Das Wohngebiet am Campus befindet sich inmitten des Wissenschafts und Wirtschaftsstandorts

Das städtebauliche Konzept wurde während eines verwaltungsinternen Workshops im Jahr 2008 und eines offenen Workshops unter Mitwirkung potentieller Investoren und Architekten im Jahr 2009 entwickelt und dem Bebauungsplanentwurf zugrunde gelegt. Mit der Entwicklung eines Erschließungssystems in 2010, welches insbesondere die Lage der künftigen Straßenbahntrasse berücksichtigte, ist die grundsätzliche Strukturierung des Plangebiets abgeschlossen.

Das Wohngebiet am Campus befindet sich inmitten des Wissenschafts ­ und Wirtschaftsstandorts. Es ist gut vernetzt erschlossen, bildet aber von der Art der Nutzung eine „Insel", die sich baulich von dem benachbarten Gewerbegebiet in Dimension Höhenentwicklung und Architektur abgrenzt und sowie in der Höhenentwicklung einen angemessenen Übergang von dem benachbarten Universitätscampus an der Abram ­ JoffeStraße schafft. Der weniger dichtere Teil des Wohngebiets am Campus befindet sich somit im Inneren des Gebietes.

Das städtebauliche Konzept für das neu entstehende Wohngebiet sieht eine städtisch anmutende Bebauung des Randbereiches entlang des Groß-Berliner Damms und der Abram-Joffe-Straße in ggf. auch geschlossenen Geschosswohnungsbau vor. Diese Randbebauung soll sich in der Höhenentwicklung an den vorhandenen Institutsgebäuden bzw. Gewerbegebäuden auf den gegenüberliegenden Straßenseiten orientieren können. Mit dieser verdichteten Bebauung am Rande wird das „Innere" des Wohngebietes umfangen und zu der umgebenden universitären und gewerblichen Nutzung abgeschirmt. Gleichzeitig stellt diese Struktur eine Voraussetzung und den Rahmen dafür dar, dass sich insgesamt ein Gebiet mit eigenständiger Identität entwickeln kann.

Zum Groß ­ Berliner Damm wird bewusst eine eindrucksvolle Stadtkante entwickelt, die einerseits der Dimension des 38 m breiten Groß- Berliner Damm Rechnung trägt und andererseits auch aus Immissionschutzgründen eine klare Trennung zwischen dem Wohngebiet und den gegenüberliegenden Gewerbegebieten bewirkt. Die kompakte und in der Höhenentwicklung angemessene Randbebauung übernimmt eine schützende Funktion für die im Inneren des Gebietes befindliche 2-3 geschossige Wohnbebauung vor Verkehrslärm.

Das am Groß- Berliner Damm in Planung befindliche Projekt „Passivhäuser am Campus" zeigt, dass die meistens in Nord / Süd - Lage ausgerichteten Wohnungen eine sehr gute Wohnqualität ermöglichen, da die Aufenthaltsräume nach Süden ausgerichtet sind und die Nebenräume zum Groß- Berliner Damm. Passivhäuser haben ein separates Lüftungssystem, welches bei akzeptiertem Raumklima durch die Bewohner das Öffnen der Fenster nicht mehr erfordert.

Das zulässige Nutzungsmaß wird auf den Baufeldern an der Abram- Joffe- Straße geringfügig überschritten. Hier soll ein sanfter Übergang zu der vorhandenen Bebauung ermöglicht werden. Die künftige Wohnbebauung befindet sich gegenüber den straßenbegleitenden Instituten für Physik und Chemie sowie dem Verwaltungsgebäude des Bezirksamtes, einer ehemaligen Kaserne. Die bestehenden Gebäude haben Gebäudehöhen von 14 bis 18

Meter, was einer Geschossigkeit von 5 bis 7 Geschosse im Wohnungsbau entspräche. Eine geschlossenen Bebauung wird nicht gefordert, jedoch das Prinzip des städtebaulichen Konzeptes ­ höhere Bebauung Außen 3 bis 5 geschossig, im Inneren des Wohngebiets 2 bis 3 geschossig, verfolgt.

Ein städtebaulicher abrupter Bruch in der Höhenentwicklung zwischen den Sondergebieten und dem Wohngebiet an der Abram- Joffe- Straße soll somit vermieden werden.

