Ausbildung

Die Einfahrt der Vorfahrt erfolgt aus Richtung Alexanderplatz von der Grunerstraße aus und quert die künftige Gontardstraße, die Ausfahrt erfolgt zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Fußgängerbereich und der Grunerstraße.

Die begrenzte Grundstücksfläche, die in Verbindung mit der U-Bahnlinie 2, und der damit faktisch stark eingeschränkten Unterbaumöglichkeit, keine ausgedehnten Nebenflächen unter Terrain ermöglichen, erfordern die maximale Ausnutzung der oberirdischen Geschossfläche.

Die lichte Höhe von mindestens 7 m ist erforderlich, um eine der Situation entsprechende Ausbildung der Arkade und angemessene Proportionen zu sichern. Aufgrund der großen Höhe und Tiefe der Arkade werden die nutzbaren Flächen im 2. Vollgeschoss eingeschränkt.

Auch müssen aufgrund des U-Bahntunnels Stützlasten des künftigen Gebäudes auf die Außenwände (Arkade) abgetragen werden. Um eine Führung derartiger Stützkonstruktionen, Treppenhäuser und Rettungswege innerhalb des oberen Luftraumes der Arkade zu ermöglichen, wird ein eingeschränktes Hereinragen derartiger Konstruktionen in die Arkade zugelassen. Entsprechend wird eine Reduzierung der Arkadenhöhe um max. 2,5 m auf max. % der Arkadengrundfläche ausnahmsweise zugelassen. Der Anteil orientiert sich an der im Architekturentwurf von Schneider+Schuhmacher benötigten Fläche. Aus funktionellen Gründen darf die Fläche, die mit einem Geh- und Radfahrrecht belastet wird nicht wesentlich durch Stützpfeiler eingeschränkt werden, um den reibungslosen Fußgänger- und Radverkehr zu gewährleisten. Gleiches gilt für die beabsichtigte Hotelvorfahrt, die auch eine Vorbeifahrt von Kraftfahrzeugen und Rädern an haltenden Kraftfahrzeugen (auch Omnibussen) ermöglichen soll. Die Fläche innerhalb der Arkade darf daher mit höchstens. 5 % der Grundfläche durch Stützpfeiler eingeschränkt werden, um die Nutzung durch die Verkehrsteilnehmer nicht zu beeinträchtigen. Zugleich wird hierdurch auch stadtgestalterischen und sicherheitstechnischen Anforderungen entsprochen, da durch die Einschränkung der Stützpfeiler die städtebaulich gewünschte Transparenz zur Belichtung und Durchlüftung der Arkade gewahrt wird. Durch diese Festsetzung bleibt die konkrete Lage und Position statisch erforderlicher Stützen noch variabel, sodass auch die im Entwurf des intendierten Hotelvorhabens vorgesehene diagonale Stützenstellung zugelassen werden kann

Eine konkrete Einteilung der Flächen für eine private und öffentliche Nutzung war nicht möglich. Daher ist aus verkehrstechnischen Gründen die Festsetzung einer lichten Weite von 9 m erforderlich.

Das o.g. Maß der Arkade von 9,8 m entspricht dem Außenmaß und nicht der lichten Weite.

Insofern ergibt sich kein Widerspruch zwischen den zeichnerischen Festsetzungen im Bebauungsplan und der textlichen Regelung einer lichten Weite von 9 m. Die Differenz ergibt sich aus einer 0,8 m breiten Fläche, die für Lasten tragende Stützpfeiler im Bereich der Südfassade des (Block C 3/2) verwendet werden soll. Die sich daraus ergebene Einschränkung des Eigentümers ist in der Abwägung berücksichtigt worden. Gleichwohl war auch einzubeziehen, dass auch die erforderliche Erschließung für das Grundstück berücksichtigt wurde.

