Mietwohnungsbau

4. Wie wird sich die Nachfrage nach Wohnungsraum gerade in Hinsicht auf die unterschiedlichen Generationen und die immer stärker werdende ältere Generation insbesondere bei älteren weiblichen und männlichen Singles in Bremen-Stadt, Bremen-Nord und Bremerhaven entwickeln?

Die Realisierung der prognostizierten Wohnraumnachfrage ist vor allem von der demografischen Entwicklung, den sich entsprechend ändernden Wohnwünschen und den finanziellen Möglichkeiten der jeweiligen Nachfragegruppen auf dem Wohnungsmarkt abhängig. Diese Einflussfaktoren unterliegen einem steten Wandel, so dass auch die folgenden Aussagen im Zeitablauf immer wieder überprüft werden müssen.

Bezogen auf die demografische Entwicklung finden sich im Gewos-Gutachten Bremen­Niedersachsen 2020 keine expliziten Aussagen für die Stadt Bremen und Bremerhaven. Hier sind die Ergebnisse der Vertiefungsstudie Bremen 2020 abzuwarten. Dem Senat sind aus der LGP die Hauptentwicklungslinien bezüglich der demographischen Entwicklung bekannt, die in Bremen und Bremerhaven allerdings nicht regionalisiert wurden. Hinweise über besondere regionale Bedarfe können sich durch das im Aufbau befindliche Monitoringsystem beim Senator für Bau, Umwelt und Verkehr ergeben.

Grundsätzlich ist laut Gewos die Alterszusammensetzung der Bevölkerung für die Entwicklungsdynamik auf den Wohnungsmärkten von zentraler Bedeutung. Dabei zeigt die Studie Bremen­Niedersachsen 2020, dass sich bis 2020 die Altersstruktur im Untersuchungsgebiet deutlich verändern wird. So sinkt in Niedersachsen der Anteil der 25- bis 45-Jährigen um 12 %, während es im Land Bremen nur zu einem Rückgang um 5 % kommt. Der Bevölkerungsanteil dieser Altersgruppe liegt dann noch bei 28 %. Die jungen Zuwanderer, die zu einem relativ geringeren Schrumpfen dieser Altersgruppe im Vergleich mit Niedersachsen beitragen, sind eine wichtige Nachfragegruppe auf dem künftigen Bremer Wohnungsmarkt.

Erwartungsgemäß prognostiziert Gewos einen deutlichen Anstieg des Anteils der älteren Bevölkerungsgruppen. So wird im Land Bremen der Anteil der über 65-Jährigen bis zum Jahr 2020 bei 23 % liegen gegenüber 20 % im Jahr 2003.

Die Senioren sind zukünftig die einzige Zielgruppe auf den Wohnungsmärkten, die sowohl absolut als auch relativ wächst.

Neben einer zunehmend älteren Bevölkerung wirkt sich auch die zunehmende Individualisierung der Gesellschaft aus. Im Ergebnis steigt die Anzahl der kleineren Haushalte und die Zielgruppen auf den Wohnungsmärkten werden vielfältiger. Dabei verlieren die traditionellen Zielgruppen an Bedeutung. verstärkt urbanes Wohnen nachfragen und insoweit eine zunehmende Rückwanderung in die Städte zu verzeichnen sei. Im Rahmen des beim Senator für Bau, Umwelt und Verkehr befindlichen Monitoringsystem soll es möglich werden, diesen empirisch noch nicht belegten Trend zu verifizieren.

In der Stadt Bremen soll mit dem Programm Wohnen an Wall und Weser des Senators für Bau, Umwelt und Verkehr über zielgruppenspezifische Angebote im Neubau und im Bestand eine Stärkung des Wohnstandortes City erreicht werden, um damit der Nachfrage verschiedener Altersgruppen nach Wohnungen in urbaner Stadtlage entsprechen zu können.

Dazu liegt eine vom Bauressort in Auftrag gegebene Studie der Bremischen Gesellschaft vor, in der Handlungsempfehlungen für ein Programm erarbeitet wurden. Die Deputation für Bau und Verkehr hat die Ergebnisse der Studie im Oktober 2004 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Zurzeit werden Modellprojekte vorbereitet sowie ein Quartierskonzept für den Bereich Abbentorswall erarbeitet.