Die Einhaltung des § 17 der Baunutzungsverordnung an diesem Standort würde eine maximal 3-4 geschossige Bebauung ermöglichen, die weder dem hier tragbaren städtebaulichen Konzept, noch der üblichen städtebaulichen Struktur und Dichte einer Großstadt entspricht, selbst hier an diesem nicht innerstädtischen Standort.

Dies ist vor allen Dingen deshalb tragbar, weil sich das Plangebiet im Bereich einer Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB des besonderen Städtebaurechts befindet.

Ziel der Entwicklungsmaßnahme ist es, einen Stadtteil zu entwickeln, der neben der Prägung als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Ansiedlungsmöglichkeiten für urbanes Wohnen schafft. Das städtebauliche Konzept soll mindestens 700 ­ 900 WE im Einklang mit ressourcensparenden und wirtschaftlichem Bauen ermöglichen. Die Anforderungen an gesunde Arbeits ­ und Lebensbedingungen werden nicht verletzt.

Diese Ziele gehen einher mit den Anforderungen an den Klimaschutz. Der sparsame Einsatz von Ressourcen wird vor allem durch eine kompakte Ansiedlungsstruktur und der Nutzung vorhandener Ressourcen (Ausnutzung der vorhandenen stadttechnischen und verkehrlichen Erschließung). Das flächensparende Bauen sei hier besonders hervorgehoben.

Das städtebauliche Konzept für das neu entstehende Wohngebiet sieht im Grundsatz eine städtisch anmutende Bebauung des Randbereiches entlang des Groß-Berliner Damms und der Abram-Joffe-Straße in ggf. auch geschlossenen Geschosswohnungsbau vor. Diese Randbebauung soll sich in der Höhenentwicklung an den vorhandenen Institutsgebäuden bzw. Gewerbegebäuden auf den gegenüberliegenden Straßenseiten orientieren können. Mit dieser verdichteten Bebauung am Rande wird das „Innere" des Wohngebietes umfangen und zu der umgebenden universitären und gewerblichen Nutzung abgeschirmt. Gleichzeitig stellt diese Struktur eine Voraussetzung und den Rahmen dafür dar, dass sich insgesamt ein Gebiet mit eigenständiger Identität entwickeln kann.

Es wurden für die Randbereiche Testentwürfe von verschiedenen Architekten und Stadtplanern entwickelt, die zeigen, dass am Groß-Berliner Damm eine GFZ von 1,8 für die Umsetzung der städtebaulich gewünschten Ausformulierung der Blockränder erforderlich ist.

Dies gilt insbesondere dann, wenn diese Randbebauung eine Geschossigkeit von mindestens 4 Geschossen erreicht und z. B. in „U" Form angelegt wird, um gegenüber dem Groß-Berliner Damm eine abschirmende Wirkung erreichen zu können. Es gilt ferner wenn eine städtebaulich gewünschte „Unterlagerung" der Wohnnutzung mit gewerblicher Nutzung entlang des Groß-Berliner Damms, etwa durch Ladenlokale oder Dienstleistungsunternehmen ermöglicht werden soll. Diese Gewerbeeinheiten benötigen größere Raumtiefen als eine Wohngebäudestruktur was wiederum eine erhöhte GFZ nach sich zieht.

