Wohnungen

Arbeitsstand 25. März 2008. Dieser Denkmalbereich wird im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen (Hinweis unter den textlichen Festsetzungen). Da das Plangebiet selbst vollständig unbebaut ist, befinden sich hier jedoch keine Gebäude oder Anlagen mit Denkmaleigenschaft.

Im unmittelbaren Umfeld des Plangebietes befinden sich jedoch mit der ehemaligen Rinderauktionshalle (westlich der August-Lindemannstraße), den früheren Stallanlagen (südlich der Straße Zum Langen Jammer) sowie dem in den öffentlichen Grünzug eingebetteten Remisengebäude wichtige Elemente des Denkmalbereichs.

Nach § 11 des Gesetzes zum Denkmalschutz von Berlin (Denkmalschutzgesetz - DSchG) Berlin bedarf jegliche Maßnahme, welche die Baudenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch das Landesdenkmalamt Berlin. D. h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Baudenkmale haben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen Erlaubnis. Im Rahmen konkreter Baumaßnahmen im Plangebiet sind die Belange des Denkmalschutzes und seines Umgebungsschutzes für die aufgeführten Denkmale berührt, weshalb während der Planungsphase eine Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt Pankow von Berlin erforderlich ist.

Nach Einschätzung des Landesdenkmalamtes (vgl. IV.5.) ist jedoch davon auszugehen, dass durch die Intentionen des Bebauungsplans 3-16 denkmalpflegerische Belange nicht nachteilig berührt werden und dass diese denkmalverträglich und denkmalstützend sind.

I.2.2.7 Bodenbelastungen

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird aufgrund der historischen gewerblichen Vornutzung flächendeckend im Bodenbelastungskataster mit der Nummer 7217 geführt.

Im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof" ist das Gelände vollständig beräumt worden. Bei einer, im Auftrag des Grundstückseigentümers im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung, durchgeführten orientierenden Altlastenerkundung im Januar 2008 wurden nur sehr geringe Schadstoffgehalte im Boden des Plangebiets nachgewiesen, die der geplanten Nutzung nicht entgegenstehen. Eine Gefährdung der unterschiedlichen Schutzgüter, insbesondere über den Gefährdungspfad Boden-Mensch oder Boden-Pflanze oder des Schutzgutes Grundwasser, ist nach gutachterlicher Aussage in keinem Fall gegeben. Auf Basis der durchgeführten Untersuchungen kann eine Nutzungseinschränkung nicht abgeleitet werden.

II. Planungsinhalt

II.1. Intention der Planung

Der Bebauungsplan 3-16 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte Schaffung von 37 Wohneinheiten schaffen.

Nach dem städtebaulichen Konzept des die Bebauungsplanaufstellung auslösenden Vorhabens ist die Errichtung so genannter „Stadthäuser" (städtische Reihenhaustypen) in einer geschlossenen, jedoch durch Vor- und Rücksprünge („Mäander") gegliederten Zeile entlang der Straße Neue Welt sowie an der August-Lindemann-Straße und der JamesHobrecht-Straße vorgesehen. Die Wohnfreiflächen und Gärten der Zeile sind nach Süden zur öffentlichen Parkanlage orientiert. Aufgrund der beabsichtigten städtebaulichen Figur sind diese sowie die rückwärtigen Wohnräume gut gegenüber den möglichen Belastungen (Lärm, Verkehr) durch die nördlich angrenzende großflächige Einzelhandelsnutzung abgeschirmt.

Die Planung dient der Neunutzung einer gut erschlossenen Teilfläche eines ehemals gewerblich genutzten Areals. Die Schaffung von innerstädtischen Wohnungen folgt den Zielen der inzwischen abgeschlossenen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof" sowie dem Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen und führt zu einer städtebaulichen Aufwertung und Belebung des Gebiets und seines näheren Umfeldes.

II.2. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen II.2.1 Art der Nutzung Anstelle des im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzten Gewerbegebiets setzt der Bebauungsplan 3-16 ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest. Danach sind neben der überwiegenden Wohnnutzung grundsätzlich u. a. der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe zulässig.

