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Ausschluss der Zulässigkeit von Einzelhandel im Gewerbegebiet

Durch die textliche Festsetzung Nr. 3 soll insbesondere die Ansiedlung von Discountern der Lebensmittelbranche auf (günstigen) Gewerbegrundstücken ausgeschlossen werden. Auch soll sich der Einzelhandel entlang der Rudower Chaussee konzentrieren. In die Abwägung wird eingestellt, dass die Gewerbegebietsnutzung innerhalb der Entwicklungsmaßnahme sich nicht alleine auf den Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-67a konzentriert, sondern in Bezug auf die Wahrung der Gebietstypik umfassend betrachtet werden muss. So ist Einzelhandel in den übrigen Gewerbegebieten nördlich und südlich der Rudower Chaussee und beispielsweise auch im Gewerbegebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplans XV-53a zulässig, so dass die Gebietstypik insgesamt gewahrt ist. Ausnahmsweise zulässig sind Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetriebe mit Verkaufsflächen an letzte Verbraucher, die mit diesen Betrieben im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang stehen und flächenmäßig (deutlich) untergeordneter Bestandteil dieser Nutzung sind.

Ausschluss von Lagerflächen

Die Gliederung des Gewerbegebietes durch die textliche Festsetzung Nr. 4, die den Ausschluss von nicht betriebseigenen Lagerflächen und Lagerhäusern regelt, zielt in erster Linie darauf, dass die Ansiedlung von städtebaulich minderwertigen Nutzungen im Gewerbegebiet vermieden wird. Lagerhäuser und Lagerplätze sind auf Grund ihrer Bauweise bzw. als nicht überbaute Lagereinrichtungen und ihrer Großflächigkeit städtebaulich nicht oder nur sehr unzureichend in das bauliche Umfeld zu integrieren. Dies wäre gerade in der Nähe des neu hergestellten bedeutenden Entrees zum Entwicklungsbereich kontraproduktiv. Durch die angrenzende Bahntrasse in Höhenlage ist das Gewerbegebiet nicht nur vom angrenzenden Straßenraum einzusehen, sondern gerade auch von den Nutzern des öffentlichen schienengebundenen Personennahverkehrs. Zudem können diese Nutzungen zu hohen Immissionsbelastungen durch einen verstärkten LKW-Verkehr durch gebietsfremden Individualverkehr führen und damit den Charakter des gesamten Umfeldes negativ prägen.

II. 4.1.5 Maß der baulichen Nutzung Gewerbegebiet

Mit einer Geschossflächenzahl von 1,6 und einer Grundflächenzahl von 0,6 liegen die Nutzungsmaße unterhalb der Obergrenzen des § 17 BauNVO. Wie beim Kerngebiet ist auch im Gewerbegebiet eine Versickerung des anfallenden Regenwassers erforderlich, so dass die zulässige bauliche Nutzbarkeit eingeschränkt werden muss. Durch die die textliche

Festsetzung Nr. 6 wird die Überschreitungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 4 BauNVO auf 20 v.H. begrenzt.

Die auf 18,0 m über Gehweg festgesetzte zulässige Oberkante entspricht der zulässigen Regelhöhe für gewerblich genutzte Gebäude innerhalb der Entwicklungsmaßnahme Johannisthal/Adlershof. Notwendige Dachaufbauten werden gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 8 ermöglicht.

II. 4.1.6 Dachaufbauten

Durch die textliche Festsetzung Nr. 8 wird geregelt, dass in den Kerngebieten sowie im Gewerbegebiet ausnahmsweise einzelne Dachaufbauten bis zu einer Höhe von 3,5 m über den festgesetzten Oberkanten zugelassen werden können, wenn sie ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen dienen. Die Wirkung von einzelnen Dachaufbauten ist anders als bei einem durchgängigen Geschoss zu beurteilen; umgekehrt sind keine Dachaufbauten zulässig, bei denen der Eindruck eines Vollgeschosses entsteht wie z. B. bei der Errichtung eines durchgehenden „Technikgeschosses". Da es sich bei der Zulässigkeit von Dachaufbauten um einen Ausnahmetatbestand handelt, hat die Bauaufsicht die Möglichkeit, Anzahl und/oder Umfang der einzelnen Dachaufbauten zu steuern. Die Höhe der zulässigen Dachaufbauten ist mit 3,5 m einheitlich innerhalb der Entwicklungsmaßnahme festgelegt und gilt auch für Gewerbegebiete. Der flächenmäßige Anteil der Dachaufbauten (hierzu zählen auch Solaranlagen) sollte max. 70 % der Dachfläche betragen, um den in der Gesamtausgleichskonzeption zugrunde liegenden Wert von min. 30 % Dachbegrünung Rechnung zu tragen (siehe hierzu II.4.1.18).

