Immobilie

Berücksichtigt ist hier nicht nur die Situation bei Erstverkäufen von Wohnungen nach der Umwandlung, in die Zahlen einbezogen ist der zahlenmäßig überwiegende Teil der Weiterverkäufe bereits früher umgewandelter Objekte.

Bei Erstverkäufen liegt der Anteil der Erwerbsfälle durch den Mieter deutlich über dem angegebenen Prozentsatz, ohne daß dafür zur Zeit eine konkrete Angabe möglich ist. In den Jahren seit 1992 hat der Anteil der bezugsfrei veräußerten Wohnungen deutlich zugenommen. 1996 wurden nahezu 2 von 3 Wohnungen frei verfügbar übereignet.

Den größten Umsatzanteil an der Gesamtzahl der Verkäufe umgewandelter Eigentumswohnungen bildeten bis zum Berichtszeitraum immer die Objekte der Baujahre vor 1950 (Altbauten).

In den Berichtsjahren hat sich die Umsatztätigkeit bei den Umwandlungsobjekten wieder deutlich auf Altbauwohnungen verlagert. Nahezu 2 von 3 verkauften umgewandelten Wohnungen lagen in Altbauten. Hierzu trug insbesondere die zunehmende Umwandlungstätigkeit im Ostteil der Stadt bei (vgl. Tabelle 3), wo Nachkriegsgebäude von der Umwandlung bzw. vom Verkauf einzelner Wohnungen nur in relativ geringem Umfang betroffen waren.

Im einzelnen waren die Objektarten am Umsatz umgewandelter Wohnungen wie folgt beteiligt: Tabelle 9: Umsatzanteile umgewandelter Wohnungen nach Objektarten

Die durchschnittliche Größe aller verkauften Eigentumswohnungen in Umwandlungsobjekten ergab sich wie folgt: Tabelle 10: Durchschnittliche Wohnungsgrößen verkaufter Wohnungen in Umwandlungsobjekten

Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen der in Umwandlungsobjekten verkauften Wohnungen zeigten sich über die Jahre hinweg nahezu konstant mit einer langfristig nur geringfügig zunehmenden Tendenz. Die 1996 verkauften umgewandelten Eigentumswohnungen wiesen im Mittel eine Wohnfläche von nahezu 70 m2 auf.

5 Preisentwicklung beim umgewandelten Wohnungseigentum

Nach einer Phase der übersteigerten Euphorie am Berliner Immobilienmarkt in den ersten Nachwendejahren sind die Preise für Eigentumswohnungen seit 1994 allgemein rückläufig. Der Grad des Preisrückgangs ist für die einzelnen Teilmärkte durchaus unterschiedlich zu beurteilen, blieb aber über die beiden letzten Jahre hinweg insgesamt im einstelligen Prozentbereich.

Einen allgemeinen Überblick über die Preis- und Umsatzsituation beim umgewandelten Wohnungseigentum geben nachstehende Tabelle 11 und Bild 6.

Tabelle 11: Umsatzanteile umgewandelter Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern nach Kaufpreisgruppen

Bild 6: Umsatzanteile umgewandelter Eigentumswohnungen nach Kaufpreisgruppen Quelle: Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin Eines der Merkmale für den Wert von Wohnungseigentum ist die Lage im Stadtgebiet. Um die sehr unterschiedliche Qualität des Wohnens in der Stadt differenzierter erfassen zu können, verwendet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Analyse des Kaufpreismaterials das Merkmal der „Wohnlage".

Die Wohnlagezuordnung ergibt sich aus dem „Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 1996". Sie ersetzt damit für die drei erstgenannten Lagen die eigene Wohnlagedefinition der Geschäftsstelle in früheren Berichten. Eine Orientierung bieten die Kartendarstellungen im Berliner Mietspiegel 1996 (Amtsblatt für Berlin Nr. 24 vom 9.Mai 1996, Broschüre der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom März 1996).

Bei der Zuordnung der Wohnlagen zu den unterschiedlichen Qualitätsstufen lagen folgende Kriterien zugrunde:

- Einfache Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bauweise, sehr wenigen Frei- und Grünflächen, durch Geräusch-, Geruchsbelästigungen oder andere Faktoren stark beeinträchtigt; in Gebieten in Stadtrandlagen mit überwiegend offener Bauweise, mit ungünstiger Verkehrsverbindung/Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten.

- Mittlere Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bauweise, wenigen Freiund Grünflächen; in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, durchgrünt, mit durchschnittlicher Verkehrsverbindung/Infrastruktur.

- Gute Wohnlage

In Gebieten des inneren Stadtbereichs mit überwiegend geschlossener Bauweise, Frei- und Grünflächen sowie überdurchschnittlicher Verkehrsverbindung/Infrastruktur und guten bis sehr guten Einkaufsmöglichkeiten; in Gebieten mit überwiegend offener Bauweise, starker Durchgrünung, gepflegtem Wohnumfeld, ruhiger Wohnsituation und guter Verkehrsverbindung/Infrastruktur; in Gebieten mit offener Bauweise (höchstens drei Geschosse), stark durchgrünt, gepflegtes Wohnumfeld.

Untersuchungen belegen, dass sich der Grundstücksmarkt bei Objekten in guter Wohnlage für besonders hervorgehobene Lagen im Preisniveau regelmäßig markant abhebt. Um hier differenziertere Aussagen über die Preissituation treffen zu können, unterteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses die gute Wohnlage und definiert zusätzlich eine sehr gute Wohnlage.