Nr 2 BauGB ist in der Abwägung nach §

Verkehrsaufkommen in der Cuvrystraße erzeugt, das weit über dem derzeitigen Bestand liegt. In Bezug auf eine derartige potentielle Steigerung der Belastung hat die Plangeberin auf der Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung bereits eine positive Vorabwägung getroffen, die wirksam ist. Dies wird untermauert durch die Tatsache, dass diese Fläche seit 1992 Bestandteil des Gewerbe- und Industrieflächensicherungskonzepts des Senats ist.

5. Umweltschützende Belange

Gemäß § 1 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ist in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB auch die Vermeidung und der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft zu berücksichtigen.

Die Realisierung des Bauvorhabens führt zu einem Eingriff im Sinne des § 8 BNatSchG.

Es ist ein Ausgleich erforderlich, weil der Eingriff vor der planerischen Entscheidung unzulässig war1) und auch tatsächlich nicht erfolgt ist.2)

Gemäß § 3 Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) bedurfte es einer Umweltverträglichkeitsprüfung.

Es ergibt sich folgende Bewertung der ermittelten und beschriebenen Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (§ 1 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB):

a) Tiere und Pflanzen

In diesem Schutzgutbereich ist das Konfliktpotential des Vorhabens auf Grund der vorhandenen Belastungen eindeutig als gering einzustufen. Artenschutzrelevante Bestände sind durch das Bauvorhaben nicht betroffen. Eine direkte Bebauung der Uferlinie, die zu einer Verschlechterung der Standortbedingungen führen könnte, ist nicht vorgesehen.

b) Boden/Relief

Das Gelände wird nach dem Eingriff einen geringfügig geringeren Versiegelungsgrad als zuvor aufweisen (93 % statt 97 %). In der Uferzone können Vegetationsflächen mit Bodenanschluss eingerichtet und somit intakte Bodenfunktionen hergestellt werden. Außerhalb des Kerngebietes wird sich im Rahmen der notwendigen Verkehrsumplanungen ebenfalls kaum eine zusätzliche Versiegelung ergeben.

c) Wasser

Der leichte Rückgang der Flächenversiegelung ermöglicht Verbesserungen in der Wasserbilanz. Das Wasserrückhaltevermögen der Oberflächen kann durch Begrünungsmaßnahmen am Gebäude und Baumpflanzungen in den Freizonen optimiert werden. Die bodengebundenen Grünflächen können ohne einen Anschluss an die Mischwasserkanalisation auskommen. Auch die vorgereinigten Abflussspenden der begrünten Dachflächen können dem Mischwasserkanalsystem entzogen werden (Brauchwasser, Versickerung, Direkteinleitung in die Spree). Da keine Ansiedlung wassergefährdender Gewerbe- oder Industriebetriebe zulässig ist, kann im Schutzgutbereich Wasser eine Entschärfung der aktuell uneindeutigen Gefährdungslage erwartet werden.

1) Das bislang geltende Bauplanungsrecht schreibt Folgendes vor:

Nach dem Baunutzungsplan liegt das Bauvorhaben in einem reinen Arbeitsgebiet. Es gilt die Baustufe V/3 mit der Geschosszahl 5. Die bebaubare Fläche beträgt höchstens 0,5. Die Geschossflächenzahl ist 1,5.

Bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung enthält der Bebauungsplan VI-A vom 9. Juli 1971 Modifizierungen, die real zu einer über dem Wert von 0,5 bebaubarer Fläche führen konnten.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-VE 1 ermöglicht eine fast vollständige Flächenversiegelung (GRZ etwa 0,93). Diese wäre auch unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Anrechnungsvorschriften der BauNVO 1968 gegenüber der BauNVO 1990 nach dem bislang geltenden Recht nicht erreichbar.

