Immobilienwirtschaft

Die Abteilungen Bauen und Stadtentwicklung sowie Umwelt, Grün und Immobilienwirtschaft Fachbereich Naturschutz vom Bezirksamt Treptow-Köpenick nehmen kritisch zu der unterbrochenen Straßenbegrenzungslinie entlang der künftigen Hermann-Dorner-Allee und der damit eingeräumten Option der Weiterführung der Wagner-Regeny-Straße über die LSG-Fläche Stellung. Es wird eine Beeinträchtigung des Landschaftsschutzgebietes bzw. des übergeordneten Biotopverbundes befürchtet. Es wird daher eine Bedarfsanalyse für die zusätzliche Erschließung parallel zum Groß-Berliner Damm sowie die Beteiligung an der Planung eingefordert. Der Fachbereich Naturschutz fordert die Festsetzung als durchgehende Straßenbegrenzungslinie.

Die Unterbrechung der Straßenbegrenzungslinie der künftigen Hermann-Dorner-Allee an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze berücksichtigt entsprechend des abgestimmten städtebaulichen Rahmenplans die geplante Weiterführung der WagnerRegeny-Straße. Diesbezüglich wurden Erschließungsvarianten entwickelt und auf ihre Vor- und Nachteile untersucht. Für die geplante Verlängerung über die Ostfuge des Landschaftsparks hinaus ist ein gesondertes Bebauungsplanverfahren erforderlich. Im Rahmen dieses Verfahrens sind die Bedenken einzuholen und gem. § 1 Abs. 7 BauGB abzuwägen. Im Bebauungsplan 9-16-1 findet nur eine planerische Vorbereitung statt, die sich auf eine unterbrochene Straßenbegrenzungslinie beschränkt. Den Hinweisen wird nicht entsprochen. Die unterbrochene Festsetzung der Straßenbegrenzungslinie bleibt Festsetzungsgegenstand.

Die Abteilung Bauen und Stadtentwicklung des Bezirksamtes Treptow-Köpenick merkt an, dass das Planwerk Südostraum keine durchgehende Erschließung vom Landschaftspark bis zum Adlergestell vorsieht sondern eine durchgehende Grünverbindung. Neben der Freiraumvernetzung wird die Sicherung einer Fuß- und Radwegeverbindung konzeptionell angestrebt.

Da das Planwerk grobe Planungsziele vorgibt und eine durchgehende Straßenerschließung außerhalb des Geltungsbereiches nicht abschließend behandelt wurde, werden die Aussagen des Planwerk Südostraumes in der Begründung bezüglich der Straßenerschließung zurück genommen. Dem Hinweis wird gefolgt.

Der Fachbereich Naturschutz des Bezirksamtes möchte für die vorgesehene Ausgleichsabgabe eine Herleitung. Zudem wird auf das faunistische Prüfungserfordernis vor Baubeginn hingewiesen und um Datenübergabe gebeten.

In der Begründung wird die Herleitung der Ausgleichsabgabe zum besseren Verständnis nachgebessert. Sollte die Erfassung des aktuellen faunistischen Bestandes vor Baubeginn zu einem Zugriffsverbot führen, werden die erforderlichen Maßnahmen mit der Behörde abgestimmt. Den Hinweisen wird gefolgt.

Die Abteilung Liegenschaften des Bezirksamtes weist vorbehaltlich der Stellungnahme des Fachbereiches Tiefbau und Natur- und Grünflächenamt hin, dass die für die öffentlichen Gemeinbedarfsflächen vorgesehenen Flächen nach Fertigstellung dem zuständigen bezirklichen Fachvermögen zu übertragen bzw. intern zuzuordnen sind.

Es werden keine Gemeinbedarfsflächen im Bebauungsplan gesichert. Die Straßenverkehrsfläche wird nach Fertigstellung übertragen.

Die Berliner Wasserbetriebe verweisen auf die Stellungnahme vom 16.12.2009. Des Weiteren wird auf darauf hingewiesen, dass zurzeit Planungen für den Neubau von Regen- und Schmutzwasserkanälen sowie im Kreuzungsbereich Groß-Berliner Damm / Hermann-Dorner-Allee eventuell für die Verlegung eines Schutzrohres für die später geplante Trinkwasserleitung bestehen.

