Wohnungen

Verwendete Fachgutachten

- Standke & Kandziora 1995: Eingriffsbewertung zum Bebauungsplan IV-2 und Eingriffsgutachten zum Bebauungsplan IV-2c, 1997.

- Köstler, H., Fietz, M. 2003: Biotoptypenliste Berlins. Berlin, Mai 2003.

- KSZ Ingenieurbüro GmbH 1998: Aktualisierte Lärmbelastungsprognose für die geplante Bebauung mit Wohn- und Dienstleistungsnutzungen im Entwicklungsbereich „Alter Schlachthof" Berlin.

- BUBO Arbeitsgemeinschaft Freilandbiologie 2006: Vorläufiges Ersatzquartierkonzept für Gebäudebrüter am Abrissobjekt Thaerstr. 28 in Berlin - Prenzlauer Berg Hinweise auf Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen

Die Darstellungen der Umweltauswirkungen haben zum Teil rein beschreibenden Charakter.

Somit können bestimmte Auswirkungen der Planung hinsichtlich ihrer Intensität und Reichweite nicht eindeutig vorausgesagt werden, beispielsweise mögliche Auswirkungen zunehmender Verkehrsmengen und Auswirkungen von Vegetationsverlusten für das Mikroklima.

Aufgrund der vorliegenden Erkenntnis, dass aller Voraussicht nach, d.h. nach „menschlichem Ermessen" ebenso wie nach fachplanerischer Erfahrung und Beurteilung, die Planung insgesamt überwiegend positive Umweltauswirkungen zeitigen wird, erscheint ein wesentlich umfangreicherer Untersuchungsaufwand im Verhältnis zu den dabei speziell für das Plangebiet zu gewinnenden Ergebnissen nicht als angemessen.

II.2.5.2 Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen

Das sog. "Monitoring" nach § 4 c BauGB bezieht sich auf die nachträgliche Überwachung erheblicher Umweltauswirkungen der Planung und soll die Kommune veranlassen, bei unvorhergesehenen Auswirkungen zu reagieren. Damit besteht der primäre Anwendungsbereich des Monitoring darin, die prognostischen Folgenabschätzungen bei der Planaufstellung im Nachhinein unter Kontrolle zu halten. Sollte die tatsächliche Entwicklung nicht mit den prognostizierten Folgen übereinstimmen, soll dies nicht zu Lasten der Umwelt gehen, sondern der Kommune Anlass geben, behebend einzuschreiten.

Da erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans IV-2c nicht zu erwarten sind, kann auf ein systematisches Monitoring verzichtet werden.

II.2.5.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung

Durch die Planung wird eine innerstädtische Gewerbebrache einer neuen Nutzung zugeführt.

Die Wiedernutzung innerstädtischer Brachflächen wirkt der Flächenzersiedelung und Überbauung von Freiflächen am Stadtrand sowie im Umland entgegen und trägt außerdem zur Verkehrsvermeidung bei.

Die Neubebauung, verbunden mit der Beseitigung desolater Bausubstanz, führt zu einer deutlichen Aufwertung des Stadtbildes. Neben einer öffentlichen Grünfläche werden in Zusammenhang mit Wohnnutzungen auch gestaltete private Freiflächen entstehen. Das Plangebiet wird städtebaulich, nutzungsstrukturell und erschließungstechnisch neu in sein städtisches Umfeld integriert und es entstehen zusätzliche Naherholungsflächen. Zudem sind außerdem positive Auswirkungen auf das Stadtbild, das Mikroklima, den übergeordneten Grünund Biotopflächenverbund zu erwarten, welche ohne die Planung nicht eingetreten wären.

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans wird der Versiegelungsgrad im Plangebiet gegenüber der ehemaligen gewerblichen Nutzung auf maximal 75 % begrenzt. Dies hat positive Auswirkungen auf die natürlichen Bodenfunktionen. Außerdem werden vorhandene Bodenbelastungen nutzungsgerecht saniert. Bei einer Weiterführung der gem. § 34 BauGB zulässigen gewerblichen Bebauung und Nutzung wäre eine noch weiter gehende Versiegelung und Überbauung der Flächen zulässig gewesen, wenn dies dem Nutzungszweck entsprochen hätte und für dessen Aufrechterhaltung erforderlich gewesen wäre.

