Wohnungen

Sollte eine erhöhte Luftbelastung an der Leipziger Straße festgestellt werden, können Maßnahmen auf Grundlage des im August 2005 vom Senat verabschiedeten "Luftreinhalte- und Aktionsplans Berlin 2005-2010" ­ außerhalb der Bebauungsplanregelungen getroffen werden.

Insgesamt bestätigen die im Jahr 2008 durchgeführten Untersuchungen die Sinnhaftigkeit der Festsetzung zur Regelung der Höhenlage von Wohnungen in den belasteten Bereichen, die bereits auf der Basis der UVU 1993 Gegenstand der Regelungen im Bebauungsplan geworden war.

Der aus diesen Regelungen resultierende zusätzliche Planungs- und Herstellungsaufwand stellt abwägend mit den städtebaulichen Belangen keine (unzumutbare) wirtschaftliche Belastung für den Grundstückseigentümer dar. Die attraktive innerstädtische Lage in Verbindung mit der hohen Kerngebietsnutzung und der Nutzungsvielfalt klassifiziert den Standort als nachhaltig und vielfältig.

Einschränkungen für die Eigentümer, die sich aus diesen Regelungen ergeben, werden durch die attraktive Lage in der Stadtmitte sowie durch hohe Nutzungsmaße ausgeglichen. Zu berücksichtigen war zudem, dass die Störobergrenzen des Kerngebietes und nicht die eines Wohngebietes maßstabsbildend sind.

Lärmschutz und Berücksichtigung lufthygienischer Anforderungen bei Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten (textliche Festsetzung Nr. 9.2) [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

Da die Schutzbedürftigkeit in Bezug auf die Nachtruhe nicht nur bei Wohnungen gegeben ist, sondern im Sinne der DIN 4109 auch etwa bei Übernachtungsräumen in Beherbergungsstätten, werden diese aus Lärmschutzgründen an der besonders stark durch Verkehr belasteten Leipziger Straße im ersten (hier wären sie ausnahmsweise zulässig) und im zweiten Vollgeschoss ausgeschlossen. Damit ist indirekt auch eine Reaktion auf die hohe lufthygienische Belastung in den bodennahen Schichten verbunden. Die Schlafräume in Hotels sind mit denen in Wohnungen hinsichtlich ihres Schutzanspruches nicht gleichzusetzen, da hier von einem stetig wechselnden Personenkreis ausgegangen werden kann. Von daher unterscheidet sich der Zulässigkeitsbereich von demjenigen für Wohnungen gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 3.2.

Aufgrund der in den Verkehrslärmberechnungen vor allem auch für die Nacht vor den Fassaden direkt an der Leipziger Straße im ersten und zweiten Vollgeschoss ermittelten hohen Beurteilungspegel werden mit der textlichen Festsetzung 9.2 der Übernachtung dienende Aufenthaltsräume in Beherbergungsstätten ausgeschlossen, da selbst bei hoch schallgedämmter Außenfassade die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse (hier: Schlafen) nicht mehr gewährleistet werden können. Gleichfalls wegen der ermittelten hohen Verkehrsgeräuschimmissionen wird für Räume mit Fenstern in den in der textlichen Festsetzung 9.2 aufgeführten Fassaden festgesetzt, dass diese Räume eine mechanische Lüftungseinrichtung erhalten, um eine ausreichende Frischluftzufuhr vor allem nachts zu gewährleisten. Bei Realisierung dieser mechanischen Lüftungseinrichtungen als Außenwandsysteme innerhalb der in der textlichen Festsetzung 9.2 angeführten Außenwandflächen müssen gemäß DIN 4109 die Schalldämmanforderungen auch bei Aufrechterhaltung des Mindestluftwechsels über die mechanische Lüftungsmöglichkeit eingehalten werden.

