Die südlich angrenzende Eldenaer Straße sowie ein Teilstück der Thaerstraße gehören jedoch bereits zum Bezirk

Begründung: Gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuches zum Bebauungsplan IV-2c vom 15. Januar 1998 für eine Teilfläche des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes zwischen Thaerstraße, Ringbahn, Verlängerung der Liebigstraße einschließlich eines Abschnittes der verlängerten Liebigstraße und der Bezirksgrenze zum Bezirk Friedrichshain mit Ausnahme einer Grundstücksteilfläche an der Ringbahn im Bezirk Prenzlauer Berg.

1. Planungsgegenstand

Lage und Abgrenzung des Geltungsbereiches

Das Plangebiet des Bebauungsplanes IV-2c umfaßt eine Teilfläche des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes zwischen Thaerstraße, Ringbahn, Verlängerung der Liebigstraße einschließlich eines Abschnittes der verlängerten Liebigstraße und der Bezirksgrenze zum Bezirk Friedrichshain mit Ausnahme einer Grundstücksteilfläche an der Ringbahn im Bezirk Prenzlauer Berg.

Der Geltungsbereich befindet sich im Bezirk Prenzlauer Berg.

Die südlich angrenzende Eldenaer Straße sowie ein Teilstück der Thaerstraße gehören jedoch bereits zum Bezirk Friedrichshain.

Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich die folgenden Grundstücke: Grund- Straße, Flur Flur- Größe in m2 im Geltungsbuch- Hausnummer stück lt. Kataster bereich blatt Nr. 616 N Thaerstr. 9,4 ha.

Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung im Gesamtplangebiet IV-2a bis IV-2e sowie im engeren Plangebiet IV-2c

Das Gelände des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes wird nicht mehr für den ursprünglichen Zweck, die Fleischversorgung der Stadt Berlin zu sichern, benötigt. Unter Berücksichtigung der innerstädtischen Lage und der bestehenden Bau- und Nutzungstrukturen im Zeitpunkt des Planaufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan IV-2 waren Leerstand und postindustrielle Brache in weiten Teilen des Gesamtplangebietes nicht mehr hinnehmbar.

Der mit der Zusammenführung der östlichen und westlichen Stadthälfte Berlins ausgelöste Prozeß der Umstrukturierung hatte auch seine Auswirkungen auf den ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthof. In dieser Situation bestand die Möglichkeit, den bereits ungeordnet begonnenen Prozeß der Umnutzung des Geländes durch geeignete städtebauliche und planerische Schritte in eine Richtung zu lenken, die den Entwicklungszielen des Landes Berlin entspricht. Um diese Entwicklung zu leiten und Fehlentwicklungen zu vermeiden, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich.

Weiterhin ist das ehemalige Schlachthofgelände gemäß § 165 BauGB als städtebaulicher Entwicklungsbereich förmlich festgelegt. Auch hieraus erwächst gemäß § 166 Abs. 1 BauGB die Verpflichtung zur unverzüglichen Aufstellung von Bebauungsplänen.

Bereits am 14. Januar 1992 erfolgte der Beschluß des Bezirksamtes Prenzlauer Berg zur Aufstellung eines Bebauungsplanes mit der Bezeichnung IV-2 für das Gelände des ehemaligen Zentral-Vieh- und Schlachthofes (ABl. S. 182). Am 4. März 1992 machte die zuständige Senatsverwaltung gem. § 8 Abs. 3 Buchst. c AZG von ihrem Recht Gebrauch, in Ausübung ihrer Fachaufsicht das Bebauungsplanverfahren IV-2 an sich zu ziehen. Mit der Verordnung über die Veränderungssperre IV-2/1 vom 19. November 1992 (GVBl. S. 360) wurde im Ostteil des Entwicklungsgebeites zwischen Thaerstraße, Eldenaer Straße und Ringbahn der Abschluß neuer gewerblicher Vertragsverhältnisse über den Gebrauch oder die Nutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr einer Genehmigungspflicht unterworfen. Hiervon war nur das Grundstück der EBAG ausgenommen.

