof Friedrichstraße und am Bahnhof Zoologischer Garten. LetztBebauungsplan I-B4bb 96 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB endlich wird aber auch in der Stellungnahme nicht deutlich, worauf sie eigentlich zielt. Die Stellungnahme führt zu keiner Änderung der Planung.

4. Architektur/Gestaltung Stellungnahme:

Es werde angeregt, den Neubaublock straßenseitig mit fünf unterschiedlichen Fassaden auszubilden, um die historischen Bezüge zum Ausdruck zu bringen bzw. auf die historischen kleinteiligen Grundstücke hinzuweisen. Dieses Verfahren, um einen Block kleinteiliger erscheinen zu lassen, sei z. B. am Hackeschen Markt und am sog. Neuen Hackeschen Quartier erprobt worden. Es entspreche in seiner Differenziertheit viel mehr der außergewöhnlichen städtebaulichen Lage des Baugrundstückes, als dies ein Baukubus in der geplanten Dimension könne. Die Ausnutzbarkeit des Baugrundstückes für den Investor müsse das nicht einschränken.

Es werde angeregt, dass der Bebauungsplan zusätzlich noch bindende Gestaltungsvorgaben formulieren solle. Ein Solitärgebäude auf Altstadtgrundstücken solle wenigstens diese historischen Bezüge erahnen lassen und nicht schlichtweg negieren.

Abwägung:

Die angesprochene Kleinteiligkeit mit fünf verschiedenen Fassaden nimmt vermutlich Bezug auf die alte Parzellenstruktur der Vorkriegszeit. Das der Planung zugrunde liegende Verständnis der kritischen Rekonstruktion ­ wie es sich auch im Planwerk Innenstadt bzw. Planwerk Innere Stadt niedergeschlagen hat ­ geht aber an dieser Stelle nicht von der Wiederherstellung der Bebauung auf historischen Parzellen aus, sondern von der räumlichen Fassung des Bahnhofsumfeldes und Ergänzung der Bebauung um den Fernsehturm mit einem Kubus. Dieser soll stadträumlich auch für die erhaltene Bebauung an der Panoramastraße ein Gegenüber schaffen.

Der Kubus wird insbesondere aufgrund der vorgesehen Nutzungsstruktur nicht vertikal, sondern horizontal (Sockelzone, Einzelhandelsgeschosse und Büro- Wohngeschosse) gegliedert werden. Die Gliederung ist baulich über verschiedene Auskragungen sowie durch die unterschiedliche Materialität ablesbar. Die städtebaulich erwünschte Gliederung des Baukörpers hat ihren Niederschlag in der Baukörperfestsetzung gefunden. Des Weiteren enthält der städtebauliche Vertrag diverse Gestaltungsvorgaben. Darüber hinaus gehende Gestaltungsfestsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Den Anregungen kann daher nicht entsprochen werden.

Stellungnahme:

Eine mehrgeschossige Werbeanlage, wie im B-Plan dargestellt, sei an diesem, eigentlich repräsentativen Ort des Stadteingangs, vollständig stadtbildunverträglich.

Abwägung:

Der Bebauungsplan regelt aufgrund der Solitärstellung des Baukörpers sehr weitgehend die Zulässigkeit von Werbeanlagen, muss aber auch in die Abwägung einstellen, dass es sich hier um ein Kerngebiet handelt. Oberstes Ziel der Regelungen ist die Integration von Werbung in die Architektur und ihre Homogenität. Werbeanlagen sind zudem nur an der Stätte der Leistung zulässig. Ergänzend wird das abgestimmte Werbekonzept Inhalt des Städtebaulichen Vertrages mit dem Investor. Gerade wegen des städtebaulich bedeutsamen Standortes hat das Land Berlin dem Thema Werbung an dieser Stelle große Aufmerksamkeit gewidmet. „Mehrgeschossige Werbeanlagen" sind weder aufgrund der Festsetzungen zulässig noch dem Werbekonzept nach vorgesehen, so dass der Anregung durch die Festsetzung entsprochen wurde.

Stellungnahme:

In der Begründung werde mehrfach ausgeführt, dass der städtebauliche Entwurf von Sauerbruch Hutton der Baukörperausweisung zugrunde liege. Daher sollten Baulinien, an denen gebaut werden müsse, festgesetzt werden, um den städtebaulichen Entwurf zu sichern. Zudem sei nicht klar, warum der Entwurf von Sauerbruch Hutton zum besseren Verständnis Bebauungsplan I-B4bb Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 97 und zur Sicherung eines transparenten Verfahrens nicht mit ausgelegt bzw. digital veröffentlicht worden sei.

