Gastronomie

Baunutzungsplan

Für das Plangebiet gelten die Ausweisungen reines Arbeitsgebiet, Baustufe V/3 des Baunutzungsplanes in der Fassung vom 22. Juni 1961 in Verbindung mit den §§ 6­8 der Bauordnung von Berlin in der Fassung vom 21. November 1958.

Diese Regelungen werden durch den Bebauungsplan VI-A vom 9. Juli 1971 teilweise modifiziert.

d) Industrieflächensicherungskonzept

Das Plangebiet ist derzeit Teil des „Konzeptes zur Sicherung von Gewerbe- und Industrieflächen in wichtigen Bereichen Berlins", welches die Planungsrechtliche Sicherung oder Ausweisung von Gewerbe- und Industrieflächen zum Ziel hat.

Mit der vorliegenden Planung wird von diesem Konzept abgewichen. Die Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe hat mitgeteilt, dass beabsichtigt sei, das Vorhabengrundstück formal aus dem Industrieflächensicherungskonzept zu entlassen.

II. Planinhalt

Die Vorhabenträgerin hat verschiedene Studien zur Untersuchung der Verträglichkeit des Vorhabens mit seinem Umfeld in Auftrag gegeben:

Die Ergebnisse dieser Gutachten sind in die weitere Planung eingeflossen.

1. (wirtschaftliche) Verträglichkeitsanalyse

a) Es wurde der Standort des Projekts, die bestehende und zukünftige Konkurrenzsituation und das Kaufverhalten der Verbraucher in der engeren und weiteren Umgebung untersucht.

Zum Zeitpunkt der von der Forschungsstelle für den Handel (FfH) durchgeführten Studie (Stand: November 1997) sollte im vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit eines SB-Warenhauses und eines Baumarktes gesichert werden, wobei die Gesamtverkaufsfläche für großflächigen Einzelhandel 15 000 m2 nicht überschreiten sollte und diese jeweils zur Hälfte auf den Baumarkt und das SB-Warenhaus aufgeteilt werden sollte. Die Ansiedlung des Baumarktes wurde verworfen, sodass die jetzige Planung neben einem SB-Warenhaus die Zulässigkeit von Fachmärkten mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten entsprechend der Aufteilung in der Textbestimmung Nr. 1.1 vorsieht.

Die FfH hat die gegenwärtigen und künftigen Angebotsstrukturen und das Verbraucherverhalten in der Umgebung des Standortes differenziert nach Nahrungs- und Genussmitteln (Food), Heimwerkerbedarf sowie für alle anderen Nichtlebensmittel (Non-Food) untersucht.

Die Untersuchung ergab, dass die Einzelhandelsstruktur der näheren und weiteren Umgebung bei Nahrungs- und Genussmitteln sowohl quantitativ als auch qualitativ vergleichsweise dürftig ist. Nicht-Lebensmittelangebote sind nur vereinzelt und ebenfalls nur auf einem niedrigen Niveau vorhanden.

Das Kaufverhalten der Bewohner spiegelt dieses Angebot wider:

Die Kaufkraft bei Nahrungs- und Genussmitteln fließt zu einem erheblichen Teil zu anderen Standorten außerhalb des Einzugsgebietes des Vorhabens. Die Ausgaben für Heimwerkerbedarf werden wegen des fehlenden Angebots an weiter entfernten Standorten getätigt. Bei den anderen Nichtlebensmitteln fahren die Verbraucher auch zu den traditionellen Einkaufszentren der westlichen Bezirke. Die in den letzten Jahren entstandenen Einzelhandelsangebote in den östlichen Bezirken und am Stadtrand haben dagegen kaum Bedeutung für die Bewohner des Einzugsgebietes.

Die Einzelhandelsverkaufsfläche im Bezirk Kreuzberg lag im Jahr 1995 bei 0,82 m2 je Einwohner und damit unter dem Durchschnitt der West-Berliner Bezirke (0,99 m2). Auch in den Ergebnissen der Handels- und Gaststättenzählung aus dem Jahr 1993 bezüglich der durchschnittlichen Verkaufsfläche der Arbeitsstätten des Einzelhandels, der Zahl der Beschäftigten und der Umsatzhöhe stellt der Bezirk Kreuzberg das Schlusslicht der westlichen Bezirke und auch der meisten östlichen Bezirke dar.

