Baugrundstücke

8. Zusammenfassende Erklärung

Diesem Bericht ist eine zusammenfassende Erklärung gemäß § 10 Abs. 4 beigefügt.

B) Stellungnahme des Beirates

Der Beirat Walle hat dem Planverfahren mehrheitlich zugestimmt.

Dem Ortsamt West wurde die Deputationsvorlage gemäß Ziffer 2.4 der Richtlinie über die Zusammenarbeit der Beiräte und Ortsämter mit dem Senator für Bau und Umwelt in Bauangelegenheiten vom 1. Mai 2003 (Neufassung) übersandt.

C) Beschluss

Die Deputation für Bau und Verkehr bittet den Senat und die Stadtbürgerschaft, den Bebauungsplan 2360 für ein Gebiet in Bremen-Handelshäfen zwischen Lloydstraße, Hafenbahn, Eisenbahnstrecke Bremen­Oldenburg, Weser und Verlängerung der Lloydstraße (Bearbeitungstand: 12. April 2007) in Kenntnis der eingegangenen Stellungnahmen und ihrer empfohlenen Behandlung (Anlage zum Bericht) zu beschließen.

Ronald-Mike Neumeyer Uta Kummer (Vorsitzender) (Sprecherin) Begründung zum Bebauungsplan 2360 für ein Gebiet in Bremen-Handelshäfen zwischen Lloydstraße, Hafenbahn, Eisenbahnstrecke Bremen­Oldenburg, Weser und Verlängerung der Lloydstraße (Bearbeitungsstand: 12. April 2007) A) Plangebiet

Das Plangebiet liegt im Stadtteil Häfen, Ortsteil Handelshäfen.

B) Ziele, Zwecke und Erforderlichkeit des Bebauungsplans

1. Entwicklung und Zustand

Das 7,2 ha große Plangebiet liegt direkt an der Weser, im östlichen Teil der Überseestadt. Das Quartier bildet, von der Innenstadt aus kommend, den Eingangsbereich in die neu zu entwickelnde Hafenvorstadt.

Im Plangebiet befand sich früher die westliche Verteidigungsbastion bzw. ein Abschnitt des Wallgrabens. Um 1860 wurde direkt hinter der Erlingschen Mühle der Weserbahnhof als erste Güterumschlagsanlage zwischen Schiff und Eisenbahn gebaut ­ ein Teil des Wallgrabens musste dafür zugeschüttet werden. Im Zuge des Baus des Freihafens I (Europahafen) legte man Ende der 1880er Jahre weitere Bahnanlagen an. Der noch verbliebene Abschnitt des Wallgrabens musste daher ebenfalls verfüllt werden. Im Zweiten Weltkrieg wurde der Weserbahnhof völlig zerstört. Nach 1945 wurden auf dem Gelände Güterschuppen und Lagerhallen errichtet. Heute liegt der südliche Teil des Plangebiets brach, der nördliche Teil wird größtenteils gewerblich genutzt.

2. Geltendes Planungsrecht

Im mittleren Abschnitt des Plangebiets setzt der Bebauungsplan 2280 vom 22. Dezember 2003 für die neue Verbindung zwischen der Innenstadt und der Überseestadt (Eduard-Schopf-Allee) Straßenverkehrsfläche fest. Für die übrigen Teile des Planbereichs setzt der Staffelbau- und Gewerbeplan vom 1. Februar 1921 die Gewerbeklasse I und die Baustaffel 6 fest.

Der Flächennutzungsplan Bremen in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. Mai 2001 stellt für die Flächen im Plangebiet Sonderbaufläche Hafen und Flächen für Bahnanlagen dar. Mit der 90. Änderung des Flächennutzungsplans, die im Parallelverfahren zeitgleich mit dem vorliegenden Bebauungsplanverfahren durchgeführt wird, sollen für den Planbereich gewerbliche Bauflächen und Grünflächen dargestellt werden.

3. Planungsziele und Erforderlichkeit des Bebauungsplans Senat und Stadtbürgerschaft haben im Sommer 2000 die Entwicklungskonzeption zur Umstrukturierung der Alten Hafenreviere in Bremen beschlossen. Ziel der Entwicklungskonzeption und des auf ihrer Grundlage weiter entwickelten Masterplans Überseestadt, dem der Senat am 25. März 2003 zugestimmt hat, ist die schrittweise Aufwertung der Hafenreviere bzw. die Entwicklung eines neuen Stadtteils, in dem neue Quartiere zum Arbeiten und Wohnen, aber auch für Freizeit und Erholung, entstehen können.

