Baugrundstücke

Der streng orthogonale Stadtgrundriss der barocken Dorotheen- und Friedrichstadt ist im Bereich des Spreedreiecks nicht gegeben. Für die unmittelbar an die Friedrichstraße angrenzenden Blöcke ist der hier vorhandene dreieckige Blockzuschnitt einzigartig. Dieser dreieckige Zuschnitt des Baugrundstückes ist bedingt durch die Lage zwischen Spree, Bahnanlagen und Friedrichstraße und begründet die Sondersituation und Loslösung des Bereiches aus dem umgebenden städtebaulichen Kontext. Das Grundstück grenzt an zwei Seiten an Freiräume an.

Hinzu kommen weitere Zwangspunkte wie die unterirdischen Bahnanlagen, insbesondere die S-Bahn sowie der vorhandene solitäre Baukörper des „Tränenpalastes", die eine übliche Blockrandschließung ausschließen.

Dieser Grundstückszuschnitt, die besondere Lage sowie sonstige Gegebenheiten erfordern und begründen somit eine Baukörperkonfiguration, die sich von der üblichen Blockstruktur abhebt. Dies drückt sich zum einen in dem geschwungenen Grundriss, im bewussten Verzicht auf eine Staffelung der Geschosse und in der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse aus.

Die Besonderheit der Lage des Grundstückes und des fehlenden optischen Zusammenhangs begründet auch, dass eine Einhaltung der üblichen „Berliner Traufhöhe" an dieser Stelle nicht das städtebaulich Ziel für die Entwicklung des Plangebietes ist. Durch die zulässige Anzahl von zehn Vollgeschossen, soll sich das Gebäude als Solitär aus der vorherrschenden Höhenentwicklung der Gebäude in der Friedrichstraße herausheben.

Das Konzept weist durchgängig eine geschwungene bzw. gebogene Gebäudeform auf, die bei der Festsetzung des Baukörpers nicht im Detail nachvollzogen wird, innerhalb der Baugrenzen aber realisierbar ist. Die Baugrenzen verlaufen in Teilbereichen geradlinig, da ein städtebauliches Erfordernis zur Festsetzung aller Kurvenradien nicht besteht. Lediglich die konvex ausgeprägte Fassade zum „Tränenpalast" und Reichstagufer wird in dieser gebogenen Form übernommen, da hier die Bogenform auf den „Tränenpalast" reagiert und dem Umgebungsschutz des Denkmales dient.

Die geringfügige Aussparung der Baugrenze nördlich des S-Bahnausganges und der weitere Verlauf in nördlicher Richtung folgen der Grenze des Flurstückes 429. Dieses Flurstück ist von einer Überbauung freizuhalten, da sich hier planfestgestellte Anlagen der S-Bahn befinden. Der Eigentümer des Flurstücks 431 ist verpflichtet, eine entsprechende beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der DB AG zu bestellen. Eine Auskragung ist erst oberhalb des ersten Vollgeschosses möglich und zulässig (siehe Nebenzeichnung Nr. 2), da sie nicht dem Fachplanungsrecht widerspricht.

Die planfestgestellte Anlage ­ hier die Zugangstreppe zur U6 an der Friedrichstraße - soll in das Gebäude integriert werden. Die zulässige Überbaubarkeit der Treppenanlage einschließlich des Zugangsbereichs oberhalb des ersten Vollgeschosses regelt die Nebenzeichnung Nr. 3.

Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen insbesondere die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch die Abstandsflächenregelungen in der Bauordnung für Berlin (BauOBln). In § 6 Abs. 5 BauOBln sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstände festgelegt. Soweit sich durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien bzw. Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse bzw. andere ausdrückliche Festsetzungen im Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben, hat es gemäß § 6 Abs. 8 BauOBln damit sein Bewenden.

Die Projektplanung sieht die Gliederung des Gebäudes in zwei getrennte Gebäudeflügel vor.

Die beiden Gebäudescheiben verbindet ein zentraler Kernbereich, in dem auch das Treppenhaus untergebracht ist. Diese Gebäudekonfiguration erlaubt es, alle Büroräume mit einer natürlichen Belichtung und Belüftung zu versehen, so dass die Voraussetzungen für gesunde Arbeitsverhältnisse geschaffen werden, auch wenn Abstandsflächen unterschritten werden.

