Die vorgesehene Lichtsignalanlage des Knotenpunktes CuvrystraßeSchlesische Straße muss eine Umlaufzeit von 90 Sekunden aufweisen

% ÖPNV zu erreichen. Dies ist für das Cuvry-Center auch realistisch, da davon auszugehen ist, dass der Haupteinzugsbereich des Centers in fußläufiger Entfernung bzw. in angenehmer Fahrradentfernung liegt. Das Cuvry-CenterManagement soll ab dem Eröffnungstermin dafür werben, dass das Center gut mit dem ÖPNV, zu Fuß und mit dem Fahrrad zu erreichen ist.

Die vorgesehene Lichtsignalanlage des Knotenpunktes Cuvrystraße/Schlesische Straße muss eine Umlaufzeit von 90 Sekunden aufweisen. Eine Verknüpfung mit der Lichtsignalanlage des Knotenpunktes Schlesische Straße/Skalitzer Straße ist ebenfalls notwendig. Da diese zurzeit eine Umlaufzeit von 70 s aufweist, ist eine Anpassung des Signalprogramms dieses Knotenpunktes erforderlich.

Empfehlenswert ist ein Parkleitsystem, welches bei Vollauslastung des Parkhauses bereits auf der Schlesischen Straße auf Ausweichmöglichkeiten hinweist. Dieses setzt voraus, dass alternative Parkplatzstandorte vorhanden sind.

(Eine Verpflichtung zur Installierung eines Parkleitsystems erfolgt im Durchführungsvertrag.)

Da die vom Gutachter formulierten Voraussetzungen durch planerische Festlegungen und durch den Durchführungsvertrag erfüllt werden und auch die Empfehlungen des Gutachtens aufgegriffen werden, ist eine weitgehend konfliktfreie Abwicklung des Verkehrs zu erwarten, weshalb die Plangeberin an der städtebaulichen Zielsetzung festhält. (Zur verkehrlichen Erschließung allein über die Schlesische Straße IV. C. 4 g.)

3. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB/Bereichsentwicklungsplanung Kreuzberg

a) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. Die Festsetzung eines Kerngebiets lässt sich mit Entwicklungsgrundsatz 10 der „Gemeinsamen Richtlinien zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin" vom 12. Oktober 1995, Amtsblatt für Berlin S. 4617, vereinbaren.

Entwicklungsgrundsatz Nr. 10 lautet:

Aus gewerblichen Bauflächen sind grundsätzlich nur Gewerbe- oder Industriegebiete zu entwickeln (davon ausgenommen sind untergeordnete Grenzkorrekturen); in besonders begründeten Einzelfällen können auch Mischnutzungen oder Sondergebiete für Ver- und Entsorgung oder großflächige Einzelhandelsbetriebe entwickelt werden.

Eine untergeordnete Grenzkorrektur liegt nicht vor. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist als Art der Nutzung ein Kerngebiet ausgewiesen; dies liegt daran, dass nach Auffassung der Plangeberin der spezielle Nutzungsmix des Bauvorhabens sich nicht in seiner Gebietstypik so wesentlich von den in den §§ 2 bis 9 der BauNVO erfassten unterscheidet, dass die Ausweisung eines Sondergebiets gerechtfertigt werden konnte.

Die vorgesehene Mischnutzung aus großflächigem Einzelhandel, Gründerzentrum, Lofts, Freizeiteinrichtungen und Gastronomie wurde daher als Kerngebiet festgesetzt.

Es handelt sich bei vorliegender Planung um eine kleinteilige Funktionsmischung (Gesamtfläche des Vorhabengebietes ca. 1 ha). Sie ändert nicht die gegenwärtige und geplante Nutzungsstruktur des Spreegürtels, der in südöstlicher als auch nordwestlicher Richtung überwiegend gewerblich geprägt ist.

Entsprechend dem „Entwicklungsrahmen FNP-Übersicht" der vorgenannten Richtlinien ist ein Kerngebiet im Einzelfall bei eingeschränktem Umfang und örtlicher Bedeutung aus einer gewerblichen Baufläche des FNP entwickelbar.

