Denkmalschutzorientierte, behutsame und ökologische Entwicklung des Gebietes Alter Schlachthof Eldenaer Straße

„Der Senat wird aufgefordert, bei der Planung und Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Eldenaer Straße folgende Ziele umzusetzen:

1. Den weiteren Denkmalschutzbemühungen ist das Konzept der städtebauhistorischen Spurensicherung, unter Einbeziehung der heute vorhandenen Substanz, zugrunde zu legen.

Hierbei ist die Stabilisierung der Kosten- und Finanzierungsrechnung zu beachten.

2. Die den Planungen zugrunde liegende Verkehrsreduzierung in den Wohngebieten kann als geeignete Planungsgrundlage weiterentwickelt werden. Hierzu sind Konzepte zur Verkehrsvermeidung und -reduzierung, die auch die angrenzenden Wohngebiete einschließen, zu entwickeln.

3. Die auf dem Gelände bisher ansässigen Betriebe sollen in größtmöglichem Umfang verbleiben können. Deshalb sollen Zwischennutzungen und Umsetzungen bei der weiteren Durchführung verstärkt geprüft werden."

Hierzu wird berichtet:

Der Senat geht weiterhin von dem Auftrag aus, das Gebiet des ehemaligen Vieh- und Schlachthofes bis zum Jahre 2010 zu entwickeln. Grundlagen sind dabei sowohl das durch die Bebauungspläne IV-2 a bis IV-2 e bestimmte städtebauliche Konzept wie auch eine Summe von objektbezogenen Einzellösungen. Im Hinblick auf den Zeitrahmen und den derzeitigen Stand des Verfahrens kann berichtet werden:

Zu 1.: Das Bebauungsplanverfahren ist im Wesentlichen mit dem Ergebnis der Integration der in die Denkmalliste Berlin aufgenommenen baulichen Anlagen weitgehend abgeschlossen. Die Teilbebauungspläne IV-2 b bis e sind am 26. Mai 1998 durch den Senat von Berlin beschlossen worden; hiervon ist der erste dieser Teilbebauungspläne, IV-2 b, bereits festgesetzt. Der im Einvernehmen mit der ehemaligen Senatsbaudirektorin zunächst zurückgestellte und dann überarbeitete Teilbebauungsplan IV-2 a wurde zwischenzeitlich ebenfalls beschlossen. Ziel der Überarbeitung war es, planungsrechtlich die Flächen für Wohnungen,

Handel und Dienstleistungen, für eine öffentliche Parkanlage, eine Sporthalle und für die Erschließung des Teilgebietes festzulegen und hierbei die denkmalgeschützten Hallen und Gebäude zu sichern. Damit bestehen gegen das städtebauliche Konzept fachlich keine grundsätzlichen denkmalpflegerischen Bedenken mehr. Der Herstellung von Erschließungsanlagen im Geltungsbereich des Teil-B-Plans IV-2 a gemäß § 125 BauGB hat inzwischen das Abgeordnetenhaus am 11. März 1999 zugestimmt.

Das denkmalpflegerische Konzept der städtebauhistorischen Spurensicherung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme Eldenaer Straße ist seit dem Berichtsauftrag des Abgeordnetenhauses vom November 1996 auf verschiedenen Ebenen breit und intensiv diskutiert worden. Letztlich wurde zwischen den beteiligten Verwaltungen und dem Entwicklungsträger eine handlungsorientierte Konsenslösung vereinbart.

Im Winter 1998/99 hatte der Rechnungshof auf Anforderung des Hauptausschusses des Abgeordnetenhauses vom Juni 1998 auch diese Entwicklungsmaßnahme untersucht und dabei die aus dem Denkmalschutz resultierenden, möglichen finanziellen Belastungen thematisiert. Diese können in unterschiedlichen Formen auftreten:

- Einerseits durch erschwerte Akquisition und damit verzögerte Entwicklung bei schwer veräußerbaren, denkmalbeeinflussten Flächen und Gebäuden.

- Durch direkte Mindererlöse bei der Grundstücksveräußerung.

- Durch erhöhte Sicherungs- oder Unterhaltungskosten des Treuhänders in seiner Funktion als Eigentümer.

- Letztlich auch durch möglichen Mehraufwand bei der Umnutzung von Denkmalen für Infrastruktureinrichtungen..