Die Schutzbedürftigkeit gegenüber der Einwirkung von Luftschadstoffen erstreckt sich grundsätzlich ebenfalls nicht nur auf Wohnungen, sondern auch auf

Aufenthaltsräume anderer Art, wie Büros und Übernachtungsräume von Beherbergungsstätten. Es wird gutachterlich empfohlen, Übernachtungsräume von Beherbergungsstätten bei Einbau von Wandlüftungssystemen bis zu einer Höhe von 50 m über NHN mit geeigneten Filtern zur Minderung der Partikelbelastung in den Räumen auszustatten. Dies wird jedoch nicht in der Festsetzung Nr. 9.2 geregelt.

Hintergrund dieser Abwägung ist, dass der Bebauungsplan eine langfristige Wirkung hat und umzusetzen wäre, auch wenn die reale Entwicklung zwischenzeitlich dazu geführt hätte, dass der Einbau von Filtern hinfällig wurde.

Falls die Räume zentral über eine technische Lüftungsanlage belüftet werden- was bei der geplanten Einzelhandelsnutzung zu erwarten ist oder bei Bürogebäuden in dieser Lage gut umsetzbar wäre - ist davon auszugehen, dass die Frischluftansaugung auf dem Dach oder in von den belasteten Straßenabschnitten abgewandten Positionen erfolgt, so dass der Einbau von Partikelfiltern sowieso entbehrlich wäre.

An der Leipziger Straße überschreiten die PM10-Immissionen in den bodennahen Luftschichten den Tagesgrenzwert. Das es sich bei dem Tagesgrenzwert für PM10 um eine maximale Überschreitungshäufigkeit eines Tagesmittelwertes handelt (35 zulässige Überschreitungen eines Tagesmittelwertes von 50 µg/m³), ist bei der Bewertung zu berücksichtigen, dass sich in den betroffenen Bereichen ausschließlich gewerbliche Nutzungen (Büros, Verkaufsräume, Übernachtungsräume von Beherbergungsstätten) befinden. Die Beschäftigten oder Kunden und Besucher halten sich dort über das Jahr hin betrachtet nur vorübergehend auf (in der Regel maximal 1/3 des Jahres). Die Grenzwerte beziehen sich jeweils auf die volle Stundenzahl eines Jahres. Es kann angenommen werden, dass sich die Betroffenen in den übrigen Zeiten in Gebieten mit geringerer Belastung aufhalten. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine einzelne Person genau von den 35 Überschreitungen betroffen wird, relativiert sich und kann folglich hingenommen werden.

Für die Luftschicht 1-2 m an der Leipziger Straße wird an Teilbereichen des Bauvorhabens Leipziger Platz 12 - 13 eine geringfügige Überschreitung des ab 2015 geltenden Grenzwertes für PM2,5 von 25 µg/m³ prognostiziert. Unmittelbar an den Kolonnaden ist mit PM2,5-Konzentrationen zwischen ca. 24 und 26 µg/m³ zu rechnen.

In Bezug auf die höhere Luftbelastung in den unteren Geschossen an der Leipziger Straße, die ausschließlich gewerblichen Nutzungen vorbehalten sind, ist auch hier zum Einen zu gewichten, dass die Jahresgrenzwerte eingehalten werden. Zum Anderen kann insbesondere bei der Einzelhandelsnutzung davon ausgegangen werden, dass ein zentrales Lüftungssystem vorgesehen wird, das nicht von der belasteten Leipziger Straße seine Frischluft bezieht, sondern ihre Ansaugbereiche in weniger belasteten Bereichen haben wird (z.B. über Dach).

Die Festsetzungen Nr. 9.1, 9.2, 9.3 und 3.2 setzen die Empfehlungen der schalltechnischen und lufthygienischen Untersuchungen um und gewährleisten damit eine Konfliktbewältigung zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Rahmen des Planungsrechtes. In Bezug auf die Lufthygiene kann das Planungsrecht jedoch nur einen bedingten Beitrag leisten, da die Verringerung der Vorbelastungen der Luft nicht einem einzelnen Vorhaben obliegen kann. Aktive Maßnahmen zur Verbesserung der Immissionssituation sind im Rahmen des geplanten Bauvorhabens nicht zu realisieren. Maßnahmen zur Minderung der verkehrsbedingten Luftschadstoffimmissionen werden vielmehr durch das Land Berlin großräumig getroffen (Luftreinhalteplan, Einführung der Umweltzone), welches der Adressat der 22. Bundesimmissionsschutz-Verordnung ist.