Abwägung:

Es ist zutreffend, dass die Baukörperfestsetzung auf dem städtebaulichen Entwurf von Sauerbruch Hutton basiert, das heißt, der Entwurf ist innerhalb der Festsetzungen realisierbar.

Dennoch darf nicht verkannt werden, dass es sich auch hier um eine Angebotsplanung handelt, die einen Grundstückseigentümer nicht verpflichtet, genau diese Architektur umzusetzen. Dies ist nicht Aufgabe der Bauleitplanung. Auf die Festsetzung von Baulinien ist u.a. verzichtet worden, weil Baulinien als zwingende Festsetzung nur bei besonderer städtebaulicher Rechtfertigung angewandt werden. Die konkrete Projektentwicklung hat jedoch gezeigt, dass ein hinreichendes Maß an Flexibilität gegeben sein muss, weil sich bestimmte Erkenntnisse, die sich beispielsweise aus technischen Anforderungen ergeben, erst im Laufe eines Prozesses herausstellen. Ein Wettbewerbsergebnis ist keine Ausführungsplanung. Geregelt hat das Land Berlin aber gestalterisch/städtebauliche Aspekte, die von allgemeinem öffentlichem Interesse sind wie z. B. Werbeanlagen und für deren Regelung es auch eine Rechtgrundlage gibt.

Die Architektur des Entwurfs Sauerbruch Huttons ist nicht Festsetzungsgegenstand und daher nicht Bestandteil der Öffentlichkeitsbeteiligung.

Stellungnahme:

Auch wenn das geplante Gebäude als Solitär konzipiert sei, so sei nicht auszuschließen, dass zukünftig weitere Bauwerke um den Fernsehturm entstehen würden. Es werde deshalb die Begründung und damit die sich daraus ergebende Einzelgestaltung für ein Solitärgebäude abgelehnt.

Die Platzierung eines isoliert auf eine scheinbar geschichtsfreie Fläche gesetzten Solitärs sei inakzeptabel.

Abwägung:

Die Solitärstellung ist ­ wie in der Begründung dargelegt ­ insbesondere auf der Grundlage der städtebaulichen Konzepte, wie Planwerke und die Bereichsentwicklungsplanung, begründet. Für das Grundstück setzt der Bebauungsplan die künftige Bebaubarkeit verbindlich fest. Dieses Planungsrecht ist bei zukünftigen Bebauungen im Umkreis zu berücksichtigen.

Stellungnahme:

Die Verdrehung des Baukörpers ab dem dritten Obergeschoss beziehe ihre Rechtfertigung allein aus der Solitärdarstellung. Sie sei nicht zwingend und finde auch stadträumlich keinen Bezugspunkt. Um eine Abgrenzung zwischen Verkaufs- und Bürogeschossen einerseits sowie Wohngeschossen andererseits darzustellen, sei eine Baukörperverdrehung nicht erforderlich und werde abgelehnt. Die amorphe Hofraumfigur sei für den Stadtraum unerheblich und wirke nur nach innen. Dass diese Form den Solitärbaukörper erklärt und aufwerte, möge für den Verkauf von Wohnraum zutreffen. In der Außendarstellung zu den Straßen und dem Freiraum am Fernsehturm sei dies nicht zu erkennen und daher unbedeutend.

Abwägung:

Die Verdrehung des Baukörpers, die diesen Entwurf besonders prägt, ist bei einer Blockbebauung nicht möglich. Insofern konnte eine solche städtebauliche Lösung nur für ein Solitär umgesetzt werden. Dass auch andere Lösungen möglich sind, als der hier zugrundeliegende Entwurf Sauerbruchs Hutten hatte u.a. der im Jahr 2009 durchgeführte kooperative Realisierungswettbewerb zum „Neubau eines Geschäftshauses am Alexanderplatz" gezeigt, der alleine sechs sehr unterschiedliche Entwürfe zum Ergebnis hatte. Die Auskragung zur Gontardstraße ist aber gerade eine Reminiszenz an den historischen Straßenverlauf, der sich noch im Flurstück 358 zeigt und war insofern ausschlaggebend.

Der amorphe Innenhof ist integraler Bestandteil des Entwurfes. Auch wenn man ihn nicht vom Straßenraum sehen kann, ist er doch von der höheren Umgebungsbebauung einsehbar.

Die Stellungnahme führt zu keiner Planänderung.