II. 4.1.7 Überbaubare Grundstücksflächen / Baugrenzen

Die überbaubaren Grundstücksflächen im Kerngebiet und im Gewerbegebiet werden ausschließlich durch Baugrenzen ­ und nicht durch Baulinien ­ definiert, um den Spielraum für die architektonische Ausgestaltung der zukünftigen Gebäude nicht einzuschränken.

Städtebaulich gewünscht ist im Regelfall jedoch die Schließung der Straßenfronten, insbesondere der Eckbereiche. Demnach ist die gesamte Kerngebietsfläche bzw. Gewerbegebietsfläche im Rahmen der zulässigen GRZ und mit Ausnahme der Fläche um den festgesetzten Einzelbaum überbaubar.

Um planungsrechtlich eine Vorkehrung dafür zu treffen, dass an die Baugrenzen im Bereich des potentiellen städtebaulichen Solitärs im MK 1 herangebaut werden kann, wurde eine ausdrückliche Festsetzung gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln in den Bebauungsplan aufgenommen (textliche Festsetzung Nr. 7). Belange des vorbeugenden Brandschutzes oder sonstige öffentliche Belange stehen einer solchen Festsetzung nicht entgegen. Die durch das potentielle Hochhaus hervorgerufene Verschattung betrifft in erster Linie das eigene Baugrundstück sowie die angrenzenden Bahnanlagen. Eine Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse kann nicht erfolgen, da keine Wohnungen im Umfeld vorhanden oder geplant sind. Eine Beeinträchtigung gesunder Arbeitsverhältnisse durch das potentielle Punkthochhaus ist aufgrund der Verortung nicht erkennbar.

Die Festsetzung ermöglicht die Unterschreitung der Abstandsflächen für die Errichtung des Hochhauses als städtebaulich gewünschter Akzent. Dieser kann jedoch erst im Zusammenhang mit der Freistellung der noch planfestgestellten Bahnanlagen von der Planfeststellung realisiert werden. Die maximale Ausdehnung des Hochhauses beträgt 35 x 38

m, erlaubt folglich eine Streckung parallel zur Bahnanlage. Der rautenförmige Zuschnitt ist keine Zwangsvorgabe für das Hochhaus, innerhalb der Baugrenze hat der Bauherr freie Gestaltungsmöglichkeit.

Zum Schutz der vorhandenen sehr wertvollen Eiche im Kerngebiet wird eine Grundstücksfläche von der Überbaubarkeit und Unterbaubarkeit ausgenommen, die den Kronentraufbereich berücksichtigt und gleichzeitig dem Schutz des Wurzelbereiches dient. Die etwa 200 jährige Eiche soll an dieser Stelle erhalten werden, weil sie auch einen städtebaulichen Akzent darstellt. Der Kerngebietsnutzung steht sie nicht entgegen, da etwa eine gastronomische Nutzung oder Präsentationsflächen ­unter Wahrung der Anforderungen an den Baumschutz ­ im Bereich der nicht überbaubaren Grundstücksfläche vorstellbar sind.

Darüber hinaus basiert die Abwägung zur Nichtüberbaubarkeit dieses Grundstücksteiles im Kreuzungsbereich der Rudower Chaussee / Wagner-Regeny-Straße auf der Bedeutung, die der Platzaufweitung mit dem prägnanten Baum im Zusammenhang mit der Umsetzung des im Flächennutzungsplan dargestellten Grünzuges zukommt. Der Platzbereich bildet den „Auftakt" für die Grünzugsfunktion. Die als Allee auszubildende Wagner-Regeny-Straße übernimmt die verkehrliche Verbindungsfunktion für die Erholungsnutzung (siehe auch Abwägung zu den Themen Grünzug und Straßenverkehrsflächen). Gleichzeitig stellt die Eiche eine Beziehung zur gegenüberliegenden öffentlichen Parkanlage her, die ebenfalls einen alten Eichenbestand aus der gleichen Entstehungszeit aufweist.

II. 4.1.8 Vorgartenzonen

Die Vorgartenzone stellt eine wichtige Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Raum und den privaten Grundstücken dar.