Mietwohnungen

Anzahl der Wohnanlagen Bild 4: Die 1993/1994 von einer Umwandlung betroffenen Wohnanlagen nach der jeweiligen Anzahl der Wohneinheiten Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke

Die regionalen Größenunterschiede der Umwandlungsobjekte nach der Anzahl der Wohneinheiten verdeutlicht Bild 5.

BezirkWohneinheiten je Wohnanlage Wohneinheiten je Wohnanlage 1993 1994

Bild 5: Die 1993/1994 bezirksweise von einer Umwandlung betroffenen Wohnanlagen nach der jeweiligen Zahl der Wohneinheiten Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der Bezirke.

Beantragung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen auf Vorrat?

Nach Aufhebung der für die Umwandlung insbesondere von Altbauobjekten restriktiv wirkenden Verfahrensweise bei der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen Mitte 1992 ist die Zahl der Anträge auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung explosionsartig angestiegen.

Dem Senat lagen im Zeitpunkt der letzten Berichterstellung (vgl. Drucksache 12/3298) Informationen vor, dass Grundstückseigentümer in einer Vielzahl von Fällen seit der „Liberalisierung" der Umwandlungsvoraussetzungen Mitte 1992 Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragten, diese aber, da eine konkrete Umwandlungsabsicht damit nicht verfolgt wurde, „auf Vorrat" legten. Mit der vorsorglichen Beschaffung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen wollten die so agierenden Grundstückseigentümer einem erwarteten bundesgesetzlichen Umwandlungsverbot vorbeugen. Sie hielten sich damit die Möglichkeit offen, die Umwandlung ihrer Grundstücke nicht mehr unbedingt ­ wie bis dahin allgemein üblich ­ möglichst umgehend, sondern nach Belieben erst zu einem späteren Zeitpunkt ­ nach Jahren oder gar Jahrzehnten ­ zu betreiben. Die spätere Umwandlung ist nach der bestehenden Rechtslage möglich. Abgeschlossenheitsbescheinigungen werden nicht befristet erteilt. Sie sind auf Dauer gültig und können, einmal ausgestellt, vom Eigentümer jederzeit zur Grundbuchumschreibung und damit auch zum späten Vollzug einer Umwandlung vorgelegt werden.

Inzwischen liegen gesicherte Erkenntnisse über das Umwandlungsverhalten für die Zeit nach der „Liberalisierung" von Mitte 1992 bis Ende 1993 vor. In der nachfolgenden Tabelle ist die Anzahl der Wohnanlagen angegeben, für die in den drei Halbjahren eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist (Spalte Anzahl). Dem wird jeweils der Anteil an Objekten gegenübergestellt, bei denen die Umwandlung durch Grundbuchumschreibung bis Ende 1994, dem Ende des Berichtszeitraumes, vollzogen wurde (Spalte Anteil).

Auf eine Gegenüberstellung für den Ostteil Berlins wird auf Grund der relativ geringen Fallzahlen erteilter Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Umwandlungsobjekte in den entsprechenden Zeiträumen verzichtet.

Es zeigt sich nunmehr, daß

- ein Jahr nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung etwa jede vierte,

- anderthalb Jahre nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung etwa jede dritte und

- zwei Jahre nach Vorliegen der Abgeschlossenheitsbescheinigung etwa jede zweite Umwandlung auch tatsächlich bis zur Grundbuchumschreibung realisiert worden ist. Als Folge der langen Bearbeitungszeiten (vgl. 3.1) ist aber weiterhin mit Umschreibungen zu rechnen.

Insgesamt ist festzustellen, dass Grundstückseigentümer nach der „Liberalisierung" der Umwandlungsvoraussetzungen Mitte 1992 Abgeschlossenheitsbescheinigungen nicht in dem Umfang „auf Vorrat" gelegt haben, wie zunächst vermutet worden war.

Dennoch kann nach dem derzeitigen Stand davon ausgegangen werden, dass etwa jede dritte Bescheinigung nicht dazu beantragt wurde, die Umwandlung kurzfristig zu betreiben. Die Entwicklung wird in den folgenden Berichten weiter zu beobachten sein.

Gegenwärtig lässt sich allerdings nicht ermitteln, in welchen der umgewandelten Wohnanlagen Wohnungen tatsächlich auch verkauft werden. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass bei einer Anzahl der Objekte die Umwandlung zwar realisiert wurde, der Verkauf einzelner Wohnungen ­ zumindest vorläufig ­ aber nicht beabsichtigt ist.

