Wohnungen

§ 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind sehr wohl als relevant für die Planung zu berücksichtigen.

Gerade im Bereich des Potsdamer/Leipziger Platzes wurde mit einem immensen Aufwand an öffentlichen Mitteln eine Ausgangslage für die sehr gute Erschließung durch den ÖPNV und ÖV geschaffen. Die Darlegung und Abwägung zur Überschreitung des Nutzungsmaßes wurden klarstellend überarbeitet und finden sich nunmehr im Kapitel II.4.2.4.8.

Stellungnahme: Bezüglich der Begründung der Nutzungsmaßüberschreitung gehe es anders als im Fall des Spreedreiecks vorliegend nicht um die bauplanungsrechtliche Legitimation eines Solitärs im Sinne der Umsetzung einer besonderen, qualifizierten planerischen Lösung bzw. städtebaulichen Idee für eine aus dem stadträumlichen Zusammenhang isolierte Fläche, so dass es einer anderen Begründung bedürfe.

Zudem sei eine GFZ nicht festgesetzt worden.

Abwägung:

Eine besondere städtebauliche Situation ist nicht auf die Ausprägung eines Solitärs beschränkt, sondern kann sich aus einer „besonderen, qualifizierten planerischen Lösung bzw. städtebaulichen Idee" ergeben (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Dezember 2007, BauR 2008, 1089, 1097; vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1994, Buchholz 406.12). Eine solche städtebauliche Idee liegt vorliegend dem aus einem städtebaulichen Wettbewerb hervorgegangenen Siegerentwurf von Kleihues +Kleihues als Fortentwicklung des Konzepts von Hilmer & Sattler zugrunde, die Grundlage für die Entwicklung der städtebauliche Figur im Bebauungsplanentwurf war. Im übrigen führt auch die Lage an einem zentralen innerstädtischen Verkehrsknotenpunkt, die Notwendigkeit einer neuen Verbindung lange getrennter Stadthälften, die Lage im Schnittpunkt erheblicher Touristenströme und die Qualität als touristische Attraktion, der Wille zur Schaffung eines neuen Zentrenbereichs als Ergänzung zur bestehenden Friedrichstadt, City West und Alexanderplatz dazu, dass es sich hier um ein Gebiet mit ganz besonderem städtebaulichen Charakter handelt, das sich von „normalen" Kerngebieten, wie sie der BauNVO vorschweben, erheblich unterscheidet: Es soll hier die Mitte einer europäischen Metropole an einer historisch und örtlich herausgehobenen Schnittstelle neu geschaffen werden. Das erfordert und rechtfertigt besondere städtebauliche Gestaltungen.

Zur Bezugnahme auf die GFZ wird auf die vorhergehenden Abwägungen verwiesen.

Stellungnahme: Ziel und Zweck des vorliegenden Bebauungsplans sei vermutlich die Vervollständigung städtischen Raums, die Herstellung von Kontinuität. Dies belege der Belang, der von der baulichen und räumlichen Wiederherstellung der in der Vorkriegszeit geschlossenen Bebauung spreche.

Abwägung:

Mit dem Ziel „eine dichte geschlossene Bebauung baulich und räumlich wiederherzustellen und in Maß, Struktur und Nutzung an die Vorkriegssituation anzuknüpfen" ist nicht die Wiederherstellung der Vorkriegssituation gemeint, sondern eine Neuinterpretation unter den geänderten heutigen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Prämissen. So liegt beispielsweise der Verdichtung durch die „Kranzbebauung" keine historische Vorlage zugrunde.

Stellungnahme:

Es sei nicht nachvollziehbar, inwieweit das Bebauungsplangebiet durch die angebliche „Trennwirkung des Kulturforums und der Staatsbibliothek, des Tiergartens, des Landwehrkanals und des Gleisdreiecks"„teilweise isoliert" sei und dies eine höhere GFZ als 2,0 rechtfertigen solle, . Abwägung:

Unter Bezugnahme auf einen Umgebungsplan wird deutlich, dass das Plangebiet im weiteren Umfeld keinesfalls nur in verdichteten Stadtstrukturen eingebettet ist. Dies war bereits in der Ausschreibung zum Wettbewerb 1991 erkannt worden, da davon ausgegangen worden war, dass nur bei ausreichender Dichte das Gebiet Potsdamer / Leipziger Platz eine ausreichende „Gravidität" entfalten kann, die geeignet ist, die Trennung der Stadt an dieser Stelle aufzuheben. Im Übrigen beträgt die zulässige Obergrenze der BauNVO für Kerngebiete 3,0, so dass es bei einer GFZ 2,0 nicht zu einer Überschreitung der zulässigen Obergrenzen kommt und demzufolge keiner besonderen städtebaulichen Begründung bedarf.

Stellungnahme:

Der Senatsbeschluss vom 10.12.1991, der von einer durchschnittlichen GFZ von 5,0 für den Potsdamer Platz / Leipziger Platz spricht, sei durch die Bebauung des Sony- und des Daimler-Areals bereits überfüllt. Die benachbarten Bebauungspläne enthielten eine niedrigere GFZ; durch den „Kranz" am Leipziger Platz sei schließlich nicht automatisch eine Überschreitung der Nutzungsmaßobergrenze für das Plangebiet indiziert.

Abwägung:

Die Aussage ist nicht nachvollziehbar, da die GFZ grundstücksbezogen gilt und demzufolge nicht „überfüllt" sein kann. Dass allein durch den „Kranz" automatisch eine Überschreitung der Nutzungsmaßobergrenze für das Plangebiet indiziert wird, war nie Gegenstand der Abwägung und ist insofern nicht nachvollziehbar.

