Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Osterholzer Feldmark

Der Senat überreicht der Stadtbürgerschaft den Entwurf des Ortsgesetzes über die Aufhebung der förmlichen Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs Osterholzer Feldmark vom 30. März 1999 mit der Bitte um Beschlussfassung.

I. Problemlage und Ausgangssituation Entwicklungssatzung

Am 23. März 1999 beschloss die Stadtbürgerschaft das Ortsgesetz über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Osterholzer Feldmark (Drs. 14/790 S). Entwicklungsziel war die Schaffung eines Wohngebietes für 1600 bis 1800 Wohnungen, eines Gewerbegebietes (bis zu 30 ha brutto) und eines Erholungsbereichs/Landschaftsparks einschließlich Kleingärten.

Gerichtsverfahren

Gegen das Ortsgesetz über die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs Osterholzer Feldmark vom 30. März 1999 mit Ergänzung vom 30. April 1999 sind unmittelbar nach dessen Erlass zwei Normenkontrollverfahren eingeleitet worden. Bis heute sind dazu neun Gerichtsentscheidungen ergangen. Aufgrund von zuletzt zwei eingereichten Verfassungsklagen hat das Bundesverfassungsgericht in seinen beiden letzten Beschlüssen vom Juni 2008 den Kern des Ortsgesetzes, d. h. die Ausweisung eines Wohngebietes und die Schaffung eines Erholungsbereichs/Landschaftsparks auf der Basis eines Gutachtens zur Umlandwanderung aus 1996 sowie des Entwurfs des Stadtteilkonzeptes des Senators für Bau, Verkehr und Stadtentwicklung vom März 1998, rechtlich nicht beanstandet. Lediglich, dass die nicht mehr beabsichtigte Ansiedlung von nicht störendem Gewerbe in dem Text des Ortsgesetzes nicht gestrichen worden ist, sondern es hierzu nur einen Beschluss der Stadtbürgerschaft gibt, wurde vom in seinen Entscheidungen vom Juni 2008 bemängelt.

Das hat die Normenkontrollverfahren daher erneut an das Oberverwaltungsgericht Bremen (OVG) zurückverwiesen. Ein Termin für eine erneute Verhandlung vor dem OVG ist noch nicht anberaumt worden.

Entwicklungsträger

Die Dienstleistungen eines Entwicklungsträgers wurden 2002 ausgeschrieben.

Eine Beauftragung wurde mit Blick auf die gerichtlichen Klärungen jedoch ausgesetzt. Einzelne anstehende Aufgaben wurden durch den Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa sowie Immobilien Bremen wahrgenommen.

Bauleitplanung

Auf der Grundlage eines im Jahre 2000 erarbeiteten städtebaulichen Rahmenplanes Wohnen und Landschaft in der Osterholzer Feldmark wurden 2001 die Bauleitplanverfahren im Entwicklungsbereich begonnen. mit der Darstellung von Wohnbauflächen, Grünflächen und Flächen für die Landwirtschaft) ist seit März 2007 rechtswirksam.

Im Entwicklungsbereich sind folgende Bebauungspläne im Verfahren:

· Bebauungsplan 2257 ­ Landschaftspark: Die Entwürfe für den Landschaftspark (mit den Inhalten Erholung, Landwirtschaft, Naturschutz, Wege) und für den Landschaftsplan wurden fertig gestellt. Sie dienen als Grundlage für den Bebauungsplan 2257. Die naturschutzfachlichen Inhalte des Landschaftsplanentwurfs sind in den Bebauungsplanentwurf eingeflossen. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TöB) ist abgeschlossen.

· Bebauungsplan 2150: Für die Wohnbebauung östlich Ehlersdamm wurde ein städtebaulicher Entwurf erarbeitet. Der Plan enthält Wohnbauflächen, innere Erschließung, Grünflächen und Gewässer. Die Beteiligung der TöB ist abgeschlossen.

· Bebauungsplan 2265: Für die Wohnbebauung westlich Ehlersdamm wurde ein städtebaulicher Entwurf erarbeitet. Der Plan enthält Wohnbauflächen, innere Erschließung, Grünflächen und Gewässer. Die Beteiligung der TöB ist abgeschlossen.