Die FfH hält die Ansiedlung eines Bau- und Heimwerkermarktes mit einer Verkaufsfläche von 7 500 m2 und eines SB-Warenhauses mit einer Verkaufsfläche von 6 000 m2 (davon 2 500 m2 für Lebensmittel) an dem vorgesehenen Standort für verträglich mit der bestehenden Einzelhandelsstruktur.

Eine Konkurrenzsituation zwischen Bau- und Heimwerkersortimenten sowie den Non-Food-Sortimenten des SB-Warenhauses mit anderen Wettbewerbern sieht die FfH nicht, da diese nicht beziehungsweise nur eingeschränkt im Einzugsgebiet des Standortes anbieten.

Allerdings werden Konkurrenzsituationen bei Nahrungsund Genussmitteln für Filialunternehmen und kleinere Anbieter in der näheren (Wrangelstraße) und weiteren (Eisenbahn-Markthalle) Umgebung entstehen. Laut Gutachten ist mit einem durchschnittlichen Kaufkraftabzug von 25 % im engeren und 10 % im weiteren Einzugsgebiet zugunsten des Vorhabens zu rechnen.

Das Gutachten der FfH erläutert, dass aber gerade kleine Anbieter in der Nähe von Einkaufsmagneten gute Überlebenschancen haben, wenn sie sich um eine Ergänzung des eher standardisierten Angebots des Großanbieters bemühen und ihre Vorteile bei Bedienung und Service betonen.

Auch die Anbieter des weiteren Einzugsbereiches können sich mit ihrem Angebot und Konzept profilieren. Die Anbieter der Eisenbahn-Markthalle können Wettbewerbsvorteile durch professionelleres Management, gemeinsame Aktionen und Modernisierung als eigenständiges Nahversorgungssystem erzielen.

Dem Gutachten sind folgende positive Auswirkungen des Projekts zu entnehmen:

- Verbesserung des Angebotes bei Lebensmitteln und Nichtlebensmitteln sowohl in Breite und Tiefe als auch im Hinblick auf das Preisniveau,

- Schließung einer Angebotslücke bei Bau- und Heimwerkersortimenten,

- Steigerung der Versorgungsqualität für die Bevölkerung,

- Verbesserung der städtebaulichen Situation,

- Belebung für das nähere Umfeld des Standortes.

b) Da die FfH ursprünglich die Ansiedlung eines Bau- und Heimwerkermarktes mit einer Verkaufsfläche von 7 500 m2 und eines SB-Warenhauses mit einer Verkaufsfläche von 6 000 m2 befürwortet hatte, bedurfte es einer Überarbeitung des Gutachtens (Schreiben der FfH vom August 1999).

Die FfH kommt unter den Voraussetzungen

- SB-Warenhaus mit 4 500 m2 Verkaufsfläche

- Fachmärkte in einer Größenordnung von etwa 4 000 m2 Verkaufsfläche (z. B. Einrichtungsfachmarkt, Drogeriefachmarkt, Tierfachmarkt)

- ergänzende kleinere Ladeneinheiten mit etwa 500 m2 Verkaufsfläche (z. B. Obst/Gemüse, Bäcker, Tabak/Zeitschriften, Blumen, Schuh-/Schlüsselservice, Reinigung, Friseur, Imbiss, weitere Gastronomie) zu folgender Beurteilung:

- Die FfH hatte im November 1997 eine Einzelhandelsverkaufsfläche von 13 500 m2 an dem Standort Cuvrystraße/ Schlesische Straße als verträglich mit der bestehenden Einzelhandelsstruktur beurteilt.

- Die Reduzierung der Verkaufsfläche auf zwei Drittel der ursprünglich als verträglich beurteilten Fläche (von 13 500 m2 auf 9 000 m2) wird von der FfH im Sinne der Verträglichkeit mit den vorhandenen Angeboten uneingeschränkt begrüßt.

