Immobilienwirtschaft

Diese Investitionen können nicht dem HOOK-Budget zugeordnet werden, da sie nachhaltige Baumaßnahmen darstellen und nach Abschluss der Olympischen Spiele dauerhaft weiter genutzt werden sollen. Unter Nachhaltigkeit wird dabei eine dauerhafte, wirtschaftlich tragbare Nachnutzungsmöglichkeit außerhalb olympischer Zwecke verstanden. Unter wirtschaftlicher Tragbarkeit wird verstanden, dass das jeweilige Investitionsprojekt Nutzen stiftet, welche die entsprechenden Kosten in Form von Ausgaben übersteigen.

Die folgende Tabelle gibt Auskunft über die zeitliche Verteilung der Ausgaben:

Finanzierung der Investitionen und Entschädigungsleistungen des NON-HOOK-Budgets

Finanzierung der Investitionen

Zur Finanzierung der Investitionen unter 4.2. können folgende Finanzquellen zur Verfügung stehen:

­ evtl. Überschuss des HOOK,

­ Steuermehreinnahmen Hamburgs durch die Olympischen Spiele,

­ Sonderfinanzierungen des Bundes,

­ Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz,

­ Finanzierungspläne auf Grund des Bundesverkehrswegeplans,

­ EU-Mittel,

­ Münzprogramm des Bundes,

­ Lotterieeinnahmen,

­ Olympia-Sonder-Briefmarken.

Es kann davon ausgegangen werden, dass sich der Bund in einem angemessenen Umfang an den Lasten der Durchführung Olympischer Spiele beteiligt. Die Spiele sind eine der herausragenden Möglichkeiten, nicht nur die FHH weltweit zu präsentieren, vielmehr kann sich der Standort Deutschland in seiner Leistungsfähigkeit und Gastfreundschaft international darstellen.

Ein ideeller und finanzieller Nutzen der Olympischen Spiele dürfte in hohem Maße für ganz Deutschland anfallen. Es kann daher erwartet werden, das die Bedeutung des Wortes angemessen gleichzusetzen ist mit erheblich. Dennoch kann nicht dargelegt werden, welche Finanzierungsanteile bei den einzelnen Finanzquellen zu erwarten sind. Eine Äußerung der Bundesregierung zur Unterstützung der internationalen Bewerbung einer deutschen Stadt und über die Durchführung der Olympischen Spiele liegt noch nicht vor. Die entsprechenden Gespräche mit der Bundesregierung sollen nach den Bundestagswahlen aufgenommen werden.

Beispiel Olympische Spiele 1972 in München: Das Gesamtvolumen der Bundesunterstützung für die laufenden Ausgaben belief sich auf 1,48 Mrd. DM, was auf der Preisbasis von 2002 ca. 2 Mrd. Euro entspricht. Von herausragender Bedeutung waren dabei:

­ Münzprogramm,

­ Lotterieeinnahmen,

­ Sonder-Olympia-Briefmarken.

Würde für die Olympischen Spiele in Hamburg 2012 eine für München entsprechende Bundesunterstützung bereitgestellt (rd. 2 Mrd. Euro auf Preisbasis 2002), wären die Spiele auskömmlich finanziert.

Immobilienwirtschaftliche Entschädigungsleistungen

Unter finanzwirtschaftlichen Gesichtspunkten müssen die durch die Olympischen Spiele bedingten immobilienwirtschaftlichen Effekte besonders betrachtet werden. Eine entsprechende Untersuchung, die sich im Wesentlichen auf die Auswirkungen auf das Hamburger Sondervermögen Stadt und Hafen beschränkt, welche durch eine veränderte Nutzungsverteilung der ausgelöst wird, wurde von empirica (2002) vorgelegt. Es wird aufgezeigt, dass durch die große Zahl von Wohn- und Gewerbeflächen und -einheiten, welche

­ in größerer Zahl und

­ früher als geplant und in großer zeitlicher Dichte auf den Markt gelangen, mit verringerten Verkaufs- bzw. Vermarktungserlösen zu rechnen sei. Die zu erwartenden Erlöseinbußen der Investoren würden zu einer reduzierten Zahlungsbereitschaft für die im Sondervermögen Stadt und Hafen befindlichen Grundstücke führen und somit eine finanzielle Last für die Stadt darstellen. Erwähnt werden ferner potenzielle Konkurrenzen zu den übrigen im Bereich der liegenden Wohnungen und Büroflächen, die ebenfalls in der Zeit nach 2012 vermarktet werden sollen, deren Grundfläche jedoch in dem Vermögen der DB Immobilien liegt.