· Bebauungsplan 2259: Der Plan enthält Flächen für Kleingärten, Grünflächen, Gewässer und Wege sowie den Lärmschutz entlang der Bahn. Die Beteiligung der TöB ist abgeschlossen.

· Bebauungsplan 2229: Der Plan für das Osterholzer Dorf liegt weitgehend außerhalb des Entwicklungsbereichs. Ziel ist die Ablösung des geltenden Staffelbaurechts, um die Existenz der Pferdesportbetriebe zu sichern und das Ortsbild zu erhalten. Die öffentliche Auslegung erfolgte im Jahr 2008.

Der Beschluss über eine nach Planänderung erforderliche zweite öffentliche Auslegung steht aus.

· Bebauungsplan 2274: Der Plan sieht eine Wohnbebauung vor. Eine TöBBeteiligung hat noch nicht stattgefunden.

Landschaftsschutz:

Als Voraussetzung für die Änderung des Flächennutzungsplanes wurde der Landschaftsschutz in der Osterholzer Feldmark aufgehoben bzw. das verbleibende Landschaftsschutzgebiet neu abgegrenzt. Die 30. Verordnung zur Änderung der Verordnung zum Schutze von Landschaftsteilen in der Stadtgemeinde Bremen und die Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet Nordwestliche Osterholzer Feldmark im Gebiet der Stadtgemeinde Bremen sind seit April 2007 in Kraft.

Grunderwerb:

Bereits vor der förmlichen Festlegung befanden sich 25,6 ha im Eigentum der Stadtgemeinde. Dazu gehören rund 8,4 ha, die auf verstreut liegende, meist öffentliche Flächen entfallen, wie z. B. die Straßen Ehlersdamm und Am Großen Kuhkamp sowie das Rodenfleet, das Holterfleet und Gräben. Rd. 3,6 ha betragen die städtischen Flächen an den Bahnlinien und entlang Ehlersdamm sowie ein rund 13,6 ha großer Grundstücksstreifen von der Osterholzer Dorfstraße bis fast zur Bahnlinie.

Fünf Grundstücke (insgesamt rund 17 ha) wurden im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme erworben, davon zwei Grundstücke für die Verbindungsstraße West und für die dazu erforderliche Ausgleichsfläche. Insgesamt sind damit von rund ha Gesamtfläche Grundstücke von 42,6 ha im Eigentum der Stadtgemeinde.

Realisierte Maßnahmen:

Die Elisabeth-Selbert-Straße (Verbindungsstraße West), die die Osterholzer Heerstraße mit dem Gewerbegebiet Funkschneise verbindet und nach dem Rahmenplan auch die äußere Erschließung des Wohngebiets darstellen sollte, wurde 2004 fertig gestellt. Erste Maßnahmen im geplanten Landschaftspark wurden 2002 auf einem städtischen Grundstück realisiert (Spielwiese). Der für die Verbindungsstraße erforderliche Ausgleich (naturnahes Gewässer) wurde 2005 auf einer benachbarten Fläche hergestellt.

Eine aktive Grunderwerbspolitik für die Gesamtmaßnahme wurde in Anbetracht der noch schwebenden Gerichtsverfahren nicht betrieben.

Bisherige Ausgaben:

Bisher sind Ausgaben in Höhe von rund 3,4 Mio. für die Osterholzer Feldmark entstanden, die sich im Wesentlichen zusammensetzen aus Kosten für vorbereitende Untersuchungen (Planungen, Gutachten etc.: 0,5 Mio.), Grunderwerbskosten (2,4 Mio.), Freilegungskosten (0,2 Mio.) und Finanzierungskosten (0,3 Mio.). Die Finanzierung der Verbindungsstraße West (außer Grunderwerb) erfolgte aus Mitteln der Sanierung Hemelingen.

