Diese Einschränkung der Nutzbarkeit der privaten Grundstücke wird durch hohe Nutzungsmaße

Gebietes setzt der Bebauungsplan als Art der Nutzung Kerngebiet fest. Diese Festsetzung ist zudem auf Grund der Einbindung des Plangebietes in die gesamtstädtische Funktionsstruktur erforderlich.

Um die Ziele der städtebaulichen Planung umzusetzen, insbesondere um eine attraktive und lebendige Nutzungsmischung zu sichern, ist die Festsetzung von Baugebieten allein nicht ausreichend. Die Nutzungsmöglichkeiten im Kerngebiet werden entsprechend der städtebaulichen Zielstellung nur durch eine Begrenzung des Einzelhandels (s.u.) beschränkt.

Diese Einschränkung der Nutzbarkeit der privaten Grundstücke wird durch hohe Nutzungsmaße kompensiert.

Einzelhandelsnutzungen gehören zu den typischen Nutzungsarten in Kerngebieten und haben eine erhebliche Bedeutung bei der Gestaltung einer lebendigen und attraktiven Nutzungsstruktur, wie sie für das Plangebiet angestrebt wird. Die Bestimmung des Einzelhandelsanteils unterliegt gesamtstädtischen Belangen. Auf Grund der Kundenstruktur am Alexanderplatz muss trotz der Funktion als Zentrumsbereichskern innerhalb des Zentrenbereichs Historische Mitte damit gerechnet werden, dass eine übermäßige Flächenentwicklung des Einzelhandels im Plangebiet zu Lasten der Subzentren in den östlichen Stadtbezirken und dem bestehenden Flächenpotential im Zentrumsbereich Mitte gehen würde.

Dies widerspräche den stadtentwicklungsplanerischen Zielen der polyzentralen Stadtentwicklung und einer ausgewogenen und wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung. Zwecks Wahrung des polyzentralen, gestuften Zentrenkonzeptes sieht der StEP Zentren 2020 hierzu eine entsprechende Vorgabe durch einen jeweiligen verkaufsflächenmäßigen Orientierungsrahmen für den Zentrumsbereich Historische Mitte von 260.000 m² (VKF) und hiervon für den Zentrumsbereichskern Alexanderplatz 130.000 m² (VKF) zzgl. jeweils einer max. 10%igen Überschreitung vor (siehe Kap. I. 2.4.2 StEP Zentren). Die auf Ebene der sektoralen Stadtentwicklungsplanung hiermit erfolgte Konkretisierung der Ziele der Raumordnung und des Flächennutzungsplanes ist entsprechend bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu beachten.

Bereits im Rahmen der Abwägung für den Gesamtbereich Alexanderplatz (I-B4) wurden die relevanten Aspekte für den Umfang der Einzelhandelsnutzungen erörtert.

Für eine Festsetzung der für Einzelhandel maximal zulässigen Geschossfläche (absolut) fehlt eine Rechtsgrundlage. Nach §1 Absatz 7 BauNVO kann jedoch eine Gliederung der Nutzung nach Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen vorgenommen werden.

Für die Teilbebauungspläne I-B4a Alexanderplatz und I-B4ca Karl-Liebknecht-Straße-Ost wurden daher die Geschosse bestimmt, in denen Einzelhandel zulässig ist, ohne dabei eine bestimmte Größe an Geschossfläche (GF) vorzuschreiben.

Sofern die angebotenen Ebenen ausgenutzt würden, ergäbe sich für den Bebauungsplan I-B4a eine GF für Einzelhandel von ca. 185.000 m² und im Bereich des Teilbebauungsplans I-B4ca etwa 20.000 m².

