Lösung Rechtsumstellung durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan der ein Kerngebiet festsetzen

Das Bezirksamt Kreuzberg hat am 4. April 1995 beschlossen, für den Block, in dem sich das Vorhabengebiet befindet, einen Bebauungsplan VI-148 aufzustellen. Der Beschluss ist im Amtsblatt von Berlin vom 8. März 1996 auf S. 794 veröffentlicht worden. Am 30. Juni 1998 beschloss das Bezirksamt die Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs VI-148 um die Flächen des Vorhabengrundstücks, um gleichzeitig den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-VE 1 aufzustellen. Die Beschlüsse wurden im Amtsblatt von Berlin vom 14. August 1998 auf Seite 3 102 und 21. August 1998 auf Seite 3 167 veröffentlicht.

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-VE 1 umfasst das Grundstück Cuvrystr. 50­51/Schlesische Straße 33­34 im Bezirk Kreuzberg und gemäß § 12 Abs. 4 BauGB die angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen ­ Cuvrystraße und Schlesische Straße ­ bis zu deren Mitte. Das Vorhabengrundstück befindet sich im Eigentum der Cuvrystraße 50­51 Grundstücksgesellschaft b. R. Es besteht aus den Flurstücken 379/98, 3799/98 und 73/2, Gemarkung Kreuzberg, Flur 1. Die Größe der Fläche beträgt ca. 1 ha.

Das Bebauungsplanverfahren wurde gemäß § 11 b Abs. 1 Satz 1 AGBauGB für ein Vorhaben von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung durchgeführt. Die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung ergab sich insbesondere aus Folgendem: Das Vorhaben mit maximal 8 400 m2 Verkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel hat einen derartigen Umfang, dass die stadtentwicklungs- und wirtschaftspolitischen Belange im Hinblick auf die gesamtstädtische Zentrenstruktur Berlins in besonderem Maße zu berücksichtigen waren. Dabei waren einerseits örtliche Versorgungsdefizite und andererseits mögliche negative Auswirkungen auf den in der Umgebung vorhandenen Einzelhandel sowie die Struktur des Handels in den in den Einzugsbereich des Vorhabens fallenden Teilen angrenzender Bezirke zu beachten (siehe hierzu die Entscheidungen des OVG Berlins OVG 2 B 13.99 und OVG 1 S 4.99).

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist erforderlich (§ 1 Abs. 3 BauGB). Nach dem bislang geltenden Bauplanungsrecht ist das Vorhaben ­ da im Baunutzungsplan reines Arbeitsgebiet ausgewiesen ist ­ unzulässig.

Mit dem Bebauungsplan wird ein Beitrag zur Ergänzung der bestehenden Versorgung geleistet. Es erfolgt eine städtebauliche Aufwertung der vorhandenen Gewerbebrache. Zudem wird der bisher der Allgemeinheit nicht zugängliche Uferbereich durch einen begrünten und gestalteten Freiraum erschlossen.

2. Bestand

Das Vorhabengrundstück befindet sich im östlichen Teil Kreuzbergs, der an die Nachbarbezirke Treptow im Osten und Friedrichshain im Norden angrenzt. Zu Mauerzeiten war das Gebiet in einer städtischen Randlage, die seit dem Fall der Mauer im Jahr 1989 überwunden ist. Der Bezirk Kreuzberg grenzt südöstlich an den Bezirk Mitte. Der Alexanderplatz ist nur 3 km vom Plangebiet entfernt.

Das Gebiet gehört zu den am dichtesten bebauten innerstädtischen Bereichen Berlins. Es herrscht Wohnnutzung im Altbaubestand der Jahrhundertwende in Mischung mit gewerblichen Nutzungen in kleiner bis mittlerer Größe vor. Die Bevölkerungsstruktur ist im Stadtvergleich eher einkommensschwach und weist einen hohen Ausländeranteil auf.

Der Planbereich ist Teil des Blocks 115, der überwiegend gewerblich genutzt ist und in dessen Höfen sich vor allem Betriebe des Klein- und Mittelgewerbes befinden. In den Vorderhäusern dominiert Wohnnutzung.

Das Plangebiet ist zu ca. 96 % versiegelt. Es erscheint bei einer mittleren Höhe von ca. 34,90 m über NN als nahezu eben und fällt leicht zur Ecke Cuvrystraße/Schlesische Straße ab. Vegetation besteht kaum.

3. Planungsvorgaben

a) Flächennutzungsplan (FNP)

Im Flächennutzungsplan ist das Vorhabengrundstück, die östlich angrenzenden Flächen wie auch die Westseite der Cuvrystraße als gewerbliche Baufläche dargestellt. Weiter westlich und südlich grenzen Wohnbauflächen (W 1) an.

Die Schlesische Straße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. (Sie ist eine überregionale Hauptverkehrsstraße der Straßenverbindungsstufe II.) Entlang der Spree ist ein uferbegleitender Grünzug in undefinierter symbolischer Breite dargestellt.

Das Vorhabengebiet befindet sich im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Damit sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen der Verursachergruppen Hausbrand und Industrie gesetzt werden. Mit der Textbestimmung Nr. 5.1 wird ein Beitrag zur Reinhaltung der Luft geleistet: Wegen der hohen Belastung der Berliner Stadtluft durch Hausfeuerungsanlagen soll der Schadstoffauswurf aus den Feuerstätten stark gesenkt werden. Obwohl Erdgas (Stadtgas) die geringsten Emissionen nach der Verfeuerung aufweist, wird diese Energieart nicht zwingend vorgeschrieben und auch nicht als Maßstab für die zulässigen Emissionen anderer Brennstoffe benannt. In der Regelung wird vielmehr Heizöl EL als Bezugsbrennstoff bestimmt. Dies findet seine Begründung darin, dass die Qualität von Heizöl EL festgelegt ist. Damit ist auch die erforderliche Qualität anderer Brennstoffe eindeutig bestimmt.

b) Bereichsentwicklungsplanung Kreuzberg (BEP)

Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung aus dem Jahre 1991 enthält für das Plangebiet u. a. folgende Aussagen:

- Gewerbegebiet gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO), straßenbegleitendes Mischgebiet gemäß BauNVO mit einer GFZ bis 2,0,

- öffentliche Grünwegeverbindung außerhalb des Straßennetzes entlang des südlichen Spreeufers,

- besondere Anforderungen an Boden- und Grundwasserschutz, Emissionsminderung bzw. Immissionsschutz in Kleingemengelagen.