Im Vorfeld der Planung wurden Gutachten erarbeitet, die die Verträglichkeit des Vorhabens mit der Einzelhandelsstruktur im Umfeld und die verkehrliche Verträglichkeit des Vorhabens untersucht haben. Die Ergebnisse der Gutachten sind in die Planung eingeflossen.

Weiterhin haben Abstimmungen mit der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie stattgefunden. Von diesen zuständigen Senatsverwaltungen liegen positive Stellungnahmen bezüglich der Errichtung von großflächigem Einzelhandel bei der vorgesehenen Größe der Verkaufsflächen vor.

Anhaltspunkte dafür, dass die geplante Nutzung selbst unzuträglich beeinträchtigt oder die vorhandene gewerbliche Nutzung in der Umgebung eingeschränkt werden müsste, liegen nicht vor. Vielmehr ist Ziel der Bebauungsplanentwürfe VI-152 und VI-148 die planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen gewerblichen Nutzung.

Insofern kann das Ziel der vorrangigen Erhaltung beziehungsweise Entwicklung der dargestellten gewerblichen Baufläche erreicht werden. Daher ist die Ausweisung des Kerngebiets, bezogen auf den insgesamt gewahrten Charakter der dargestellten gewerblichen Baufläche, lediglich von eingeschränktem Umfang. Wegen der Einschränkung der Sortimente auf solche, die nicht zentrenrelevant sind und der bestehenden Konkurrenzsituation mit anderem großflächigem Einzelhandel in der Umgebung, hat das Bauvorhaben nur örtliche Bedeutung. Durch die im Durchführungsvertrag abgesicherten verkehrlichen Maßnahmen können die verkehrlichen Auswirkungen weitestgehend auf Kreuzberg beschränkt werden.

Die vorgenannten Argumente für die Entwicklung des Bebauungsplanes aus den Darstellungen des FNP 94 rechtfertigen auch die erfolgte Abweichung vom Industrieflächensicherungsprogramm.

Die im FNP in symbolischer Breite dargestellte Grünverbindung entlang der Spree findet ihre Umsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Es wird planungsrechtlich gesichert, dass die Grünzone an der Spree der Allgemeinheit zugänglich ist und somit in ein großräumiges Grün- und Wegenetz eingebunden werden kann.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-VE 1 steht den gesamtstädtischen Planungsabsichten Berlins, insbesondere den Darstellungen des Flächennutzungsplanes, nicht entgegen.

b) Wie soeben erläutert, ist das Kerngebiet aus der im FNP und damit auch aus der im BEP dargestellten gewerblichen Baufläche entwickelt (§ 3 Abs. 2 AGBauGB).

Die in der BEP dargestellte öffentliche Grünwegeverbindung außerhalb des Straßennetzes entlang des südlichen Spreeufers kann durch die Ausweisung einer öffentlich nutzbaren grünen Uferzone im Vorhabengebiet gesichert werden.

Die Gestaltung der Freifläche, die geforderte Emissionsminderung, der Immissionsschutz, der Boden- und Grundwasserschutz sind innerhalb des Durchführungsvertrages oder durch Textbestimmungen geregelt.

4. Begründung der einzelnen Festsetzungen

Art der baulichen Nutzung

Die Vorhabenträgerin wird ein Gebäude für Einkaufen, Arbeiten, Wohnen und Freizeit gemäß ihrem vorgelegten städtebaulich architektonischen Entwurf errichten.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt in seinem Geltungsbereich ein Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO fest (siehe auch unter IV. B. 15.).

Der großflächige Einzelhandel wird mit einer Gesamtverkaufsfläche (VK) von maximal 8 400 m2 für Fachmärkte und für ein SB-Warenhaus festgesetzt. Die Verkaufsflächen für das SB-Warenhaus dürfen dabei 4 500 m2 nicht überschreiten. Die Festsetzung unterschreitet die vom Wirtschaftsgutachten für verträglich gehaltenen 7 500 m2 VK für einen Baumarkt ­ hier nicht-zentrenrelevante Sortimente ­ und die für ein SB-Warenhaus für verträglich gehaltenen 6 000 m2 VK.