Der Senat von Berlin stellte am 6. Dezember 1994 das Gebiet des städtebaulichen Entwicklungsbereiches „Alter Schlachthof" als Gebiet von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung fest. Am 21. September 1995 stimmte das Abgeordnetenhaus von Berlin diesem Beschluß zu.

Im Verlaufe des Planungsverfahrens, insbesondere im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, wurde es zweifelhaft, ob aufgrund der Größe des Plangebiets für den Bebauungsplan IV-2 von rund 50 ha und der Komplexität der Anforderungen an die städtebauliche Planung eine zügige Durchführung des Verfahrens als Gesamtplanung sichergestellt werden könne. Daher wurde am 24. Januar 1996 von der Senatsverwaltung für Bauund Wohnungswesen ein Beschluß zur Aufteilung des Plangebietes in die Bebauungspläne IV-2a, IV-2b, IV-2c, IV-2d und IV-2e gefaßt (ABl. S. 410, S. 1219).

Der Bebauungsplan IV-2c ist ein eigenständiges Planwerk, muß jedoch weiterhin inhaltlich in engem Zusammenhang mit den vier weiteren, zeitlich parallel laufenden Bebauungsplanverfahren IV-2a. IV-2b, IV-2d und IV-2e für das Gesamtplangebiet des Entwicklungsbereichs betrachtet werden.

Mit der Aufstellung der fünf Bebauungspläne IV-2a bis IV-2e werden die Grundlagen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des förmlich festgelegten Entwicklungsbereiches „Alter Schlachthof" geschaffen. Die Bebauungsplanung für das gesamte Gelände des ehemaligen Vieh- und Schlachthofes hat folgende Ziele zum Inhalt:

­ Sicherung von Flächen für den Wohnungsbau

­ Schaffung von Arbeitsplätzen für die Bereiche Dienstleistungen, Handel, Kleingewerbe und Handwerk durch die Ausweisung entsprechender Bauflächen

­ Bereitstellung von Flächen für den Gemeinbedarf

­ Schaffung neuer Grünflächen für den Bedarf in der Umgebung und im gesamten Plangebiet der fünf Bebauungspläne selbst

­ Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes

­ Berücksichtigung der Umweltbelange

Diese inhaltlichen Ziele beruhen auf dem städtebaulichen Rahmenplan, der die Grundlage für die Bebauungsplanung IV-2a bis IV-2e bildet.

Der Senat und das Abgeordnetenhaus von Berlin haben am 11. bzw. 13. Juni 1996 einen Beschluß zur Weiterführung aller Entwicklungsbereiche im Land Berlin sowie deren zeitliche Streckung und Einteilung in Prioritäts-Quartiere gefaßt. Danach sind die Ziele und Zwecke der Entwicklungsmaßnahme im Gesamtplangebiet der Bebauungspläne IV-2a bis IV-2e in den Jahren 1996 bis 2010 zu realisieren. Von diesem Beschluß über die Realisierung bleibt die Verpflichtung des Plangebers aus § 166 Abs. 1 BauGB, im Entwicklungsbereich flächendeckend ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen, jedoch unberührt. Das Plangebiet IV-2c ist als Prioritäts-Quartier für die Jahre 2005­2010 festgesetzt worden.

Der Bebauungsplan IV-2c dient insbesondere:

­ der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung neuer gewerblicher Arbeitsplätze,

­ der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau von ca. 1100 Wohnungen und der dazugehörigen sozialen Infrastruktur,

­ der Sicherung der Energieversorgung des Landes Berlin,

­ der Schaffung einer durchgehenden öffentlichen Grünverbindung (Promenade),

­ der Sicherung der Erschließung.