2) Zwar liegt zurzeit fast eine Vollversiegelung des Vorhabengrundstücks vor, das Bauvorhaben unterscheidet sich aber in seiner Gesamterscheinung und seinen Auswirkungen auf die Umwelt von der Bestandssituation.

d) Klima

Das Plangebiet liegt in einem klimatischen Belastungsbereich mit höchster Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen innerhalb des innerstädtischen Raumes.

Die Bestandssituation ist also bei Fortbestand im höchsten Maße sanierungswürdig. Zielsetzung wäre der Erhalt auch kleinster Vegetationsflächen, partielle Entsiegelung, die Schaffung weiterer klimawirksamer Vegetationsbestände und eine Verbesserung der Luftaustauschverhältnisse zwischen der Spree als Luftleitbahn und den Innenhöfen des Blocks.

Dieser Zielsetzung kommt die geplante Bebauung nicht entgegen. Während bisher teilweise flache Einzelgebäude Luftströmungen von der Spree bis in die Tiefe des Blocks wenigstens begrenzt zuließen, wird zukünftig das Gelände zu rund 93 % über die Höhe von ca. 28,0 m bebaut. Auf eine Hofbildung wird verzichtet. Der Block wird zur Spree hin abgeriegelt. Im Uferbereich ist der Baukörper zurückgenommen.

Die Flächenversiegelung des Bestands wird durch die neuerliche Versiegelung ersetzt. Der massive Baukörper führt gegenüber der schon ungünstigen Bestandssituation auf der Mikroebene zu einer erheblichen, negativ wirksamen Nutzungsintensivierung. Diese Auswirkungen sind durch Begrünungsmaßnahmen in Hof, Straße und am Gebäude nur zum Teil zu kompensieren. Mindernd könnten sich Maßnahmen im Sinne eines Gebäudeklimakonzeptes auswirken (Reduzierung der Abwärmeverluste durch Gebäudedämmung/ Doppelfassade und die Berücksichtigung von Heiz- und Energietechnologie nach dem Stand der Technik). Dem steht die produzierte Abwärme des gesteigerten Verkehrsaufkommens gegenüber.

Auf einer erweiterten Betrachtungsebene, etwa unter Einbeziehung der angrenzenden Baublöcke, wird die Nutzungsintensivierung allerdings nicht zu mess- und spürbaren Auswirkungen führen.

e) Lufthygiene

Das Plangebiet liegt in einem Bereich mit hoher Grundbelastung durch Lärm und Luftschadstoffe, die zu einem großen Teil auf Emissionen der Schlesischen Straße, aber auch auf Gewerbebetriebe des gegenüberliegenden Spreeufers zurückgehen.

Das Vorhaben bedingt einen erheblichen zusätzlichen Liefer- und Kundenverkehr und zieht diesen ­ auf Grund der verkehrstechnischen Erfordernisse ­ zum großen Teil in die Cuvrystraße hinein, wo die Einfahrten für die Anlieferung und die Parkdecks angeordnet werden. Hinzu kommen mögliche Lärm-, Gas- und Staubemissionen, z. B. durch Heizanlagen und die Be- und Entlüftungseinrichtungen der Parkgeschosse.

f) Landschaft, Erholung, Kultur- und Sachgüter

Das Vorhaben überformt das Plangebiet vollkommen. An die Stelle der lockeren, wenig attraktiven 60er-Jahre-Lager- und Gewerbebauten treten Bauformen der Umgebung in zeitgenössischer Architektur.

Eindeutig positiv ist die öffentliche Erschließung des Spreeufers. Es wird ein Betrag zur Erschließung eines Freiraums geleistet, der für den versorgungsdefizitären Stadtteil von besonderer Bedeutung ist. Sichtbeziehungen, die sich von hier aus ergeben, sind für die Allgemeinheit erlebbar und bereichern auch den zukünftigen Wohn- und Arbeitsstandort. Die Sichtbeziehungen in Richtung des Plangebietes werden ebenfalls aufgewertet.

