Wohnungsbau

Teil- Plan Rechtsvergebiet Nr. bindlich seit Festsetzungen Whs2 0055 15. 05. 1930 I/6 zwischen Seumestraße, Am Gaswerkgraben, Schwarzer Weg und Oldenburger Bahn.

02. 06. 1960 II/2, überbaubare Grundstücksflächen sowie Verkehrsflächen (Seumestraße/Am Gaswerk) südlich der Simon-Bolivar-Straße und beidseitig der Seumestraße. Wohnnutzungen sind nur im Zusammenhang mit gewerblichen Nutzungen zulässig (Zubehör). Die festgesetzte Baustaffel kann unter bestimmten Bedingungen überschritten werden.

Im Eckbereich Simon-Bolivar-Straße/Am Gaswerk ist III/2 festgesetzt (vorhandene Wohnbebauung). Whs3 0055 15. 05. 1930 II/3 und 2 zwischen Woltmershauser Straße und Westerdeich sowie zwischen Goosekamp und Huchtinger Straße, III/3 und 2 im Bereich des Friedhofs Woltmershausen, I/6 in einem kleinen Teilbereich südlich der Woltmershauser Straße (gegenüber der Blexer Straße). 442 21. 01. 1961 III/3 entlang der Südseite der Woltmershauser Straße und teilweise nördlich Auf dem Bohnenkamp. II/3 entlang der Nordseite der Woltmershauser Straße, II/2 am Westerdeich und an der Ladestraße, im westlichen Teil des Westerdeichs III/2, ebenfalls an der Huchtinger Straße. In den rückwärtigen Lagen zwischen Woltmershauser Straße und Auf dem Bohnenkamp überwiegend IV/2, in den Gartenbereichen hier wiederum III oder IV jeweils mit Baustaffel 1 und festgesetzten Flachdächern. Im Bereich der Woltmershauser Kirche gilt IV/2 a.

Whs4 0055 15. 05. 1930 I/6 zwischen Woltmershauser Straße und Ladestraße (gegenüber Huder Straße). 286 02. 06. 1960 Entlang der Woltmershauser Straße sowie an der Zwischenahner Straße überwiegend III/3, ansonsten im Wesentlichen III/2, rückwärtige Anbauten III/1 und Flachdach. Zwischen Dangaster Straße und Zwischenahner Straße sowie Akazienstraße und Delmenhorster Straße II/2; Wohnungen sind hier nur als Zubehör zu gewerblichen Einrichtungen zulässig. Die festgesetzte Baustaffel kann hier unter bestimmten Bedingungen überschritten werden.

Whs5 0045 01. 02. 1921 I/6 im Bereich der Dreiecksfläche des Hohentorshafens.

0055 15. 05. 1930 I/6 zwischen Woltmershauser Straße und Hohentorshafen sowie zwischen Ladestraße und Weser.

Whs6 0045 01. 02. 1921 II/3 auf beiden Seiten der Warturmer Heerstraße.

3. Planungsziele und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes

Allgemeines:

Mit der Aufhebung der oben genannten Staffelbau- und Gewerbepläne bzw. Bebauungspläne werden folgende Ziele verfolgt:

· Vereinheitlichung des Planungsrechts, d. h. ausschließliche Anwendung des Städtebaurechts nach dem Baugesetzbuch und entsprechende Anwendung der Baunutzungsverordnung;

· Erhalt der städtebaulichen Strukturen bebauter Gebiete nach Art und Maß der baulichen Nutzungen entsprechend dem gegenwärtigen Zustand;

· Vermeidung von Nutzungskonflikten, die durch das Nebeneinander von unverträglichen, jedoch nach altem, noch gültigem Städtebaurecht zulässigen Nutzungen entstehen könnten;

· da die Gewerbeklassen nicht mit den Baugebieten der Baunutzungsverordnung identisch sind.

Das Nebeneinander des noch geltenden alten Städtebaurechts für die oben genannten Pläne und des seit Anfang der 60er Jahre auf der Grundlage des Bundesbaugesetzes bzw. später des Baugesetzbuchs geschaffenen Baurechts für den größten Teil der Bebauungspläne in der Stadt Bremen, führt bei der Beurteilung von Vorhaben zu einer unterschiedlichen rechtlichen Handhabung gleicher Sachverhalte.

Diese Beurteilung ­ entweder nach neuem oder nach altem Recht ­ ist lediglich abhängig von dem Gebiet, in welchem das Vorhaben beantragt wird.

Es ist das Ziel, den Bürgerinnen und Bürgern eine transparente, verständliche und übersichtliche Bauleitplanung anzubieten. Daher sollen die Bebauungspläne, die noch die Staffelbauordnung für die Stadt Bremen und das Landgebiet von 1917 bzw. 1940 als Rechtsgrundlage haben, aufgehoben werden.

Eine Beurteilung der Vorhaben kann dann zukünftig ausschließlich nach einem einheitlichen Planungsrecht erfolgen.

Die Notwendigkeit der Aufhebung dieser alten Pläne wird auch hinsichtlich der Genehmigungsebene nach Fachrecht deutlich: So wird in den gegen Lärm ­ TA Lärm [Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutz-Gesetz vom 26. August 1998] ­ sowie in den Genehmigungsverfahren ausschließlich auf die Gebietskategorien nach der Baunutzungsverordnung, also z. B. Gewerbegebiet, allgemeines Wohngebiet, reines Wohngebiet usw., Bezug genommen. Für die hier in Rede stehenden Bereiche ist eine Bewertung bzw. Einordnung nach den gängigen Kriterien sehr schwierig, da die Gewerbeklassen der Staffelbauordnung nicht mit den Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung identisch sind. Zur Planungs- und Rechtssicherheit ist daher die Aufhebung des alten Rechts erforderlich.