Durch die Entstehung neuer Wohn- und Mischgebietsnutzungen ist mit einer Zunahme des Verkehrs im Plangebiet und seinem Umfeld zu rechnen. Demgegenüber ist jedoch davon auszugehen, dass die Fortführung einer rein gewerblichen Nutzung erhebliche Belastungen, z.B. in Form von Lärm, Abgasen und Schwerlastverkehr, zur Folge gehabt hätte.

Wegen der sehr geringen Biotopvielfalt und des Fehlens von artenreichen Vegetationsbeständen ist das Plangebiet nur von sehr geringer Bedeutung für Tierarten. Zur Kompensation des Verlustes von Fledermausverstecken und Brutplätzen zweier geschützter Vogelarten bei Abriss des alten Umspannwerksgebäudes wurde im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme ein Konzept für die Schaffung von Ersatzquartieren erarbeitet. Der Eingriff in den Baumbestand ist nach den Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung auszugleichen.

Im Übrigen lassen die Ergebnisse der Umweltprüfung keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt erwarten. Gegenüber dem ursprünglichen Zustand als Gewerbegebiet ist stattdessen eine deutliche Verbesserung der Umweltsituation feststellbar. Ein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans IV-2c nicht.

II.3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen

Der Bebauungsplan setzt in Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan im Einzelnen folgendes fest:

1. als Art der baulichen Nutzung und sonstigen Nutzung werden festgesetzt:

· entlang der Thaerstraße, nördlich und südlich des geplanten Grünzuges, in einer Tiefe von 42 m zwei Mischgebiete mit den Bezeichnungen MI 1 und MI 2,

· entlang der Eldenaer Straße, westlich der Richard-Ermisch-Straße, in einer Tiefe von 35 m ein Mischgebiet mit der Bezeichnung MI 3,

· im Inneren des Plangebietes, im Anschluss an die Mischgebiete, westlich der Richard-Ermisch-Straße sowie nördlich und südlich des Grünzuges fünf allgemeine Wohngebiete mit den Bezeichnungen WA 1 bis WA 5,

· an der Ecke Thaerstraße / Eldenaer Straße eine Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk",

· im Zentrum des Plangebietes, zwischen Richard-Ermisch-Straße und Thaerstraße, ein in Ost-West-Richtung verlaufender Grünzug mit einer Breite von 28 m und der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage"

· die für die Erschließung der Wohn- und Mischgebiete erforderlichen öffentlichen Straßenverkehrsflächen

2. zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche für:

· die Mischgebiete (MI) die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen, eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6; eine höchstzulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,6 sowie fünf zulässige Vollgeschosse als Höchstmaß,

· die Allgemeinen Wohngebiete (WA) die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen, eine GRZ von 0,5; eine höchstzulässige GFZ von 1,6 sowie vier zulässige Vollgeschosse als Höchstmaß,

· die Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „Umspannwerk" die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen, eine GRZ von 0,8 sowie eine zulässige Oberkante (OK) für bauliche Anlagen von 20,0 m über Gehweg bzw. 15,0 m über Gehweg als Höchstmaß.

II.3.1 Mischgebiete

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes IV-2c werden drei Teilgebiete mit einer Größe von insgesamt 1,3 ha als Mischgebiet (nach § 6 BauNVO) festgesetzt. Sie liegen an der Thaerstraße bzw. an der Eldenaer Straße.

Diese Straßen fungieren bereits heute als örtliche Durchgangsstraßen und werden künftig wichtige Erschließungsfunktionen für den städtebaulichen Entwicklungsbereich und die Umgebung wahrnehmen. Aufgrund der daraus folgenden, relativ starken Frequentierung sollen hier in einer verträglichen Nutzungsmischung neben Wohnungen auch Gewerbebetriebe zulässig sein, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

Es ist zweckmäßig, die gewerblichen Nutzungen vorwiegend in den unteren Geschossen zu konzentrieren, da sich hier die verkehrlichen Belastungen am stärksten auswirken. Eine Gliederung ist jedoch nicht Gegenstand der Festsetzung.