Die Reduzierung erfolgte, um den im näheren Umfeld bestehenden Einzelhandel, vor allem im Lebensmittelbereich, zu schützen. Eine Beschränkung der zulässigen Sortimente ist im Durchführungsvertrag geregelt. Die zulässigen Fachmärkte werden fast ausschließlich nicht-zentrenrelevante Sortimente führen. (Zulässig sind zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente bis zu 390 m2 Verkaufsfläche.)

Im Kerngebiet sind Wohnungen oberhalb des zweiten Vollgeschosses allgemein zulässig. In der folgenden Projektbeschreibung des „Cuvry-Centers" wird deutlich, dass es sich bei den hier vorgesehenen Wohnungen um eine Wohnform handelt, die in direktem Zusammenhang mit dem Arbeiten steht (Loftwohnen). Nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sind (sonstige) Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Von dieser Vorschrift wird hier Gebrauch gemacht, um eine urbane Mischung herzustellen, die Verödungstendenzen im Umfeld entgegenwirken kann.

Da die Vorschrift des § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO keinen Ausschluss anderer Nutzungen bewirkt, bleibt der Gebietscharakter des Kerngebiets gewahrt.

Vergnügungsstätten sind nur ausnahmsweise zulässig. Vergnügungsstätten sind in der Regel von einer erheblichen Unruhe vor allem in den Abend- und Nachtstunden geprägt und deshalb als Störfaktor für die zulässige Wohnnutzung im Plangebiet zu betrachten. Die ausnahmsweise Zulässigkeit bietet die Möglichkeit, im Einzelfall zu prüfen, ob die vorgesehene Nutzung mit der notwendigen Wohnruhe vereinbar ist.

Tankstellen sind generell unzulässig. Da die besondere Nutzungsmischung im Plangebiet Wohnen, Arbeiten und Freizeitaktivitäten vorsieht, wird die Zulässigkeit von Tankstellen aus immissionsschutztechnischen Gründen ausgeschlossen.

Auch auf Grund der räumlichen Ausdehnung von Tankstellen wäre eine prägnante Ecklösung, wie sie städtebaulich hier gewünscht ist, nicht möglich. Da es sich bei einer Tankstelle um eine durch den motorisierten Individualverkehr stark frequentierte Einrichtung handelt, und die Grenze der Leistungsfähigkeit des Straßennetzes durch die Errichtung der Einzelhandelsflächen erreicht ist, sind Tankstellen auch aus verkehrlicher Sicht nicht zulässig.

Projektbeschreibung

Das „Cuvry-Center" gliedert sich in zwei Gebäudeteile. Der zur Spree orientierte nordöstliche Gebäudeteil dient auch der Errichtung von Wohnungen, die in Verbindung mit Flächen für Gewerbebetriebe, Räume für freie Berufe, Dienstleistungen und sonstige Tätigkeiten, die das Wohnen nicht wesentlich stören, stehen. Eine flächenmäßige Aufteilung der zulässigen Nutzungen Wohnen und Gewerbe ist nicht festgesetzt. So flexibel wie das Konzept ist auch die Grundrissgestaltung innerhalb dieses Gebäudeteils. Die geplanten Grundrisse sind großzügig (50­170 m2) flexibel gestaltet und lassen die unterschiedlichen zulässigen Nutzungen in direkter Verbindung zu. Es können, je nach Bedarf, mehrere Einheiten zusammengelegt und die innere Organisation frei gestaltet werden.

Da das Bebauungskonzept Flächen für Wohnen und Arbeiten (Lofts) vorsieht, ist eine Aussage über die exakte Anzahl der entsprechenden Wohneinheiten schwierig. ausgehend von der geplanten Geschossfläche ist insgesamt mit ca. 60

Wohneinheiten zu rechnen. Bei 60 Wohneinheiten (WE) im Plangebiet und ca. 120 Einwohnern ergibt sich ein rechnerischer Gesamtbedarf von ca. 720 m2 Grünfläche als Nachweis der erforderlichen wohnungsnahen Freiflächen. Dieser Bedarf wird innerhalb des Geltungsbereichs durch die ca. 900 m2 große Freifläche an der Spreeseite des Grundstücks gedeckt. Der Uferbereich hat, abgeschirmt von öffentlichen Verkehrsflächen und freigehalten vom Kraftfahrzeugverkehr, eine hohe Aufenthaltsqualität.