- Da sämtliche in Deutschland agierenden Unternehmen der Bau- und Heimwerkerbranche seit etwa einem Jahr dazu übergegangen sind, neue Märkte nur mit Verkaufsflächen von mehr als 10 000 m2 zu errichten, hat sich kein Betreiber für einen Baumarkt in der vorgeschlagenen Größenordnung von 7 500 m2 Verkaufsfläche gefunden.

Die FfH hatte sich zwar in ihrem Gutachten vom November 1997 dafür ausgesprochen, das Angebot an dem Standort auf zwei großflächige Anbieter zu beschränken, angesichts der Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche sieht die FfH die Nutzung von 3 900 m2 (vormals 4 500 m2) Verkaufsfläche durch Fachmärkte jedoch als unproblematisch an. Dabei sollte es sich möglichst um baumarktähnliche Sortimente (z. B. Bastlerbedarf/Hobbymarkt) und solche Sortimente handeln, die keine oder eine nur geringe Zentrenrelevanz aufweisen (z. B. KfzZubehör, Möbel, Tapeten und Bodenbeläge). (Eine entsprechende Sortimentsliste ist im Durchführungsvertrag vereinbart worden.)

- die Ergänzung des SB-Warenhauses durch die üblichen Konzessionäre (z. B. Bäcker, Fleischer, Blumenladen, Schlüsseldienst etc.) in einer Größenordnung von 500 m2 Verkaufsfläche hält die FfH für passend sowohl im Sinne des ursprünglichen als auch des jetzt geänderten Konzepts.

c) Weil der FfH im August 1999 die nun im Durchführungsvertrag vereinbarte Sortimentsliste noch nicht konkret bekannt war, bedurfte es einer neuerlichen Überarbeitung des Gutachtens.

Da durch vertragliche Vereinbarungen gewährleistet ist, dass keine zentrenrelevanten Sortimente angeboten werden, ist nach Auffassung der FfH sichergestellt, dass sich die Angebote der Fachmärkte nicht zentrenschädigend auswirken (Schreiben vom September 1999). Dabei wären zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente bis zu einer Größenordnung von bis zu 450 m2 Verkaufsfläche ­ (also 10 % der Verkaufsflächen der Fachmärkte) ­ verträglich.

(Im Durchführungsvertrag wurde die Fläche auf 390 m2 beschränkt.) Angesichts der vorgelegten Ergebnisse und der nochmaligen Überprüfung und Bestätigung des Gutachtens vor dem Hintergrund der vereinbarten Sortimentsliste und der nochmaligen Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche auf maximal 8 400 m2 hält die Plangeberin an den verfolgten Planzielen fest. Auf eine Festlegung der Food- bzw. Non-Food-Anteile der zukünftigen Angebote des SB-Marktes durch textliche oder vertragliche Regelung ist verzichtet worden. Denn nach den gutachterlichen Angaben ist unter Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Notwendigkeiten mit einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von etwa 2 500 m2 zu rechnen, die die FfH für verträglich erachtet. Diese Größe hält die Plangeberin auch für realistisch, weil sie auf einer vergleichenden Untersuchung beruht und gerade im Non-FoodBereich kaum Konkurrenz besteht. Letztlich wurde berücksichtigt, dass zwar nach der textlichen Festsetzung Nr. 1.1 maximal 8 400 m2 Verkaufsfläche realisiert werden könnte, die aktuelle Projektplanung, zu deren Einhaltung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet hat, aber lediglich 7 900 m2 Verkaufsfläche zulässt.

2. Verkehrsgutachten

a) Das Verkehrsgutachten hat die Konsequenzen der Realisierung des Vorhabens auf sein verkehrliches Umfeld untersucht und die verkehrliche Verträglichkeit der Erschließung bewertet.

Das Gutachten (Stand: August 1999) ging dabei von folgenden städtebaulichen Kennziffern aus: Großflächiger Einzelhandel (7 900 m2 Verkaufsfläche); Gründerzentrum (2 500 m2 Bruttogeschossfläche); Freizeit/Kultur (2 500 m2 BGF); Lofts/teilgewerbliches Wohnen (10 690 m2 BGF).

Das Gutachten hat

- die Verkehrsgrundlagendaten ermittelt,

- das zu erwartende Verkehrsaufkommen berechnet und

- die Verträglichkeit der Straßenverkehrsbelastung im Netz untersucht.

