Mitteilung zur Kenntnisnahme Wohnungsmarkt sozial gestalten II Wohnraum erhalten Zweckentfremdung verhindern Drs 163847 und

Der Senat wird aufgefordert zu prüfen, wie eine Nutzung von Wohnungen, die zum dauerhaften Wohnen errichtet wurden, als Ferienwohnungen mit ständig wechselnden Gästen eingedämmt werden könnte. Hierzu ist der Erlass einer Verordnung zum Verbot der Zweckentfremdung für bestimmte Stadtgebiete, in denen die Ferienwohnungsnutzung besonders ausgeprägt ist, zu prüfen. Die Untersuchungen sollen auch den abnehmenden Leerstand von Wohnungen in Berlin berücksichtigen.

Dem Abgeordnetenhaus ist bis zum 30.06.2011 zu berichten."

Hierzu wird berichtet:

1. Zuständigkeit nach der Föderalismusreform

Im Rahmen der Föderalismusreform (Neufassung Art. 74 GG) ist die Zuständigkeit hinsichtlich der Gesetzgebungskompetenz für Zweckentfremdungsverbot-Gesetze auf die Länder übergegangen.

Berlin ist deshalb berechtigt, ein eigenes Landesgesetz zum Zweckentfremdungsverbot zu schaffen. Das Zweckentfremdungsverbot muss sich nicht auf die gesamte Stadtfläche beziehen, sondern kann auch für Teile des Stadtgebietes ausgesprochen werden. Mit dem Zweckentfremdungsverbot kann verhindert werden, dass Wohnräume dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden.

2. Materiell-rechtlichtliche Voraussetzungen

Ein Zweckentfremdungsverbot muss Regelungen zur Abhilfe eines Versorgungsengpasses auf dem Wohnungsmarkt beinhalten. Rechtlich ergibt sich hieraus, dass folgende Voraussetzung erfüllt sein muss: Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen muss besonders gefährdet sein. Wichtige Hinweise für einen Versorgungsengpass liefert eine Leerstandsanalyse.

Das OVG Berlin hat in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2002 zur Aufhebung des damaligen Zweckentfremdungsverbots für die Gesamtstadt Berlin darauf abgestellt, dass ein Überhang von 41.000 leerstehenden Wohnungen ausreicht, um das Tatbestandsmerkmal einer Mangellage an Wohnraum auf dem Wohnungsmarkt in Berlin entfallen zu lassen. Damit war die entscheidende Voraussetzung für ein Zweckentfremdungsverbot in Berlin nicht mehr gegeben. Als Folge wurden das 1990 geschaffene Berliner Zweckentfremdungsbeseitigungsgesetz wie auch die Berliner Zweckentfremdungsverbot-Verordnung 2003 aufgehoben. Wenn man allein die Annahmen des Oberverwaltungsgerichts Berlin aus dem damaligen Urteil den neusten Leerstandsdaten gegenüberstellen würde, ergäbe sich heute ein noch höherer Überschuss an leerstehenden Wohnungen. Angesichts dieser Überlegung und eines weiterhin hohen Überhangs an leerstehenden Wohnungen muss im Umkehrschluss der gerichtlichen Feststellungen hiernach auch derzeit die generelle Zulässigkeit für die Wiedereinführung eines Zweckentfremdungsverbotes für die gesamte Fläche Berlins bezweifelt werden.

Ob und wieweit in Teilgebieten Berlins die rechtlichen Voraussetzungen für eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung hinsichtlich eines Versorgungsengpasses auf dem Wohnungsmarkt vorliegen, muss durch entsprechende Untersuchungen und Gutachten überprüft werden.

3. Rechtliche Konsequenzen

Ein Wohnraum-Zweckentfremdungsverbot bedeutet, dass Wohnraum nicht ohne öffentlich-rechtliche Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.