Der südwestliche Gebäudeteil dient vor allem der Errichtung von Einzelhandelsflächen. Die Geschäfte werden über eine gemeinsame Halle, in der sich auch kleine ergänzende Dienstleistungsbetriebe (z. B. Bäckerei, Schlüsseldienst) befinden, erreicht. Der Eingang öffnet sich zur Ecke Schlesische Straße/Cuvrystraße. Das SB-Warenhaus befindet sich im Erdgeschoss und Untergeschoss und die Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten befinden sich im Untergeschoss und in den ersten beiden Geschossen. Oberhalb der Einzelhandelseinrichtungen, im 1. bis 3. Obergeschoss, werden Stellplätze und zugehörige Nebeneinrichtungen, wie Zu- und Abfahrten, Fahrgassen, Rampen, Treppenräume und Aufzüge, errichtet. Gemäß dem architektonischen Entwurf handelt es sich bei diesen zwei oberen Geschossen um solche, die ausschließlich der inneren Erschließung des Gebäudes dienen. Die außerdem im Vorhabengebiet zulässigen Anlagen für Sport- und Freizeiteinrichtungen, z. B. Fitness- oder Wellness-Center und kulturelle Einrichtungen sind im 4. Obergeschoss vorgesehen.

Zusätzlich zu den im nordöstlichen „Loftriegel" geplanten Wohnungen sind auf dem Dach des südwestlichen Gebäudeteils weitere Wohnungen vorgesehen. Die im architektonischen Entwurf „Sky-Lofts" betitelten Wohnungen sind als Maisonettewohnungen mit Dachgärten geplant.

Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, 2 000 m2 der Geschossfläche im Sinne eines Gründerzentrums an Unternehmen, deren Gründung nicht länger als 5 Jahre zurückliegt, mit einer entsprechend niedrigen Mietpreisbindung zu vermieten. Diese Flächen sind im 4. Obergeschoss des südwestlichen Gebäudeteils vorgesehen.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der maximal zulässigen Grundfläche (GR) und der maximal zulässigen Geschossfläche (GF) in Verbindung mit der Höhe der baulichen Anlagen (H) bestimmt.

Die maximal zulässige Grundfläche wird auf 9 200 m2 festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GRZ) beträgt 0,94.

Die maximal zulässige Geschossfläche wird auf 39 000 m2 festgesetzt. Die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 4,0.

Um die städtebauliche Verträglichkeit zu gewährleisten, ist eine maximale Gebäudehöhe (OK = Oberkante) als Obergrenze festgesetzt.

Für den Grundkörper des Gebäudes wird die OK auf max. 57,0 m über NN festgesetzt. Diese Höhe entspricht einer Höhe über Gehweg von 22,0 m und somit der Traufhöhe der Nachbarbebauung in der Schlesischen Straße.

Eine weitere Festsetzung ermöglicht eine Höhenstaffelung des Gebäudes: Eine Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe um bis zu 6,0 m ist zulässig, wenn die straßenseitigen Fassaden mindestens 2,0 m hinter die Fassaden des darunterliegenden Geschosses zurücktreten. (Die Folgerungen dieser Textbestimmung für das Maß der baulichen Nutzung sind durch die Festlegung der Geschossfläche erfolgt.)

Eine weitere Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudehöhe durch technische Aufbauten wie Schornsteine, Lüftungshöhe durch technische Aufbauten wie Schornsteine, Lüftungsrohre und Aufzugsschächte um bis zu 2,0 m ist zulässig. Die Schächte vorgenannter Anlagen sollen aus immissionsschutztechnischen Gründen über das Gebäude geführt werden. Aus diesem Grund ist eine entsprechende textliche Festsetzung erforderlich.

Die zulässigen Höhenstaffelungen stehen dem städtebaulichen Ziel „Schaffung einer dem städtebaulichen Umfeld entsprechenden Architektur" nicht entgegen, da sich ihre Ausmaße an der Höhenentwicklung der Nachbarbebauung orientieren.

Verhältnis zur Baunutzungsverordnung (BauNVO)

Nach § 17 BauNVO liegen die Obergrenzen der GRZ für Kerngebiete bei 1,0 und die Obergrenze der GFZ bei 3,0.

