Tierparkallee 26 und 28

Ein Investor plant, die Mehrfamilienhäuser Tierparkallee 26 und 28 abzureißen und an gleicher Stelle neue Mehrfamilienhäuser zu errichten. Von diesem Vorhaben erfuhren die dort wohnenden Mieter erst durch die Kündigung ihrer Mietverhältnisse zum 31.01.2010.

In einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen dem Investor und der Freien und Hansestadt Hamburg wurde vertraglich festgelegt, dass die vorhandenen Häuser abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden können.

Aus den Antworten des Senats auf eine bereits gestellte Anfrage (Drs. 19/5385) zu diesem Thema ergeben sich weitere Nachfragen.

Ich frage daher den Senat:

Die Angabe der vorhandenen Gesamtwohnfläche (circa 1.800 m²) war Bestandteil des öffentlich-rechtlichen Vertrages zwischen dem Investor und der Freien und Hansestadt Hamburg. In der Antwort des Senats (Drs. 19/5385) wird ausgeführt, dass eine Wohnflächenberechnung dem Bezirksamt nicht vorliegt.

1. Wurde der Nachweis über die vorhandene Wohnfläche vor Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages von der Freien und Hansestadt Hamburg gefordert?

Nein. Eine Wohnflächenberechnung lag bereits vor.

2. Ist es üblich, dass Angaben von Investoren in öffentlich-rechtlichen Verträgen nicht geprüft werden?

Nein.

In der Drs. 19/5385 wird ausgeführt, dass bislang ein Abweichungsantrag und drei Vorbescheidsanträge gestellt worden sind.

3. Mit welchem Datum wurde der erste Vorbescheidsantrag eingereicht?

Am 25. April 2005.

a. Wie wurde dieser erste Vorbescheidsantrag genehmigt oder abgelehnt?

Gar nicht. Der Antrag wurde zurückgenommen.

b. Mit welchem genauen Datum wurde der Antrag genehmigt oder abgelehnt?

Entfällt.

4. Mit welchem Datum wurde der zweite Vorbescheidsantrag eingereicht?

Am 29. März 2006.

a. Wie wurde dieser erste Vorbescheidsantrag genehmigt oder abgelehnt?

b. Mit welchem genauen Datum wurde der Antrag genehmigt oder abgelehnt?

Als Vorbescheid genehmigt am 28. August 2006.

5. Mit welchem Datum wurde der dritte Vorbescheidsantrag eingereicht?

Am 19. Januar 2007.

a. Wie wurde dieser erste Vorbescheidsantrag genehmigt oder abgelehnt?

b. Mit welchem genauen Datum wurde der Antrag genehmigt oder abgelehnt?

Als Vorbescheid genehmigt am 26. Februar 2007.

6. Mit welchem Datum wurde der Abweichungsantrag eingereicht?

Am 20. April 2006 und 19. Januar 2007.

a. Wie wurde dieser Abweichungsantrag genehmigt oder abgelehnt?

b. Mit welchem genauen Datum wurde der Antrag genehmigt oder abgelehnt?

In den Vorbescheiden vom 28. August 2006 und 26. Februar 2007 genehmigt.

c. Von welchen Vorschriften wurde eine Abweichung beantragt?

Eine Abweichung von den entsprechenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften beziehungsweise den Festsetzungen des Bebauungsplanes wurde für die überbaubare Grundstücksfläche, das Überschreiten der Baugrenze nach Osten und Norden sowie für das Überschreiten der zulässigen Geschossflächenzahl beantragt.

Aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag geht hervor, dass die Wohnfläche der geplanten Neubauten über eine Wohnfläche von circa 4.000 m2 verfügen wird.

7. Sind die Prüfungen des zuständigen Bezirksamtes, ob der Bau von circa 4.000 m2 Wohnfläche nach der vorhandenen planrechtlichen Ausweisung ohne Abweichungsantrag auf dem Grundstück möglich ist, mittlerweile abgeschlossen?

a. Wenn ja, mit welchem Ergebnis?

b. Wenn nein, wann werden die Ergebnisse vorliegen?

Nein. Das zuständige Bezirksamt prüft nicht, welche beziehungsweise wie viel Quadratmeter Wohnflächen ohne Abweichung möglich wären, sondern entscheidet aufgrund eines konkreten Antrags unter anderem über beantragte Abweichungen (siehe im Übrigen Antwort zu 6. c.

Im öffentlich-rechtlichen Vertrag, der zwischen dem Investor und der Freien und Hansestadt Hamburg geschlossen wurde, wird ausgeführt: „Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel aus, wenn der Ersatzwohnraum nicht als Luxuswohnraum anzusehen ist, der den Standard des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise überschreitet."