Die städtebauliche Intention liegt folglich gegenüber dem festgesetzten Bebauungsplan XV55a in einer deutlicheren Strukturierung und Akzentuierung der Randbereiche durch unterschiedliche Dichtemaße. Dieser hatte einheitliche Nutzungsmaße von GFZ 1,5 für alle allgemeinen Wohngebiete und 1,8 für die Sondergebiete festgesetzt. Damit liegt das geltende Recht durch den festgesetzten Bebauungsplan bereits flächendeckend bei allen allgemeinen Wohngebieten im Geltungsbereich des XV-55a oberhalb der Obergrenze von GFZ 1,2 der Baunutzungsverordnung. Nunmehr sind im Randbereich des neu aufgestellten Bebauungsplans XV-55a-1 im WA 2A und WA 6A eine GFZ von 1,8, im WA 6C, WA 7B, WA 8B und WA 9B eine GFZ von 1,5 zur Festsetzung vorgesehen, die die Obergrenze des § 17 Abs. 1 der BauNVO überschreiten. In allen übrigen Bereichen der allgemeinen Wohngebiete wird die Obergrenze mit Festsetzung einer GFZ von 1,2 eingehalten. Betrachtet man die Dichtemaße in den Gesamtblöcken und nicht nur in den Randbereichen mit einer Überschreitung der Obergrenze ergibt sich folgendes Bild: Im WA 7 bis WA 9 werden die Obergrenzen der BauNVO nur um 0,8 überschritten, gegenüber den geltenden Festsetzungen im Bebauungsplan XV-55a aber reduziert. Im WA 2 entspricht die „gemittelte GFZ" dem festgesetzten Maß von 1,5 und lediglich im WA 6 wird die GFZ gegenüber der geltenden Festsetzung geringfügig um 0,8 angehoben. Damit ist der Umstand in die Abwägung einzustellen, dass der Bebauungsplan XV-55a-1 gegenüber dem festgesetzten Bebauungsplan XV-55a insgesamt eine erheblich geringere Dichte zulässig macht, dass heißt gegenüber geltendem Recht die Dichte insgesamt deutlich reduziert.

Die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO setzt voraus, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Ein Indikator, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse beeinträchtigt sein könnten liegt u.a. dann vor, wenn die Abstandsflächen innerhalb des Plangebietes nach Maßgabe des § 6 Abs. 5 BauOBln nicht eingehalten werden (können). Dies ist vorliegend nicht der Fall, da der Bebauungsplan keine Regelung beinhaltet, die die Abstandsflächenregelung der Bauordnung Berlin außer Kraft setzen. Die Anforderungen, die durch das Maß der Nutzung berührt werden können, beziehen sich dabei insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnund Arbeitsstätten. Es kann somit festgestellt werden, dass die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden.

Ferner kann festgestellt werden, dass die Überschreitung der Obergrenzen durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen ist und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen: Ausgleichende Umstände

Das Plangebiet befindet sich in einem Stadtgebiet mit günstigen klimatischen Vorbedingungen, ein Umstand, der u.a. auf den offenen Landschaftsraum des in nächster Nähe gelegenen 65 ha großen Landschaftsparks zurückzuführen ist.

Dieser im angrenzenden Bebauungsplan gesicherte und mittlerweile annähernd vollständig realisierte öffentliche Landschaftspark und eine Reihe weiterer kleiner öffentlichen Grünflächen im unmittelbaren Umfeld sowie im Geltungsbereich des Bebauungsplans selbst wirken als Maßnahme ausgleichend. Neben der Kompensation des „Eingriffs" im naturschutzrechtlichen Sinne für Eingriffe im Gesamtkontext der Entwicklungsmaßnahme stellen die öffentlichen Grünflächen auch die wichtigste Maßnahme zur Vermeidung der nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO dar. Die öffentlichen Grünflächen ermöglichen Kompensationsmaßnahmen, die durch den räumlichen und funktionalen Zusammenhang und die Größe und Lage des Geländes den potentiell nachteiligen Effekten der Verdichtung entgegenwirken. Hinzu tritt der Erholungswert dieser öffentlichen Parkanlagen mit Spielplätzen und anderen konkreten Freizeitangeboten, die im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme vom Land Berlin finanziert wurden.

Die aus städtebaulichen Gründen erforderliche höhere bauliche Dichte auf Teilflächen der einzelnen Baugebieten wird relativiert, da sie im Zusammenspiel von öffentlichen Grünflächen und einem differenzierten Straßennetz entstehen, die sich positiv insbesondere hinsichtlich Belichtung und Belüftung auswirken. In der bauordnungsrechtlichen Betrachtung von Belichtung und Belüftung stellt auch der dem WA 2A vorgelagerte Groß-Berliner Damm in einer Breite von 38 m ein ausgleichender Umstand dar.

Ausgleichende Maßnahmen

Die textliche Festsetzung 13 begrenzt die Überbaubarkeit der Grundstücke etwa durch Nebenanlagen und bietet eine Voraussetzung, dass begrünte Freiflächen entstehen können.

Durch die textliche Festsetzung Nr. 23 wird der Versiegelungsgrad begrenzt ­ Maßnahmen, die sich positiv auf die Umwelt auswirken.