Beschreibung des Plangebietes IV-2a bis IV-2e (Gesamtplangebiet)

Bisherige Entwicklung

In den Jahren 1878 bis 1881 wurde unter Leitung des Stadtbaurates Hermann Blankenstein ein zentraler Vieh- und Schlachthof für die Stadt Berlin errichtet. Zu dessen Einrichtungen gehörten ausgedehnte Bahnanlagen für den Tiertransport, Stallanlagen, Auktionshallen und die notwendigen Nebenanlagen. In den folgenden Jahrzehnten wurde das Gelände erweitert, einzelne Gebäude wurden auch durch zweckmäßigere Neubauten ersetzt.

Durch Kriegseinwirkungen wurde das Gelände im Februar und März 1945 stark in Mitleidenschaft gezogen. Insbesondere im Bereich östlich der Thaerstraße wurden zahlreiche Gebäude vollständig oder stark zerstört. In der Nachkriegszeit wurden Ruinen abgerissen und teilzerstörte Gebäude wiederhergerichtet. Während in den Bereich östlich der Thaerstraße Lager und Werkstätten einzogen, blieb der Bereich westlich der Thaerstraße bis 1991 der Fleischverarbeitung vorbehalten. Beginnend ab 1962, wurde ein für Berlin wichtiger Stromverteilungsstandort an der Thaerstraße/Ecke Eldenaer Straße im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes IV-2c etabliert, dessen technische Konzentration bei verringerter Flächeninanspruchnahme unter anderem Gegenstand der Planungsabsichten ist. Der fertiggestellte Neubau einer 380-kV-Anlage und die im Bau befindliche 110-kV-Anlage tragen auf dem Grundstück Thaerstraße / Ecke Eldenaer Straße bereits Rechnung. Mit Inbetriebnahme dieser Anlage werden weitere Bereiche für die Umsetzung der städtebaulichen Neuordnung innerhalb des Bebauungsplanes IV-2c freigesetzt.

Seit Mitte 1990 war das Gesamtplangebiet verstärkt der Umnutzung unterworfen. Nach der Einstellung des fleischverarbeitenden Gewerbes, des Baustoffhandels und anderer Betriebe entwickelte sich eine ungeordnete Umnutzung des Geländes und des Gebäudebestandes. Nutzungen wie Lagerhaltung, häufig verbunden mit Einzel- oder Großhandel, haben sich hier niedergelassen.

Einige Firmen haben ihren Firmensitz zusammen mit Büros und Verwaltungen eingerichtet.

Im Rahmen der Durchführung der Ordnungsmaßnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wurden in den Jahren 1995 bis 1997 Abräumungen vorgenommen, die insbesondere die Plangebiete IV-2a und IV-2b, die nördliche Fläche des Planungsbietes IV-2e sowie Teilflächen der Plangebiete IV-2c und IV-2d freilegten.

Beschreibung des Bestandes im Gesamtplangebiet

Die großräumige Einbindung des Gebietes in den städtebaulichen Gesamtzusammenhang ist derzeit nur unzureichend gegeben, da weder die städtebauliche Gliederung noch die Gebäudeform in der Umgebung eine Entsprechung finden. Der hohe Anteil leerstehender und z.T. im Verfall begriffener Gebäude insbesondere auf den südlichen Flächen der Plangebiete IV-2d und IV-2e sowie die stellenweise anzutreffende Neubebauung mit Verkaufshallen und Kundenparkplätzen prägen derzeit das Erscheinungsbild der noch nicht freigelegten Flächen. Die bebauten Flächen vermitteln in ihrer Gesamtheit einen sehr ungeordneten Eindruck.

Dies wirkt sich aber für den Betrachter nicht wesentlich auf die Umgebung aus, da sowohl die im Süden und Südwesten angrenzende verdichtete Wohnbebauung aus der Zeit vor dem 1. Weltkrieg als auch die Anlagen der Ringbahn im Norden, Nordosten und Osten den Stadtraum in stärkerem Maße prägen.