Die Abstandsflächenunterschreitung zum „Tränenpalast" tangiert nicht die Eignung von Räumen, die für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Sie ist darüber hinaus mit dem Umgebungsschutz des Baudenkmales vereinbar. Der Abstand zwischen Denkmal und Neubau beträgt an der engsten Stelle zwar nur 7 m, durch die Stellung der Gebäude ist diese geringe Distanz jedoch auf einen Punkt beschränkt. Die bogenförmige Gestaltung des westlichen Gebäudeflügels erlaubt weiterhin die freie Sicht aus nordwestlicher Richtung auf das Baudenkmal, insofern wird dem Umgebungsschutz für das Denkmal entsprochen.

Der im Kerngebiet in der Regel einzuhaltende Gebäudeabstand beträgt 40 % der jeweiligen Gebäudehöhe.

Bei einer zulässigen Zahl von 10 Vollgeschossen ­ was nach gegenwärtiger Planung einer Gebäudehöhe von knapp 39 m entspricht ­ werden die Abstandsflächen zu den öffentlichen Straßen, insbesondere zur Friedrichstraße überschritten. Die Distanz von der Straßenbegrenzungslinie zur Mitte der Friedrichstraße beträgt in dem Bereich ca. 11,5 m. In einem hochverdichteten Großstadtzentrum ist eine derartige Abstandsflächenunterschreitung als nicht erheblich einzustufen. Die Friedrichstraße soll als verdichteter, möglichst geschlossener Straßenraum entwickelt werden. Mit zulässigen 10 Vollgeschossen an der Friedrichstra46

ße liegt der Baukörperteil im Plangebiet ein bis zwei Geschosse über der Anzahl der Geschosse in dem Straßenabschnitt, der südlich des Bahnhofes angrenzt. Eine Beeinträchtigung der Belange der Nutzer und Nutzerinnen auf der dem Vorhaben gegenüberliegenden Seite der Friedrichstraße wird nicht gesehen. Bei dem zukünftigen Admiralspalast handelt es sich um eine Kultur- und Vergnügungseinrichtung. Besondere Anforderungen an die Belichtungen sind hier nicht zu erwarten. Auch bei dem noch im Bau befindlichen Hotel wird diesbezüglich keine unverhältnismäßige Beeinträchtigung gesehen. Im Hinblick auf die dort überwiegend betroffenen Arbeitsplätze, bei denen Tagesbeleuchtung eine untergeordnete Rolle spielt, ist die aus dem reduzierten Gebäudeabstand resultierende Verschattung zumutbar. Ungesunde Arbeitsverhältnisse aufgrund geringer Gebäudeabstände werden durch die Festsetzungen im Bebauungsplan I-50 nicht geschaffen. Da es auf der gegenüberliegenden Seite des Vorhabens keine Wohnungen gibt, ist Wohnnutzung nicht durch Verschattung betroffen.

Die Auswirkungen auf die Belüftungs- und Lärmsituation im Straßenraum, im näheren Umfeld und am Neubau selbst sind im Umweltbericht wiedergegeben.

Zulässige Geschossfläche und Überschreitung der Obergrenze nach § 17 BauNVO Zusätzlich zur Festsetzung der Baugrenzen begrenzt der Bebauungsplan den Baukörper an der Friedrichstraße/Ecke Reichstagufer durch die zulässige Geschossfläche auf 20 500 m².

Bei einer gegenwärtigen Größe des Baugrundstückes von 6292 m² und unter Einrechnung der Geschossfläche des „Tränenpalastes" entspricht dies einer errechneten GFZ von rund 3,4.

Die zulässigen Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO mit einer GFZ von 3,0 für Kerngebiete werden damit überschritten. Die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO ist im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich:

- Aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Zentrum der Stadt und unmittelbar am Bahnhof Friedrichstraße wird für das Gebiet eine dichte Kerngebietsnutzung verfolgt.

- Das städtebauliche Ziel, an dieser Stelle der Friedrichstraße und zum Spreeraum hin orientiert einen markanten baulichen Solitär ausprägen zu können, erfordert ein Abweichen von der in der Baunutzungsverordnung angegebenen Regelgröße.

- Detaillierte Baukörperausweisungen durch textliche und zeichnerische Festsetzungen geben den genauen Rahmen der höchstzulässigen Bebaubarkeit im Bebauungsplangebiet vor, wobei die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse berücksichtigt werden.