Die Zunahme der Verkehrsströme wird insbesondere für die Cuvrystraße zu einer Abwertung der Wohn- und Aufenthaltsqualität führen. Im Bereich der Schlesischen Straße ist die bestehende Grundbelastung deutlich höher als die zusätzlich erzeugte Belastung.

Der Kastanienbaum im östlichen Gehwegbereich der Cuvrystraße ist als ortsbildprägendes „Sachgut" anzusehen. Seine Erhaltung ist nach erfolgten Umplanungen und mittels einer entsprechenden Vereinbarung im Rahmen des städtebaulichen Vertrages gewährleistet.

Die Umweltverträglichkeitsuntersuchung führt zur Vermeidung und Minderung des Eingriffs Folgendes an:

a) Tiere und Pflanzen

Als „Vermeidung" kann lediglich die Freihaltung der Uferzone genannt werden.

Der Baumbestand auf dem Grundstück und den angrenzenden Straßen ist größtenteils nicht zu erhalten. Zentraler Punkt ist die Erhaltung der Kastanie in der Cuvrystraße, die nach Vitalität und Charakter eine Aussparung innerhalb des Gebäudekörpers als angemessene Vermeidungsmaßnahme erscheinen lässt. Der Kronentraufbereich der Kastanie und der Wurzelraum werden so offen gehalten.

b) Boden Möglichkeiten der Eingriffsminderung liegen hier vor allem im Bereich der Verkehrsflächenbefestigung. Ausschließlich fußläufige Verkehrsflächen werden nicht vollversiegelt.

Dass die Flächen für Parkplätze und Anlieferung in die Gebäudegrundfläche integriert werden und daher nicht die geplante Freifläche entwerten, ist als Vermeidungsmaßnahme zu werten.

Auf allen Flächen sollen ausschließlich unbedenkliche Erdstoffe zum Einbau kommen (Berliner Liste).

c) Wasser Wassergefährdende Gewerbe- oder Industriebetriebe sind nicht zulässig. So wird in diesem Schutzgutbereich ein Konflikt vermieden.

Der Schutzgutbereich „Wasser" profitiert von der Planungsentwicklung bei der Bodenversiegelung. Die Summe der Vollversiegelungen auf dem Baugrundstück geht leicht zurück. Auf den unversiegelten Flächen werden Rückhalteund Vorreinigungsfunktionen durch Begrünungsmaßnahmen entwickelt. Die partielle Dachbegrünung erzielt einen vergleichbaren Effekt auch auf dem Gebäude. Somit wird ein Beitrag zur Entlastung der Vorflut und zur Grundwasserneubildung geleistet.

Es ist in diesem Zusammenhang zu vermeiden, dass die Niederschläge auf begrünten Dachflächen zumindest nicht ungenutzt in die Mischkanalisation gelangen (dies ist Inhalt der Anlage 6 zum Durchführungsvertrag). Vorgeschlagen wird ein Konzept zur Brauchwassernutzung oder aber

­ sofern genehmigungsfähig ­ die Direkteinleitung in die Spree. Auf diesem Weg würden negative Auswirkungen der Nutzungsintensivierung gemindert, die letztlich indirekt auch die Oberflächengewässer belasten.

Es ergibt sich eine Zunahme der erzeugten Schmutzwasserfrachten im Vorhabengebiet und ebenfalls eine mutmaßliche Belastungserhöhung der Straßenabwässer, insbesondere in der Cuvrystraße (Öl- und Kraftstoffleckagen, Reifenabrieb etc.). Im Anlieferbereich könnte durch entsprechende Abscheideanlagen Vorsorge getroffen werden. Im Bereich der Hausabwässer kann durch Einbau von Sanitäranlagen, die dem Stand der Technik entsprechen, die Gesamtabflussbelastung teilweise reduziert werden.