Nach den Angaben des Investors sind in dem vorhandenen Objekt 55 Wohneinheiten als 1-Zimmer-Wohnungen mit einer Größe von jeweils circa 32 m2 vorhanden. In dem Neubauvorhaben sollen 36 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 4.000 m2 entstehen. Aus diesen Angaben ergibt sich eine durchschnittliche Wohnungsgröße von circa 111,11 m.

8. Wie beurteilt der Senat oder die zuständige Fachbehörde diese gravierenden Differenzen zwischen Anzahl und Größe der Wohnungen?

Nach § 10 Absatz 2 S. 2 Nummer 4 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) darf der Ersatzwohnraum nicht kleiner sein als der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum. Die Vorgaben des § 10 Absatz 2 S. 2 HmbWoSchG sind abschließend. Darüber hinaus können keine weiteren Anforderungen an den Ersatzwohnraum gestellt werden, wie zum Beispiel dass die neuen Wohnungen in gleicher Anzahl und Größe wie die entfallenden Wohnungen errichtet werden müssen.

Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.

9. Wird von dem Investor im „gleichen Standard" Ersatzwohnraum geschaffen?

10. Wie wird rechtlich der Begriff „gleicher Standard" definiert?

11. Wie wird vonseiten des Senates und der zuständigen Fachbehörden sichergestellt, dass der gleiche Standard geschaffen wird?

Nach § 10 Absatz 2 S. 2 Nummer 5 HmbWoSchG ist Ersatzwohnraum anzuerkennen, wenn er den Standard des durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums nicht in besonders erheblicher Weise überschreitet (sogenannter Luxuswohnraum). „Gleicher Standard" kann nicht gefordert werden (siehe Antwort zu 8.). Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.

Im öffentlich-rechtlichen Vertrag, der zwischen dem Investor und der Freien und Hansestadt Hamburg geschlossen wurde, wird ausgeführt: „Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel aus, wenn der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung steht." In der Antwort des Senates in der Drs. 19/5385 wird ausgeführt, dass den zuständigen Behörden nicht bekannt ist, ob der Investor Miet- oder Eigentumswohnungen geplant hat.

12. Wie beurteilen der Senat oder die zuständigen Fachbehörden die Bedingung aus dem Vertrag, dass „der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise" zur Verfügung stehen muss?

Nach § 10 Absatz 2 S. 2 Nummer 6 HmbWoSchG muss der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zur Verfügung stehen. Das bedeutet, dass das Ersatzwohnraumangebot hinreichend verlässlich sein muss. Dies ist der Fall, wenn ein positiver Bauvorbescheid für die Errichtung von Wohnraum vorliegt. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.

13. Muss der Investor Mietwohnungen errichten?

Nein. Nach der insoweit einschlägigen Rechtsprechung (BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1997, Az.: 8 C 18/96) ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraums auch dann genügt, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht.

14. Wurde in dem öffentlich-rechtlichen Vertrag ausgeschlossen, dass der Investor Eigentumswohnungen an diesem Standort errichten kann?

Nein. Im Übrigen siehe Antwort zu 13.

Den Mietern wurde mit Hinweis auf § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB der Mietvertrag gekündigt. Als Begründung wurde aufgeführt, dass der Investor durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Gebäude Tierparkallee 26 und 28 sind nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren, sodass sie heutigen Ansprüchen entsprechen würden.

Ferner wurden verschiedene Varianten (Bestandsanierung, Modernisierung und Abriss und Neubau) berechnet. Dabei kam der Investor zu dem Ergebnis, dass nur die Variante Abriss und Neubau wirtschaftlich ist.

Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit wurde für die Kostengruppe 300

Bauwerk ­ Baukonstruktionen gemäß DIN 276 ein Ansatz von 900 Euro pro Quadratmeter für einen Neubau gewählt. Auf dieser Grundlage wurde eine Gesamtinvestition von 10.368.647 Euro errechnet. Nach Abzug der Investitionskosten von den Erlösen wurde ein Gewinn ausgewiesen.

15. Wie beurteilen der Senat oder die zuständigen Fachbehörden den gewählten Ansatz von 900 Euro/m2 für die Kostengruppe 300 gemäß DIN 276?

a. Handelt es sich dabei um einen realisierbaren Kostenansatz?

b. Welche Kostenansätze werden bei vergleichbaren Objekten gewählt?

16. Wurde der Ansatz von 900 Euro/m2 für die Kostengruppe 300 gemäß DIN 276 von den zuständigen Fachbehörden geprüft?

a. Wenn ja, wann, mit welchem Ergebnis?

17. Wurde die Wirtschaftlichkeitsberechnung des Investors von den Fachbehörden geprüft?

a. Von wem und mit welchem Ergebnis?

Es ist nicht Aufgabe der Behörden, in mietrechtlichen Angelegenheiten das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Kündigung von Wohnraum zu prüfen. Zuständig sind insoweit die ordentlichen Gerichte. Im Übrigen hat sich der Senat hiermit nicht befasst.