Stellungnahme:

Ein Eingehen auf die im OVG Berlin-Brandenburg (a.a.O., 1098 f.) definierten Voraussetzungen bezüglich der Anforderungen an die Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung berührt werden können und „sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, auf die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten sowie auf die Zugänglichkeit der Grundstücke beziehen", finde sich in der Begründung an keiner Stelle. Dabei seien auch gemäß § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BauGB soziale, hygienische, wirtschaftliche und kulturelle Erfordernisse zu berücksichtigen. Die Unterschreitung der gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen indiziere insoweit eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse i.S. des § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO; denn gerade die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften zielen nach wie vor, d.h. auch nach der gesetzlichen Reduzierung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H, im Interesse der Wahrung sozialverträglicher Verhältnisse darauf ab, jedenfalls eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäude- und sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfordern grundsätzlich die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindestabstandsflächen.

Abwägung:

Die dargelegte Argumentation mit Bezug auf das o.g. Urteil ist in die Abwägung in der Begründung eingestellt worden. Es werden in diesem Zusammenhang aber ergänzende zusätzliche Abwägungsaspekte in die Begründung aufgenommen, um die Abwägung zu verdeutlichen.

Die zitierten Erwägungen des OVG gehen davon aus, dass bei Einhaltung des von der BauNVO vorgegebenen Nutzungsmaßes in der Regel die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gegeben sind, während dies bei einer Überschreitung sorgfältig und im einzelnen begründet werden muss.

Dem trägt die Planbegründung Rechnung, indem für alle Parameter mit Einfluss auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesondert untersucht wird, wie sie sich konkret auswirken, so zu den inneren und äußeren Abstandsflächen, der Belüftungssituation, der Anordnung unterschiedlicher Nutzungen im Plangebiet und für Möglichkeiten des Ausgleichs. In vielen Fällen wurde durch spezielle, ins einzelne gehende Festsetzungen reagiert, um etwaige Unzuträglichkeiten zu vermeiden, so etwa zu den differenziert dargestellten Bauhöhen, zur Lage der Wohnungen, zur Gestaltung des Innenhofes. Für die Erörterung der einzelnen Belange wird auf die auf die jeweiligen Abschnitte der Begründung verwiesen.

Stellungnahme:

Ein Eingehen auf die so definierten Voraussetzungen für eine Überschreitung findet sich in der Begründung an keiner Stelle.

Abwägung:

Die Prüfung der allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist auf den Seiten 68-78 der Auslegungsbegründung dargelegt worden. Mit dem Verweis auf dieses Kapitel 4.2.4 der Begründung werden Wiederholungen vermieden. Die Stellungnahme ist unzutreffend.

2. Architektur/Gestaltung Stellungnahme:

Der Schriftzug „Driadon" zum Leipziger Platz solle entfallen.

Abwägung:

Die Stellungnahme bezieht sich auf eine Illustration des Vorhabens, die jedoch nicht Gegenstand des Bebauungsplans ist. Es handelte sich um einen „Arbeitstitel" im Rahmen der Wettbewerbspräsentation, der planungsrechtlich keine Relevanz hat.

Es resultiert kein Handlungsbedarf aus der Stellungnahme für den Bebauungsplan.

Stellungnahme:

Warum kehre man nicht zur alten Planung zurück:

1) Kolhoff (Leipziger Platz 13a: besonders schön sei der 8-eckige Innenhof, der die Form des Leipziger Platzes im Innern wieder aufnimmt),

2) Tobias Nöfer (elegant sei seine geschwungene Passage vom Leipziger Platz Nr. 13)

3) Modersohn und Freiesleben/ Hilmer und Sattler und Albrecht (farblich und architektonisch reizvolle Bezugnahme auf das alte Wertheim-Kaufhaus)

4) Patzschke & Partner (Promenade am Bundesrat) Visualisierung.

Das sei Architektur nach menschlichem Maß. Abwägung:

Die benannten Entwürfe aus vergangenen Planungen stellen nur einen Ausschnitt aus den bis zum Jahre 2008 gefertigten Entwurfskonzeptionen dar ­ mit jeweils sehr unterschiedlicher Architektursprache. Gemeinsam ist diesen Entwürfen lediglich, dass es sich dabei immer um eine Architektursprache auf der Basis der jeweils angedachten Nutzungskonzeptionen handelte, die nicht weiter verfolgt wurden bzw. für deren Umsetzung sich kein Vorhabenträger gefunden hatte.

Für das nunmehr angestrebte Konzept, das im Wesentlichen aus der Wiederanknüpfung an den ehemaligen Warenhausstandort und aus der Realisierung eines 30%igen Wohnanteiles beruht, wurde deswegen ein erneuter Wettbewerb erforderlich, der zu dem vorliegenden Ergebnis und Preisträger geführt hat. Der Wettbewerb wurde in enger Kooperation zwischen Vorhabenträger und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und mit Einbeziehung des Bezirkes Mitte durchgeführt.

Die Frage was „Architektur nach menschlichem Maß" ist, ist sicherlich sehr individuell zu beantworten und auch mit Blick auf die unterschiedlichen Dimensionen der Städte. Im Zentrum der Hauptstadt und in direkter Nachbarschaft zur Hochhausbebauung am Potsdamer Platz werden städtebaulich andere Antworten gefordert und können als verträglich erachtet werden als beispielsweise in einer Kleinstadt.