Initiativen des Senats zur Vermeidung sozialer Härten bei der Umwandlung von Mietwohnungen, neue gesetzliche Regelungen und ergänzende Rechtsprechung

Mit der großen Zahl von Abgeschlossenheitsbescheinigungen, die insbesondere seit Mitte 1992 auf Grund der bestehenden Rechtslage zu erteilen waren und nach der Zahl der eingehenden Anträge noch weiter zu erteilen sein werden, baut sich ein Potential an Umwandlungsobjekten auf, für das jederzeit und kurzfristig Wohnungseigentum gebildet und auf dem Immobilienmarkt angeboten werden kann.

Viele Mieter sind verunsichert, wenn sie von der Absicht des Eigentümers erfahren, ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umzuwandeln. Sie befürchten die daraus möglicherweise entstehenden Folgen: Verkauf ihrer umgewandelten Wohnung an einen neuen Eigentümer und Verlust ihrer Wohnung durch Kündigung. Oft ist der Erwerber einer Eigentumswohnung bestrebt, die Wohnung selbst zu nutzen und dann wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch bei einer Weiterveräußerung kann das Mietverhältnis hinderlich sein, so dass eine Kündigung wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertung in Betracht gezogen wird. Eine Kündigung zum Zwecke der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ist dabei in den neuen Bundesländern und den östlichen Bezirken Berlins auf Grund der Vereinbarung im Einigungsvertrag für vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossenen Mietverträge dauerhaft ausgeschlossen.

Ausgelöst durch die neuerliche Rechtsprechung hatte der Senat Mitte 1992 das Informationsblatt „Schutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen" neu herausgegeben, das zuletzt im September 1995 eine Aktualisierung erfuhr. Mit diesem Ratgeber, der in den Bezirksämtern und bei der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen ausliegt bzw. von dort angefordert werden kann, werden die Mieter über ihre Schutzrechte informiert.

Einige Bezirksämter verfolgten 1993 die Absicht, die von einer Umwandlung betroffenen Mieter über eine Antragstellung bzw. die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu informieren. Davon wurde jedoch bald wieder Abstand genommen.

Der Berliner Datenschutzbeauftragte hielt eine solche gezielte Information ohne gesetzliche Regelung mit § 13 des Berliner.

Datenschutzgesetzes (BlnDSG) nicht für vereinbar. Gegen das Verteilen von Broschüren in größeren Bereichen, z. B. als Postwurfsendungen, bestünden dagegen datenschutzrechtlich keine Bedenken, wenn sich daraus keine Rückschlüsse auf eine Antragstellung des Eigentümers ziehen ließen. Eine die gezielte Mieterinformation im Zusammenhang mit der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ermöglichende erwogene Rechtsänderung ist nach Erörterungen im Bauausschuß des Abgeordnetenhauses im Jahre 1994 zunächst zurückgestellt worden. Gegenwärtig läuft ­ für die Dauer eines Jahres ­ eine Testphase, in der beim Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der Vermieter um Einwilligung zur Mieterinformation ersucht wird.

Zur Thematik selbst lässt sich folgendes feststellen:

1. Allein die Begründung von Wohnungseigentum berührt noch nicht das bestehende Mietverhältnis an dieser Wohnung. Wird die Wohnung danach veräußert, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Eigentümers grundsätzlich nach § 571 BGB in den Mietvertrag ein.

2. Durch die Erleichterung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem unter 2.2.1 genannten Beschluß des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes sah sich aber der Gesetzgeber zu Gesetzesänderungen veranlaßt, die die Rechtsstellung des Mieters stärken sollten.

Zur „Vermeidung besonderer Härten" für den Mieter bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat der Deutsche Bundestag am 12. Februar 1993 das „Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung" in Form einer reinen Härteklausel beschlossen.

Der Bundesrat hatte dieser Regelung allerdings nicht zugestimmt und am 5. März 1993 den Vermittlungsausschuß mit dem Ziel angerufen, dass ein Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung eingeführt werden solle.