Dem sind bei der Erhaltung von Denkmalen mögliche positive finanzielle Effekte entgegenzuhalten:

- Ersparte Abrisskosten.

- Akquisitionseffekte durch die ubiquitäre steuerliche Förderung des Erhaltungsaufwands von Denkmalen gemäß §§ 7, 10 und 11 EStG.

- Längerfristige Vermarktungsvorteile durch Herausbildung einer besonderen Lagequalität auf Grund der zu gewinnenden städtebaulichen und denkmalpflegerischen Qualitäten.

Bezogen auf die gesamte Entwicklungsmaßnahme ergaben sich nach den Abschätzungen des Gutachters des Rechnungshofes erhebliche planungsabhängige finanzielle Zusatzbelastungen der Entwicklungsmaßnahme bei vollständiger Erhaltung aller denkmalgeschützten Bauwerke

1. Gegenüber dem theoretischen Fall eines Totalabrisses aller Gebäude und freier Vermarktung aller Flächen ohne diesbezügliche Restriktionen wurden ca. 154 Mio. DM als Größenordnung beziffert.

2. Gegenüber dem Planungsstand der Rahmenplanung (Erhalt ausgewählter Einzeldenkmale) wurden ca. 72 Mio. DM beziffert.

3. Die theoretischen Mehrbelastungen durch Denkmalschutz, die über das Konzept des Rahmenplans hinausgehen, wurden ­ den theoretischen vollständigen Erhalt aller Substanzen unterstellend ­ somit auf weitere ca. 82 Mio. DM beziffert.

Diese Zahlen sind zwar auch nach Auffassung des Rechnungshofes lediglich als Bestimmung einer Größenordnung zu betrachten, dennoch sind sie insbesondere nach Auffassung der Fachbehörden des Denkmalschutzes auf Grund verschiedener Fehleinschätzungen in erheblichem Umfang revisionsbedürftig.

Der Rechnungshof hatte in seinem Bericht die dringende Empfehlung ausgesprochen, eine Konsenslösung des Konzeptes der städtebauhistorischen Spurensicherung herbeizuführen und die Kosten- und Finanzierungsübersicht der Entwicklungsmaßnahme dann entsprechend fortzuführen. Der Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses hat sich in seinen Beratungen dem im Wesentlichen angeschlossen und die ehemalige Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr am 30. Juni 1999 aufgefordert, „dem Hauptausschuss rechtzeitig zu seiner Sitzung am 8. September 1999 zu den Belangen des Denkmalschutzes den dann erreichten Stand zu berichten."

In Abstimmungsgesprächen zwischen der Denkmalpflege, dem Entwicklungsträger und der Projektleitung der ehemaligen Senatsverwaltung für Bauen Wohnen und Verkehr wurde eine handlungsorientierte Konsenslösung verabredet und mit der Vorlage (rote Nr. 2413 E, SBWV IV E 26 vom 1. September 1999) der Hauptausschuss unterrichtet.

Im Kern wurde damit eine Kompromisslinie zur Herstellung der Handlungsfähigkeit der Beteiligten gefunden, die einen höheren Erhaltungsaufwand als der ursprüngliche Rahmenplan vorsieht, aber bei weitem keinen „Vollerhalt", sondern den Abriss umfänglicher Substanzen. Außerdem wurde der Erhalt einiger Gebäude bzw. Bauwerke einvernehmlich von Markt-Tests oder späteren Entscheidungen abhängig gemacht. Auf die o. a. Vorlage wird hier hinsichtlich der Details verwiesen. Die Umsetzung dieser Handlungsleitlinie ist durch einen Markttest (Ausschreibung) für die Flächen mit den lange umstrittenen ehemaligen „Ermisch-Gebäuden" bereits begonnen worden. Hier laufen derzeit intensive Verhandlungen mit Interessenten. Für die Fußgängerbrücke „Langer Jammer" ist eine (bedingte) Abrissgenehmigung erteilt worden. In der konkreten Vorbereitung befindet sich u. a. das Marketing für die Umnutzung und Veräußerung der denkmalgeschützten Rinderauktionshalle.

Die sich aus der Umsetzung dieser Handlungsleitlinie theoretisch ergebenden Änderungen und Korrekturen an den o. a.