Bei einem angenommenen Umrechnungsfaktor von GF in VKF 1 : 0,6 sind durch diese festgesetzten Bebauungspläne bisher bereits Verkaufsflächen in einer Gesamtgröße von ca. 123.000 m² planungsrechtlich zulässig, sodass sich aus den o.g. Orientierungswerten des stadtentwicklungskonzeptionellen Rahmens nur noch geringe Spielräume (ca. 7.000 m² VKF) für die planungsrechtliche Ausweisung weiterer Einzelhandelsbetriebe ergeben.

Unter Berücksichtigung des planungsrechtlich vorrangig durch ein Sondergebiet des Bebauungsplanes I-B4d gesicherten Einkaufs- und Freizeitzentrums Alexa und dessen künftige Einzelhandelsfunktionen wurden für den Einzelhandel bisher weitere (max.) 60. m² Geschossfläche festgesetzt. Bei o.g. Umrechnungsfaktor entspricht dies einer zulässigen VKF von ca. 36.000 m². Da der Bebauungsplan I-B4d die östlich der Grunerstraße befindlichen Flächen des Bebauungsplanes I-B4a (Flächen E 1/1 und E 1/2) überdeckt, sind jedoch nicht alle Geschossflächen (GF) für den Einzelhandel hinzuzubilanzieren. Insgesamt sind durch die festgesetzten Bebauungspläne am Alexanderplatz bisher rund 226.000 m² GF für den Einzelhandel zugelassen worden. Dies entspricht einer VKF von ca. 136.000 m² ohne die Festsetzungen des Bebauungsplanes I-B4ba, sodass im gesamträumlichen Zusammenhang des Zentrumsbereichs Alexanderplatz und der hier festgesetzten Bebauungspläne bereits der im Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 eingeräumte Toleranzbereich von 10% für weitere Einzelhandelsflächen berührt wird.

Eine Einschränkung der Geschossflächen für den Einzelhandel im Plangebiet des Bebauungsplanes I-B4ba ist daher trotz der zentralörtlichen Lage und der Kerngebietsfunktion im gesamträumlichen Zusammenhang zur Sicherung der Zentrenstruktur und der Einzelhandelsverteilung im Stadtgebiet entsprechend den Zielen des Stadtentwicklungsplanes Zentren 2020 erforderlich.

Der aus dem Gesamtzusammenhang resultierende Entwicklungskorridor für den Einzelhandel wird im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens daher grundsätzlich beibehalten. Für die Blöcke C3/1 und C3/2 werden Einzelhandelsbetriebe daher nur vom 1. bis zum 2. Vollgeschoss zugelassen. Dieses korrespondiert zur Nutzungsverteilung in den angrenzenden Rathauspassagen und entspricht unter Berücksichtigung der nicht nutzbaren Arkadengrundfläche einer Geschossfläche von rund 7.920 m² bzw. einer VKF von ca. 4. m² im Plangebiet. Insgesamt werden damit ca. 141.000 m² VKF durch die Bebauungspläne am Zentrum Alexanderplatz ermöglicht. Dies entspricht etwa dem max. Entwicklungsrahmen gemäß den Orientierungswerten des Stadtentwicklungsplanes Zentren 2020.

Trotz der Einschränkung wird im städtebaulichen Zusammenhang aller Bebauungsplanteilgebiete die Möglichkeit für eine annähernde Verdreifachung der Einzelhandelsflächen am Alexanderplatz gegenüber dem Bestand (ca. 50.000 m² lt. StEP Zentren in 2003) geschaffen.

Es wird nicht verkannt, dass größere Einzelhandelsflächen wirtschaftlich tragfähig sein könnten. Aus den erläuterten gesamtstädtischen und städtebaulichen Erwägungen heraus wird jedoch die zulässige Fläche für den Einzelhandel im Plangebiet eingeschränkt, auch wenn damit den Interessen einzelner Investoren möglicherweise entgegengewirkt wird. Eine daraus resultierende Verödung der City-Ost ist, schon allein wegen der bisherigen Erweiterungen des Entwicklungsrahmens für Einzelhandel durch die o.g. Teilbebauungspläne, nicht zu befürchten.

