Wohnungen

Der durch neue gewerbliche Nutzungen hervorgerufene zusätzliche Kfz-Verkehr wird durch die vorgesehene Stellplatzobergrenzenverordnung begrenzt, die auch auf den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans anzuwenden wäre. Danach würde die Anlage privater Stellplätze auf 50% der in den Empfehlungen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (EAR) zu den Anlagen des Ruhenden Verkehrs angegebenen Werte beschränkt.

Angesichts der Innenstadtlage und der guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (U-Bahnhöfe Spittelmarkt, Märkisches Museum und Berliner Rathaus [in Bau], 250, 350 bzw. 500 m entfernt] ist die Reduzierung des Stellplatzangebotes auf den zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses noch vorhandenen, inzwischen jedoch zurückgebauten öffentlichen Parkplätzen nördlich der Gertraudenstraße vertretbar. Aufgrund der guten Erreichbarkeit öffentlicher Verkehrsmittel können die Bedürfnisse des Verkehrs auch bei Umsetzung der geplanten Stellplatzobergrenzenverordnung befriedigt werden; diese wird voraussichtlich nur auf gewerbliche Nutzungen Anwendung finden, deren Nutzer nach den Zielsetzungen des Stadtentwicklungsplans Verkehr in der Innenstadt überwiegend mit öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen sollen. Nachteilige Auswirkungen auf den Verkehr sind somit nicht zu erwarten.

Die Grundstücke im Kerngebiet MK6 und im Mischgebiet sind gegenwärtig zu annähernd 100 % versiegelt und überwiegend sechsgeschossig überbaut. Die zur Umsetzung des Bebauungsplans zu beseitigenden Straßenbäume auf der Westseite der Breiten Straße werden durch Ersatzpflanzungen in der Breiten Straße, der Neumannsgasse und der Brüderstraße sowie erforderlichenfalls durch weitere Ersatzpflanzungen kompensiert. Von der Umsetzung des Bebauungsplans gehen daher keine nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt aus.

II.4.4.6 Baublock zwischen Brüderstraße und Friedrichsgracht (WA und MK1)

Für das allgemeine Wohngebiet westlich der Brüderstraße (ausgenommen das Grundstück Friedrichsgracht 53-55) orientiert sich die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen (Baukörperausweisung), der Anzahl der Vollgeschosse und der zulässigen Oberkanten (Gebäudehöhen) am Gebäudebestand. Hier werden entlang der Blockränder 10,0 bzw. 19,0 m tiefe überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt, die nur im Bauteil entlang der Sperlingsgasse einen auf 2,0 m (Balkontiefe) begrenzten Spielraum für Erweiterungen in den Blockinnenbereich hinein lassen.

Eine Bebauung des großen Blockinnenbereichs wird ausgeschlossen, da die Zahl von mehr als 500 Bestandswohnungen ausreichend große wohnungsbezogene Freiflächen erfordert, aus Umweltgründen die einzige größere unversiegelte und mit Bäumen und Sträuchern bewachsene Fläche im Plangebiet erhalten werden soll und die in § 17 Abs. 2 BauNVO festgelegten Obergrenzen für das Maß der Nutzung in allgemeinen Wohngebieten bereits durch die vorhandene Randbebauung überschritten werden.

Im allgemeinen Wohngebiet wird entlang der Sperlingsgasse, der Friedrichsgracht und der Scharrenstraße ein Höchstmaß für die Oberkanten baulicher Anlagen von 22,5 m festgesetzt. Dies entspricht der Höhe der bereits vorhandenen Dachaufbauten und ermöglicht die Aufstockung der Bestandsbebauung um ein Geschoss. Da dem Bestand entsprechend Begründung Bebauungsplan I-218 „Petriplatz / Breite Straße" sechs Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt werden, darf dadurch jedoch kein zusätzliches Vollgeschoss entstehen, die Geschossflächenzahl erhöht sich somit nicht. Entlang der Brüderstraße wird mit Rücksicht auf die geringere Höhe der angrenzenden und der gegenüberliegenden denkmalgeschützten Gebäude ein Höchstmaß für die Oberkante baulicher Anlagen von 20,0 m festgesetzt, das keine Aufstockung ermöglicht.