Die in der Stellungnahme vom 16.12.2009 vorgebrachten Hinweise wurden bei der Ausarbeitung der Straßenvorplanung berücksichtigt. Die Leitungskoordinierung wird im Rahmen der Straßenentwurfsplanung abgestimmt. In diesem Zusammenhang wird auch die Notwendigkeit zur Verlegung von Trinkwasserleitungen in den Straßen abgestimmt. Den Hinweisen wird im Rahmen der Straßenplanung gefolgt.

Die Deutsche Bahn stimmt dem Bebauungsplanentwurf ohne weitere Hinweise zu.

Es wird auf die gültige Stellungnahme vom 07.01.1010 verwiesen. Vorsorglich wird auf die bestehenden Strecken und geplanten Streckenverlegungen hingewiesen.

Die Anregungen, die mit dem Schreiben vom 07.01.2010 vorgebracht wurden, sind weitestgehend in den Bebauungsplanentwurf eingeflossen. Die Entfernungen zu den aufgeführten Strecken bzw. Streckenverlegungen haben keine Einflüsse auf das Planungsgebiet, wie die Behörde selber feststellt. Der Bebauungsplan 9-16 sichert planungsrechtlich die gewerbliche Nutzung. Mögliche Beeinträchtigungen wurden in diesem Verfahren behandelt. Eine gewerbliche Nutzung kann nicht in Frage gestellt werden. Im Rahmen der Entwicklung des ehemaligen Betriebsbahnhofs soll das angrenzende Gleis verlegt werden, so dass das Plangebiet nicht mehr an die Strecke angrenzt. Die Hinweise wurden berücksichtigt.

Die NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg beteiligt sich mit einer Stellungnahme und fügt Leitungspläne bei. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden.

Aus den beigefügten Planunterlagen ist ersichtlich, dass sich im Geltungsbereich und auf den angrenzenden Flächen keine Leitungen befinden, die im weiteren Verfahren bzw. im Rahmen des Straßenbaus berücksichtigt werden müssen. Im Rahmen der Leitungskoordinierung für die geplante Hermann-Dorner-Allee und die geplante Wagner-Regeny-Straße wird abgestimmt, ob hier eine Optionsleitung vorgesehen werden soll. Der Hinweis hat keine Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans.

Fazit:

Die Begründung wird an die aufgeführten Änderungen angepasst. Für die Plandarstellung und die textlichen Festsetzungen ergeben sich keine Änderungen.

IV. 5 Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB

Die Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 9-16-1 wurde in der Zeit vom 28. Februar 2011 bis einschließlich 28. März 2011 in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Dienstgebäude Am Köllnischen Park 3, durchgeführt. Während der Dienststunden Montag bis Mittwoch von 9.00 bis 17.00 Uhr, Donnerstag von 9.00 bis 18.00 Uhr sowie Freitag von 8.30 bis 15.30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung auch außerhalb dieser Sprechzeiten bestand die Möglichkeit, die Pläne und Entwürfe einzusehen.

Darüber hinaus konnte sich die Öffentlichkeit auch in den Räumen der Adlershof Projekt GmbH, Entwicklungsträger als Treuhänder des Landes Berlin, Rudower Chaussee 19, 12489 Berlin, über den Entwurf des Bebauungsplanes im Zeitraum vom 28. Februar bis einschließlich 28. März 2011 Montag bis Freitag 8.00 bis 18.00 Uhr informieren.

Zusätzlich bestand die Möglichkeit, den Bebauungsplanentwurf im Internet unter: www.Stadtentwicklung.berlin.de/planen/b-planverfahren/ einzusehen und auch auf diesem Wege Äußerungen zu übermitteln.

Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 18.02.2011 im Amtsblatt von Berlin Nr. 7, Seite 260 bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde durch Anzeige am 25. Februar 2011 in den Berliner Tageszeitungen „Berliner Zeitung", „Der Tagesspiegel" und „Berliner Zeitung" darauf hingewiesen.

Das BA Treptow Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, der BLN und ein

Bürger weisen darauf hin, dass das Änderungsverfahren des FNP zur Anordnung des übergeordneten Grünzuges entlang der verbleibenden Bahnfläche, noch nicht abgeschlossen ist. Bei einem Scheitern des Änderungsverfahrens muss der Grünzug im Bebauungsplan berücksichtigt werden.

