Nutzungseinschränkungen an der Mietsache

Um nicht alle Forderungen des Saarlandes als Mieter gegenüber dem Vermieter infolge möglicher Nutzungseinschränkungen an der Mietsache zu verlieren, wurde zwischen der Gondwana Invest GbR und dem Saarland am 26.10.2007 eine Vermieterbürgschaft über 290.400 zugunsten des Saarlandes bei der Commerzbank abgeschlossen.

In einem Nachtrag zum Forderungskaufvertrag vom 08.11.2007 wurde am 02.06.2008 zwischen der Gondwana Invest GbR und der Commerzbank vereinbart, dass der Forderungsbetrag von 16,6 Mio. um 0,95 Mio. erhöht wird, da sich die monatliche Miete gemäß der Ergänzungsvereinbarung vom 08.11.2007 zum Mietvertrag vom 08.01.2007 von 94.893 auf 100.717 erhöht hatte.

Zur Erläuterung: Die Mietfläche wurde durch die exakte Flächenberechnung nach Abschluss der Sanierungs- und Umbauarbeiten von geschätzten 12.100 m² auf berechnete 12.589 m² erhöht, der Gesamtbetrag der Mieteinnahmen wurde auf 25 Jahre x 12 Monate x 100.717 / Monat = 30,2 Mio. erhöht.

Das Saarland hat nach Aussage des Ministeriums der Finanzen der ersten Forfaitierung über 16,6 Mio. nur zugestimmt, weil dadurch die Mietforderung des Investors von 9 / m² auf 8 /m² gedrückt werden konnte.

Der zweiten Forfaitierung über 0,95 Mio. hat es zugestimmt, weil sich der Investor verpflichtet hat, in mehreren Räumen des Verwaltungsgebäudes einen Blendschutz anzubringen, der im Mietvertrag vergessen wurde, den die dort untergebrachten Dienststellen aber dringend benötigen würden. Die Kosten hierfür betragen etwa 40.000.

Der Rechnungshof hat festgestellt, dass mit der Gesamtforfaitierung in Höhe von 17,6 Mio. nicht nur der Umbau und die Sanierung des Verwaltungsgebäudes finanziert wurden, die nur 8,7 Mio. kosten sollten, sondern auch erst die Grundlage für die Finanzierung des Gondwanaparks geschaffen wurde. Dies stellt eine zusätzliche finanzielle Förderung des Gondwanaparks dar.

Das Saarland ist durch die Forfaitierung der gesamten Miete ein unnötiges Risiko eingegangen. Unabhängig davon, dass die Minderung des Mietpreises an keiner Stelle belegt ist, also weder die 9 / m² noch die 8 / m² jemals in irgendeiner Weise begründet wurden, hätte es für die Sanierung, den Umbau und die anschließende Vermietung des Verwaltungsgebäudes ausgereicht, nur einen Betrag zu forfaitieren, der zu einer Auszahlung an den Investor durch die finanzierende Bank in Höhe von 8,7 Mio. statt 17,6 Mio. geführt hätte.

Im ungünstigsten Fall wird der Gondwanapark wegen Besuchermangel geschlossen, der Investor ist an weiteren Geschäften im Saarland nicht mehr interessiert und das Saarland hat für ein Verwaltungsgebäude, welches es zuvor für 1 verkauft hat, wesentlich mehr bezahlt, als seine Sanierung gekostet hat (nämlich 30,2 Mio. + Mietsteigerungen anstatt 8,7 Mio. + Finanzierungskosten).

Im Übrigen hält der Rechnungshof die Erweiterung der Forfaitierung um 950.000 für unangemessen. Offensichtlich profitiert der Investor deutlich mehr als das Saarland, das zwar ca. 40.000 für einen Blendschutz gespart, dafür aber sein finanzielles Risiko erheblich erhöht hat.

5. Mietsteigerungen:

In § 6 des Mietvertrages zwischen dem Minister der Finanzen und der Gondwana Invest GbR vom 08.01.2007 wurde vereinbart, dass der Mietpreis in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex für Deutschland 2000 = 100 ab dem 01.01.2008 angepasst wird, sobald sich dieser um mehr als 10 Punkte nach oben oder unten ändert.

Der Rechnungshof hat festgestellt, dass die Notwendigkeit einer Wertsicherungsklausel für die Mieteinnahmen angesichts der Forfaitierung und der Tatsache, dass es sich um einen Mietzins, der sich nicht an einer ortsüblichen Miete, sondern an einer Rendite orientieren sollte, nicht gegeben ist.

Er geht aufgrund des Verbraucherpreisindex für Wohnungsmieten von 1991 bis 2007 davon aus, dass die Miete mindestens alle 4-5 Jahre um fast 10 % steigen wird. Dies bedeutet, dass die Miete in 25 Jahren um mindestens 50 % steigen wird, in 5-Jahresschritten also von 8 / m² auf 8,8 - 9,7 - 10,6 - 11,7 - 12,9 / m². Auch wenn die letzte Mieterhöhung nicht mehr fällig wird, weil das Mietverhältnis dann endet, wird das Saarland somit insgesamt voraussichtlich nicht 30,2 Mio., sondern fast 36,9 Mio. bezahlen.

