Blankeneser Herrenhäuser GoßlerHaus Katharinenhof HesseHaus zu veräußern

1. Anlass der Vorlage

Die Veräußerung des städtischen Grundstücks bedarf der Zustimmung der Bürgerschaft gemäß Artikel 72 Absatz 3 der Verfassung der Freien und Hansestadt Hamburg.

2. Ausgangslage

Bereits seit Anfang der 90-er Jahre des vergangenen Jahrhunderts gab es seitens der Stadt Überlegungen, die sog. Blankeneser Herrenhäuser (Goßler-Haus, Katharinenhof, Hesse-Haus) zu veräußern. Eine Instandhaltung der von Dienststellen des Ortsamtes Blankenese als Verwaltungsgebäude genutzten Häuser, die der kulturhistorischen Bedeutung der Objekte auf der einen Seite sowie den Anforderungen an eine zeitgemäße und moderne Büronutzung auf der anderen Seite gerecht wird, übersteigt die finanziellen Möglichkeiten der Stadt.

In Vorbereitung auf eine künftige zentrale Unterbringung der Dienststellen des Ortsamtes Blankenese in einer Mantelbebauung des neu überplanten S-Bahnhofes Blankenese hat das Ortsamt seine Dienststellen konzentriert.

Nachdem die Objekte frei waren, wurden sie im Frühjahr 2004 öffentlich ausgeschrieben. Im Verfahren wurde nicht nur ein finanzielles Angebot erbeten, sondern auch ein tragfähiges Nutzungs- und Finanzierungskonzept unter Berücksichtigung ihrer kulturhistorischen Bedeutung.

Auch sollen die Gebäude der Öffentlichkeit zukünftig zumindest teilweise offen stehen.

Die Gebotslage war für die drei Objekte sehr unterschiedlich. Für das Hesse-Haus sowie für den Katharinenhof wurden sowohl unter finanziellen als auch unter inhaltlichen Gesichtspunkten keine überzeugenden Konzepte unterbreitet. Die beiden Objekte werden 2006 mit den bei der ersten Ausschreibung festgelegten Vorgaben im städtischen Interesse erneut öffentlich angeboten.

Für das Goßler-Haus wurden zwei Gebote abgegeben.

Eines sah die denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes und die anschließende Überführung in eine Stiftung vor; der Erwerb sollte für den symbolischen Preis von 1 Euro erfolgen. Das andere Gebot beruhte auf der Überlegung, in allen drei Gebäuden ein sog. „Life Science Research Center" einzurichten. Auf das Goßler-Haus wäre dabei ein Preis in beachtlicher Größenordnung entfallen. Der Bieter konnte jedoch weder das Konzept schlüssig darlegen, noch

­ trotz mehrfacher Nachfragen ­ die Finanzierbarkeit des Vorhabens nachweisen. Daher musste von diesem Gebot Abstand genommen werden.

In der Folge wurden Verhandlungen über das erste Gebot aufgenommen. Es wurde gemeinsam von der Stiftung zur Erhaltung des Goßler-Hauses abgegeben, deren Stifter die Familie Weisser ist. Im Verlauf der Gespräche wurde auch das Nutzungskonzept weiter konkretisiert. Es sieht eine Verbindung von Wissenschaft und Kunst vor: Die Bucerius Law School wird Teile des Gebäudes nutzen, weiter wird dort der bibliophile Nachlass des Malers Horst Janssen ausgestellt werden und es wird der Kunstsammler Harald Falckenberg norddeutschen Kunststudenten Ausstellungen in den Kellerräumen ermöglichen. Schließlich wird die Bucerius Law School die Arbeit des Fördervereins Goßler Haus e.V. unterstützen und es werden nicht zuletzt weiterhin standesamtliche Trauungen möglich sein.

BÜRGERSCHAFT Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Verkauf des ca. 1.544 m2 großen Grundstücks Goßlers Park 1 in Hamburg-Blankenese (sog. Goßler-Haus; Gemarkung Dockenhuden, Flurstücke 685 teilweise und 686) an die Herren Hans und Jörg Weisser sowie an Frau Liesel Weisser

Für die Sanierung des Gebäudes werden die Herren Hans und Jörg Weisser sowie Frau Liesel Weisser Eigentümer des Objektes werden. Anschließend soll es unentgeltlich in das Eigentum der für den Erhalt des Goßler-Hauses gegründeten Klaus-Schümann-Stiftung übertragen werden.

Dies wird grundbuchlich abgesichert werden.

