Grundstücksübertragung ein Rückübertragungsanspruch

Der Gutachter K. erklärt bei seiner Vernehmung, dass hinsichtlich der Angemessenheit des Mietzinses je Quadratmeter in Bezug auf die Ortsüblichkeit im Ergebnis 5 Euro „sicher zu wenig sind". 15. Sitzung, S. 19) Zudem sei die Verteilung der Lasten zwischen Mieter und Vermieter „nicht unüblich" (ebenda).

Der Gutachter Dr. O. erklärte bei der Zeugenvernehmung, dass die Gutachter die im Nachhinein begutachtet hätten, im Gegensatz zu Gutachtern, die im Vorfeld gearbeitet haben, die tatsächlich realisierten Zahlen gekannt hätten. Er führt weiter aus: „Im Nachhinein weiß man bei so einem Projekt immer, was man hätte besser machen können. Das ist völlig klar. Das ist ja die Crux all derjenigen, die Jahre später - sei es Kommission, Rechnungshof oder Gericht - einen Blick auf solche Vorgänge werfen. Im Nachhinein sagt man immer vom Schreibtisch aus, das hätte man so oder so machen können. Die Beteiligten damals agieren aber in einer Verhandlungssituation beziehungsweise in einer Situation, in der man ein Projekt realisieren will." (16. Sitzung, S. 48)

Der Betroffene Kleineberg erklärt (17. Sitzung, S. 28): "Wenn ich das alles aufaddiere, lande ich bei 33,5 Millionen, die ich über 25 Jahre über einen Mietvertrag wieder zurückverdienen müsste. Die Wertsteigerung ist eine Frage: Wie sieht sie tatsächlich aus? Wie ist der Lebenshaltungsindex? ­ Insofern habe ich die jetzt mal außen vor gelassen. Diese 33,5 Millionen sind jetzt vergleichbar mit den 30,2 Millionen des gemachten Vertrages einschließlich Forfaitierung usw. Das heißt also: Wir hätten es nicht billiger machen können. Punkt."

b. Wertung:

(1) Wertung der Ausschussmehrheit:

· Im Kaufvertrag war bezüglich der Grundstücksübertragung ein Rückübertragungsanspruch nach Ablauf von 25 Jahren vereinbart. Dieser wurde grundbuchrechtlich abgesichert. Zum Mietvertrag wurde ein entsprechender Aktenvermerk aufgenommen. Damit ist die Kritik des Rechnungshofes ausgeräumt.

· Der Mietvertrag und alle anderen Verträge sind rechtmäßig und stellen keinen beihilferechtlichen Tatbestand dar; gleiches gilt für den Mietzins.

· Die Forfaitierung mit Einredeverzicht ist ein übliches Finanzierungsinstrument und wird bei ÖPP-Projekten dieser Art häufig gewählt. Die Verteilung der Lasten zwischen Mieter und Vermieter stellt keine Besonderheit dar.

Angemessenheit der Miete und Marktüblichkeit der Rendite:

Die ursprüngliche Kritik des Rechnungshofes bzgl. eines seiner Meinung nach nicht hinreichend klaren Rückübertragungsanspruchs ist durch die Feststellung ausgeräumt, dass ein solcher Rückübertragungsanspruch im Grundbuch abgesichert wurde und ein entsprechender Aktenvermerk zum Mietvertrag aufgenommen wurde.

Zur Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses von 8 Euro/qm² für die Anmietung des ehemaligen Kauengebäudes, welches von der Gondwana Invest (GI) für insgesamt 10,4 Mio. Euro zu einem modernen Verwaltungsgebäude umgebaut wurde, lagen dem Untersuchungsausschuss u.a. Gutachten von vier verschiedenen Sachverständigen sowie die Beurteilung des Rechnungshofes vor, die allesamt zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Deshalb galt es vor allem zu differenzieren, zu welchem Zeitpunkt der Entscheidungsfindung die Gutachten angefertigt wurden. Während das Gutachten der PWC sowie die Kurzstellungnahme der GdW vor der Sanierung des Verwaltungsgebäudes erstellt wurden, wurden die für den Ausschuss in Auftrag gegebenen Gutachten von Dornbach Revision und der ÖPP AG im Anschluss an die Sanierung des Verwaltungsgebäudes erstellt. Der Zeitpunkt des Erstellens des Gutachtens ist auf Grund der sich ergebenden unterschiedlichen Informationslage relevant. Während bei einer ex-ante-Betrachtung sämtliche Risiken unbekannt sind und für die Berechnung relevante Kennzahlen wie die zu erwartende Inflationsrate oder Zinssätze spekulativ sind, sind diese Informationen nach Abschluss der Sanierung bekannt.

Des Weiteren enthält die ex-post ermittelte Rendite auch Bestandteile, die eindeutig dem Geschick des Bauherrn, wie z. B. Erfolge bei Kostensenkungsmaßnahmen, zuzurechnen sind, aber nicht der Rendite aus dem Objekt. Somit ist es nicht verwunderlich, dass die Gutachter K. (Dornbach Revision) und L. zu anderen Werten für einen angemessenen Mietzins kommen konnten, als die Gutachter von PWC und GdW, die seinerzeit mit prognostizierten Werten arbeiten mussten.