Der Rechnungshof hat darauf hingewiesen, dass das Saarland statt dieser ca. 36,9 Mio. nur ca. 14,5 Mio. (8,7 Mio. Baukosten + 5,8 Mio. Zinsen) hätte bezahlen müssen, wenn die IKS Eigentümerin des Verwaltungsgebäudes geblieben wäre und die Umbau- und Sanierungsarbeiten selbst durchgeführt hätte.

6. Mietfläche:

Im Mietvertrag zwischen dem Minister der Finanzen und der Gondwana Invest GbR vom 08.01.2007 wurde eine Mietfläche von insgesamt 12.931 m² ausgewiesen. Die Berechnung der Mietfläche beruht auf der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vom November 2004.

Der Rechnungshof hat zunächst festgestellt, dass weder das Referat D/4 des Ministeriums der Finanzen noch das Amt für Bau und Liegenschaften über ein Exemplar der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) verfügen. Er hat weiterhin festgestellt, dass von der Gesamtfläche lediglich ca. 3.000 m² als reine Bürofläche genutzt werden.

Der größte Teil der Mietfläche wird mit ca. 3.000 m² sogenannter Fehlflächen belegt, mit ca. 2.500 m² für Foyer, Flure, Treppenhäuser, WC-Anlagen und ca. 4.500 m² für Archive, Lagerräume, Werkstatträume und Kantine.

Der Rechnungshof hat beanstandet, dass der Mietpreis für alle Flächen gleich hoch vereinbart wurde. Seiner Ansicht nach hätten bei der Vereinbarung des Mietpreises im Mietvertrag entsprechende Abstufungen hinsichtlich der Wertigkeit beziehungsweise der Nutzungsmöglichkeiten der Räume vorgenommen werden müssen; das heißt, für Abstellräume hätte beispielsweise eine geringere Miete berechnet werden müssen als für Büroräume.

Er geht davon aus, dass dies zusammen mit der Kürzung des ohnehin überhöhten Mietpreises von 8 / m² über 25 Jahre zu einer Reduzierung der Miete in zweistelliger Millionenhöhe geführt hätte.

Weiterhin stellt der Rechnungshof fest, dass Technikräume, Treppenläufe, Zwischenpodeste und Treppenaugen sowie die Teilunterkellerung bei korrekter Auslegung der obigen Richtlinie als Mietfläche MF=0 eingestuft werden müssen, für die keine Miete zu berechnen ist. Die Mietersparnis für diese Flächen beläuft sich in 25 Jahren ohne Mietsteigerungen auf weitere ca. 2,1 Mio..

7. Sanierungs- und Umbaukosten:

Weder im Kaufvertrag zwischen der IKS und der Gondwana Invest GbR noch im Mietvertrag zwischen dem Minister der Finanzen und der Gondwana Invest GbR werden die geschätzten Umbau- und Sanierungskosten genannt. In der Ministerratsvorlage vom 23.08.2006 und in der Rahmenvereinbarung zwischen dem Minister der Finanzen, dem Minister für Wirtschaft und Wissenschaft, der IKS und der Gondwana Invest GbR wird lediglich ein Betrag in Höhe von 8,7 Mio. genannt. Dabei ist jedoch unklar, ob es sich um eine Brutto- oder Nettosumme handelt.

Auf Rückfrage des Rechnungshofes konnten weder das Ministerium für Wirtschaft und Wissenschaft noch das Ministerium der Finanzen noch die IKS eine detaillierte Kostenberechnung für die Umbau- und Sanierungsarbeiten am Verwaltungsgebäude vorlegen.

Die Landesregierung ist in ihrer Stellungnahme nicht auf die fehlende Kostenberechnung eingegangen. Sie teilt lediglich mit, dass die tatsächlich entstandenen Baukosten 10,1 Mio. brutto betragen.

Der Rechnungshof hält eine solche Vorgehensweise in Anbetracht der Bedeutung der Maßnahme und der weitreichenden vertraglichen Bindung, die das Saarland hier eingegangen ist, für inakzeptabel.

8. Außenanlagen:

Im zum Mietvertrag zwischen dem Minister der Finanzen und der Gondwana Invest GbR vom 08.01.2007 gehörenden Raumbuch wird zwar der Ausbauzustand aller Räume und der Außenfassade beschrieben; es ist auch eine Seite mit dem Titel „Außenanlagen" beigefügt, diese ist jedoch nicht ausgefüllt. Eine Regelung hinsichtlich der Außenanlagen fehlt also.

Hiervon ist insbesondere der Eingangsbereich der vom Landkreis Neunkirchen angemieteten Räume betroffen, der sanierungsbedürftig ist.

Die Landesregierung hat hierzu keine Stellungnahme abgegeben.