Lärmschutz durch die Verwendung Schall absorbierender Materialien in Tiefgaragenzufahrten (textliche Festsetzung Nr. 9.3) [Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

Der Empfehlung der schalltechnischen Untersuchung folgend, müssen die Wände und Decken der Tiefgaragenzufahrten (Rampen) mit Schall absorbierenden Materialien ausgestattet werden, um zusätzliche Reflexionen und damit einhergehende Belästigungen auszuschließen. Dies ist insbesondere mit Rücksicht auf die unmittelbar angrenzenden Nutzungen und Bebauung (z.B. Voßstraße 33) geboten.

Die mit der textlichen Festsetzung Nr. 9.3 geregelte schallabsorbierende Verkleidung sichert, dass der in den Gewerbelärmberechnungen berücksichtigte Emissionsansatz baulich realisiert werden muss. Physikalisch gesehen dienen die Vorgaben der TF 9.3 dazu, den durch Mehrfachreflexion innerhalb der Tiefgaragenzufahrten erzeugten Schallanteil, welcher über die Rampenöffnungen in die Nachbarschaft gelangt, zu minimieren. Aus Lärmschutzgründen muss der verwendete Schallabsorber einen mittleren Schallabsorptionsgrad m von mindestens 0,3 haben, wobei sich in Anlehnung an DIN 4109 (Ausgabe November 1989) m als arithmetischer Mittelwert der Schallabsorptionsgrade für die Oktavbandmittenfrequenzen von 125 Hz bis 4000 Hz ergibt.

Passiver Erschütterungsschutz (textliche Festsetzung Nr. 11) [Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB]

Um auf dem Baugrundstück, das von der planfestgestellten U-Bahnanlage unterquert wird, eine Bebauung beziehungsweise Wiederbebauung unter Berücksichtigung allgemeiner Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu ermöglichen, sind Maßnahmen erforderlich, die die von der bestehenden Bahnanlage der U-Bahn ausgehenden Erschütterungen und den damit verbundenen sekundär abgestrahlten Luftschall eindämmen. Da Maßnahmen an den bestehenden Schienenwegen nicht in Frage kommen und auch im Bebauungsplanverfahren nicht festgesetzt werden können, muss diese Maßnahme in Verbindung mit der Errichtung der Hochbauten aufgrund der Situationsgebundenheit geregelt werden. Die wirkungsvollste Maßnahme ist die schwingungstechnische Entkoppelung der Gründung der Hochbauten von den Bahnanlagen. Im Bebauungsplanverfahren kann keine sachgerechte Entscheidung des Einzelfalles erfolgen, da die relevanten Bedingungen (statische Struktur des Gebäudes und der Gründung, Schwingungsverhalten sowie Lage und Exposition empfindlicher Nutzungen) erst im Baugenehmigungsverfahren bekannt sind.

Dennoch ist auf Grund der Vorbelastung der von den Bahnanlagen tangierten Grundstücke eine Vorsorgeregelung unabdingbar, um den Schutz der Nutzungen zu gewährleisten.

Darüber hinausgehende Regelungen zum Erschütterungsschutz können ggf. in Verträgen, nicht aber im Bebauungsplan getroffen werden, da sie von der konkreten Bauausführung abhängig sind. Andere Maßnahmen an den Hochbauten sind ebenfalls möglich, wenn die gleichwertige Wirkung erzielt wird. Der Nachweis obliegt dem Bauherrn und muss im Baugenehmigungsverfahren geführt werden (§ 67 BauOBln).