Wohnungsnachfrage:

Die Begründung zur 5. Änderung des FNP bezog sich auf wie folgt zusammengefasste Einschätzung der Wohnungsnachfrage:

Während in den letzten Jahren die Baufertigstellungen in Mehrfamilienhäusern in Bremen deutlich zurückgegangen sind, zeigten die Fertigstellungen bei Einfamilienhäusern keinen Rückgang. Sie lagen zwischen 400 und 700 p. a., im Mittel der Jahre 1998 bis 2007 bei 500 Wohneinheiten. Angesichts veränderter demografischer Daten und neuer wohnungswirtschaftlicher Rahmenbedingungen erwarten die damit befassten Institute (Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Raumordnungsprognose 2020/2050, Bonn 2006; EMPI-RICA Forschung und Beratung: Wohnungsmarkt Land Bremen und Umland ­ Bauformen und Standards für verschiedene Erwerbertypen, Berlin 2005; GEWOS: Bremen 2020

Wohnungsbauprognose, Hamburg 2005) für die absehbare Zukunft eine anhaltende Nachfrage nach Einfamilienhäusern, allerdings auf niedrigerem Niveau.

Entwicklung des Wohnungsmarktes in der Stadtgemeinde Bremen

In der Koalitionsvereinbarung 2007 bis 2011 ist die Erarbeitung einer umfassenden Neupositionierung der bremischen Regional- und Stadtentwicklung festgelegt worden. Vorgesehen ist die Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogramms auf der Grundlage eines integrativen Leitbildes.

Im Rahmen des Leitbildprozesses Perspektive Bremen 2020 soll gemäß dem Beschluss der Bremischen Bürgerschaft vom Januar 2008 das gesamtstädtische Wohnungsbaukonzept aktualisiert und neu positioniert werden. Im Auftrag der Stadt Bremen, der Landesbausparkasse, der GEWOBA sowie der Bremer Aufbau-Bank hat GEWOS den Auftrag erhalten, die Wohnungsmarktprognose der Stadt Bremen zu überarbeiten.

Die Studie umfasst eine Aktualisierung der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose von 2005, eine differenzierte Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen auf dem Bremer Wohnungsmarkt sowie einen quantitativen und qualitativen Abgleich der vorhandenen Wohnbauflächenpotenziale mit der analysierten Nachfrage.

Die Bevölkerungs- und Haushaltsprognose ergibt für die Stadt Bremen ohne Bremen-Nord einen rechnerischen Nachfrageüberhang. Angesichts der gegenwärtigen wirtschaftlichen Lage ist nicht davon auszugehen, dass sich der rechnerische Nachfrageüberhang vollständig am Markt realisiert. Vor diesem Hintergrund prognostiziert GEWOS einen realistischen Wohnungsneubaubedarf von rund 15 000 Wohneinheiten bis 2020.

Dabei ist berücksichtigt, dass die Nachfrage nicht nur auf neu auszuweisenden Flächen, sondern zu einem großen Teil auch innerhalb der Innenentwicklung sowie durch Umbaumaßnahmen im Bestand gedeckt werden kann. Nach gegenwärtigem Stand gibt es ein Flächenpotenzial (ohne Bremen-Nord) für rund 000 Wohneinheiten, davon rund 7000 Wohneinheiten in Baulücken.

Um die Nachfrage in Bremen auch qualitativ abbilden zu können, wurden Wohnstiltypen entwickelt, die sich aus der Befragung von rund 30 000 Bremer Haushalten ergeben haben. Aus den Anforderungen der jeweiligen Wohnstiltypen an Wohnungen und Wohnumfeld kann abgeleitet werden, welche Wohnformen und Lagen in Bremen besonders nachgefragt werden und welche nicht.

GEWOS geht davon aus, dass sich der Trend zum Einfamilienhaus abschwächt und zunehmend Geschosswohnungen und neue Wohnformen in zentralen Lagen nachgefragt werden. Die Entwicklung begründet sich vor allem darauf, dass die meisten Haushalte auf eine gute Infrastrukturversorgung in Wohnortnähe großen Wert legen. Dieses ist im Wesentlichen eher in bereits vorhandenen Siedlungszusammenhängen gegeben.

Das klassische Einfamilienhaus lässt sich demnach noch in gut integrierten Lagen mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis vermarkten.