Nach Auffassung von Familie Weisser gehört zum Gesamtensemble nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die Lage im Park und die damit verbundene Sichtbarkeit des Hauses bzw. Aussicht. Sie hat daher besonderen Wert auf die Unverbaubarkeit mindestens der nördlichen und südlichen Sichtachse des Goßler-Hauses und damit die Erhaltung des Status quo gelegt. Über die denkmalschutzrechtlichen Sicherungen (der Park darf gem. § 9 Denkmalschutzgesetz als unmittelbare Umgebung des Goßler Hauses nicht dergestalt verändert werden, dass die Eigenart und das Erscheinungsbild des geschützten Herrenhauses wirklich beeinträchtigt werden) und die geltenden Bauleitplanungen, die eine Bebauung in diesem Bereich nicht zulassen, hinaus, soll der Klaus-Schümann-Stiftung daher ein schuldrechtliches Vorkaufrecht für die im anliegenden Lageplan schraffiert dargestellten Flächen eingeräumt werden. Dies ermöglicht der Stiftung selbst im unwahrscheinlichen Fall einer künftigen Überplanung des Geländes, ihre Interessen zu wahren, ohne fiskalische Belange der Stadt zu beeinträchtigen.

3. Grundstücks- und Gebäudebeschreibung einschließlich planerischer Ausweisung Belegenheit: Goßlers Park 1. Das Grundstück wird erschlossen über einen ca. 10 Meter breiten Pfeifenstiel. (s. Lageplan ­ Anlage) Flurstück: 685 teilweise und 686 der Gemarkung Dockenhuden Größe: ca. 1.544 m² Nutzung: Leerstand bis auf einen durch den Verein „Freunde des Goßlerhauses e.V." genutzten Raum im Erdgeschoss.

Auf dem Grundstück befindet sich eine im Jahre 1795 durch den dänischen Baumeister Christian Frederik Hansen errichtete Villa. Es handelt sich um ein ehemaliges Herrenhaus mit vorgelagertem Säulenportikus sowie Säulenloggien an den Längsseiten. Das Gebäude ist unter der laufenden Nummer 157 in die Denkmalliste eingetragen.

Der Baustufenplan von Blankenese vom 14. Januar 1955 weist das Grundstück als Außengebiet mit Landschaftsschutz aus.

Der Flächennutzungsplan von 1997 sieht für das Grundstück eine Nutzung als Grünfläche vor.

4. Nutzungskonzept

Das Konzept „Wissenschaft und Kunst" soll im einzelnen durch folgende Nutzungen verwirklicht werden:

­ Größter zukünftige Nutzer wird die Bucerius Law School ­ Hochschule für Rechtswissenschaft ­ sein, die eine 100%-ige Tochter der ZEIT-Stiftung Ebelin und Gerd Bucerius ist. Die Räumlichkeiten der Hochschule in der Jungiusstraße genügen insbesondere nicht mehr für die wissenschaftlich bedeutsamen Zusatzveranstaltungen wie z. B. einmal jährlich ein „International Program" mit 12 zumeist externen Professorinnen und Professoren für bis zu 70 Gaststudentinnen und -studenten von den 72 Partnerhochschulen aus 21 Ländern, ein neues Masterprogramm „Law and Business" sowie Klausurtagungen, Stipendiatentreffen, Doktorandenseminare und Weiterbildungsangebote der Hochschule sowie der ZEIT-Stiftung Ebelin und Gerd Bucerius. In die Nutzung als Seminarstätte der Bucerius Law School fügt sich auch die Möglichkeit ein, bis zu 3 Gastdozenten und für Wochenendseminare bis zu 28 Studenten im Goßler Haus unterzubringen. In diese Nutzungen werden auch Gastdozenten das MaxPlanck-Institut für ausländisches und internationales Privatrecht einbezogen. Das Goßler Haus wird so zu einer Stätte des internationalen wissenschaftlichen Diskurses und damit auch zur Stärkung des Wissenschaftsstandortes Hamburg beitragen.

Die Bucerius Law School wird zunächst einen Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von mindestens 20 Jahren erhalten, der von der Klaus-Schümann-Stiftung übernommen werden wird. Der Vertrag sieht eine Kündigungsmöglichkeit der Hochschule erstmals nach fünf Jahren vor.

Die Bucerius Law School ist verantwortlich für die Erwirtschaftung der gesamten Betriebskosten für das Gebäude und schließt Untermietverträge mit den anderen Nutzern und externen Mietern ab.