Auf den Grundstücken Brüderstraße 10-13 (MK1) und Friedrichsgracht 53-55 (im WA) bezieht sich die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen auf die äußeren Abgrenzungen der denkmalgeschützten Bebauung. Ergänzend wird zwischen dem Wohnriegel entlang der Sperlingsgasse und dem Kerngebiet MK1 auf dem Grundstück Brüderstraße 10 eine 5,0 m tiefe Brandwandbebauung ermöglicht, die eine Ergänzung der Bestandsbebauung um Funktionsräume und Fluchttreppen ermöglichen soll, die innerhalb des so genannten „Galgenhauses" nicht ohne Beeinträchtigung des Denkmalschutzes untergebracht werden können. Damit sollen die Voraussetzungen für eine denkmalgerechte Nachnutzung und den langfristigen Erhalt des Gebäudes im Sinne des Berliner Denkmalschutzgesetzes verbessert werden. Die für die Ergänzungsbebauung festgesetzte Oberkante von 17,0 m entspricht der Höhe der abzudeckenden Brandwand.

Auf weitergehende Regelungen zur Überbaubarkeit der Hofbereiche und zur Höhenentwicklung der Bebauung und damit zum Maß der baulichen Nutzung wird im MK1 und für das Grundstück Friedrichsgracht 53-55 verzichtet, da Entscheidungen über bauliche Veränderungen dem denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahren überlassen werden sollen.

Begründung der Überschreitung der BauNVO-Obergrenzen

Bei sechs Vollgeschossen und vollständiger Ausnutzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist im allgemeinen Wohngebiet (ohne das Grundstück Friedrichsgracht 53-55) eine Grundflächenzahl von 0,48 und eine Geschossflächenzahl von 2,9 erreichbar. Die Überschreitung der in § 17 Abs. 2 BauNVO festgelegten Obergrenzen (GRZ 0,4 / GFZ 1,2 im allgemeinen Wohngebiet) ist städtebaulich erforderlich, weil es sich um Bestandsgebäude im Innenstadtkontext handelt, die einen geschlossenen Blockrand bilden, der den Blockinnenbereich abschirmt, zu den Straßenseiten und zum Spreekanal hin wichtige Baufluchten aufnimmt und der für diesen Innenstadtbereich angestrebten Höhenentwicklung entspricht. Die Sicherung der bestehenden Wohnnutzung als Teil der angestrebten innerstädtischen Nutzungsmischung ist Ziel und Vorgabe der übergeordneten Planungen (Flächennutzungsplan, Stadtentwicklungsplan Wohnen, Bereichsentwicklungsplanung Mitte).

Auf dem Grundstück Friedrichsgracht 53-55, für das ein Nutzungsmaß nicht festgesetzt wird, werden die in § 17 Abs. 1 BauNVO aufgeführten Obergrenzen der baulichen Dichte durch die Bestandsbebauung überschritten. Die Überschreitung ist jedoch gemäß § 17 Abs. 3 i.V.m. § 26a Abs. 1 BauGB aus städtebaulichen Gründen - hier die Erhaltung und Nutzung denkmalgeschützter Bausubstanz ­ erforderlich.

Ausgleichende Umstände und Maßnahmen Ausgleichende Umstände für die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauGB sind die Freihaltung eines großen zusammenhängenden und begrünten Blockinnenbereichs und die Nähe des Spreekanals mit Anschlüssen an die Uferpromenaden der Fischerinsel und am ehemaligen Staatsratsgarten.

Als ausgleichende Maßnahmen wurde ein Umbau der Verkehrsflächen entlang des Spreekanals zu einem verkehrsberuhigten Bereich bzw. ­ nördlich und südlich anschließend ­ zu einem Fußgängerbereich bzw. zu einer uferbegleitenden Grünfläche bereits realisiert, in der Sperlingsgasse und der Brüderstraße werden vor den Wohngebäuden die Gehwege verbreitert und dreizehn Straßenbäume gepflanzt.

Die durch Aufstockung möglichen zusätzlichen Wohnungen können großzügige Dachterrassen erhalten, ihre Dachflächen sind zu begrünen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, insbesondere die Belichtung und Belüftung der vorhandenen Wohnungen werden durch die Festsetzung des Maßes der Nutzung nicht beeinträchtigt. Da nur eine vergleichsweise geringfügige über den Bestand hinausgehende Bebauung ermöglicht wird, sind keine bebauungsplangedingten Beeinträchtigungen der Umwelt oder des Verkehrs zu erwarten.