Entsprechend den Aussagen des Masterplans sollen im Planbereich selbst, der heute als Teil der Hafenvorstadt bezeichnet wird, vorwiegend Dienstleistungsnutzungen ermöglicht werden, d. h. es soll eine attraktive Adresse für wertschöpfungsintensive Aktivitäten entstehen. Dieses Stadtquartier eignet sich aufgrund der Innenstadtnähe und der besonderen Lage am Fluss hervorragend für Dienstleistungsbetriebe, aber auch als Veranstaltungsort für Unterhaltung, Kultur und Tourismus.

Eine weitere, diesen Bereich konkretisierende planerische Grundlage ist das Städtebauliche Gestaltungskonzept Hafenvorstadt. Durch dieses Konzept werden die wesentlichen Setzungen des Masterplans mit detaillierten Aussagen zur Feinerschließung, zur Freiraumdisposition, zur Nutzungsverteilung und zur Gebäudetypologie, insbesondere für Wohn- und Bürobauten, weiter qualifiziert. Bereits im Masterplan wird im Schnittpunkt an der Weser, zwischen Bremer Altstadt und Hafenvorstadt, ein Standort für eine Hochhauskonzeption dargestellt, um an dieser Stelle, in weitem Abstand von Dom und Rathaus, als Auftakt zur Überseestadt weithin sichtbar dokumentieren zu können, dass die Stadt hier weitergeführt wird.

Gleichzeitig soll die Erlebbarkeit des Landschaftsraums Weser verbessert werden. Dafür werden Flächen des ehemaligen Wallgrabens als Parkanlagen festgesetzt und eine Verlängerung der Schlachte entlang der Weserkaje über entsprechende Festsetzungen ermöglicht.

Als planungsrechtliche Grundlage für die Umsetzung dieser Planungsziele ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

C) Planinhalt

1. Art der baulichen Nutzung

Im Plangebiet werden knapp 4,4 ha als Gewerbegebiet festgesetzt. Damit wird einerseits der Nachbarschaft zu bestehenden industriellen Nutzungen Rechnung getragen. Andererseits eignen sich die Grundstücke im Plangebiet wegen ihrer zentralen Lage hervorragend für die Errichtung von Büround Verwaltungsgebäuden. Sie sollen Bestandteil eines räumlichen Schwerpunkts des für die Überseestadt angestrebten Aufwertungsprozesses werden. Auch Einzelhandelsgeschäfte zur Nahversorgung, Gaststätten und Hotels können hier betrieben werden. Vergnügungsstätten sind allgemein zulässig, da es sich um ein zentrennahes Stadtquartier handelt und Konflikte mit Wohnnutzungen nicht zu erwarten sind.

Um eine Hochwertigkeit der Nutzungen sicherzustellen, sollen in den mit GE 1, GE 2, GE 3 und GE 4 gekennzeichneten Teilen des Gewerbegebiets Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen nicht zugelassen werden. Dieser Ausschluss gilt für den größten Teil des Plangebiets. In dem als GE gekennzeichneten Teil des Gewerbegebiets (GE), dies ist der nordöstliche Teil des Planbereichs, sind dagegen derartige Nutzungen zulässig. Hier werden die Grundstücke bereits heute von Lagernutzungen geprägt.

Um Konflikte zu vermeiden, die aufgrund von Immissionen der benachbarten Gewerbe- und Industriebetriebe entstehen könnten, sind in den mit GE 2 gekennzeichneten Teilen des Gewerbegebiets ­ diese grenzen direkt an die Lloydstraße bzw. an deren Verlängerung ­ Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter nicht zulässig.

2. Maß der baulichen Nutzung

Für die im Plangebiet ausgewiesenen Baugrundstücke wird eine ihrer zentralen Lage im Stadtgebiet entsprechende hohe Nutzungsdichte angestrebt.

Für den größten Teil des Plangebiets sieht der Bebauungsplan Mindestund Höchstmaße für die Höhe baulicher Anlagen vor, und zwar liegt das Mindestmaß bei 22 m und das Höchstmaß bei 30 m über NN. Bei projektierten Geländehöhen um 8 m entspricht dies einer Bauwerkshöhe von ca. 14 bis 22 m bzw. vier bis sechs Vollgeschossen. Damit kann eine Gebäudehöhe erreicht werden, die dem gesetzten Ziel einer Entwicklung von innerstädtischen Milieus entspricht.