Zudem musste der Ausschuss erkennen, dass die Begutachtung eines angemessenen Mietzinses von etlichen Variablen (Preisentwicklung, Baukosten, Instandhaltungsaufwendungen, Zinsentwicklung usw.) abhängig ist, und dass die Gutachter unterschiedliche Methoden zu Grund legen konnten (Kapitalwertmethode, interner Zinsfuß, ortsübliche Vergleichsmiete).

Für die Entscheidung relevant können letztlich nur die Gutachten sein, die auf Grundlage der Informationslage erstellt wurden, die zum Zeitpunkt der Entscheidung bestand. Somit ist einzig die Betrachtung der Sachlage zum Entscheidungszeitpunkt für die Festlegung des Mietzinses relevant. Dies bestätigte auch der Gutachter Dr. O. (14/17, S. 48). Die entsprechenden Gutachten von PWC und GdW kommen über unterschiedliche Berechnungsmethoden zum Ergebnis, dass der Mietzins von 8 Euro/qm² angemessen und die resultierende Unternehmerrendite marktüblich war. Auf dieser Grundlage wurde schließlich der Mietzins von 8 Euro/qm² vereinbart.

Nicht relevant erscheint dagegen der erste Gutachtenentwurf des PWCMitarbeiters Dr. F. S., da dieser nicht abschließend autorisiert war (Aussage des Zeugen D. von PWC), und zudem die Methodik des internen Zinsfußes anwandte, die nach Aussage aller Gutachter als weniger oder gar nicht geeignet erscheint.

Die sogenannte ortsübliche Miete, die vom Rechnungshof des Saarlandes angesprochen wurde, stellt in diesem Fall keinen passenden Bewertungsmaßstab dar.

Insofern fühlt sich der Direktor des Rechnungshofes, der Zeuge Loch, auch missverstanden, der Rechnungshof habe nie die ortsübliche Miete als die Angemessene bezeichnet (Protokoll 14/17, S.9). Der Gutachter K. erklärte, dass der Investor bei der unterstellten ortsüblichen Miete, zumal mit den zusätzlich vom Rechnungshof angesprochenen Flächen, die geringer oder gar nicht hätten angerechnet werden dürfen, keine auskömmlichen Rückzahlungen erhalten hätte, seine Baukosten demnach nicht gedeckt worden wären (Stellungnahme Dornbach Revision, S. 6). Auch habe die Rückübertragung nach 25 Jahren in Rechnung gestellt werden müssen. Auch die Zeugen Sch. und Schm. erläutern übereinstimmend, dass bei der in Rede stehenden denkmalgeschützten Spezialimmobilie die Ortsüblichkeit nicht der richtige Vergleichsmaßstab für die Beurteilung der Angemessenheit des Mietzinses ist. Die Ortsüblichkeit sei nur bei marktgängigen Objekten relevant.

Das Gutachten des Sachverständigen L. ist nicht schlüssig, da nicht klar ist, nach welcher Methodik dieser vorgegangen ist. Zum Einen hält er wie die übrigen Sachverständigen die Methode des internen Zinsfußes für nicht tragfähig, berechnet die Ergebnisse aber dennoch nach dieser Methode, um dann zu dem Schluss zu gelangen, dass die Berechnungen trotz der ungeeigneten Methode keinen anderen Schluss als eine Überrendite zuließen.

Der Sachverständige K. wendet ­ wie auch schon die Zeugin E. (GdW) ­ das Kapitalwertverfahren an und kommt zu dem Schluss, dass eine Miete von 6,60 je qm² angemessen sei. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass er alle wirklichen Kapitalflüsse in Rechnung gestellt hat und von einer üblichen Rendite ausgeht, welche er auf den Mietzins rückrechnet. Würde man noch zusätzlich geringere Mietflächen ansetzen würde seine Methodik zu einem höheren Mietzins führen. Eine Kumulation der Effekte ist gerade nicht möglich.

Auf Basis der vereinbarten Mietflächen und der bezahlten Miete kommt er zu einer Überrendite von 1,8 Mio. auf 25 Jahre gerechnet, verweist aber auch darauf, dass man in anderen Objekten eine ähnliche Rendite vorfinden könne. (Siehe Ergänzende Stellungnahme vom 08.02.2011). Dafür gelten jedoch zwei Vorbehalte: Weiche Faktoren aus dem Gebäudecharakter (Erhaltung von Industriedenkmälern, Entwicklung strukturschwacher Gebiete, repräsentativer Gebäudecharakter) wurden außen vor gelassen.

Die Berechnung wird unter die Bedingung gestellt, dass die Kosten der Sanierung durch das Land gleich teuer gewesen wären.

Im Vergleich zur Eigensanierung kann also dennoch eine Kostenersparnis entstanden sein. Der Gutachter K. sieht diese Möglichkeit als wahrscheinlich an, indem er bei der Befragung durch den Untersuchungsausschuss mitteilt: „Aus meiner Erfahrung heraus - aber das hat bestimmt jemand anders schon hier im Ausschuss gesagt - spricht was dafür, dass die Baukosten höher sind, aber wie hoch und in welchem Umfang, weiß ich nicht." (vgl. Protokoll 14/15, S.24)