Mietwohnungen

3. Problematik

Die in der Ermächtigungsgrundlage verwendeten Rechtsbegriffe einer ausreichenden Versorgung, angemessene Bedingungen und besondere Gefährdung sind unbestimmt, und es mangelt sowohl in der Rechtsprechung als auch in der Kommentierung zu § 577a Abs. 2 BGB an einer einheitlichen Festlegung der hierfür heranzuziehenden Beurteilungsfaktoren. Der Grund liegt insbesondere darin, dass jeweils die speziellen Wohnungsmarktgegebenheiten vom Verordnungsgeber zu analysieren sind und ein vorgegebenes Prüfkonzept dem Verordnungsgeber keine Möglichkeit zur Differenzierung geben würde. Nach der einschlägigen Kommentierung zum § 577a Abs. 2 BGB besteht beim Verordnungsgeber ein großer Ermessensspielraum bei der Festlegung bestimmter Gebiete, sowohl beim Umfang als auch bei der zeitlichen Komponente der festzulegenden Sperrfrist und Laufzeit einer Rechtsverordnung.

Ausgehend von einer Indikatorenbildung bei der bisherigen Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung zur rechnerischen Darstellung/ Wertung der unbestimmten Rechtsbegriffe sollte dieser Ansatzpunkt auch bei einer neuen Kündigungsschutzklausel-Verordnung übernommen werden.

Allerdings können nicht mehr alle bisherigen Indikatoren

· Mietwohnungsversorgungsquote (aktuell Vorjahr),

· Mietwohnungsversorgungsquote (zukünftig/ Prognose),

· Leerstandsquote (aktuell/ länger als sechs Monate),

· Umwandlungsgeschehen (Grundbuchumschreibungen Vierjahreszeitraum bis aktuell Vorjahr),

· Umwandlungspotenzial (Abgeschlossenheitsbescheinigungen seit 1950 bis aktuell Vorjahr),

· Bruttokaltmiete (aktuell Vorjahr),

· Mietbelastungsquote (aktuell Vorjahr), zur datentechnischen Erfassung bzw. Umsetzung der Ermächtigungsnorm aus § 577a Abs. 2 BGB herangezogen werden.

Grundlage für die bisherigen Indikatoren waren u. a. Angaben aus der Zusatzerhebung zum Mikrozensus zur Wohnsituation der Haushalte (nur alle vier Jahre ­ 2002 und 2006), zur Bevölkerungsprognose der Abteilung I bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, zu Umwandlungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und zu Leerstandsdaten durch die Firma Vattenfall. Zum verwendeten Indikator „Umwandlungspotenzial" sind aufgrund fehlender Daten zusätzlich keine verifizierbaren Aussagen mehr möglich.

4. Indikatoren

Vor diesem Hintergrund wurden nach eingehender Prüfung folgende Indikatoren als bewertungsrelevant erachtet:

· Stichtagsleerstand

· Veränderung der Einwohner / Entwicklung

· Wohndauer aktuell

· Umwandlung anhand Grundbuchumschreibungen aktuell

· Umwandlung anhand Grundbuchumschreibungen / Entwicklung

· Wohnungsverkaufsfälle aktuell

· Wohnungsverkaufsfälle / Entwicklung

· Angebotsmiete aktuell

Erläuterungen zu den einzelnen Indikatoren: Stichtagsleerstand:

Mit dem Indikator Stichtagsleerstand soll das gesamte potenzielle (wohnungsmarktrelevante) Wohnungsangebot abgebildet werden. Anhand der VattenfallStromzähler-Auswertung lässt sich keine Aussage zu den Leerstandsgründen machen und somit auch nicht dazu, ob Wohnungen derzeit aktiv am Markt angeboten werden oder durch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu einem späteren Zeitpunkt wieder an den Markt gebracht werden. Demnach lässt ein ausgewiesener hoher Stichtagsleerstand nicht unmittelbar den Rückschluss zu, dass es gegenwärtig auch ein hohes Angebot gibt, da gegebenenfalls ein großer Teil der leerstehenden Wohnungen aufgrund von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zwar grundsätzlich marktfähig sind, aber derzeit nicht aktiv angeboten werden. Im Umkehrschluss lässt sich aber auch nicht schlussfolgern, dass ein niedriger Leerstand gleichbedeutend mit einem geringen Angebot ist, da die leerstehenden Wohnungen ggf. alle auch aktiv am Markt angeboten werden. Unter Berücksichtigung der Trends der letzten zwei Jahre (nur moderater Wohnungsneubau; Nachfragezuwachs durch Zuwanderung und Singularisierung) wird in den nächsten Jahren sukzessive mit einem Rückgang des Leerstandes zu rechnen sein. D.h., Gebiete mit derzeit bereits geringem Leerstand werden dann am ehesten ein knappes Angebot aufweisen, während Gebiete mit derzeit hohem Leerstand über ein größeres Potential (Reserve) verfügen, um Nachfrage zu befriedigen. Eine Berücksichtigung von voraussichtlich nicht mehr marktfähigen Leerständen findet nicht beim Indikator selbst statt, sondern bei der Setzung des Schwellenwertes.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „ausreichende Versorgung" ab.