Der Hinweis wurde berücksichtigt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans 9-16-1 sind erst nach einer wirksamen FNP-Änderung oder nach einer Planreifeerklärung entwickelbar. Die öffentliche Auslegung für die Flächennutzungsplanänderung ist für Mai/Juni 2011 vorgesehen. In der Begründung zum Bebauungsplan sind die Gründe und die Verfahrensweise für die Veränderung der Lage des geplanten Grünzuges ausführlich dargelegt. Die FNP-Änderung Lfd. Nr. 08/08 sieht vor, den Grünzug in symbolischer Breite entlang der verbleibenden Bahnfläche anzuordnen. Damit liegt er deutlich außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 9-16-1. Diese Lage entspricht auch dem Rahmenplan für die Entwicklung der Flächen des ehemaligen Betriebsbahnhofs Schöneweide. Die Kompensationsmaßnahmen der Bahn werden auf dem Biesenhorster Sand umgesetzt. Auch wenn die Maßnahmen noch nicht im Einzelnen abgestimmt sind, konnte die grundsätzliche Eignung der Flächen bereits ermittelt werden.

Das BA Treptow-Köpenick bittet um die Ergänzung des StEP Industrie und Gewerbe.

Das Plangebiet ist im aktuellen StEP Industrie und Gewerbe (Januar 2011) Bestandteil des räumlichen Entwicklungsschwerpunktes für eine Stärkung des Schwerpunktes Produktion in der Vorteilslage BAB-Korridor.

Dem Hinweis wird entsprochen und die sektorale Vertiefung des FNP aufgenommen.

Es verdeutlicht die Bedeutung der Fläche und die notwendige Sicherung der verkehrlichen Anbindung der Gewerbeflächen, als Voraussetzung der geplanten Flächenentwicklung.

Der Ausschluss von Einzelhandel wird begrüßt. In Bezug auf den ausnahmsweise zulässigen, in betrieblichem Zusammenhang stehenden und untergeordneten Einzelhandel ergebe sich die Frage, wie mit flächenmäßig zwar deutlich untergeordnetem Einzelhandel, der aber für sich genommen die 800 m² Verkaufsfläche überschreitet, umgegangen werden soll. Zu berücksichtigen sei hier auch die Zielsetzung des Landes, das gerade gewerbliche Bauflächen einer Einzelhandelsentwicklung nicht mehr zugänglich sein sollen, so dass ausdrücklich in Gewerbegebieten eine Ausschlussregelung von Einzelhandel auch unter der Schwelle der Großflächigkeit (Diesem Hinweis wird nicht gefolgt. Die textliche Festsetzung sieht die Zulässigkeit von Einzelhandel nur ausnahmsweise vor. Insofern kann im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die Zulässigkeit von Einzelhandel gesteuert werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Gewerbegebieten grundsätzlich nicht zulässig und bedürfen keiner gesonderten Regelung. Die nur ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben, die auch in betrieblichen Zusammenhang stehen müssen, verdeutlicht die Intention des Plangebers, die Gewerbegebiete vorrangig nicht durch Einzelhandelsnutzungen zu belegen. An der ausnahmsweisen Zulässigkeit soll festgehalten werden.

Hinsichtlich der Unterbrechung der Straßenbegrenzungslinie am nordwestlichen Ende der zukünftigen Wagner-Regeny-Straße zur Fortführung einer Erschließungsstraße über die bedeutende LSG-Fläche werden Bedenken geäußert.

Die Unterbrechung der Straßenbegrenzungslinie der künftigen Hermann-Dorner-Allee an der nördlichen Geltungsbereichsgrenze berücksichtigt entsprechend des abgestimmten städtebaulichen Rahmenplans die geplante Weiterführung der WagnerRegeny-Straße. Diesbezüglich wurden Erschließungsvarianten entwickelt und auf ihre Vor- und Nachteile untersucht. Voraussetzung für die Auswahl eines Erschließungssystems war, ein möglichst minimiertes System zu erhalten, um für die Grundstücksparzellierung genügend Spielraum zu belassen. Auf Grund der großen Tiefe der zu erschließenden Fläche ist jedoch die Verlängerung der Wagner-Regeny-Straße unverzichtbar.