Senkung der Wohnungsmieten durch günstige Zinsentwicklung

„Der Senat wird aufgefordert, dahingehend Einfluss zu nehmen, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und privaten Wohnungsunternehmen, die öffentliche Förderungen in Anspruch genommen haben, schnellstmöglich ihre hochverzinslichen Darlehen durch günstigere Kapitalmarktmittel ablösen oder bei ihrem bisherigen Finanzierer Zinssenkungen erreichen. Der Senat und die Investitionsbank Berlin sollen die entsprechenden Richtlinien gegebenenfalls so gestalten, dass die Umsetzung dieses Ziels schnell erreicht werden kann und für die betroffenen Unternehmen attraktiv ist.

Die entstehenden finanziellen Vorteile sind auch zur Verringerung der Wohnungsmieten einzusetzen. Dem Abgeordnetenhaus ist bis zum 30. November 1999 zu berichten."

Hierzu wird berichtet:

Der Bericht über Senkung der Wohnungsmieten durch günstige Zinsentwicklung ist in der Anlage beigefügt und wird hiermit vorgelegt.

Wir bitten, den Beschluss damit als erledigt anzusehen. Mit Baudarlehen oder Annuitätshilfe geförderte Bestände sind nicht oder wegen zunehmender Tilgung der Fremdmittel immer weniger betroffen. Wohnungen der vertraglich vereinbarten Förderung (Berliner Zweiter und Dritter Förderungsweg) sind nicht betroffen.

2. Umfinanzierungen sind insbesondere lohnend bei Ablauf von Zinsbindungsfristen (überwiegend 10 Jahre ab Auszahlung). Ansonsten fallen i. d. R. Vorfälligkeitsentschädigungen an, die den Zinsvorteil i. d. R. beseitigen.

3. Die Eigentümer haben bei Prolongation der Fremdmittel den gültigen Marktzins zu vereinbaren. Das führt in den letzten Jahren zunehmend zu Förderungsmitteleinsparungen.

Eine Verpflichtung der Eigentümer zur vorzeitigen Umfinanzierung vor Zinsbindungsauslauf ist während der Grundförderungsphase nicht zulässig und in den meisten Fällen wirtschaftlich auch nicht zweckmäßig.

4. Während der Anschlussförderungsphase führen Zinsersparnisse durch Prolongation

a) in den Wohnungsbauprogrammen 1972­1976 zur verstärkten Tilgung der Fremdmittel, um die Anschlussförderung schneller zu beenden und eine frühzeitige Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu erreichen. In Ausnahmen ist ein Teil der Einsparungen zu Mietsenkungen zu verwenden.

b) den Wohnungsbauprogrammen ab 1977 zur Kürzung der Förderungsmittel. Die Eigentümer sind zudem verpflichtet, auf Verlangen der Investitionsbank Berlin (IBB) auf das Restkapital umzustellen, was zu weiteren Förderungsmitteleinsparungen führt. Die IBB überprüft die Einsparungsmöglichkeiten namentlich zum Ablauf von Zinsbindungsfristen.

5. Mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 können Förderungsmitteleinsparungen durch Umfinanzierungen und Prolongation auch zur Mietsenkung verwendet werden. Im Interesse einer Rentabilitätssteigerung ihrer Wohnungsbestände (Vermeidung von Leerstand und hoher Fluktuation) prüfen die Eigentümer seither auch außerplanmäßige Finanzierungsumstellungen im eigenen Interesse bzw. dem ihrer Mieter.

6. Seit 1995 bis Feb. 2000 sind durch alle finanztechnischen Änderungen ca. 670 Mio. DM Förderungsaufwand bezogen auf die Restlaufzeit und bei ca. 7 400 Mietsozialwohnungen eine Mietsenkung von 0,07 bis 4,63 DM/m2 Wfl./mtl. erreicht worden.

7. Bei Darlehen nach § 17 Berlin FG ist die IBB in geringen Teilen selbst als Finanzierer tätig geworden. Städtische Wohnungsunternehmen sind aufgefordert worden, diese Mittel vorzeitig zu kündigen und durch günstigere Mittel zu ersetzen. Das ist bisher in einem Umfang von 187 Mio. DM Nominalkapital geschehen. Dadurch konnte ein Förderungsaufwand von 14,6 Mio. DM eingespart werden.

8. Die bestehenden Finanzierungsverträge, Bewilligungs- und Vertragszusagen sind zu beachten. In diesem Rahmen erzielbare Förderungsmitteleinsparungen werden durch die IBB namentlich zum Ablauf von Zinsbindungsfristen und bei entsprechenden Anträgen durch die Eigentümer überprüft.

Darüberhinausgehende Anreize zu Finanzierungsumstellungen bieten die Mietenkonzepte 1999 und 2000, die Mietsenkungen ermöglichen und in Sonderfällen erhöhten Instandhaltungsaufwand (z. B. „Sozialpalast" in Schöneberg mit 514

Wohnungen). Damit besteht ein komplexes Handlungsinstrumentarium, um den Bedingungen der jeweiligen Einzelfälle gerecht zu werden. Eine Verpflichtung der Eigentümer, ihre Fremdfinanzierung auf die heutigen Zinskonditionen umzustellen, ist über die im Rahmen der Anschlussförderung vereinbarten Verpflichtungen hinaus nicht zulässig und vielfach wirtschaftlich auch nicht zweckmäßig.