Gestalterisch wertvolle Elemente in den Plangebieten IV-2a bis IV-2e wurden bereits im Auslobungstext zum städtebaulich kooperativen Gutachterverfahren für den Alten Schlachthof Berlin aufgezeigt; sie sind für die bau- und städtebauhistorische Spurensicherung von Bedeutung und machen einen Flächenanteil an der Gesamtfläche des ehemaligen Schlachthofes von ca. 15 % aus.

Das Gesamtgelände des Alten Schlachthofes lässt sich aufgrund der unterschiedlichen Bestands- und Nutzungsstrukturen in zwei Bereiche unterteilen:

­ Teilbereich Nordwest (zwischen Ringbahn, Thaerstraße, Hausburgstraße und Landsberger Allee), nach Ordnungsmaßnahmen in seiner Gesamtheit zur Zeit Baustelle

­ Teilbereich Südost (zwischen Ringbahn, Eldenaer Straße und Thaerstraße), nach Ordnungsmaßnahmen im nördlichen Teil zur Zeit Baustelle, im südlichen Teil zur Eldenaer Straße ungeordnete Nutzung und Leerstand.

Beschreibung des engeren Plangebietes IV-2c und seines Bestandes

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes IV-2c liegt im südöstlichen Teilbereich des Gesamtplangebietes IV-2a bis IV-2e.

Das Plangebiet IV-2c wurde 1945 besonders stark von den Kriegszerstörungen betroffen. Von der ursprünglichen Bebauung sind keine Gebäude mehr erhalten. Das Erscheinungsbild des Geländes wird insbesondere durch das Gebäude einer 30-kV-Umschaltanlage im Westen des Plangebiets IV-2c sowie die rund 2 ha große 110-kV-Freiluftschaltanlage im Zentrum des Plangebietes IV-2c geprägt.

Der bauliche Bestand des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes IV-2c wurde in den Jahren 1996 und 1997 im Rahmen von Neubaumaßnahmen zur baulichen Konzentration des Energieversorgungsstandortes freigelegt.

Das Grundstück an der Thaer- und Eldenaer Straße wird von einem Umspannwerk der BEWAG beansprucht. Der überwiegende Anteil der Flächen wird von hochspannungstechnischen Anlagen eingenommen. Die Zufahrt zum Gelände erfolgt von der Thaerstraße aus.

Die Fläche nördlich des BEWAG-Geländes gehörte bis Anfang der neunziger Jahre noch zum Betriebsgelände eines fleischverarbeitenden Betriebes, dessen Tätigkeiten jedoch vorwiegend auf den Bereich westlich der Thaerstraße konzentriert waren. Das eingeschossige Gebäude wird derzeit als Bürostandort genutzt.

Östlich des BEWAG-Geländes hat sich in einer großen Halle ein Baumarkt niedergelassen. Der Platz vor der Halle findet als Kundenparkplatz Verwendung. An der Eldenaer Straße, vor dem Parkplatz, steht ein mehrgeschossiges Bürogebäude in Plattenbauweise.

Bestand in der Umgebung der Plangebiete IV-2a bis IV-2e

Die Landsberger Allee begrenzt das ehemalige Schlachthofgelände im Norden. Sie stellt die Verbindung zwischen dem Zentrum Berlins und dem nordöstlichen Teil des Autobahnrings her.

Im Mittelstreifen verkehren sechs Straßenbahnlinien. Nördlich der Landsberger Allee schließt sich mit dem in Betrieb gegangenen Velodrom und der Schwimmsporthalle das künftige Berliner Sport- und Veranstaltungszentrum an.