Veränderung der Einwohner / Entwicklung:

Da die amtlichen Angaben zur Zahl der Privathaushalte aus dem Mikrozensus 2010 noch nicht vorliegen, wurde aus Aktualitätsgründen hilfsweise auf die Einwohnerentwicklung zurückgegriffen. Der Indikator soll somit als Maßstab für die Entwicklung der Wohnungsnachfrage dienen.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „ausreichende Versorgung" ab.

Wohndauer aktuell:

Dieser Indikator gibt an, welcher Anteil der Einwohner nach einem Jahr noch unter der gleichen Adresse gemeldet ist. Je geringer dieser Anteil ist, desto stärker deutet dies auf eine größere Fluktuation hin, in deren Folge gegebenenfalls Neuvermietungen stattfinden, die zu höheren Mieten führen und somit das Wohnungsangebot für bestimmte Personenkreise einschränken könnten.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „angemessene Bedingungen" ab.

Umwandlung anhand von Grundbuchumschreibungen aktuell und Umwandlung anhand von Grundbuchumschreibungen / Entwicklung:

Mit der Grundbuchumschreibung wird der Umwandlungsprozess (Teilungserklärung) abgeschlossen. Die Zahl der umgewandelten Wohnungen stellt somit das mögliche Potenzial für eine Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung dar. Mit der Zahl der aktuell umgewandelten Wohnungen bezogen auf den Wohnungsbestand insgesamt soll festgestellt werden, ob in einzelnen Gebieten auch zukünftig mit einem erhöhten Umwandlungsdruck zu rechnen ist. Dagegen wird mit der mittelfristigen Betrachtung die Größenordnung des Potenzials festgestellt.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „ausreichende Versorgung" ab.

Wohnungsverkaufsfälle aktuell und Wohnungsverkaufsfälle / Entwicklung:

Mit dem tatsächlichen Wohnungsverkauf kann die Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung akut werden. Mit der mittelfristigen Betrachtung sollen Gebiete identifiziert werden, in denen bereits überdurchschnittlich viele Wohnungsverkäufe bezogen auf den Wohnungsbestand insgesamt stattgefunden haben. Die aktuelle Zahl der Wohnungsverkäufe soll dagegen einen Hinweis geben, wo auch gegebenenfalls zukünftig mit einer potenziellen Gefährdung durch Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigungen zu rechnen ist. Bei der Ermittlung der Wohnungsverkaufszahlen wurden Wohnungsverkäufe neuerrichteter Eigentumswohnungen, Verkäufe von Eigenheimen und Paketverkäufe nicht berücksichtigt.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „ausreichende Versorgung" ab.

Angebotsmiete:

Da in der Regel die Höhe des Mietpreises das Abbild des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage widerspiegelt, dient der Indikator "Angebotsmiete" der Feststellung, ob es teilräumlich bzw. auf Bezirksebene zu Knappheitstendenzen (hohe Angebotsmieten) aufgrund hoher Nachfrage kommt. Darüber hinaus weist eine hohe Angebotsmiete auch darauf hin, dass möglicherweise der Nachfragerkreis eingeschränkt wird.

Dieser Indikator bildet das Eingriffskriterium „angemessene Bedingungen" ab.

Bewertungsmodell

Die neuen Indikatoren müssen und sollen die in der Ermächtigungsgrundlage genannten „Eingriffskriterien" (ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen, angemessene Bedingungen, besondere Gefährdung) abbilden. (Dem Regelungsziel des § 577a Abs. 2 BGB folgend wird dabei die Beurteilung des Umwandlungsgeschehens mit den Indikatoren Grundbuchumschreibungen und Verkaufsfälle verstärkt vorgenommen.) Dafür wird für jeden einzelnen Indikator in Abhängigkeit zum jeweiligen Gesamtberliner Durchschnittswertes ein kritischer Schwellenwert ermittelt (1/3 der Differenz zwischen dem höchsten Wert und dem Durchschnittswert werden dem Durchschnittswert zugeschlagen).