Darüber hinaus wird derzeit geprüft, ob bei Objekten ab dem Wohnungsbauprogramm 1977, die sich in der Anschlussförderungsphase befinden, auf Aufforderung der IBB, zu geeigneten Zeitpunkten Finanzierungsumstellungen vorzunehmen, weitere Maßnahmen zur Fördermittelsenkung auch bei Gewährung zusätzlicher Ansätze für die Eigentümer ­ z. B. durch Berücksichtigung zusätzlicher Tilgung des Fremdkapitals oder auch außergewöhnlicher Instandsetzungsmaßnahmen ­ möglich sind.

1. Ausgangslage; Wohnungsbestand im sozialen Wohnungsbau

Der Beschluss des Abgeordnetenhauses stellt ab auf Wohnungsbestände, für die öffentliche Förderung in Anspruch genommen wurde, und für die durch Umfinanzierungsmaßnahmen Zins- und Mietsenkungen erreicht werden sollen.

Erster Förderungsweg:

Der Wohnungsbestand im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg), für dessen Errichtung öffentliche Mittel i. S. d. § 6 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) bewilligt wurden, beläuft sich derzeit auf rund 253 500 Wohnungen. Diese teilen sich in den einzelnen Förderungssegmenten wie folgt auf:

Die Objekte befinden sich förderungsbedingt in der Mietpreisund Belegungsbindung. Je nach Wohnungsbauprogrammjahr (WP) und Förderungssystematik sowie Anwendbarkeit der für die Grundförderung maßgeblichen Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) bzw. nach deren Auslauf der für die Anschlussförderung maßgeblichen Anschlussförderungsrichtlininen (AFÖ ­ RL) ergeben sich im Hinblick auf die Umsetzbarkeit von Kapitalkosteneinsparungen in Form von Zinssenkungen und mögliche Mietsenkungen unterschiedliche Ansätze.

Grundsätzlich weisen insbesondere solche Objekte die Notwendigkeit von Maßnahmen zur Zinssenkung auf, die in der Hochzinsphase Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre prolongiert haben, und bei denen sich angesichts des derzeit noch immer günstigen Kapitalmarktzinsniveaus Maßnahmen zur Zinssenkung anbieten.

In nahezu der Gesamtheit der Förderungsfälle wurden Fremdkapitalmittel im Rahmen der Finanzierung der geförderten Wohnungsbauvorhaben eingesetzt. Die hierzu in den einzelnen Kreditverträgen insbesondere zur Höhe des Zinssatzes sowie den Vorfälligkeitskonditionen getroffenen Vereinbarungen weisen eine sehr starke Streubreite auf.

Die hierin begründeten Einsparpotentiale werden jedoch von vornherein durch Vorfälligkeitsentschädigungen geschmälert, sofern Finanzierungsumstellungen außerhalb der planmäßigen Laufzeiten und Zinsfestschreibungsfristen durchgeführt werden.

Generell werden bei Kündigungen von Hypothekardarlehen außerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfristen von den finanzierenden Banken Vorfälligkeitsentschädigungen als „Zinsschaden" in Höhe der entgangenen Zinsleistungen bis zum planmäßigen Ablauf der Zinsbindungsfrist berechnet.

Im Ergebnis führte das seit dem II. Quartal 1994 bis Anfang d. J. kontinuierlich gesunkene Kapitalmarktzinsniveau jedoch dazu, dass Umfinanzierungen ­ trotz der bei vorzeitiger Ablösung bzw. Kündigung der aufgenommenen Fremdkapitalmarktmittel zu entrichtenden Vorfälligkeitsentschädigungen ­ insbesondere mit Inkrafttreten der Mietenkonzepte von Bauherren/Förderungsnehmern vorgenommen wurden soweit dies wirtschaftlich zweckmäßig ist. Hier prüft die IBB im Rahmen der Anschlussförderungsrichtlinien und im Rahmen der Mietenkonzepte, inwieweit Umfinanzierungsmaßnahmen für den Bauherren wirtschaftlich zumutbar sind und trotz des Ansatzes von Vorfälligkeitsentschädigungen zu Einsparungen führen.

Weniger problematisch gestalten sich Konditionsumstellungen von Kreditverträgen zum Zeitpunkt des planmäßigen Auslaufes von Zinsbindungsfristen bei Prolongation, da in diesen Fällen keine Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist.

Angesichts des seit Anfang d. J. steigenden Kapitalmarktzinsniveaus sinkt naturgemäß die Zahl der Objekte, die für eine Umfinanzierung geeignet sind, da die Differenz zum Ursprungsdarlehenszinssatz abnimmt.