Empirica (2002) rechnet zukünftig mit jährlich ca. 3000 fertig gestellten Wohnungen in Hamburg. Die ca. 3200

Wohneinheiten des olympischen Dorfes stellten somit die Konzentration der Produktion eines Jahres an einem Standort dar. Zwar werde es auf der Anbieterseite in Antizipation des erhöhten olympiabezogenen Angebots zu reduzierten Investitionen kommen, dennoch würde ein nicht abgefedertes Angebot der Einheiten aus dem olympischen Dorf zu sehr starken Preiseinbußen führen. Allenfalls ca. 500 Wohneinheiten aus der könnten jährlich erfolgreich auf den Markt gelangen, zumal in den übrigen Gebieten des Hafens ab 2013 etwa weitere 1200

Wohnungen zur Verfügung stehen. Durchschnittlich würden die Wohneinheiten somit ca. 40 Monate leer stehen.

Von empirica (2002) werden sechs Szenarien in ihren Auswirkungen auf das Hamburger Sondervermögen berechnet, von denen hier nur auf diejenigen mit der minimalen (Szenario D) und der maximalen Belastung (Szenario E) für die Hamburger Finanzen eingegangen werden soll.

In Szenario D wird die Anzahl der Wohnungen nach den Olympischen Spielen von 3200 auf ca. 2400 (Masterplanniveau) reduziert, wodurch gleichzeitig das Büroflächenangebot auf 327 500 m2 BGF steigt. Zur beschleunigten Vermarktung wird Wohnungsmietern im ersten Jahr der Vermarktungsphase eine neun-, im zweiten Jahr eine sechsmonatige Mietzinsfreiheit gewährt. Hierdurch könnten im ersten Jahr 1200, im zweiten Jahr 800 und im dritten Jahr die restlichen 400 Wohnungen vermarktet werden.

Für die Büroflächen wird eine 15 %ige Mietverringerung über die Laufzeit der Verträge angenommen, um die Hamburger Büroraumnachfrage stärker auf die zu konzentrieren und jährlich 65 000 m2 BGF zu vermarkten.

Der Vermarktungszeitraum würde hierdurch auf ca. fünf Jahre verringert.

In Szenario E wird die Anzahl der Wohnungen auf 2000 reduziert, was ohne Mietzinsfreiheiten oder andere Vermarktungshilfen zu einer Vermarktungsdauer von ca. vier Jahren führen würde. Die Vermarktung des (gestiegenen) Büroflächenangebots würde ­ unter der Annahme unterbleibender Vermarktungshilfen ­ ca. acht Jahre dauern.

Im (Verlust minimierenden) Szenario D wird der Wert des Sondervermögens auf nur noch 9,2 Mio. Euro bei auf 66,0 Mio. Euro gestiegenen Erschließungsausgaben geschätzt, womit der Nettoerlös auf ca. -56,8 Mio. Euro fällt. Mit anderen Worten ergäbe sich für die Hamburger Finanzen gegenüber dem Basisszenario eine Belastung in Höhe von ca. 143,4 Mio. Euro.

Im (Verlust maximierenden) Szenario E ergibt sich mit analoger Schätzmethode gar ein negativer Grundstückswert in Höhe von. ca. -14,5 Mio. Euro. Insgesamt resultiert ein Verlust in Höhe von 167,0 Mio. Euro für das Sondervermögen Stadt und Hafen.

Auf Grund ihrer Berechnungen bezeichnet empirica (2002) den Hamburger Wohnungsmarkt mit 3200 Wohnungen, die nach 2012 auf den Markt gelangen würden, für überfordert und plädiert deshalb dafür, die Zahl der Wohnungen nach den Olympischen Spielen auf 2400 zu verringern und stattdessen mehr Sonderflächen anzubieten.

Zwar hält empirica (2002) bei günstiger Konstellation (wachsende Hamburger Bevölkerung, Olympische Spiele als Katalysator für ein erhebliches Wirtschaftswachstum) auch günstigere Ergebnisse für möglich.

Aus der olympiabezogenen Änderung des Masterplans dürften kurzfristig zusätzliche Lasten für Hamburg entstehen. Es erscheint angemessen, eine minimale Belastung à la Szenario D (Rückbau auf 2400 Wohneinheiten) und eine maximale Belastung à la Szenario E (Rückbau auf 2000 Wohneinheiten) jeweils abzüglich der Rückbauausgaben und der Baakenhafen-Brücke, die bereits im HOOK-Budget bzw. im NON-HOOK-Budget berücksichtigt wurden, einzustellen (Lexington 2002). Aus kaufmännischer Vorsicht und aus Gründen der Stringenz mit anderen Berechnungen wird jedoch der Worst Case als Maximalansatz gewählt. Es ergeben sich minimal ca. 102 bzw. maximal ca. 130 Mio. Euro Belastung für den Haushalt Hamburgs aus verringerten Nettoerlösen beim Verkauf der Grundstücke in der