­ Ein Schwerpunkt der kulturellen Nutzung wird die Ausstellung des bibliophilen Nachlasses des Hamburger Malers Horst Janssen sein. Er wird in einem Raum im Erdgeschoss ausgestellt und soll außerdem der wissenschaftlichen Aufarbeitung zugänglich gemacht werden.

Außerdem werden auch junge Künstlerinnen und Künstler die Möglichkeit haben, ihre Werke zu präsentieren. Der Kunstsammler Harald Falckenberg möchte einen Teil des Untergeschosses norddeutschen Kunststudenten für gelegentliche Ausstellungen zur Verfügung stellen.

­ In der Nutzung des Hauses werden aber auch Traditionen beibehalten und gepflegt: Hierfür sorgt weiterhin der Förderverein Goßler-Haus e.V. und es werden weiterhin Trauungen im sog. Hochzeitssaal möglich sein.

Mit diesen Nutzungen bleibt das Goßler-Haus in vielfältiger Weise für die Öffentlichkeit zugänglich. Es sollen an Wochenenden, in der vorlesungsfreien Zeit sowie an Abenden, Räume für die Durchführung kultureller Veranstaltungen wie z. B. Lesungen oder Ausstellungen vermietet werden. Dabei werden Stiftung wie Nutzer bei der Auswahl darauf achten, dass diese Veranstaltung sich in das Nutzungskonzept des Hauses einfügen. Dazu wird auch die Möglichkeit für Hochzeitgesellschaften gehören, die Repräsentationsräume im Erdgeschoss für die Fortsetzung der Feier anmieten zu können.

5. Kosten und Finanzierung

Die Stiftung geht nach dem Umbau von jährlichen Kosten i. H. v. derzeit ca. 136.600,­ Euro (ohne Abschreibungen) aus. Darin enthalten sind nicht nur die Betriebskosten, sondern auch eine Instandhaltungspauschale. So soll über die erstmalige Sanierung (geschätzt 1,5 Mio. Euro) hinaus, der dann erreichte Gebäudezustand nachhaltig gesichert werden können.

Die Finanzierung erfolgt überwiegend aus den Nutzungsentgelten der Hauptnutzer, aber auch durch Entgelte aus der beschriebenen konzeptionell akzeptablen Vermietung der Räumlichkeiten für weitere Veranstaltungen.

Es wird z.zt. von jährlichen Mieteinnahmen i. H. v. 136.600,­ Euro ausgegangen. Dem gegenüber stehen laufende jährliche Kosten in gleicher Höhe, die insbesondere die Betriebskosten sowie die Rücklagen für die Instandhaltung des Gebäudes beinhalten.

Dementsprechend werden für den Haushalt keine Einnahmen erzielt, andererseits entstehen durch den Verkauf auch keine Kosten.

6. Bewertung und Verhandlungsergebnis Ausgehend von einer hochwertigen gewerblichen Nutzung hat die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg den Wert für das Grundstück und das Gebäude 2001 mit ca. 1 Mio. Euro beziffert.

Dieser Wert setzt entsprechende Vertragsmöglichkeiten, insbesondere die Erhebung einer Miete voraus, die über die Betriebs- und Instandhaltungskosten hinausgeht.

Außerdem ist dabei nicht eine denkmalgerechte Sanierung des Gebäudes zugrunde gelegt, sondern lediglich dessen Instandsetzung und Renovierung.

In der Begründung seines Angebotes haben die Käufer bereits auf den hohen Sanierungsaufwand hingewiesen, den sie auf ca. 1,5 Mio. Euro schätzen; die notwendigen Umbauten für das Nutzungskonzept sind darin enthalten.

Da die Familie Weisser aus dem Kauf keinen Gewinn ziehen will und wird, hat sie für den Erwerb von Grundstück und Gebäude den symbolischen Preis von 1 Euro geboten.

Die Verhandlungen sind auf dieser Basis geführt worden.

Leitend war dabei die Erwägung, dass die Nutzung dieses Objektes nicht gewinnorientiert erfolgt, der Erhalt eines herausragenden und nicht nur für Blankenese wichtigen Baudenkmals ebenso gesichert wird wie seine Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit, die Käufer hierbei erhebliche Investitionen tätigen müssen und das Nutzungskonzept die Stadt auch auf anderen Feldern stärkt. Für den Verkauf

­ auch vor dem Hintergrund des Ausschreibungsergebnisses ­ spricht, dass damit das Goßler-Haus einer Nutzung zugeführt wird, die der Bedeutung dieses Objektes gerecht wird.