Nördlich und östlich des ehemaligen Schlachthofgeländes verläuft die Ringbahn mit zwei Fernbahngleisen und zwei S-BahnGleisen. Die beiden S-Bahnhöfe Landsberger Allee und Storkower Straße liegen dabei direkt an der Grenze des Gestamtplangebietes. Sie werden gegenwärtig von den Linien S4, S8 und S10 angefahren. Für die Erschließung der Plangebiete IV-2a bis IV-2e durch den öffentlichen Personennahverkehr kommt der S-Bahn eine hohe Bedeutung zu. Nach der vollständigen Wiederherstellung der Ringbahn wird sich diese Bedeutung noch weiter erhöhen. Vom S-Bahnhof Storkower Straße ausgehend, überspannt die oben genannte Fußgängerbrücke die Plangebiete IV-2 b und IV-2e und stellt damit eine Verbindung zur Eldenaer Straße her.

Jenseits der Ringbahn verläuft die Storkower Straße, hinter der sich nördlich weitläufig neu erbaute Wohngebiete erstrecken.

Nördlich des S-Bahnhofes Storkower Straße ist das Wohn- und Einkaufszentrum Storkower Bogen in Betrieb gegangen. Nördlich der Ringbahn, an der Landsberger Allee zwischen dem S-BahnGraben und der Storkower Straße, befindet sich zur Zeit das Büround Geschäftshaus Landsberger Arkaden im Bau.

An der Westseite der Hausburgstraße, der Westseite der Thaerstraße und der Südseite der Eldenaer Straße überwiegt eine gründerzeitliche, fünfgeschossige Wohnbebauung, die in der Erdgeschoßzone teilweise mit kleinen Läden und Gaststätten versehen ist. Einige Baulücken wurden in der Nachkriegszeit mit neuen Wohnhäusern in Massiv- oder Großplattenbauweise ergänzt.

In der Eldenaer Straße, im Abschnitt zwischen der Westseite des Forckenbeckplatzes und der Eldenaer Straßenbrücke, tangiert die Straßenbahnlinie 21 die Plangebiete IV-2b bis IV-2e.

Zwischen der Liebigstraße und der Proskauer Straße liegt der Forckenbeckplatz. Der Platz nimmt die Fläche eines Baublocks des gründerzeitlichen Erschließungsrasters ein. Der Platz ist in der Umgebung die einzige größere öffentliche Grünfläche. Der Platz mit seinen Wegen, Sport- und Spielanlagen sowie einem Abenteuerspielplatz wurde in den vergangenen Jahren neu hergerichtet.

Eigentumsverhältnisse

Die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke im Geltungsbereich sind in der folgenden Übersicht dargestellt.

Grund- Straße, Flur Flur- Größe in m2 Eigentum / buch- Hausnummer stück lt. Kataster Verfügungsblatt Nr.Planerische Ausgangssituation

Darstellung des Flächennutzungsplanes

Im Flächennutzungsplan Berlin ­ FNP 94 wird die Fläche der Bebauungspläne IV-2a bis IV-2e dargestellt als Wohnbaufläche W1 mit einer GFZ über 1,5 (überwiegend Block- und Blockrandbebauung, fünf und mehr Geschosse); Wohnbaufläche W2 mit einer GFZ bis 1,5; Gemischte Baufläche M1 mit Wohnanteil und Arbeitsstätten (hohe Nutzungsdichte, überwiegend Kerngebietscharakter); Freiflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage; Schulstandort; drei Stellen sind mit dem Symbol „Schadstoffbelastete Böden" gekennzeichnet.

Im Entwurf der FNP-Änderung wird die Fläche der Bebauungspläne IV-2a bis IV-2e dargestellt als Wohnbauflächen W1 mit einer GFZ über 1,5 (überwiegend Block- und Blockrandbebauung, fünf und mehr Geschosse); Freiflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage. Entlang der Bahn wird vorrangig gemischte Baufläche M1 mit Wohnanteil und Arbeitsstätten (hohe Nutzungsdichte, überwiegend Kerngebietscharakter) dargestellt. An der Eldenaer Straße wird gemischte Baufläche M2 dargestellt.