d) Klima

Als Vermeidungs- und Minderungsmaßnahme wird die Tatsache angesehen, dass die Öffnung zur Spree im Verlauf der Cuvrystraße unverbaut bleibt und Luftströmungen von und zu der Schlesischen Straße weiterhin möglich sind. Von solchen Austauschbewegungen werden auch Luftmassen im Uferbereich des Vorhabengrundstücks erfasst.

e) Lufthygiene Werden die aus dem Verkehrsgutachten resultierenden Maßnahmen der Verkehrsführung umgesetzt (Ampelschaltung und die Einrichtung zusätzlicher Abbiegespuren), wird vermieden, dass im Kreuzungspunkt der Cuvrystraße mit der Schlesischen Straße Staubildungen zu zusätzlichen, vermeidbaren Belastungen führen.

Die Andienung des Lieferverkehrs wie auch die Ausfahrt werden vollflächig überdacht, sodass mögliche Schallemissionen wirksam reduziert werden können.

Weitere Emissionsquellen sind Teile der erforderlichen Gebäudetechnik. Zur Durchlüftung der Parkgeschosse muss Luft angesaugt und voraussichtlich über die Dachflächen wieder abgegeben werden.

f) Landschaft, Erholung, Kultur- und Sachgüter

Die Art der vorgesehen Nutzungsmischung (Einkaufen, Arbeiten, Wohnen und Freizeit) in Kombination mit der Festsetzung maximal zulässiger Verkaufsflächen und der vertraglichen Festlegung zulässiger Sortimente in Anlehnung an entsprechende fachgutachterliche Empfehlungen gewährleistet, dass nachteilige Wirkungen auf die Sozial- und Wirtschaftsstrukturen weitgehend vermieden werden.

Folgende textliche Festsetzungen dienen dem Ausgleich bzw. der Minderung des Eingriffs. Die Maßnahmen sind mit der Vorhabenträgerin abgestimmt.

- Die Fläche ABCDA zum Anpflanzen ist mit Arten der beigefügten Pflanzliste in der Weise zu bepflanzen, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrüns entsteht. Dabei sind 6 Bäume mit einem Stammumfang von mindestens 18­20 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.

Die Regelung dient dem Schutz und der Entwicklung der biotischen und abiotischen Naturhaushaltsfunktionen und der angestrebten Entwicklung des Ortsbilds (Spreepromenade). Die Zahl der festgesetzten Bäume dient der anteiligen Deckung notwendiger Fällungen innerhalb des Kerngebiets. Weitere Festlegungen zur Gestaltung der Fläche ABCDA sind innerhalb des städtebaulichen Vertrages getroffen worden.

- Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 20h und einer Ausdehnung von mehr als 200 m2 sind zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen und für Belichtungsflächen.

Die Festsetzung dient der Minderung nachteiliger Klimaeffekte durch die geplante bauliche Verdichtung und der Sicherstellung eines möglichst hohen klimawirksamen Grünanteils auf allen Oberflächen des Geltungsbereiches. Begrünte Dachstandorte bilden Ersatzlebensräume und Trittsteinbiotope, insbesondere für Vögel und Insekten. Diese sind in besonders verdichteten Innenstadtlagen auf rein bodengebundenen Standorten nicht in ausreichendem Maß entwickelbar.

Dachbegrünung trägt außerdem zur notwendigen Entlastung veralteter Mischwasserkanalisationssysteme bei (Stärkung der Rückhaltefunktion).

Dem Grün- und Freiflächenplan, der Inhalt des Durchführungsvertrages ist, sind die zu begrünenden Flächen zu entnehmen. Es ist erkennbar, dass etwa die Terrassen und Zuwegungen des Sky-Lofts von der Begrünung ausgenommen sind. Die Abwägungsergebnisse bleiben von diesem Umstand unberührt.

- eine Befestigung von Wegen und Zufahrten ist nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen.

Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.

