Mietwohnungsbau

1. Ausgangslage:

Mit der Mitteilung 17/3050 „Konditionen für den Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken, die Ablösung von Wiederkaufsrechten und die Verlängerung von Erbbau- und Wiederkaufsrechten ­ Aktionsmodell und Dauerlösung" hat die Bürgerschaft die Verwaltung ermächtigt, Erbbaugrundstücke und Wiederkaufsrechte befristet zu besonders günstigen Konditionen zu verkaufen bzw. abzulösen.

Über den bisherigen Verlauf dieses Aktionsmodells hat der Senat die Bürgerschaft mit der Mitteilung 18/2961 vom 4. Oktober 2005 unterrichtet und um Zustimmung zur Modifizierung sowie Verlängerung des Aktionsmodells gebeten.

Die städtischen Wohnungsgesellschaften SAGA SiedlungsAktiengesellschaft Hamburg (SAGA) und die GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH (GWG) besitzen mit rund 30 % der Rechte, die auf ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen entfallen, den mit Abstand größten Komplex an Mietwohngrundstücken, an denen die Stadt Wiederkaufsrechte (WKR) hat oder bei denen sie Erbbaurechtsausgeber (EBR) ist.

Zuletzt hat die Freie und Hansestadt Hamburg im Rahmen des Paketverkaufs von 1997 (Bürgerschaftsdrucksache 15/6885) 27 Grundstücke in der Innenstadt und im Karolinenviertel an die SAGA im Wege des Erbbaurechts abgegeben.

Im Einzelnen verteilen sich die Grundstücke bzw. Rechte auf die Unternehmen wie folgt:

Die städtischen Gesellschaften SAGA und GWG verfügen damit über insgesamt 164 Grundstücke bzw. Rechte (132 EBR und 32 WKR), für die im Rahmen des Aktionsmodells Rechte abgelöst oder der Erbbaurechtsvertrag durch Kauf beendet werden könnten.

Es wird ein Paket zu verkaufender Grundstücke bzw. von den Unternehmen abzulösender Wiederkaufsrechte im finanziellen Gesamtumfang von 114,086 Mio. Euro der Bürgerschaft zur Zustimmung vorgelegt.

Die Veräußerung der Erbbaugrundstücke und die Ablösung der Wiederkaufsrechte bedarf der Zustimmung der Bürgerschaft gemäß Artikel 72 Absatz 3 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg.

2. Verkauf von Erbbaurechtsgrundstücken an die bzw. Ablösung von Wiederkaufsrechten der städtischen Unternehmen SAGA und GWG

­ Einzelheiten des Grundstückgeschäfts

Die beiden städtischen Unternehmen haben sich nach Prüfung und Bewertung aller in Betracht kommenden Grundstücke bereiterklärt, insgesamt 125 Rechte an Grundstücken mit einem Volumen von rund 114,086 Mio. Euro zu BÜRGERSCHAFT Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Verkauf von Erbbaugrundstücken an die städtischen Unternehmen SAGA und GWG bzw. Ablösung von Wiederkaufsrechten im Rahmen des Aktionsmodells in einem besonderen Paket den finanziellen Konditionen des Aktionsmodells zu kaufen bzw. entsprechende Wiederkaufsrechte abzulösen.

Zu den Einzelheiten bzgl. der Grundstücke wird auf die Anlagen 1­4 mit Angaben zur Belegenheit, Grundstücksgröße und Anzahl der Wohneinheiten verwiesen.

Insgesamt kauft die SAGA ­ bis auf zwei Erbbaurechte im Karolinenviertel1) und ein Erbbaurecht in Wilhelmsburg ­ alle Erbbaugrundstücke, auf denen sich Wohngebäude befinden, und löst 8 von 9 Wiederkaufsrechten ab, die GWG wird 25 ihrer Erbbaugrundstücke kaufen und 14 der Wiederkaufsrechte ablösen.

Insgesamt erreichen beide Unternehmen damit rund 76 % der Gesamtzahl von 164 Rechten an den Grundstücken der Gesellschaften.

Bewertungsverfahren:

Die Ablösebeträge und Kaufpreise für die Grundstücke sind nach den bei Ablösungen und Verkäufen üblichen Verfahren berechnet und angesetzt worden.

Soweit anzuerkennende lage- oder nutzungsspezifische Besonderheiten vorlagen, sind sie ­ wie auch bei anderen Verkäufen ­ in die Verkehrswertermittlung eingeflossen.

Stichtag für die Bodenwerte ist der 1. März 2005.

Die von der Stadt 1996/1997 im Wege der Erbbaurechtsbestellung in einem Paket an die SAGA verkauften bebauten Grundstücke (Drucksache 15/6885) sind unter Berücksichtigung des damaligen Bewertungsansatzes (Grundstückskostenrichtsatz für Grundstück und Gebäude) in die Kaufpreisermittlung für die Grundstücke eingegangen. Damit wurde der 1996 ausgehandelte Preis für Grundstück und Gebäude etwa hälftig auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt.