7. Nutzungsbindung/Dienstbarkeiten

Der Zweck der Klaus Schümann-Stiftung ist die Förderung

a) kultureller Zwecke in Gestalt der Förderung der Kunst, der Pflege und Erhaltung von Kulturwerten sowie der Denkmalpflege,

b) der Wissenschaft.

Insbesondere soll gefördert werden der Erhalt und die Pflege des Goßler-Hauses, Goßlers Park 1, 22587 Hamburg.

Durch diesen Stiftungszweck wird gewährleistet, dass unter der Eigentümerin Klaus-Schümann-Stiftung ausschließlich kulturelle und wissenschaftliche Nutzungen in dem Gebäude stattfinden. Im Falle einer Auflösung der Stiftung fällt das Grundstück entsprechend der Stiftungssatzung an die Freie und Hansestadt Hamburg zurück.

Das Grundstück ist auch nach diesem Zeitpunkt gemäß § 61 der Abgabenordnung für gemeinnützige Zwecke einzusetzen.

Für die Übergangszeit bis zur Eigentumsübertragung von den Herren Hans und Jörg Weisser sowie Frau Liesel Weisser auf die Klaus-Schümann-Stiftung wird eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt in das Grundbuch eingetragen, die zum Tragen kommt, wenn der Investor seiner Verpflichtung zur Sanierung des Gebäudes sowie der Eigentumsübertragung an die Stiftung nicht nachkommt.

8. Bemerkungen

In einem Raum im Keller des Gebäudes befindet sich eine Telefonanlage der Firma Dataport, die der Versorgung sämtlicher Dienststellen im Bereich Blankenese dient.

Dieser Raum wird der Stadt bis zur Verlegung der Anlage in ein anderes Gebäude entgeltfrei überlassen.

Die Bucerius Law School hat für die Entwicklung ihrer Raumsituation einen Zeitplan aufgestellt, der es dringend erforderlich macht, dass Anfang April 2006 mit den Bauarbeiten im und am Gebäude begonnen wird. Mit Blick auf die Entscheidungshoheit des Parlaments soll dies mit folgenden Maßgaben gestattet werden: Kommt es nicht zum Erwerb, wird ein Verwendungsersatz nur für verwertbare Anlagen gewährt. Schäden am und im Gebäude sowie nicht verwertbare Teile müssen auf eigene Kosten beseitigt werden, sie werden nicht entschädigt.

Im inneren Eingangsbereich des Gebäudes befinden sich die Plastiken „Psyche" und „Mnemosyne" des dänischen Bildhauers Herman Wilhelm Bissen aus dem Jahre 1840.

Sie werden nicht mit veräußert, verbleiben jedoch bis auf Weiteres als Leihgabe der Stadt an ihrem bisherigen Platz. Eine endgültige Entscheidung über den Verbleib der Plastiken wird zu gegebener Zeit durch die Kulturbehörde getroffen.

9. Vertragsbedingungen Kaufpreis: 1,­ Euro.

Lieferung: Nutzungs- und lastenfrei bis auf eine zugunsten der Öffentlichkeit grundbuchlich zu sichernde Wegefläche, im anliegenden Lageplan schwarz umrandet dargestellt.

Anliegerbeiträge: Zukünftige Beiträge sind je nach Zeitpunkt vom Käufer oder von der Klaus-Schümann-Stiftung zu zahlen.

Nebenkosten: Trägt der Käufer.

Belastungen: Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung für die Stadt in das Grundbuch für den Fall, dass der Erwerber das Gebäude nicht saniert bzw. das Eigentum nicht an die Klaus-Schümann-Stiftung überträgt.

Zusätzliche Vereinbarungen: Vorkaufsrecht für die KlausSchümann-Stiftung an der im anliegenden Lageplan schraffiert dargestellten Fläche im Falle einer Überplanung dieser Fläche sowie die Verpflichtung der KlausSchümann-Stiftung zum Abschluss eines Mietvertrages mit der Bucerius Law School mit einer Mindestlaufzeit von 20 Jahren.

10. Petitum

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft möge dem Verkauf des insgesamt ca. 1.544 m² großen Grundstücks Goßlers Park 1, Flurstück 685 teilweise sowie 686 der Gemarkung Dockenhuden an die Herren Hans und Jörg Weisser sowie an Frau Liesel Weisser zu einem Kaufpreis von 1,­ Euro bei lastenfreier Lieferung ­ mit Ausnahme der in das Grundbuch einzutragenden Dienstbarkeiten ­ sowie der Übernahme sämtlicher Nebenkosten durch die Käufer und im Übrigen zu den in der Drucksache genannten Bedingungen zustimmen.