Darüber hinaus bereitet der Senator für Bau, Umwelt und Verkehr eine Initiative Wohnen im Alter vor.

Die Handlungsfelder der Initiative beziehen sich auf:

· Verbesserung der Wohnungsangebote für Senioren im Bestand durch qualifiziertes Beratungsangebot mit Handlungshilfen für Eigentümer, Mieter und Interessengemeinschaften hinsichtlich der baulich/ausstattungs-technischen Anpassung von Wohnungen;

· Verbesserung der Wohnungsangebote für Senioren durch Maßnahmen im Wohnungsneubau/Initiierung und Förderung neuer Wohnformen durch Pilotprojekte;

· niedrigschwellige Betreuungs- und Dienstleistungsangebote in den Wohnquartieren (vor allem durch privatwirtschaftliche Angebote);

· Verbesserung der Barrierefreiheit im Wohnumfeld und im öffentlichen Raum;

· Entwicklung von Marketingstrategien.

Geeignete Maßnahmen sollen nach Maßgabe vorhandener Ressourcen auch finanziell unterstützt werden.

In Bremerhaven liegt der Anteil der über 65-Jährigen bei 19,3 % (2004). Das Stadtumbaukonzept zeigt auf, dass ein überdurchschnittlich hoher Anteil älterer Menschen zentrumsnah in den innerstädtischen Ortsteilen lebt, die Tendenz ist weiterhin steigend. Die Nähe zu den Versorgungsinfrastrukturen (Handel, Ärzte, Verwaltungen) macht diese innerstädtischen Wohnstandorte für ältere Menschen attraktiv. Der Wohnungsmarkt Bremerhavens reagiert bereits auf diesen Trend. So haben die Wohnungsbauprojekte, wie z. B. das älteren Bewohnern zum Ziel. Sie sind gleichzeitig städtebaulich und stadtbildlich anspruchsvoll und tragen vielfach zur Aufwertung von ganzen Stadtvierteln bei.

5. Welche Wohnraumnachfrage für junge Menschen und Familien mit Kindern wird prognostiziert?

Die Gewos-Studie Bremen­Niedersachsen 2020 beinhaltet keine Aussagen über Nachfrageentwicklung für die in der Frage benannten Zielgruppen in der Stadt Bremen oder der Stadt Bremerhaven. Hier sind die Ergebnisse der Vertiefungsstudie für die Stadt Bremen, Bremen-Nord und Bremerhaven abzuwarten (Bremen 2020).

Im Rahmen des beim Senator für Bau, Umwelt und Verkehr im Aufbau befindlichen Monitoringsystem soll es möglich werden, die Entwicklung dieser Bevölkerungsgruppen empirisch zu verfolgen und entsprechende Strategien zu entwickeln.

Bezogen auf die allgemeinen Trends auf den Wohnungsmärkten weist Gewos allerdings darauf hin, dass mit Blick auf die Bevölkerungsgruppe der jetzt 15bis 25-Jährigen, die in den kommenden Jahren in die Haushaltsbildungsphase eintreten werden, voraussichtlich mittelfristig ein Nachfragerückgang zu erwarten ist.

Angesichts der anhaltend niedrigen Geburtenrate ­ mittlerweile bleibt ein für Familien mit Kindern ab.

Dennoch wird es auch zukünftig eine Nachfrage nach Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen geben. Laut Gewos wird sich die schon in der Studie Bremen 2015 prognostizierte Verschiebung der Nachfrage in den Eigentumsbereich fortsetzen, wenn auch mit einer abgeschwächten Tendenz.

Um solchen etwaigen Tendenzen entsprechen zu können, hält der Senat an seiner Strategie fest, für den geringer verdichteten Wohnungsbau ein quantitativ und qualitativ breit gefächertes Angebot an Wohnbauflächen bereitzustellen. Im Zeitraum 2002 bis 2010 stehen für den Wohnungsbau Flächen für 10.

WE bereit. Da jedoch auch junge Zuwanderer und ältere Menschen starke Nachfragergruppen auf dem Wohnungsmarkt stellen, ist eine Anpassung und Diversifizierung des zukünftigen Wohnungsangebots notwendig, die vor allem im Bestand und in den zentrumsnahen Stadtteilen Wohnungsangebote, sowohl im Geschosswohnungsbau wie im Eigentumsbereich bereitstellt.