Einzelhandel kann ausnahmsweise auch oberhalb und unterhalb der genannten Geschosse zugelassen werden, sofern städtebauliche Gründe dem nicht entgegenstehen.

Eine lebendige Mischung wird darüber hinaus durch die keinen Einschränkungen unterliegenden kulturellen Nutzungen wesentlich mitbestimmt.

Hierdurch soll auch die beabsichtigte Belebung und Verbindung der Rathausstraße mit dem Alexanderplatz unterstützt werden.

Um Schank- sowie Speisewirtschaften auch in den attraktiven oberen Geschossen zu ermöglichen, sind diese Nutzungen uneingeschränkt zulässig.

Maß der Nutzung (zeichnerische Festsetzung) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 und 3 BauGB i.V. mit § 23 BauNVO]

Durch die Festsetzung der zulässigen Geschossfläche für die baulichen Anlagen im Baufeld C3/2 in Verbindung mit der Festsetzung von Baugrenzen und der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen wird das städtebaulich erforderliche Maß der Nutzung als erweiterte Baukörperausweisung festgesetzt. Für das Baufeld C3/1 erfolgt durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche durch Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der zulässigen Höhe der baulichen Anlagen eine enge, am baulichen Bestand orientierte Baukörperausweisung. Die durch die Planzeichnung konkret festgelegte Fläche des Baukörpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter; sie bestimmt zum Einen die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO und ist Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO; zum Anderen legt sie zugleich die überbaubare Grundstücksfläche von § 23 BauNVO fest.

Die Grundfläche bzw. die Grundflächenzahl wird nicht noch einmal numerisch festgesetzt.

Insgesamt sind im Plangebiet künftig ca. 42.667 m² Geschossfläche zulässig. Unterirdische Geschossflächen, wurden hierbei nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Geschossfläche innerhalb des Blocks C3/1 (Kino-Neubau) beträgt nach überschlägiger Ermittlung auf Basis der automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) 11.276 m², die GFZ beträgt 3,5. Dieser Wert liegt deutlich unter der planungsrechtlich zulässigen Geschossfläche von 17.667 m², die sich unter Zugrundelegung von neun möglichen Vollgeschossen ergäbe. Damit ergibt sich eine planungsrechtlich zulässige GFZ von 5,5, die in der Abwägung zu berücksichtigen ist. Die zulässige Geschossfläche von 25.000 m² bei der Erweiterungsfläche C3/2 berücksichtigt in der Mitte des Neubaus einen großzügigen glas-überdachten Empfangsbereich sowie ein Atrium (Luftraum) im geplanten Sockelgebäude bis zur Höhe von ca. 31 m. Die erreichbare Dichte variiert zwischen den einzelnen Teilflächen entsprechend der jeweiligen städtebaulichen Situation und des Grundstückszuschnittes.

Da eine annähernd vollständige Unterbauung der Baugrundstücke zugelassen wird, liegt die GRZ - berechnet für die Teilflächen C3/1 und C3/2 dieses Bebauungsplans bei 0,94 (die „GRZ oberirisch" liegt bei max. 0,75).

Eine Gliederung des Kerngebietes erfolgt hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungsmaßfestsetzungen durch Knotenlinie zwischen den Teilflächen C3/1 und C3/2.

Baugrenzen (zeichnerische und textliche Festsetzung 3.3) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V. mit § 23 BauNVO]

Durch die Festsetzung von Baugrenzen sowie Gebäudehöhen wird das quantitative Volumen der Baukörper begrenzt und das Massenmodell räumlich beschrieben. Alle städtebaulich wichtigen Kriterien sind hinreichend festgelegt und können zugleich sicher beurteilt werden.

Entlang der Straßen bzw. der Straßenverkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung erfolgt eine Festsetzung der künftigen Blockkanten durch Baugrenzen. Hiermit wird die räumliche Fassung der Straßenräume ermöglicht.