Nach dem Stand der Planungsarbeiten ist anzunehmen, dass der Entwurf der Änderung des Flächennutzungsplanes im Teilbereich Eldenaer Straße (lfd. Nr. 03/95) beschlossen werden kann. Somit werden die Bebauungspläne IV-2a bis IV-2e aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein.

Die Beschlußfassung über die Planreifeerklärung für die Änderung des Flächennutzungsplanes erfolgt zeitgleich mit diesem Bebauungsplan in der Vorlage für den Bebauungsplan IV-2b.

Der Bebauungsplan IV-2c setzt die folgenden Nutzungen fest:

­ fünf allgemeine Wohngebiete, Größe insgesamt ca. 35000 m2,

­ drei Mischgebiete, Größe insgesamt ca. 12 000 m2,

­ zwei Gemeinbedarfsflächen, Größe insgesamt ca. 3500 m,

­ eine Fläche für Versorgungsanlagen, Größe ca. 9000 m,

­ öffentliche Grünflächen, Größe insgesamt ca. 11500 m,

­ Verkehrsflächen, Größe insgesamt ca. 22000 m.

Die Rahmenbedingungen für die Beurteilung der Entwickelbarkeit von Festsetzungen in Bebauungsplänen sind durch die „Gemeinsamen Richtlinien zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplanes (RLFNP)" vom 12. Oktober 1995 vorgegeben (ABl. S. 4617).

Danach sind die allgemeinen Wohngebiete, die Mischgebiete und die Flächen für den Gemeinbedarf als Regelfall aus der Darstellung W1 entwickelbar, die Mischgebiete und die Gemeinbedarfsflächen deshalb, weil sie jeweils eine Fläche von weniger als 3 ha aufweisen und lediglich von örtlicher Bedeutung sind.

Die zentrale Grünfläche wird aus der Darstellung Grünfläche des FNP entwickelt, die kleineren Grünflächen aus der Darstellung M1 (Regelfall, kleiner als 3 ha, örtliche Bedeutung).

Die Fläche für Versorgungsanlagen wird aus der entsprechenden Darstellung des FNP entwickelt.

Die Verkehrsflächen sind kleiner als 3 ha und dienen lediglich der künftigen Erschließung der unmittelbar angrenzenden Baugebiete, sind also insofern von örtlicher Bedeutung und als Regelfall aus allen o.g. Darstellungen des Änderungsentwurfs zum FNP 94 entwickelbar.

Darstellungen des Landschaftsprogramms

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm ­ LaPro 94 ­ (ABl. S. 2331) enthält für den Geltungsbereich des Bebauungsplans IV-2c unter anderem Darstellungen in den Karten Biotop- und Artenschutz, Erholung und Freiraumnutzung, sowie Naturhaushalt / Umweltschutz.

Aus der Vielzahl der auf den Themenkarten des Landschaftsprogrammes aufgeführten Entwicklungsziele und Maßnahmen lassen sich zusammenfassend folgende wesentliche Anforderungen an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes IV-2c ableiten: Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen, Emissionsminderung bzw. Emissionsvermeidung; Boden- und Grundwasserschutz; Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung; Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen; Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung; Entwicklung von Wegeverbindungen; Entwicklung und Neuanlage von Grünflächen und Parkanlagen mit vielfältiger Nutzungsmöglichkeit sowie die Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen, Neuanlage eines Grünzuges unter Einbeziehung von Parkanlagen.

Die zuständige Senatsverwaltung hat beschlossen, das LaPro 94 in den Teilbereichen zu ändern, für die das Änderungsverfahren des Flächennutzungsplanes Berlin (s. o.) eingeleitet worden ist.

Die öffentliche Auslegung des Änderungsentwurfs zum Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm Berlin für den Teilbereich Prenzlauer Berg, 2/95 Eldenaer Straße, ist gemäß § 7 Abs. 3 des Berliner Naturschutzgesetzes in der Zeit vom 2. Februar 1998 bis 6. März 1998 nach Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin (ABl. S.