Die Festsetzung dient der Minderung nachteiliger anlagebedingter Auswirkungen auf die abiotischen Naturhaushaltsfunktionen. Vollversiegelung ist nach Möglichkeit grundsätzlich zu vermeiden. Insbesondere im Zusammenhang mit dem Boden-/Wasser-Schutzgutkomplex wird eine auf die Verringerung von Oberflächenabflüssen gerichtete Verwendung von Einkornbetonsteinen, fugenreichen Pflasterbelägen, Rasenschotter, Kies empfohlen.

Diese Flächenbefestigungen verringern den Oberflächenabfluss und fördern die erwünschte Grundwasserneubildung.

Die UVS schlägt weiterhin eine Textliche Festsetzung vor, in der die Begrünung von Fassaden gesichert werden soll. Diese Maßnahme ist nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Eine solche Festsetzung bedeutet eine nicht zu rechtfertigende gestalterische Einschränkung des Investors.

Ein weiterer Vorschlag der UVS zur Formulierung einer textlichen Festsetzung bezieht sich auf die gegenüber einem früheren Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zurückgenommenen Baugrenzen im Bereich der erhaltenswerten Kastanie in der Cuvrystraße.

Da der Erhalt der Kastanie nun nicht mehr Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist, sondern als vertragliche Vereinbarung in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen ist, ist auch der Vorschlag aus der UVS (Begrünung der nicht überbauten Grundstücksfläche in diesem Bereich) erfüllt.

Der Bedarf an siedlungsnahen Grünflächen wird durch den Görlitzer Park, der sich südlich des Plangebietes in ca. 500 m Entfernung befindet, durch den ca. 400 m entfernten „Schlesischen Busch", der hinter der mit Spielund Sportplatz versehenen Lohmühleninsel an der Puschkinallee liegt und den Treptower Park, der sich östlich des Plangebietes in ca. 1 250 m Entfernung befindet, gedeckt.

Ergebnis:

Unter Berücksichtigung der in den textlichen Festsetzungen und im Durchführungsvertrag geregelten Maßnahmen ist der durch das Bauvorhaben verursachte Eingriff als weitgehend ausgeglichen zu betrachten. Zwar kann die Frischluftaustauschfunktion des Grundstücks nicht mehr erhalten werden, dieser Umstand ist aber im Hinblick auf die positiven Auswirkungen bezüglich der Versorgungssituation, der städtebaulichen Aufwertung des Standortes insgesamt, insbesondere aber auch des Spreebalkons und der Uferzone, vertretbar. Die soeben erwähnte Funktion wäre zudem auch bei Umsetzung des bislang geltenden Rechts nicht oder nur eingeschränkt gewährleistet. (Zur Immissionsbelastung siehe gesondert Abschnitt II. 4.7.)

Die Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung der UVS weist mit Umsetzung der textlichen Festsetzungen und der vertraglichen Regelung ein positives Ergebnis aus. Erfüllbar ist sowohl die Forderung nach der Wiederherstellung von Bestandswertigkeiten, als auch der für Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen geltende ökologische Mindeststandard.

6. Durchführungsvertrag

a) Städtebauliche Regelungen

Es sind im Wesentlichen folgende Regelungen getroffen worden:

Die private Vorhabenträgerin verpflichtet sich

- zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen entsprechend den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und den Regelungen des Durchführungsvertrages,

- auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen am nördlichen Rand des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einen öffentlich nutzbaren Uferbereich herzustellen und auf Dauer zu unterhalten und zu pflegen,

- durch vertragliche Vereinbarungen mit ihren Mietern Sorge dafür zu tragen, dass nur nicht zentrenrelevante Sortimente in den Fachmärkten angeboten werden,

- 2 000 m2 Geschossfläche für ein Gründerzentrum zur Verfügung zu stellen,

- für den nicht durch Kraftverkehr beanspruchten ufernahen Abschnitt der Cuvrystraße, den so genannten Spreebalkon, ein Sanierungs- und Gestaltungskonzept unter Beteiligung der Anwohner und der zuständigen Ämter erarbeiten zu lassen und die Ergebnisse dieses „Workshopverfahrens" auf eigene Kosten umzusetzen.

Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die Kosten ca. 700 000,00 DM betragen werden. Die Vorhabenträgerin ist nicht verpflichtet, darüber hinausgehende Kosten zu tragen.

Ziel der Maßnahme ist die Einbeziehung der Cuvrystraße in das Gestaltungskonzept der öffentlichen Uferzone.

Die Planung soll im Ergebnis dazu führen, dass

a) auf das zukünftige Angebot einer erweiterten öffentlichen Uferzone auch schon im Straßenraum mit adäquaten gestalterischen Mitteln hingewiesen wird,

b) die Attraktivität und Aufenthaltsqualität des Spreebalkons selbst aufgewertet wird,

c) ein behindertengerechter Zugang zum Spreebalkon eingerichtet wird,

d) die Erfordernisse des Brandschutzes für das CuvryCenter erfüllt werden,

e) eine ausreichend verkehrssichere Trennung des Anliefer-, Anwohner- und Kundenverkehrs von den ufernahen Freiflächen realisiert wird.

Der zu überplanende Bereich hat eine Tiefe von ca. 15 m, gemessen von der Uferkante, und umfasst etwa 360 m2.

Mit der Workshopbetreuung und der Ausführungsplanung ist ein qualifiziertes Fachbüro zu beauftragen. Der Auftrag ist zum Zeitpunkt der Erteilung einer Baugenehmigung für das Cuvry-Center mit der Zielsetzung auszulösen, die Realisierung zeitgleich mit der Fertigstellung der Außenanlagen innerhalb des Kerngebiets abzuschließen.

- Der Vorhabenträgerin ist bekannt, dass nach den Ergebnissen des Lärmschutzgutachtens zur Vermeidung unzumutbarer Lärmbelästigungen an den straßenseitigen Fassaden der betroffenen Grundstücke Lärmschutzfenster und ggf. erforderliche zusätzliche schallgedämmte Lüftungseinrichtungen einzubauen sind. Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, Berlin diesbezüglich von allen Kosten freizustellen.

b) Sonstige Regelungen

Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich

- zur gutachterlichen Erkundung von Lage und Umfang möglicher Altlasteneinflüsse und zum Ausschluss von eventuell festgestellten Gefährdungswirkungen.

Die Vereinbarung dient dem Schutz des Bodens und des Grundwassers. Da Teilflächen des Geltungsbereiches unversiegelt bleiben, ist auszuschließen, dass dies zu einer unerwünschten Mobilisierung von Schadstoffen führt. Die Verpflichtung ist erforderlich, weil das Vorhabengrundstück im Altlastenverdachtsflächenkataster unter der Nr. 10780 verzeichnet ist.

- ausschließlich Erdstoffe einzubringen, die den Güteanforderungen der „Bewertungskriterien für die Beurteilung kontaminierter Standorte in Berlin (Berliner Liste) Teil 2" entsprechen. Über Herkunft von Erdmaterialien und den Gehalt an Inhaltsstoffen sind Nachweise zu erbringen.

Die Vereinbarung soll eine latente Erhöhung des Grundwassergefährdungspotentials ausschließen. Ausgeschlossen werden soll vor allem, dass Bodenaushub selbst oder auch von anderer Stelle unkontrolliert zum (Wieder-) Einbau kommt.

- innerhalb der nicht überbauten Grundstücksfläche im Bereich der zu erhaltenden Kastanie Wegebefestigungen nur anzulegen, soweit unbedingt erforderlich (Gebäudezuwegung auf kürzester Strecke, maximal 2 m breit). Im Bereich der Kronentraufe des Kastanienbaums ist eine Befestigung nur mittels Baumschutzrosten oder gleichwertiger Detaillösungen zulässig (durchbrochene Fertigteile.