Entsprechende Nutzungsabsichten sind derzeit nicht bekannt.

Ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO zulässige Nutzungen (Gartenbaubetriebe, Tankstellen) werden durch die textliche Festsetzung Nr. 1 nicht zugelassen (siehe hierzu unter II.2.5).

Das Plangebiet ist trotz der heterogenen Umfeldnutzung gut für die Schaffung des geplanten, höherwertigen städtischen Wohnangebots geeignet. Durch die Nähe zum SBahnhof Storkower Straße einschließlich der dort sowie in der Eldenaer Straße verkehrenden Bus- bzw. Straßenbahnlinien ist es sehr gut in das öffentliche Nahverkehrsnetz eingebunden. Der Bedarf an infrastruktureller Ausstattung kann sowohl hinsichtlich gemeinbedarflicher Einrichtungen als auch bezüglich der Nahversorgung in der näheren Umgebung gedeckt werden. Eine Kindertagesstätte befindet sich an der Eldenaer Straße, ein zusätzlicher Standort ist an der Otto-Ostrowski-Straße planungsrechtlich gesichert (Bebauungsplan IV-2a, f. 09.04.2001). Weitere Einrichtungen sowie verschiedene Schulen befinden sich in den angrenzenden Friedrichshainer und Lichtenberger Wohnquartieren.

In fußläufig erreichbarer Nähe haben sich außerdem drei Lebensmittelnahversorger (Hermann-Blankenstein-Straße, James-Hobrecht-Straße, Eldenaer Straße) angesiedelt.

Die Versorgung mit Naherholungsflächen ist aufgrund der im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof" angelegten öffentlichen Parkanlagen ebenfalls sehr gut. Ein öffentlicher Grünzug grenzt unmittelbar südlich an das Plangebiet an und stellt die Verbindung zum ca. 4 ha großen Hermann-Blankenstein-Park mit integrierten Kinderspielflächen her.

Wesentliche nachteilige Auswirkungen durch benachbarte Nutzungen sind nur in Form nächtlicher Lärmbelastungen für die straßenseitigen Fassaden an der Ecke JamesHobrecht-Straße / Neue Welt und entlang der James-Hobrecht-Straße zu erwarten. Diesen kann jedoch durch Maßnahmen und Festsetzungen zum passiven Schallschutz im Bebauungsplan wirksam entgegengewirkt werden (vgl. II.2.4.3).

Der verkehrs- und belastungsintensive Kundenverkehr des nördlich gelegenen Fachmarktzentrums wird über die Hermann-Blankenstein-Straße entlang der S-Bahntrasse abgewickelt. Die Stellplatzanlage sowie die Bahnanlagen sind durch dessen geschlossene Rückfront vollständig baulich abgepuffert. Die Anlieferung erfolgt zwar rückwärtig (über August-Lindemann-Straße und James-Hobrecht-Straße, z. T. auch über die Straße Neue Welt), die Anlieferzonen sind jedoch komplett eingehaust.

Im Bebauungsplan IV-2e ist ein Ein- und Ausfahrverbot an der nördlichen Seite der Straße

Neue Welt (ehemals Planstraße ES 13) festgesetzt worden. Hiervon ist für die Andienung des Möbel- und Baumarktes sowie die Müllentsorgung im Rahmen der Baugenehmigung am 06.06.2002 eine Befreiung erteilt worden. Die Ladebereiche liegen nach der Begründung zur erteilten Befreiung nicht im Freien, sondern im überdachten, mit Toren verschließbaren Gebäudeinneren. Die Befreiung konnte erteilt werden, weil der entstehende Lieferverkehr seinem Umfang nach nicht erheblich ist und die Lage im Gebäudeinneren die Emissionen minimiert.

Eine wesentliche Beeinträchtigung der künftigen Anwohner ist deshalb, insbesondere in den Nacht- und Ruhezeiten, nicht zu erwarten. Im Übrigen weisen die anliegenden öffentlichen Straßen nur ein geringes Verkehrsaufkommen auf. Eine wesentliche Erhöhung ist im Hinblick auf das bestehende Netz nicht zu erwarten, es besteht kein Durchgangsverkehr.