Für die Entscheidung über eine Aufhebung der Festsetzungen bisheriger Bebauungspläne und die ersatzweise Anwendung der Regelungen des § 34 bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben ist maßgeblich, dass der Zustand der einzelnen Teilbereiche mit ihrer nach den Darstellungen des Flächennutzungsplans vorgesehenen Entwicklung übereinstimmt.

Planungsziele für Teilgebiete Teil- Darstellungen des Flächennutzungsplanes in der Fassung gebiet der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001

Rhs Wohnbauflächen, für einen kleineren Teilbereich an der Rablinghauser Landstraße gemischte Bauflächen sowie Grünflächen (Friedhof) am Rablinghauser Deich.

Whs1 Wohnbauflächen sowie Flächen für Gemeinbedarf (Schule). Whs2 Flächen für Versorgung (Gas) sowie gewerbliche Bauflächen.

Whs3 Wohnbauflächen sowie entlang der Woltmershauser Straße gemischte Bauflächen.

Whs4 Wohnbauflächen nördlich Mittelkampstraße, gemischte Bauflächen entlang der Woltmershauser Straße und zwischen Simon-Bolivar-Straße und Woltmershauser Straße, gewerbliche Bauflächen zwischen und Woltmershauser Straße.

Whs5 Sonderbaufläche Hafen.

Whs6 Grünflächen (Dauerkleingärten).

Die Teilgebiete Rhs, Whs1, Whs3, Whs4 und Whs6 entsprechen nach Aufhebung des alten Rechtes den Darstellungen des Flächennutzungsplanes.

Für einen Teilbereich der Fläche Whs2 (Flächen für Versorgung ­ Gas) und Whs5 (Sonderbaufläche Hafen) müssen die Darstellungen des Flächennutzungsplanes den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden, um dem Entwicklungsgebot zu entsprechen.

C) Planinhalt

Für die im Bebauungsplan 2328 bezeichneten Teilbereiche treten innerhalb seines Geltungsbereichs sämtliche Festsetzungen der genannten Staffelbau- und Gewerbepläne bzw. bisheriger Bebauungspläne außer Kraft.

D) Auswirkungen des Bebauungsplanes Beurteilung von Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch Allgemeines

Die Außer-Kraft-Setzung der bisherigen Festsetzungen nach der Staffelbauordnung hat zur Folge, dass zukünftig bei der Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben allein die Vorschriften des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung gelten.

Die betroffenen Bereiche liegen in bebauten Ortsteilen. Die Beurteilung von Vorhaben erfolgt nach § 34 Nach § 34 Abs. 1 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Die Eigenart der näheren Umgebung ergibt sich aus einer Bewertung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse.

In Woltmershausen sind die städtebaulichen Verhältnisse in den meisten Fällen klar zu definieren und entsprechen in großen Bereichen Gebietskategorien nach der Baunutzungsverordnung Eine Beurteilung von Vorhaben in diesen Bereichen ist weitestgehend unproblematisch.

In Teilbereichen von Woltmershausen sind Gemengelagensituationen, bestehend aus Wohnungsbau und gewerblichen Nutzungen, vorzufinden.

Ein Vergleich der Rechtslage bei Konflikten zwischen Wohnungsbau und Gewerbe nach altem Recht (Gewerbeklasse II) und neuem Rechtszustand nach § 34 hat zu keinem erheblichen Unterschied bei einer Beurteilung von Vorhaben geführt.

Die nach altem Recht zulässigen Nutzungen in der Gewerbeklasse II sind in § 35 der Staffelbauordnung aufgeführt. Die Zulässigkeit von Vorhaben steht gemäß

§ 35 Abs. 1 Satz 2 der Staffelbauordnung unter dem Vorbehalt, dass eine erhebliche Belästigung der Nachbarschaft ausgeschlossen sein muss.

Die Beurteilung liegt im Ermessen der Ordnungsbehörde und bezieht sich auf Art und Umfang des Betriebes und auf geeignete Schutzvorkehrungen.

Dieser Vorbehalt entspricht dem Gebot der Rücksichtnahme, das nach Aufhebung des alten Rechtes im unbeplanten Innenbereich gelten würde.

Bei Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme und der Ziffer 6.7 der in der TALärm enthaltenen Gemengelagenregelung, kann davon ausgegangen werden, dass in den betroffenen Bereichen durch das Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe keine neuen Missstände entstehen.

Zu beachten sind in diesem Zusammenhang auch die Regelungen des neu eingeführten § 34 Abs. 3 a der eine erleichterte Genehmigung zulässigerweise errichteter Gewerbe- oder Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich betrifft.

Danach kann vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung abgewichen werden, wenn dieses städtebaulich vertretbar und mit anderen öffentlichen Belangen, hier insbesondere unter Würdigung von nachbarlichen Interessen, vereinbar ist.

Diese Regelung betrifft also die Sicherung und angemessene Fortentwicklung bestehender Gewerbe- und Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich und kann zur Stabilisierung städtebaulich gewollter Gemengelagen in Woltmershausen herangezogen werden.