Grünfestsetzungen

Begrünung von Dachflächen (textliche Festsetzung 6.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a BauGB i.V.m. § 17 (2) BauNVO]

Gemäß der textlichen Festsetzung 6.1 sind im Kerngebiet die Dachflächen baulicher Anlagen für die eine Oberkante von 67,7 m ü. NHN festgesetzt ist mit einer Neigung unter 15° auszubilden und extensiv zu begrünen. Davon ausgenommen sind lediglich Terrassen, technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen, d.h. auch zur Belichtung verglaste Dachflächen oder -fenster, da diese bei extensiver Begrünung nicht zweckentsprechend genutzt werden können. Die Flächen für Terrassen und technische Einrichtungen dürfen allerdings nicht mehr als 30 % der Dachfläche ausmachen, um die Wirksamkeit der Begrünung als Biotopfläche zu garantieren.

Die Flächen gemäß der textlichen Festsetzung 2.1 werden bei der Berechnung des Anteils von 30 % nicht berücksichtigt. Für Aufzugsanlagen, die auch größere zusammenhängende Flächen umfassen können, ist eine extensive Begrünung gleichfalls sinnvoll. Lokalklimatisch sind positive Auswirkungen (z. B. Staubbindung) zu erwarten, die die großflächige Festsetzung der Dachbegrünung rechtfertigen. Zudem wird die Verdunstung begünstigt und Niederschlagswasser zeitlich verzögert an die Kanalisation abgegeben, sodass hierdurch auch eine gewisse Entlastung in Bezug auf mögliche Überlaufereignisse der Mischwasserkanalisation erfolgt. Eine extensive Begrünung oberhalb der o.g. Höhe - dies entspricht ca. 31,0m über Gehweg, wird auf Grund der zu erwartenden geringen Effekte nicht festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt insbesondere hinsichtlich eines erforderlichen Ausgleichs der Überschreitung der zulässigen Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO, da durch die o.g. Regenrückhalte-, Verdunstungs- und Staubbindungsfunktion negative Effekte einer hohen Bodenversiegelung in Folge einer hohen baulichen Dichte entgegengewirkt werden können. Auch wird einer Überwärmung des Innenstadtbereichs durch die zusätzlichen Baumassen entgegengewirkt und Lebensraum für einzelne Tierarten geschaffen.

Weitere Festsetzungen zu Umwelt- und Naturschutzbelangen

Verbot luftverunreinigender Brennstoffe (textliche Festsetzung 5.3) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB]

Das Plangebiet liegt im Vorranggebiet für Luftreinhaltung des Flächennutzungsplans. Hier ergeben sich besondere Anforderungen an die Luftreinhaltung.

Die Emissionen von Luftschadstoffen müssen entsprechend dem Stand der Technik minimiert werden. Unvermeidbare Luftverunreinigungen aus dem gesamten Stadtgebiet tragen insbesondere während der Heizperiode zu höheren Luftschadstoffkonzentrationen und zur Smogbildung bei. Bei ungünstigen Ausbreitungsbedingungen (z. B. geschlossenen Hofsituationen, besonderer Rauhigkeit des topographischen Profils, niedrigen Quellhöhen) und besonders großem Anteil vorhandener Kohleeinzelfeuerungsanlagen können gesundheitsgefährdende Konzentrationen von Luftschadstoffen entstehen.

Die textliche Festsetzung Nr. 5.3 gewährleistet die erforderliche Vorsorge vor schädlichen Umwelteinwirkungen für vorhandene oder geplante Nutzungen.

Aus der geplanten hohen baulichen Dichte wird zwangsläufig eine entsprechend hohe Emissionsdichte folgen, wenn die Gebäudebeheizung und die Klimatisierung auf der Basis örtlicher Verbrennungsprozesse erfolgen. Dies steht der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse entgegen. Daher wird durch die Festsetzung nur die Verwendung solcher Brennstoffe zugelassen, deren örtlicher Schadstoffausstoß dem Stand der Technik entsprechend möglichst gering ist. Die Bezugnahme auf die Schwefeloxid-, Stickstoffoxidund Staubemissionen ist hinreichend, da davon auszugehen ist, dass die Verbrennungsprozesse, die geringe Mengen dieser Stoffe freisetzen, auch bei anderen Schadstoffen vergleichbar günstige Werte erzielen werden.