Die GRZ beträgt 0,94. Die Obergrenze des § 17 BauNVO wird nicht erreicht.

Das Gebäude hat eine Geschossfläche von 39 000 m2. (Bei dieser Festsetzung wurden die Auswirkungen der Textbestimmung Nr. 2.1 beachtet.) Nicht eingegangen in die Ermitt

lung der Geschossfläche ist das Untergeschoss, in dem sich das SB-Warenhaus befindet, da dieses gemäß der Berliner Bauordnung (BauO Bln) kein Vollgeschoss ist. Weiterhin werden die Geschosse (Garagengeschosse), die sich im 2. und 3. Obergeschoss des südwestlichen Gebäudeteils befinden und ausschließlich der internen Erschließung des Gebäudes dienen, nicht berücksichtigt (siehe Textbestimmung Nr. 2.3). Hier befinden sich die notwendigen Stellplätze und zugehörige Nebeneinrichtungen wie Zu- und Abfahrten, Fahrgassen, Rampen, Treppenräume und Aufzüge.

Mit ca. 39 000 m2 Geschossfläche entspricht die Dichte einer GFZ von 4,0 und überschreitet somit die Grenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO. Gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO können die Obergrenzen überschritten werden, wenn

1. besondere städtebauliche Gründe dies erfordern,

2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und

3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Zu 1.: Bei der Realisierung des Vorhabens, besonders der Errichtung der Einzelhandelsflächen, wird von positiven Auswirkungen auf die Umgebung des Plangebietes ausgegangen:

Das vorhandene Angebot an Lebensmitteln und Nichtlebensmitteln wird im Hinblick auf Breite, Tiefe und Preisniveau wesentlich verbessert und somit die Versorgungsqualität der Bevölkerung gesteigert. Daraus folgt eine Belebung für das nähere Umfeld des Standorts und eine Verbesserung der städtebaulichen Situation. Die Anordnung der Einzelhandelsflächen, die eine Verteilung (Eingangshalle) und einen Antritt aus dem Erdgeschoss benötigen, die Unterbringung des Bereiches der Anlieferung und der gesamten PkwErschließung innerhalb des Gebäudes und die Errichtung des städtebaulich gewünschten „Loftriegels" an der Spree in ausreichender Tiefe macht die Überschreitung der Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO erforderlich.

Der Anspruch, eine städtebaulich prägnante Eckausbildung an der Kreuzung Cuvrystraße/Schlesische Straße zu schaffen, erfordert eine bauliche Höhe, die dem Umfeld der umgebenden Gründerzeitbebauung entspricht. Für den Grundkörper des Gebäudes wird die OK auf max. 57,0 m über NN festgesetzt. Diese Höhe entspricht einer Höhe über Gehweg von 22,0 m und somit der Traufhöhe des umgebenden Altbaubestandes in der Schlesischen Straße. Die zulässige Staffelung des Gebäudes um weitere 6,0 m ist vergleichbar mit der Entwicklung der Dachlandschaft in der Umgebung. Ebenso ist die Höhenentwicklung des „Loftriegels" an der Spree zu begründen. Die Architektursprache dieses Gebäudeteils orientiert sich, anders als der südwestliche Gebäudeteil, an den gewerblich genutzten Gewerbe- und Speichergebäuden, die nach wie vor den Bereich des Spreegürtels, auch in direkter Nachbarschaft zum Plangebiet, prägen. In diesem Gebäuderiegel sind so genannte „Lofts" untergebracht, in denen die für Kreuzberg typische Nutzungsmischung von Wohnen und Arbeiten stattfinden soll.

Diese Nutzungsmischung erfordert eine ausreichende Gebäudetiefe, die Raum für flexibel nutzbare Grundrisse bietet.

Auch aus der internen Nutzung des Gebäudes lässt sich das Erfordernis der geplanten Dichte erläutern. Die Unterbringung von großflächigem Einzelhandel sowie die Errichtung mehrerer Parkebenen erfordert eine flächige Überbauung des Grundstücks.