Die Berechnung des zukünftigen Ziel- und Quellverkehrs wurde gemäß den Empfehlungen für Analgen des ruhenden Verkehrs (EAR 1991) anhand von Zu- und Abflusskennziffern der zu realisierenden Stellplätze durchgeführt. Die Berechnung der Stellplätze wurde anhand von Kenngrößen anerkannter Einzelhandelsuntersuchungen und mittels der Richtwerte der EAR 1991 durchgeführt.

Die Kundenfrequenz beträgt bei Verkaufseinrichtungen dieser Größenordnung ca. 73 Besucher pro Tag und 100 m2 Verkaufsfläche. Bei einer zulässigen Größe der Verkaufsflächen von 7 900 m2 ergibt sich die Anzahl von 5 767 Besuchern pro Tag.

Zur Ermittlung der Zahl der notwendigen Stellplätze wurden einerseits Kundenbefragungen vergleichbarer Einzelhandelszentren bezüglich der Verkehrsmittelwahl hinzugezogen und andererseits wurde entsprechend dem Anteil der unterschiedlichen Nutzflächen im Gebäude der Bedarf rechnerisch ermittelt. Im Ergebnis ermittelt das Verkehrsgutachten einen Bedarf von 530 Stellplätzen. In der Abstimmung zwischen den Beteiligten Senatsressorts wurde die Zahl von maximal 525 Stellplätzen festgelegt. Dies entspricht dem ermittelten Bedarf.

Die 525 Stellplätze werden in drei Parkebenen oberhalb der Einzelhandelsflächen untergebracht werden. Die Parkebenen werden über Spindeln erreicht, deren Zu- und Abfahrt getrennt voneinander über die Cuvrystraße erfolgt.

Zur Ermittlung des neu entstehenden Verkehrs wurde auch das tägliche Lieferverkehrsaufkommen betrachtet. Auf der Grundlage der geplanten Flächen und Nutzungen und nach Rücksprache mit den potentiellen Mietern der Einzelhandelsflächen ist mit ca. 78­98 Anlieferungen/Tag zu rechnen.

Die Anlieferung findet innerhalb des Gebäudes und getrennt von den Zu- und Abfahrten des Besucherverkehrs statt. Die Entladeplätze werden, eingehaust, intern untergebracht.

Nach Festlegung der notwendigen Stellplätze hat der Gutachter das zu erwartende Verkehrsaufkommen prognostiziert.

Da die höchste Straßenverkehrsbelastung auf dem Straßennetz der Berliner Innenstadt in der Zeit zwischen 16.00 und 17.00 Uhr besteht, wurden die Leistungsfähigkeitsbetrachtungen auf der Grundlage der maßgebenden Belastungen in dieser Spitzenstunde durchgeführt.

Die Anlieferung ist erfahrungsgemäß auf die Vormittags- bis Mittagsstunden begrenzt und hat in der nachmittäglichen Spitzenstunde eine geringere Bedeutung.

Folgendes Aufkommen des motorisierten Individualverkehrs ist daher zu erwarten: Zufluss in der Spitzenstunde 523 Pkw/hsp, Abfluss in der Spitzenstunde 522 Pkw/hsp.

Bei der Untersuchung der Verträglichkeit der zu erwartenden Straßenverkehrsbelastung stehen vor allem die Aufnahmefähigkeit der nördlichen Cuvrystraße und der Schlesischen Straße im Vordergrund. Das Gutachten schlägt zur Abwicklung des Verkehrs folgende Maßnahmen vor: Cuvrystraße

Das künftige Verkehrsaufkommen in der Cuvrystraße stellt eine deutliche Veränderung zur heutigen Situation dar und erfordert deshalb eine neue Markierung der Straße (siehe Erschließungsplan). Die zwei Gehwege bleiben in unveränderter Breite erhalten. Die Erweiterung der Fahrstreifen geht zulasten der Längsparkplätze auf der West- und Ostseite der Cuvrystraße, die größtenteils entfallen müssen. Auf die zusätzlichen Fahrstreifen ist nicht zu verzichten. Sie dienen im Kreuzungsbereich als zusätzliche Linksabbiegespur und im Bereich der Zu- und Abfahrten zur Erleichterung der Erschließung.