Zulässig ist auch die Verwendung von Fernwärme. Eine separate Festsetzung hierzu ist nicht erforderlich, da es sich bei Fernwärme nicht um einen Brennstoff handelt.

Erschütterungsschutz (textliche Festsetzung 5.1) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird von planfestgestellten Bahnanlagen tangiert bzw. unterquert. Um eine Bebauung beziehungsweise Wiederbebauung unter

Berücksichtigung allgemeiner Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse zu ermöglichen, sind Maßnahmen erforderlich, welche die von den bestehenden Bahnanlagen ausgehenden Erschütterungen und den damit verbundenen sekundär abgestrahlten Luftschall eindämmen. Die textliche Festsetzung 5.1 dient daher dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Erschütterungen und sekundären Luftschall.

Bezüglich der Begründung und Notwendigkeit der Maßnahmen im Einzelnen wird auf den Umweltbericht in II. 3.2.2.1 verwiesen.

Gestaltungsfestsetzungen (textliche Festsetzung 8) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AGBauGB]

Durch die textliche Festsetzung Nr. 8 werden Werbeanlagen an äußeren Gebäudeteilen aus gestalterischen Gründen in ihrer Fläche beschränkt. Grundsätzlich soll vermieden werden, dass weithin sichtbare, städtebaulich und architektonisch ansprechend gestaltete Fassaden mit aufwändigen Werbeanlagen, insbesondere Leuchtreklamen, beeinträchtigt werden und hierdurch auch eine Störung des Ortsbildes eintreten kann.

Dabei wird davon ausgegangen, dass die prägende Wirkung von Werbeanlagen an weniger hohen Gebäudeteilen deutlich geringer ist und keine Fernwirkungen, insbesondere in Richtung Alexanderplatz, entfalten bzw. weithin sichtbar sind. Daher erfolgt keine Beschränkung von Werbeanlagen. die sich innerhalb der „Regelhöhe" von ca. 30-31 m gemäß städtebaulichem Konzept für den Gesamtbereich Alexanderplatz bewegen. An den darüber hinausgehenden Gebäudeteilen, d.h. über 67,7 m über NHN werden Werbeanlagen nur an fensterlosen Außenwänden gestattet, wenn diese nicht mehr als ein Viertel dieser Fassaden einnehmen. Die Anbringung von Werbeanlagen an fensterlosen Außenwänden stellt eine weit geringere Gefahr einer ortsbildstörenden Wirkung bzw. Störung des Fassadenbildes dar, da fensterlose Außenwände i.d.R. bereits eine eingeschränkte Gestaltungsqualität an sich aufweisen. Dies trifft auch nur dann zu, wenn die Werbeanlage an sich nicht bereits aufgrund Ihrer Dimension eine negative ortsbildprägende Wirkung entfaltet oder das Gebäudeteil in seiner Gestaltung negativ beeinflusst. Entsprechend erfolgt hier eine flächenmäßige Beschränkung der Größe der Außenwerbefläche auf 25% der Fassadenfläche in Höhen über 67,7 m über NHN.

Durch die Einschränkung von Werbeanlagen in der o.g. Form bleiben diese dennoch in ausreichendem Umfang, sowohl für Eigen- als auch für Fremdwerbezwecke, möglich.

Sonstige Festsetzungen Leitungsrecht in der Teilfläche C3/2 des Kerngebietes (textliche Festsetzungen 7.2) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21, BauGB]

Für den innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen des Kerngebietes C3/1 zwischen dem vorhandenen Kino und der Tiefgaragenzufahrt verlaufenden Mischwasserkanal (siehe Kap. II.2.3.4) ist eine Fläche mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers für die Abwasserentsorgung erforderlich, da bisher kein diesbezügliches Leitungsrecht besteht oder gesichert wurde. Das Leitungsrecht wird in einer Breite von 6,1 m entsprechend der vom Leitungsträger geforderten Breite für die ordnungsgemäße Wartung und ggf. Ersatz der Leitung einschließlich der erforderlichen Arbeitsgrube gesichert. Die erforderliche Bebaubarkeit des Grundstücks wurde unter Einbeziehung des Bestandes berücksichtigt.