Um die angestrebte Flexibilität für konkrete gestalterische und architektonische Lösungen zu gewährleisten und somit auch die Verwertungsmöglichkeiten zu verbessern, werden die überbaubaren Grundstücksflächen „flächenmäßig" durch Baugrenzen festgesetzt. Dies eröffnet einen verhältnismäßig weiten Spielraum für die Anordnung von Baukörpern unter Beachtung des Maßes der baulichen Nutzung und der bauordnungsrechtlichen Vorschriften.

Aufgrund derselben Erwägungen wird die Grundflächenzahl jeweils auf den Wert 0,6 festgesetzt, welcher der zulässigen Obergrenze für Mischgebiete gem. § 17 Abs. 1 BauNVO entspricht. Dieses Maß ist erforderlich, um die Möglichkeiten zur Verwirklichung unterschiedlicher, auch den jeweiligen ökonomischen Anforderungen entsprechenden Bebauungstypologien und Konzepte nicht unnötig einzuschränken.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird für alle Mischgebiete auf 1,6 festgesetzt. Die Höhe der baulichen Anlagen wird durch die Festsetzung von jeweils fünf Vollgeschossen als Höchstmaß begrenzt. Diese Nutzungsmaße sind erforderlich, um dem Leitbild einer städtebaulichen Integration des Alten Schlachthofs in sein Umfeld durch die Orientierung an den benachbarten gründerzeitlichen Bebauungsstrukturen gerecht werden zu können (zur Überschreitung der zulässigen Obergrenze gem. § 17 Abs. 1 BauNVO s. Pkt. II.3.3).

In den Mischgebieten ist ein Vollgeschoss mehr zulässig, als in den allgemeinen Wohngebieten. Das ermöglicht zum einen eine besondere bauliche Betonung der Blockaußenkanten des städtebaulichen Entwicklungsbereichs und zum anderen durch entsprechende Gebäudehöhen eine wirksame Abschirmung der dahinter liegenden Wohnbebauung vor Verkehrslärm.

Die Baugrenzen sind an der Thaerstraße und an der Eldenaer Straße identisch mit den Straßenbegrenzungslinien. Da der Querschnitt des öffentlichen Straßenraumes hier ausreichend bemessen ist, soll eine an den benachbarten gründerzeitlichen Wohnquartieren orientierte Blockrandbebauung ohne Vorgärten ermöglicht werden.

Entlang der Planstraße TS 14, die einen Querschnitt von 12,5 m aufweist, rückt die südliche Baugrenze des MI 2 um 3 m von der Straßenbegrenzungslinie ab. Gleiches gilt für die westliche Baugrenze des MI 3 an der Planstraße TS 25. Durch die Einhaltung einer Vorgartenzone soll ein zu dichtes Heranrücken der künftigen Bebauung an das Umspannwerk, einschließlich der damit verbundenen technischen und sozialen Probleme, vermieden werden (vgl. II.2.6). Entlang der Planstraßen TS 23 und TS 24 sind Vorgartenzonen hingegen nicht erforderlich, da durch die öffentliche Parkanlage ein weiter Abstand zwischen den nördlich und südlich davon gelegenen Baugebieten gewährleistet ist.

II.3.2 Allgemeine Wohngebiete

Im Bebauungsplangebiet IV-2c werden fünf Flächen mit einer Größe von insgesamt 4,5 ha als allgemeines Wohngebiet (gem. § 4 BauNVO) festgesetzt. Sie befinden sich ausnahmslos in inneren, nicht an Haupterschließungsstraßen liegenden Bereichen des Plangebietes. Die Wohngebiete werden von Wohnstraßen mit einem der baulichen Dichte angemessenen Querschnitt erschlossen.

Ausschlag gebend für die Festsetzung der allgemeinen Wohngebiete ist deren Lage.