Die LBS-Studie (empirica) prognostiziert ebenfalls vor dem Hintergrund steigender Haushaltszahlen eine starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern. Dabei beziehen sich die Daten nicht nur auf die Städte Bremen und Bremerhaven, sondern auch auf angrenzende Landkreise.

Im Ergebnis spricht sich die LBS-Studie auch für eine nachfragegerechte Verstärkung des Angebotes an Ein- und Zweifamilienhäusern aus und empfiehlt insbesondere familiengerechte Angebote, die vom Preis-Leistungs-Verhältnis mit dem Umland konkurrieren können.

Die Stadt Bremerhaven reagiert seit Mitte der 90er Jahre mit vermehrter Baulandausweisung auf die steigende Nachfrage von Haushalten mit Kindern. Damit wird dem Trend zur Abwanderung junger Haushalte ins niedersächsische Umland entgegengewirkt. Im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen werden unrentable Siedlungsbereiche mit Geschosswohnungsbauten in Einfamilienhausgebiete umgewandelt.

Das Stadtumbaukonzept analysiert, dass junge Menschen zwischen 20 und 30 Jahren in Bremerhaven überwiegend in den zentrumsnahen Stadtteilen wohnen. Dabei werden beispielsweise die Altbauquartiere in Lehe auch bevorzugt von jungen Erwachsenen angenommen. Für die Altbauquartiere mit sozialen und städtebaulichen Problemen sieht Gewos in der Wohnungsnachfrage junger Menschen ein Entwicklungspotenzial.

6. Welche Aussagen machen die Studien zur weiteren Differenzierung der Wohnungsmärkte?

Die schon in der Antwort zur Frage 2 skizzierte zunehmende Ausdifferenzierung der Haushaltstypen und Lebensstile führt zu einer wachsenden Differenzierung der Nachfrage. Während die klassischen Zielgruppen auf dem Wohnungsmarkt qualitativ an Bedeutung verlieren, werden andere Haushaltstypen wie z. B. Paare ohne Kinder, Single-Haushalte jeden Alters, Alleinerziehende, Senioren, Paare etc. immer mehr die Nachfrage bestimmen.

Vor diesem Hintergrund muss sich das Angebot am Markt auf die sich verändernden Nachfragepräferenzen hinsichtlich Wohnstandort, Wohnumfeld, bauliche Standards, Größe und Zuschnitt der Wohnungen einstellen. Vor diesem Hintergrund ist auch zu prüfen, inwieweit das Flächenangebot für Ein- und Zweifamilienhäuser ausreicht, um die zunehmend differenzierte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zu decken. hin, dass sich ein standardisiertes Produkt Wohnen zukünftig schwerer vermarkten lässt. Es sind folglich Angebote erforderlich, die sich auf die individuelle Nachfrage ausrichten. So hätte sich z. B. gezeigt, dass Wohnungen in großen Wohnanlagen mit ungünstigen Grundrissen sowie kleinen Zimmern nicht mehr den Ansprüchen genügen. In solchen Fällen könne es nach Gewos auch bei angespannten Wohnungsmärkten zu Leerständen kommen.

Die LBS-Studie (empirica) nimmt Bezug auf eine bundesweite Studie Neue Erwerbertypen am Wohnungsmarkt und unternimmt für das Land Bremen eine Abschätzung der quantitativen Relevanz der verschiedenen Erwerbertypen.

Im Ergebnis zeigt sich, dass im Land Bremen der Altersversorger mit 39 % besonders stark vertreten ist. Es handelt sich bei der potenziellen Nachfrage meist um eine in der post-familiären Phase aus den Städten und dem jeweiligen Umland. Sie suchen in der Regel Wohnungen oder Häuser, die auch bei eingeschränkter Mobilität ein eigenständiges Wohnen ermöglichen.

Zu den weiteren Erwerbstypen und ihren jeweiligen Lebenssituationen und Ansprüchen wird auf die Studie verwiesen.

Im Ergebnis empfiehlt empirica, dass sich die Angebote auf dem Wohnungsmarkt künftig an den Ansprüchen der verschiedenen Erwerbertypen orientieren sollte.

7. Wie wird sich die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum, insbesondere im Mietwohnungsbau, entwickeln?

Die bisher vorliegenden Studien machen für das Land Bremen keine konkreten Aussagen zur Nachfrageentwicklung im Bereich des preiswerten Wohnens.