Berlin hat sich wiederholt ­ zuletzt im Vermittlungsausschuß ­ für die Möglichkeit einer verschärften Kündigungssperre als Lösungsweg für das angestrebte Kündigungsverbot bei der Umwandlung im Rahmen des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes eingesetzt. Das schließlich vom Bundestag beschlossene Gesetz vom 22. April 199313, das am 1. Mai 1993 in Kraft trat, ermächtigt im Artikel 14 die Landesregierungen durch Rechtsverordnungen Gebiete zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten gilt für die nach Inkrafttreten der Verordnung14 getätigten Verkäufe von Eigentumswohnungen:

- eine von den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abweichende Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren nach Veräußerung einer Mietwohnung und

- ein zeitlich darüber hinausgehender Kündigungsschutz, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder ein bei ihm lebendes Mitglied seiner Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, es sei denn, der Vermieter weist dem Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nach.

- Der Senat hat auf Grund der angespannten Wohnungssituation in Berlin sehr schnell von der Ermächti13 BGBl. I Nr. 16 S. 466, 487.

Nach mehrfacher Rechtsprechung, u.a. Beschluß des OLG Stuttgart vom 22. Februar 1995 ­ 8 REMiet 1/94 ­ (Das Grundeigentum Nr. 7/1995) ist das Gesetz in Berlin nicht anwendbar auf vor dem 22. Mai 1993 veräußertes Wohnungseigentum. gung Gebrauch gemacht und durch Verordnung vom 4. Mai 199315 Berlin zu einem Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung erklärt. Diese Verordnung ist am 22. Mai 1993 in Kraft getreten. Die Gegenüberstellung des seinerzeit marktrelevanten Wohnungsbestandes von ca. 1,706 Mio. Wohnungen mit einem Wohnungsbedarf von ca. 1,795 Mio. Haushalten (ca. 90 000 Wohnungen Defizit) macht die Notwendigkeit des schnellen Handelns seitens des Senats deutlich.

- Für alle nicht durch Artikel 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes erfaßten Umwandlungsfälle (Altfälle) gilt in Berlin nach Maßgabe der Verordnung zur Bestimmung Berlins zu einem Gebiet im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB eine fünfjährige Sperrfrist. Eine diesbezüglich aus dem Jahre 1990 stammende Rechtsverordnung wurde am 22. September 1995 erneuert. Sie trat am 14. Oktober 1995 in Kraft und tritt am 1. Oktober 2000 außer Kraft (vgl. GVBl. Nr. 56 S. 632).

3. Durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 199316 wurde mit dem neuen § 570b BGB zum 1. September 1993 ein Vorkaufsrecht für alle von der Umwandlung betroffenen Mieterhaushalte eingeführt. Voraussetzung ist dabei, daß das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet wurde und der Vermieter die Wohnung nicht an einen Familienangehörigen oder an eine zu seinem Hausstand gehörende Person verkauft. Für Sozialwohnungen gelten die entsprechenden Regelungen des § 2b Wohnungsbindungsgesetz ­ WoBindG ­ weiter.

4. In jüngster Rechtsprechung hat das Landgericht Berlin im Urteil vom 7. November 1994 ­ 67 S 278/94 ­17 festgestellt, daß eine angemessene Verwertung einer Wohnung auch ein Verkauf in vermietetem Zustand sein kann. Wenn der Vermieter die Wohnung in vermietetem Zustand erworben hat und ein funktionierender Markt für den Handel mit vermietetem Wohnraum besteht, ist regelmäßig dieser Marktpreis zum Maßstab dessen zu nehmen, was noch als angemessene Verwertung anzusehen ist.

Auf Grund der neuen gesetzlichen Regelungen und der ergänzenden Rechtsprechung sind die Mieter umgewandelter und veräußerter Mietwohnungen in Berlin weitergehender denn je vor Eigenbedarfskündigung und wirtschaftlicher Verwertung ihrer Wohnung durch den Vermieter geschützt.

4 Erwerb von Mietwohngrundstücken zum Zwecke der Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum

Ein Teil der am Grundstücksmarkt umgesetzten Mietwohnobjekte wird vom Erwerber mit der Absicht übernommen, sie in Wohnungs- und Teileigentum umzuwandeln. Über den Umfang der zu diesem Zweck erworbenen Grundstücke, für die noch im Erwerbsjahr oder im 1. Quartal des Folgejahres eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden ist, informiert die nachfolgende Tabelle.

Sie umfaßt erstmals auch die Zahlen für den Ostteil Berlins, soweit sie der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits bekanntgeworden sind.