Zu 2.: Der architektonische Entwurf des „Loftriegels" an der Spree, der vor allem dem Wohnen und Arbeiten dient, sieht durchgesteckte Einheiten vor, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung garantieren. Die Erschließung dieses Gebäudeteils erfolgt über an der Südseite gelegene Laubengänge, sodass Aufenthaltsräume zur Spree orientiert und dem südwestlichen Gebäudeteil abgewandt angeordnet sind. Die auf dem südwestlichen Gebäudeteil geplanten „Sky-Lofts" sind zwei- bis dreiseitig belichtet und verfügen über nutzbare Dachterrassen. Die technischen Einrichtungen des Gebäudes (Technikzentralen, Lüftungsschächte u. a.) werden so angeordnet, dass die Nutzbarkeit der Wohnungen nicht eingeschränkt wird. Eine Beeinträchtigung des Wohnens und Arbeitens wird somit vermieden. Weiterhin versorgt eine der Allgemeinheit zugängliche, vom motorisierten Verkehr freigehaltene, begrünte Uferzone die Bewohner ausreichend mit wohnungsnahen Grünflächen.

Die Einzelhandelsflächen verfügen über, gemäß der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) erforderliche, natürlich belichtete Sozial- und Personalräume.

Es wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, das die Konsequenzen der Realisierung des Vorhabens auf sein verkehrliches Umfeld untersucht und die verkehrliche Verträglichkeit der Erschließung bewertet hat. Die Ergebnisse des Gutachtens sind in die Planung eingeflossen. Es ist mit einer weitgehend konfliktfreien Abwicklung des vorhandenen und neu entstehenden Verkehrs zu rechnen. Durch die Ausweisung der Stellplätze innerhalb des Gebäudes wird eine Beeinträchtigung der umgebenden Wohnbebauung durch hohen Parkdruck und Lärmbelästigung gemildert.

Positiv ins Gewicht fällt in diesem Zusammenhang die günstige Zuordnung der Wohnbebauung zu Arbeitsstätten, durch die sonst erforderliche Verkehrsabläufe entfallen. Einerseits werden innerhalb des Vorhabens kombinierte Wohn- und Arbeitsstätten („Lofts") geschaffen, andererseits wird von der Schaffung von ca. 300 Arbeitsplätzen (Voll- und Teilzeit, Ausbildungsplätze) ausgegangen. Der Bedarf an Arbeitskräften kann weitestgehend von Bewohnern des direkten Umfeldes gedeckt werden.

Die zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan erarbeitete Umweltverträglichkeitsstudie (UVS) hat das Projekt auf etwaige nachteilige Auswirkungen der städtebaulichen Dichte auf die Umwelt untersucht (siehe Abschnitt II. 5.). Im Ergebnis sind die nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt hinnehmbar.

Zu 3.: Die Überschreitung der Obergrenze ist mit den sonstigen öffentlichen Belangen vereinbar. Weder Belange des Naturschutzes, der Landschaftspflege sowie des Verkehrs stehen dem entgegen. Durch die Schaffung einer der Allgemeinheit zugänglichen, begrünten Uferzone wird das Orts- und Landschaftsbild aufgewertet und der Erholungswert gesteigert.

Direkte Zugänge zur Spree sind derzeit in der Nähe des Plangebietes nur an den Endpunkten der als Sackgassen am Wasser endenden Erschließungsstraßen möglich und haben in der Regel kaum Aufenthaltsqualität.

Bauweise sowie überbaubare Grundstücksflächen

In der hier festgelegten geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne seitlichen Grenzabstand zur Grundstücksgrenze errichtet. Diese Regelung gewährleistet ein Einfügen des Gebäudes in das städtebauliche Umfeld, das von „geschlossenen" Blöcken geprägt ist.

Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen an den straßenbegleitenden Seiten und an der Spreeseite festgelegt. Die Baugrenzen im nordöstlichen Planbereich beschränken die überbaubare Fläche und sichern eine 6,5 bis 10,5 m tiefe Freifläche an der Spree. Zusätzlich hat das Gebäude parallel zur Spree einen ca. 1,8 m tiefen Arkadengang. Dieser Bereich war zum Zeitpunkt der frühzeitigen Bürgerbeteiligung von der Cuvrystraße durch einen 5,0 m breiten Durchgang parallel zur Spree erreichbar. Der „Kopf" des Gebäudes war aus diesem Grund aufgeständert.