Bei den am Nordrand des Bebauungsplans gelegenen Bauflächen werden lediglich Höchstmaße festgesetzt. So kann hier die Höhe baulicher Anlagen 26 m über NN betragen, dies entspricht Bauwerkshöhen von rund 18 m bzw. fünfgeschossigen Gebäuden.

Bei dem direkt an der Weser im östlichen Abschnitt des Plangebiets gelegenen als GE 3 bezeichneten Teil des Gewerbegebiets, kann die Höhe der baulichen Anlagen 20 m über NN betragen; das entspricht einer Bauwerkshöhe von 12 m. Diese Abweichung von der ansonsten im Plangebiet höheren Ausnutzung erklärt sich aus der besonderen Lage, unmittelbar an der Bahntrasse und der Weser. Eine höhere Ausnutzung kann allerdings ausnahmsweise zugelassen werden, wenn auf dem Grundstück eine Anlage für kulturelle Zwecke mit Bühnenbetrieb errichtet wird. Die Gebäudehöhe kann unter diesen Voraussetzungen bis zu 27 m über NN bzw. eine Bauwerkshöhe von 19 m erreichen.

An zentraler Stelle, in dem mit GE 4 gekennzeichneten Teil des Gewerbegebiets (GE 4), ist der Bau eines 22-geschossigen Bürohochhauses auf dem Grundstück der ehemaligen Mühle vorgesehen. Hier wird die Höhe der baulichen Anlage (Oberkante) auf 90 m über NN als Höchstmaß festgesetzt, was einer Gebäudehöhe von ca. 82 m entspricht. Mit diesem Hochhaus kann das Stadtbild an einem markanten Punkt ­ an der Weser, in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt und im Eingangsbereich zur Überseestadt

­ räumlich betont werden.

Ausnahmsweise können an dem Hochhaus untergeordnete Bauteile, die ausschließlich der Gestaltung dienen, die zulässige Höhe um bis zu 5 m und die Baugrenzen um bis zu 7 m überschreiten. Diese Regelung öffnet gestalterische Spielräume, um ein stadtbildprägendes Bauwerk errichten zu können.

Die Grundflächenzahl GRZ wird mit 0,8 festgesetzt. Sie darf allerdings durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, baulichen Anlagen unter der Geländeoberfläche, durch die das Bauwerk lediglich unterbaut wird, um bis zu 25 von Hundert überschritten werden, somit liegt die Grenze bei 1,0.

Mit dieser Festsetzung wird eine intensive Ausnutzung der Baugrundstücke gestattet, die über dem in der Baunutzungsverordnung angegebenen Höchstmaß liegt. Dieses Höchstmaß kann im Rahmen der Baunutzungsverordnung überschritten werden. Durch die im mittleren Abschnitt des Plangebiets festgesetzten privaten Parkanlagen wird der hohe Versiegelungsgrad ausgeglichen.

Auf die Festsetzung von Geschossflächenzahlen wird verzichtet, da durch die im Bebauungsplan ausgewiesenen Gebäudehöhen im Zusammenhang mit der festgesetzten Grundflächenzahl hinreichende Maßangaben für die städtebauliche Dichte vorgenommen werden. Geht man von einer vollständigen baulichen Ausnutzung aus, so ergeben sich sehr hohe bauliche Dichten.

Besondere städtebauliche Gründe rechtfertigen gemäß § 17 Abs. 2 diese Festsetzungen hinsichtlich des hohen Maßes der baulichen Nutzung:

So hat das Plangebiet aufgrund seiner besonderen Lage, angrenzend an die Altstadt und direkt an der Weser, eine herausgehobene Bedeutung für die Siedlungsstruktur in diesem Teil der Stadt. Dieser Eingangsbereich zur neu zu entwickelnden Überseestadt soll durch eine hohe bauliche Dichte betont werden.

Das hohe Ausnutzungsmaß wird durch die im Zentrum des Plangebiets festgesetzten privaten Parkanlagen, die eine Flächengröße von insgesamt knapp 1 ha aufweisen, städtebaulich ausgeglichen.