Schlesische Straße, Knotenpunkt Cuvrystraße/Schlesische Straße

Die Untersuchungen zeigen, dass die Leistungsfähigkeit des Knotens nur mit einer Lichtsignalanlage zu gewährleisten ist.

Zusätzlich ist die Einrichtung zusätzlicher Links- bzw. Rechtsabbiegespuren mit entsprechend neuer Markierung des Knotenpunktes vorgesehen. Die Gehwege bleiben in ihrer vorhandenen Breite erhalten. Die vorgesehene Gestaltung des Kreuzungsbereichs regelt nicht nur die zügige Abwicklung des motorisierten Verkehrs, sondern dient auch der sicheren und direkten Führung der Fußgänger und Radfahrer.

Betroffen von der Planung ist auch der Knotenpunkt Schlesische Straße/Skalitzer Straße. Die zusätzlichen Verkehrsströme aus östlicher Richtung können in der Spitzenstunde bei Einbehaltung des derzeitigen Signalprogrammes nicht abfließen. Da jedoch Reserven der Leistungsfähigkeit bei den Verkehrsströmen in Nord-Süd-Richtung vorhanden sind, kann durch eine Anpassung des Signalprogrammes zugunsten der Ost-West-Richtung eine zügige Abwicklung des Verkehrs gewährleistet werden. Die Untersuchung des Knotenpunktes Elsenstraße/Straße am Treptower Park/ Puschkinallee ergab, dass dort ausreichend Reserven zur Verfügung stehen, um das zusätzliche, durch das Bauvorhaben entstehende, Verkehrsaufkommen abzuwickeln. Weitere Maßnahmen werden dort nicht erforderlich.

Die Stellplätze für Fahrräder und Mofas werden auf dem öffentlichen Gehweg der Schlesischen Straße sowie auf dem öffentlich zugänglichen Bereich an der Spree angeordnet.

b) Nach Verlegung der Ausfahrt für den Lieferverkehr in die Schlesische Straße wurde das Verkehrsgutachten ergänzt.

Der Gutachter kommt zu folgenden Schlussfolgerungen und Empfehlungen:

Durch die Realisierung des Bauvorhabens ist mit Neuverkehr und verlagertem Verkehr in erheblichem Ausmaß zu rechnen. Dieses zusätzliche Verkehrsaufkommen ist verträglich abwickelbar, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:

Die geplante Lkw-Ausfahrt mündet in ca. 35 m Abstand vom Kreuzungspunkt Schlesische Straße/Cuvrystraße in die Schlesische Straße. Durch folgende Maßnahmen wird die Leistungsfähigkeit gewährleistet:

- Es wird nur Rechtseinbiegen in Richtung Westen in die Schlesische Straße zugelassen (Beschilderung auf dem Grundstück).

- Durch die Spuren in der östlichen Zufahrt der Schlesischen Straße wird eine Rückstaulänge von ca. 34 m benötigt. Die Ausfahrt wird nicht blockiert.

- Durch die von der Feuerwehr geforderte Lichtsignalanlage im Anlieferbereich steht nur jeweils ein Lkw in der Ausfahrt. Die Behinderung der Leichtigkeit des Verkehrs in der Schlesischen Straße bleibt gering.

- Für den ruhenden Verkehr ist der Bedarf an 525 Stellplätzen im Gebäude selbst zu decken. Zusätzlich sind ebenerdige Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Mofas in ausreichendem Umfang bereitzustellen. Die Voraussetzungen sind erfüllt (siehe Projektplanung). Die Verpflichtung, ausreichende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder herzustellen, ergibt sich aus der Bauordnung.

- Die Erschließung für den motorisierten Besucherverkehr wird über die Cuvrystraße erfolgen. Der Deckenaufbau der Cuvrystraße ist auf ausreichende Tragfähigkeit zu untersuchen. Dazu hat sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

- Für den Lieferverkehr erfolgt die Zufahrt über die Cuvrystraße und die Abfahrt entlang der Schlesischen Straße.

Diese Anordnung minimiert die Verkehrsbelastung entlang der Cuvrystraße.