Darüber hinaus waren sechs Grundstücke mit Wiederkaufsrechten der Stadt zu bewerten, bei denen die Verträge keine Entschädigungsregelung für die Gebäude bei Ausübung des Wiederkaufsrechts zu den vorgesehenen Terminen vorsahen. Unbeschadet einer abschließenden rechtlichen Bewertung dieser Vertragsregelungen in den vorliegenden Fällen werden diese Grundstücke unter Berücksichtigung einer angemessenen Entschädigung für den der Stadt zufallenden Gebäudewert einbezogen. Üblicherweise sehen die Verträge der Stadt Gebäudeentschädigungen zwischen 50 % und 2/3 für die Gebäude bei Ausübung des Wiederkaufsrechts vor. Entsprechend sind bei diesen Grundstücken die aktuellen Gebäudewerte anteilig ­ unter Berücksichtigung einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren2) und durchschnittlichen Ertragswertsteigerungen von 2 % ­ als Barwert in die Ablösebeträge eingeflossen.

Für besonders langfristige Mietpreisbindungen in einzelnen Objekten ­ mit bis zu 70 Jahren teilweise deutlich über die Laufzeiten der Erbaurechtsverträge hinausgehend ­ ist ein pauschaler Abschlag von insgesamt 3,6 Mio. Euro auf den ermittelten Wert dieser Grundstücke vereinbart worden.

Grundlage für die Berechnung des Abschlags für diese besonderen langfristigen Mietpreisbindungen ist die Differenz aus der derzeit am Markt üblicherweise erzielbaren Miete und der zurzeit auf Grund der Mietpreisbindung tatsächlich gezahlten Miete.

Der sich ergebende Barwert der Zahlungsströme wird zu rd. 2/3 kaufpreismindernd durch den Abschlag von 3,6 Mio. Euro berücksichtigt.

Betroffen sind 35 Grundstücke der SAGA (2463 Wohneinheiten) und vier Grundstücke der GWG (106 Wohneinheiten) ­ zu Einzelheiten wird auf die Übersicht zu diesen Grundstücken verwiesen (Anlagen 5 und 6).

Dieser Abschlag ist auf Grund der sehr langen Laufzeiten der Mietpreisbindung (überwiegend noch 40­50 Jahre, z. T. auch 70­80 Jahre) und angesichts der mit der Drucksache 18/2961 vorgeschlagenen modifizierten nur noch 15-jährigen Mietpreisbindung angemessen.

Vergleichbare langfristige Mietpreisbindungen bei anderen Wohnungsgesellschaften, die am Aktionsmodell teilgenommen haben oder beabsichtigen, teilzunehmen, sind in dieser Größenordnung bei bisher verhandelten Paketen nicht relevant gewesen. Es gibt keinen anderen Grundeigentümer, der im Rahmen des Aktionsmodells in diesem Umfang Grundstücke mit derart langen Laufzeiten erworben hat oder erwerben will.

Im Umfang von 1,5 Mio. Euro sind darüber hinaus Aufwendungen der SAGA im Zusammenhang mit der inzwischen aufgegebenen Planung für den ursprünglich beabsichtigten umfangreichen Mietwohnungsbau in Neugraben-Fischbek kaufpreismindernd berücksichtigt worden. Damit wird im Rahmen dieses Gesamtpakets eine seit längerem offene Frage zwischen der Stadt und dem Unternehmen abschließend geregelt. In dem finanziellen Umfang entsprechen die abgesetzten 1,5 Mio. Euro in etwa dem restlichen Drittel der von der SAGA ermittelten Ertragsnachteile der im Paket enthaltenen SAGA-Immobilien mit sehr langfristigen Mietpreisbindungen.

Im Einzelnen ergeben sich folgende Beträge (Kaufpreise und Ablösebeträge): Ablösebetrag für Wert der Grund- die Grundstücke Abzusetzende Unternehmen stücke mit EBR mit WKR Gesamtbeträge Beträge

1) Um den zusammenhängenden städtischen Grundbesitz im Karolinenviertel erhalten zu können, hat die Finanzbehörde/Liegenschaftsverwaltung nach Prüfung auf den Verkauf dieser Erbbaurechte an die SAGA verzichtet.

2) Es handelt sich überwiegend um jüngst modernisierte Gebäude.

Insgesamt ergibt sich damit ein Betrag von 114.086.028,74 Euro für die Grundstücke/Rechte dieses Pakets.

Wohnungs- und liegenschaftspolitische Bindungen des Aktionsmodells:

Die Kauf- bzw. Ablöseverträge sehen vor, auf die wohnungsund liegenschaftspolitischen Bindungen, wie sie mit anderen Wohnungsunternehmen im Aktionsmodell vertraglich vereinbart werden, zu verzichten.