Auf den drei Grundstücken im Kerngebiet MK1 an der Brüderstraße werden die Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO (GRZ 1,0, GFZ 3,0) durch die bauliche Dichte der vorhandenen Gebäude zuzüglich der auf dem Grundstück Brüderstraße 10 ermöglichten Erweiterung nicht überschritten (GRZ 0,8, GFZ 2,7). Einer weiteren baulichen Verdichtung auf den genannten Grundstücken stehen Belange des Denkmalschutzes entgegen.

II.4.4.7 Baublöcke zwischen Gertraudenstraße und Scharrenstraße (MK2, MK3, MK4)

Der an der Friedrichsgracht gelegene, sehr kleine Baublock (MK2.1, MK2.2) ist als Denkmalbereich eingetragen, das Gebäude an der Gertraudenstraße ist darüber hinaus ein Einzeldenkmal. Der Bebauungsplan geht hier von einer Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz aus. Die Baukörperausweisung folgt den äußeren Abgrenzungen des Baublocks. Auf eine Festsetzung von Nutzungsmaßen wird verzichtet, für Entscheidungen über bauliche Veränderungen bietet das Denkmalrecht eine ausreichende Grundlage, nennenswerte Erweiterungsmöglichkeiten bestehen danach nicht.

Für die Baufelder beiderseits des Petriplatzes (MK3 und MK4) trifft der Bebauungsplan differenzierte Festsetzungen zur Geschossigkeit und zur Höhenentwicklung der Gebäude. Entlang der Gertraudenstraße soll eine innenstadttypische Bebauung mit bis zu sieben Geschossen ermöglicht werden, wie sie auf der gegenüberliegenden Straßenseite bereits realisiert wurde. Zur besseren Belichtung des Straßenraums und zur Berücksichtigung des Denkmalbereichs an der alten Gertraudenbrücke und des denkmalgeschützten ehemaligen Kaufhauses Hertzog sollen das sechste und siebte Geschoss deutlich hinter die Flucht der angrenzenden Straßenräume zurücktreten; die optisch wirksame Traufhöhe beider Gebäude soll damit die Traufe des früheren Kaufhausgebäudes aufnehmen.

Entlang der Gertraudenstraße wird beiderseits des Petriplatzes eine Überbauung von Teilen des nördlichen Gehwegs dieser Straße ermöglicht. Hierdurch soll die Zäsur zwischen Petriviertel und Fischerinsel, die durch den breiten Straßenraum gebildet wird, gemindert und gleichzeitig eine deutliche räumliche Fassung des Petriplatzes erreicht werden. Des Weiteren sollen Flächen für einen städtebaulich angemessen dimensionierten und wirtschaftlich realisierbaren Baukörper gewonnen werden. Der Gehweg und in einem kurzen Abschnitt auch ein möglicher künftiger Radweg sollen hier in einer Arkade geführt werden.

Im Baublock zwischen Kleiner Gertraudenstraße und Petriplatz (MK3.1-3.3) wird eine vollständige Überbauung der Grundstücksflächen ermöglicht. Bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe werden differenzierte Vorgaben getroffen. Diese sind das Ergebnis einer abgestimmten städtebaulichen Konzeption, die auf die vorhandene Bebauung Rücksicht nimmt, zugleich aber auch eine deutliche bauliche Fassung der Gertraudenstraße und des neu entstehenden Petriplatzes zum Ziel hat. So wird zur Gertraudenstraße und zum Petriplatz hin eine abgestufte fünf- bis siebengeschossige Bebauung ermöglicht. Zur Scharrenstraße und zur Kleinen Gertraudenstraße wird mit Rücksicht auf die vorhandene Nachbarbebauung dagegen eine Höchstzahl von vier Geschossen festgesetzt, wobei zur Verbesserung der Belichtungsverhältnisse das vierte Geschoss zurückzustaffeln ist.

Für den Baublock nordöstlich des Petriplatzes (MK4) werden ebenfalls differenzierte Festsetzungen getroffen, die das Ergebnis einer abgestimmten städtebaulichen Konzeption sind.

Hier wird eine vollständige Überbauung mit überwiegend sieben Geschossen ermöglicht, die sich zum Petriplatz und zur Scharrenstraße auf fünf Geschosse abstuft und damit auf die Traufhöhe des ehemaligen Kaufhauses Hertzog und den Neubau auf der gegenüberliegenden Seite des Petriplatzes (MK3.3) Bezug nimmt.