- Am Knotenpunkt der Cuvrystraße mit der Schlesischen Straße ist eine Lichtsignalanlage zu installieren, die eine Anforderungsschaltung für Fahrzeuge aus der südlichen Cuvrystraße beinhalten sollte, um diese vor Neuverkehr zu schützen. Über einen solchen Knotenpunkt ist das zukünftige Verkehrsaufkommen auch in Spitzenzeiten abwickelbar. Die Lichtsignalanlage wird installiert. Die Vorhabenträgerin trägt die Kosten.

- Für Radfahrer wird ein Angebotsstreifen an der Kreuzung vorgesehen. Dessen minimale Dimensionierung reicht, um eine getrennte Führung des Radverkehrs „einigermaßen" zu sichern.

- Die nördlichen Ausrundungsradien am Knotenpunkt Cuvrystraße/Schlesische Straße sind für die Belange des Lieferverkehrs auf mindestens 12 m zu erhöhen. Eine entsprechende Absicherung ist Inhalt des Durchführungsvertrages.

- Im Zusammenhang mit der Signalisierung müssen zusätzliche Links- bzw. Rechtsabbiegespuren markiert werden. Eine diesbezügliche Verpflichtung ergibt sich aus dem Erschließungsplan, der Inhalt des Durchführungsvertrages ist.

- Dafür ist im Bereich des Knotenpunktes das Parken zu verbieten. Es werden etwa 36 öffentliche Seitenparkplätze wegfallen, für die in der neuen Stellplatzanlage Ersatz geschaffen werden sollte. Die Vorhabenträgerin hat diese Empfehlung aufgegriffen und will, soweit ausreichende Kapazitäten vorhanden sind, den Anwohnern kostengünstige Stellplätze zur Verfügung stellen.

- Besonderes Augenmerk sollte der möglichst direkten und sicheren Führung der Fußgänger im Kreuzungsbereich Cuvrystraße/Schlesische Straße zukommen. Die neue Lichtsignalanlage gewährleistet die erforderliche Sicherheit.

- Am Knotenpunkt Schlesische Straße/Skalitzer Straße sind die Signalprogramme an die zukünftig höhere Belastung der Schlesischen Straße anzupassen. Die Signalprogramme entlang der Schlesischen Straße sollten im Interesse eines flüssigen Verkehrs koordiniert werden. Den zuständigen Trägern öffentlicher Belange ist die Problematik bekannt. Eine Lösung ist sichergestellt. Die Kosten trägt die Vorhabenträgerin, weil sich diese mittelbar aus der neuen Lichtsignalanlage ergeben.

c) Da der Verkehrsgutachter zunächst auf der Grundlage einer Gesamtverkaufsfläche von 7 900 m2 (diese Zahl entspricht der Projektplanung) die verkehrlichen Auswirkungen ermittelte, hat er mit Schreiben vom 28. Oktober 1999 eine Gesamtverkaufsfläche von 8 400 m2 als Ausgangspunkt seiner Prüfung gewählt. (Eine Überarbeitung des Gutachtens erfolgte, weil die Textbestimmung Nr. 1.1 eine maximale Verkaufsfläche von 8 400 m2 zulässt. Da die Projektplanung, zu deren Einhaltung sich die Vorhabenträgerin verpflichtet hat, verbindlich ist, sind die Ergebnisse des Gutachtens vor dem Hintergrund ungünstigster Ausgangsdaten ­ für die Fachmärkte wurde von einem Modal Split von 90/10 MIV/ ÖPNV ausgegangen ­ zu lesen.)

Es lassen sich folgende Ergebnisse zusammenfassen:

Die Erweiterung der gesamten Verkaufsfläche von 7 900 m2 auf 8 400 m2 führt zu einer Vollauslastung der Stellplätze und insgesamt zu einer Mehrbelastung des Verkehrsnetzes von ca. 35 Pkw Quell- bzw. Zielverkehr in der Spitzenstunde. Mit dieser Zunahme des Verkehrs gerät das Verkehrssystem an die obere Grenze der Leistungsfähigkeit.

Die Cuvrystraße liegt entsprechend dem Stadtentwicklungsplan Verkehr für Berlin ­ Juli 1995 in der Zone, in der das Ziel ist.