Mietwohnungen

Jeder Indikatorwert wurde dann mit dem Gesamtberliner Durchschnittswert und dem kritischen Schwellenwert mit der aus dem in der Anlage beigefügten Datenblatt ersichtlichen folgenden Bewertung verglichen.

· Liegt der Indikatorwert unterhalb des Gesamtberliner Durchschnittswertes, ist der Wert unkritisch.

· Liegt der Indikatorwert zwischen dem Gesamtberliner Durchschnittswert und dem kritischen Schwellenwert, ist der Wert überdurchschnittlich (im Datenblatt gelb markiert).

· Liegt der Indikatorwert oberhalb des kritischen Schwellenwertes, ist der Wert kritisch (im Datenblatt rot markiert).

Dem Kriterium "besondere Gefährdung" wird wie folgt Rechnung getragen:

Durch den Vergleich der erreichten Gesamtpunktzahl und der maximalen Punktzahl wird für jedes Gebiet eine Quote ermittelt. Die erreichte Punktzahl setzt sich aus einer dreifachen Wertung bei einem kritischen Indikator und einer einfachen Wertung bei einem überdurchschnittlichen Indikator zusammen. Außerdem wird zusätzlich der Indikator "Wohnungsverkäufe" (aktuell und Entwicklung) bei kritischem Auftreten zweifach und bei überdurchschnittlichem Auftreten einfach gewertet.

Durch Festlegung einer "kritischen" Mindestquote auf Basis der Gesamtsummen aus erreichter Gesamtpunktzahl und maximaler Punktzahl können dann die Gebiete identifiziert werden, in denen die o. g. Kriterien der Ermächtigungsgrundlage gegeben sind.

Ergebnis:

Im Ergebnis der mit den neuen Indikatoren durchgeführten Erhebung, ergibt sich für die folgenden Bezirke nach dem oben genannten Berechnungsmodell die Notwendigkeit zur Aufnahme in eine neue Kündigungsschutzklausel-Verordnung: Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg.

Da sich die dargestellte Wohnungssituation in den in § 1 festgelegten Gebieten voraussichtlich mittelfristig nicht nachhaltig verbessern wird, wird von der sich aus § 577a Abs. 2 BGB ergebenden zeitlichen Ermächtigung, zur Festlegung der Dauer einer Rechtsverordnung von bis zu zehn Jahren, im Umfange von sieben Jahren Gebrauch gemacht.

Für eine danach weitergehende Kündigungssperrfrist bedarf es, der Ermächtigungsnorm folgend, einer erneuten Prüfung nach den vorstehenden Kriterien und Rechtsverordnungssetzung.

5. Sperrfristdauer und Laufzeit

Die dreijährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB gilt für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen ohne weitere landesrechtliche Regelung.

§ 577a Abs. 2 BGB gibt den Landesregierungen die Möglichkeit, bei Vorlage der dort genannten Voraussetzungen die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

Hiervon hat Berlin mit der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 20. Juli 2004 (GVBl. S. 293, 294) Gebrauch gemacht.

Mit Wirkung vom 1. September 2004 bis zum 31. August 2011 wurden danach in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, TempelhofSchöneberg und Pankow von Berlin Mieter nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließendem Verkauf durch eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren vor Eigenbedarfskündigung und Kündigung zum Zwecke angemessener wirtschaftlicher Verwertung geschützt.

Da diese Kündigungsschutzklausel-Verordnung in Berlin zum 31. August 2011 außer Kraft tritt, war zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen in Berlin bzw. für Teile Berlins für den Erlass einer neuen Kündigungsschutzklausel-Verordnung ab dem 1. September 2011 vorliegen.

Es war insbesondere auch zu prüfen, für welchen Zeitraum die Sperrfrist festgelegt werden soll.

Grundsätzlich hat der Verordnungsgeber die Möglichkeit, sich entweder für die bundesrechtliche oder für eine landesrechtliche Regelung zu entscheiden. Entscheidet er sich für die bundesrechtliche Sperrfrist von drei Jahren, bedarf es keiner weiteren Überlegungen und auch keiner weiteren parlamentarischen Umsetzung. Diese Sperrfrist gilt per Gesetz.

Der Verordnungsgeber hat aber auch die Möglichkeit, diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre auszudehnen. Dann muss allerdings begründet werden, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einem Gemeindegebiet besonders und langfristig gefährdet ist.

Dabei muss beachtet werden, dass eine Sperrfrist nach § 577 a BGB in nicht unerheblicher Weise in die grundrechtlich geschützten Verwertungsrechte der Wohnungseigentümer eingreift. Deshalb besteht auch die Verpflichtung des Verordnungsgebers sorgfältig anhand einer Prognose die voraussichtliche Dauer der besonderen Gefährdung der Wohnungsversorgung zu untersuchen und dabei die Ausgewogenheit zwischen Eingriff in die Eigentumsrechte und der Notwendigkeit der Regelungstiefe zu beachten.

Hierbei entscheidend ist vor allem das Umwandlungsgeschehen. Wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, realisiert sich erstmalig für den Mieter die potentielle Gefahr einer Kündigung. Eine Umwandlung macht in der Regel nur Sinn, wenn die Wohnung verkauft werden soll. Für den Mieter ist es nicht einschätzbar, wie der potentielle neue Eigentümer die Wohnung nutzen will. Will er sie selbst nutzen, besteht die Gefahr der Eigenbedarfskündigung.

Deshalb wurden die jährlichen Umwandlungszahlen als Indikator herangezogen um abzuschätzen, ob und inwieweit in Berlin zukünftig mit einem erhöhten Umwandlungsdruck zu rechnen ist.

Für die noch geltende Kündigungsschutzklausel aus dem Jahre 2004 wurden die Umwandlungszahlen aus dem Jahr 2002 zur Begründung einer Sperrfrist von sieben Jahren zugrunde gelegt. Damals wurden rund 14.000 Umwandlungen jährlich registriert. Der Umwandlungsdruck insgesamt in Berlin ist somit gesunken.

Es gibt keine unterlegten Hinweise, dass sich diese Tendenz in der Zukunft wieder umkehrt und die Umwandlungszahlen in Berlin stark ansteigen. Die maximale Sperrfristdauer von zehn Jahren dürfte deshalb nicht zu rechtfertigen sein. Nach Sinn und Zweck des Gesetzes kann eine besondere Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen im Gemeindegebiet allein nicht ausreichen, um eine relativ lange Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von vermieteten Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu rechtfertigen. Vielmehr ist weitere Voraussetzung, dass gerade die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen die Versorgungslage ohne verstärkten Mieterschutz nachteilig beeinflussen würde.

Bei den relativ geringen Umwandlungszahlen, die ja nur ein Gefährdungspotential, nicht aber eine konkrete Gefährdung der Versorgungslage darstellen, dürfte dies eher gegen die maximale Sperrfristdauer sprechen.

Trotzdem ist zu beobachten, dass punktuell auch weiterhin in einigen Bereichen Berlins verstärkte Umwandlungsaktivitäten zu verzeichnen sind. Dies rechtfertigt, in Zusammenhang mit den anderen Indikatoren, auf die sich die Kündigungsschutzklausel-Verordnung stützt, jedenfalls eine gegenüber der bundesgesetzlich vorgegebenen dreijährigen Sperrfrist erhöhte Sperrfrist.