Kostenabschätzungen und die unabhängig davon erforderliche Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht sind noch nicht erarbeitet worden. Sie werden im Rahmen der jährlichen Fortschreibung der Kosten- und Finanzierungsübersicht im Herbst beschrieben und anschließend im Zuge der Berichterstattung an das Abgeordnetenhaus dargelegt werden. Auf Grund der vereinbarten Vorgehensweise werden jedoch erhebliche Verbesserungen der KoFi gegenüber den abgeschätzten Maximalbelastungen im Rechnungshofbericht erwartet.

Zu 2.: Der städtebauliche Rahmenplan, der die Grundlage für die beschlossenen B-Pläne darstellt, definiert neben anderen grundsätzlichen städtebaulichen Zielen auch, dass die gänzliche Neuerschließung des Schlachthofgeländes als vernetztes System konzipiert wird, bei dem jedes Grundstück an einer öffentlichen Erschließung liegt. Zugleich ist das Erschließungssystem so ausgelegt, dass es zu einer weitgehenden Entzerrung der erwarteten Ziel- und Quellverkehre kommen wird. Als Straßenhierarchien sind vorgesehen: leistungsfähige gewerbliche Erschließungsstraßen, klassische innerstädtische Erschließungsstraßen, Wohnstraßen und grünbegleitende Promenaden. Mit den Festsetzungen der Bebauungspläne IV-2 a bis IV-2 e einschließlich des Erschließungsplanes für den Teilbereich IV-2 a werden wichtige städtebauliche Ziele der Gesamtplanung für den Alten Schlachthof umgesetzt sowie eine qualitative Verbesserung der Wohnungsbaustandorte und der Promenadenflächen erreicht.

Die über den Geltungsbereich der B-Pläne hinausgehenden Konzepte der Verkehrsvermeidung und -reduzierung in den angrenzenden Wohngebieten können von den zuständigen Bezirksämtern nach Maßgabe der zur Verfügung stehenden Mittel umgesetzt werden.

Zu 3.: Der Entwicklungsträger ist inzwischen Eigentümer von ca. 92 % der Fläche des Entwicklungsgebietes (Hinweis: ca. 8 % der Fläche befindet sich im Eigentum der BEWAG). Damit bietet sich für den Entwicklungsträger die Möglichkeit zu einem umfassenden Grundstücks- und Gebäudeflächenmanagement für alle auf dem Gelände ansässigen Betriebe. Ein konkreter und umfassender Überblick über alle vorhandenen Mietverträge und deren Laufzeiten gestattet es, die Sicherung der Betriebe und der Arbeitsplätze mittelfristig innerhalb des Areals im Rahmen von

Umsetzungen vorzunehmen, wo dieses auf Grund des weiteren Planungsablaufes notwendig wird. Mehrere solcher Umsetzungen sind einvernehmlich realisiert worden. Der bauliche Zustand eines Teiles der vorhandenen Substanz verbietet jedoch eine Zwischennutzung, da die Herstellung der Nutzungsfähigkeit für einen begrenzten Zeitraum zu unrentierlichen Kosten führt, die in keinem vertretbaren Verhältnis zum Ergebnis stehen.

Der längerfristigen Sicherung der vorhandenen Betriebe wird im Rahmen der Bebauungsplanung dadurch Rechnung getragen, dass rund 3,3 ha Fläche als Sondergebiet gemäß § 11 Baunutzungsverordnung festgesetzt werden sollen und damit die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung durch derzeit auf dem Areal ansässige großflächige Einzelhandelsbetriebe geschaffen wird. Mit der Festsetzung von zwei Flächen von zusammen rund 3,0 ha als Gewerbegebiet zur Errichtung von Gewerbehöfen und Gründerzentren wird die Sicherung von Gewerbe, Handwerksbetrieben und weiteren gewerblichen Einrichtungen gewährleistet.

Mit dem Beschluss der Auswahlkommission zum Bieterverfahren zur Vergabe des Baufeldes EB 1 ­ Fachmarktzentrum ­ vom 28. Januar 1999 wurde die Ansiedlung von gewerblichen Einrichtungen auf der Grundlage eines Nutzungs- und Branchenmixes eingeleitet.