Vereinbarte Förderung (Berliner zweiter Förderungsweg)

Im Rahmen der vereinbarten Förderung wurden 1991 bis 1997 insgesamt rund 43 000 WE gefördert. Wegen der vertraglich vereinbarten Konditionen zu Miethöhe, Degression und damit Höhe der AD/AZ sowie Förderungslaufzeit verändert sich der Förderungsaufwand auf Grund der pauschalierten Förderung im Falle von Zinssenkungen nicht.

Zinsänderungen haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die Miethöhe, ebenso wie Zinserhöhungen bei Auslauf von Zinsbindungsfristen i. d. R. keinen Einfluß auf die Miethöhen haben.

Steuerbegünstigter Wohnungsbau

Im geförderten steuerbegünstigten Wohnungsbau Berlins (ehem. Berliner „Zweiter Förderungsweg") wurden im Zeitraum von 1972 bis 1986 insgesamt rund 15 000 Mietwohnungen ­ davon in den WP 1980 bis 1986 rund 5 000 Wohnungen gemäß den Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1980 und 1982

(FstWo 19801 und 19822) ­ gefördert. Von diesen befinden sich gemäß Ausweisung der IBB derzeit noch rund 3 000 WE förderungsbedingt in der Bindung.

Zinssenkungen führen in diesem Förderungssegment grundsätzlich zu Mietsenkungen. Die IBB prüft im Zusammwirken mit den Verfügungsberechtigten laufend einzelfallbezogen die Möglichkeiten mietwirksamer Konditionsänderungen.

Einkommensorientierte Förderung (Integrierte Förderung) ab WP 1998

1998 wurde die Mietwohnungsneubauförderung des Ersten und des Zweiten Förderungsweges zur Integrierten Förderung zusammengeführt. Es wird ausschließlich im Rahmen der Ein1 = FstWo 1980 v. 22. 01. 1980 (ABl. Berlin, S. 304) 2 = FstWo 1982 v. 02. 11. 1982 (ABl. Berlin, S. 2 155) und Verwaltungsvorschriften zur Änderung der FstWo 1982 c. 20. 02. 1983 (ABl. Berlin, S. 376) und 16. 03. 1983 (ABl. Berlin, S. 394) kommensorientierten Förderung (EOF) gem. § 88 e II. WoBauG gefördert, die bereits seit 1995 als Pilotprojekt erfolgreich getestet worden ist.

Bis Ende 1999 wurden in der einkommensorientierten, integrierten Förderung insgesamt rund 2 700 WE gefördert.

Auf Grund der Förderungssystematik (Zinsdifferenzleistungen des Landes Berlin in Höhe der Differenz zwischen dem Aufnahmezinssatz und dem Kapitalmarktzinssatz) haben Kapitalmarktzinsentwicklungen keine Auswirkungen auf die Miethöhe und die Höhe der Förderung, da der Zinssatz vor Subvention gilt. Dieser könnte theoretisch nur durch Umfinanzierung der entsprechenden Mittel bei dem die IBB refinanzierenden Kreditinstitut während der i. d. R. 10-jährigen Zinsbindungsfrist verändert werden.

Da bei Umfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindunbgsfristen Vorfälligkeitsentschädigungen erhoben würden, die die öffentliche Hand auszugleichen hätte, kommt diese Alternative nicht in Betracht. Im Ergebnis hätten Umfinanzierungen auf günstigere Zinssätze ohnehin keine Mietsenkungen zur Folge.

Angesichts des dargestellten Sachverhaltes und der in der Förderungssystematik enthaltenen, auf die Miete bezogenen und einkommensorientierten Subjektkomponente ist kein Handlungsbedarf ersichtlich.

Die öffentlich geförderten Wohnungsbestände Berlins außerhalb des Ersten Förderungsweges, die sich derzeit in der förderungsbedingten Mietpreis- und Belegungsbindung befinden, stellen sich in der Übersicht wie folgt dar:

2. Entwicklung des Zinsniveaus

Das Kapitalmarktzinsniveau für Hypothekarkredite mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist auf Wohngrundstücke ist seit Anfang der 80 er Jahre von anfänglich 8,79 % p. a. 1980 und dem Zinshoch in 1981 von 10,75 % p. a. auf 5,73 % p. a. in 1999 gesunken.

In 1985 betrug der Zinssatz lediglich 7,4 % p. a. ­ hiernach erreichte das Kapitalmarktzinsniveau für Hypothekarkredite mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist 1990 und 1991 einen weiteren Höchststand mit 9,76 und 9,49 % p. a.. Im weiteren Verlauf sank das Zinsniveau nahezu kontinuierlich bis auf 5,88 % p. a. in 1998. Diese Entwicklung setzte sich auch im I. Quartal 1999 fort ­ hier betrug der Kapitalmarktzinsniveau für Hypothekarkredite mit zehnjähriger Zinsbindungsfrist lediglich 5,12 % p. a..

Die Verringerung des durchschnittlichen Kapitalmarktzinsniveaus entspricht einem Rückgang von 3,88 %-Punkten von 1990 bis 1998 bzw. 4,76 % p. a. von 1990 bis zum I. Quartal 1999.