Entsprechende vertragliche Festlegungen

­ zum erweiterten Mieterschutz durch ein langjähriges Umwandlungsverbot und die Festlegung des Mittelwerts Mietenspiegel sowie

­ in Form einer Nachleistungsverpflichtung bei Nachverdichtung und Neubebauung bzw. Weiterverkauf sind gegenüber den städtischen Unternehmen entbehrlich, da die Stadt als Eigentümerin einen gleichgestellten bzw. ausreichenden Einfluss auf die Geschäftspolitik der Unternehmen nehmen kann, um die wohnungs- und grundstückspolitischen Interessen der Stadt sichern zu können.

Wie bereits dargestellt, unterliegen darüber hinaus ohnehin zahlreiche Objekte wegen der noch laufenden Förderung durch die Wohnungsbaukreditanstalt noch für einen sehr langen Zeitraum der Mietpreisbindung.

Die Nachleistungsverpflichtung bei Nachverdichtung, Neubau oder Weiterveräußerung hat zudem im Wesentlichen zum Ziel, die Stadt an möglichen Wertsteigerungen partizipieren zu lassen. Diese Zielsetzung wird bei SAGA/GWG auch ohne vertragliche Nachleistungsverpflichtung erreicht, da Wert steigernde Maßnahmen im Immobilienbestand der Unternehmen dem Gesellschafter Freie und Hansestadt Hamburg durch eine Erhöhung des Wertes der Unternehmen zugute kommen.

3. Finanzierung des Pakets zu kaufender Grundstücke bzw. abzulösender Wiederkaufsrechte durch die Unternehmen ­ Darstellung der haushaltsmäßigen Auswirkungen

Das Paket der zu kaufenden Grundstücke bzw. abzulösenden Rechte in der genannten Größenordnung von 114,086 Mio. Euro stellt beide Unternehmen, insbesondere in den kommenden Geschäftsjahren, vor enorme finanzielle Herausforderungen.

Zur Bewältigung des finanziellen Volumens ist deshalb der Verzicht des Gesellschafters auf die Ausschüttung von Dividenden durch die SAGA für die Jahre 2005 und 2006

(Jahresabschlüsse 2004 und 2005) und ein Aussetzen der Tilgung des der GWG gewährten Gesellschafterdarlehens in den Jahren 2005 bis 2007 erforderlich.

Betroffen sind die

­ Haushaltstitel 9590.121.02 „Gewinnausschüttung der SAGA Siedlungs-AG" (Ansatz 2005: 5,545 Mio. Euro; Ansatz 2006: 10,545 Mio. Euro) sowie

­ Haushaltstitel 9590.181.01 „Darlehensrückfluss der HGV aus Gesellschafterdarlehen GWG/WVN" (Ansatz 2005: 6,391 Mio. Euro; Ansatz 2006: 6,391 Mio. Euro; erwartete Einnahme 2007: 6,800 Mio. Euro) mit insgesamt 35,672 Mio. Euro.

Darüber hinaus entfallen ab dem Haushaltsjahr 2006 Einnahmen aus laufenden Erbbauzinsen (Titel 9010.124.31: Erbbauzinsen, soweit nicht kapitalisiert) in einer Größenordnung von derzeit rund 125.000 Euro jährlich durch den Verkauf der Erbbaugrundstücke.

Die Zahlung der Kaufpreise bzw. Ablösebeträge wird auf die Geschäftsjahre 2005 und 2006 verteilt werden und erfolgt dementsprechend in zwei Raten an den Grundstock für Grunderwerb.

Insgesamt ergeben sich folgende finanziellen Auswirkungen in den Jahren 2005 und 2007 im Haushalt bzw. im Grundstock für Grunderwerb:

Bei dem Verzicht auf die Tilgungsraten (insgesamt 19,582 Mio. Euro) des der GWG gewährten Gesellschafterdarlehens in den Jahren 2005 bis 2007 handelt es sich ausschließlich um eine zeitliche Verschiebung der Tilgungszahlungen, die in den Jahren ab 2008 nachgeholt werden.

Der Stadt verbleiben somit im Ergebnis insgesamt 97,746 Mio. Euro aus dem Paketverkauf als Einnahme3).

Vor diesem Hintergrund hält der Senat einen Kauf der Erbbaugrundstücke bzw. die Ablösung bestehender Wiederkaufsrechte durch die beiden Unternehmen wirtschaftlich und finanziell für eine tragfähige und gute Lösung ­ sowohl aus Sicht der Unternehmen als auch aus Sicht der Stadt.

Mit dem Eigentum an den Grundstücken erhalten SAGA und GWG die volle und endgültige ökonomische Verfügungs- und Handlungsfähigkeit über die Grundstücke.