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Die nicht überbaute Grundstücksfläche in diesem Bereich ist mit bodendeckenden Stauden und Gehölzen zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege.

Die Vereinbarung soll dazu führen, dass die anlagebedingte Beeinträchtigung der Vitalität des Baumes, durch Bodenversiegelung, vermieden bzw. vermindert werden kann. Die Vereinbarung dient weiterhin dem Schutz und der Entwicklung der biotischen und abiotischen Naturhaushaltsfunktionen.

Befestigungen im Wurzelbereich sind nach Möglichkeit zu vermeiden, sind aber wegen eines untergeordneten Gebäudezugangs hier nicht gänzlich auszuschließen.

- zur Einhaltung der DIN 18 920 (Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen) im Zusammenhang mit allen verbleibenden Vegetationsbeständen des Geltungsbereichs, insbesondere jedoch mit der Kastanie in der Cuvrystraße. Über Art und Umfang der Vorkehrungen und Maßnahmen ist Einvernehmen mit dem Grünflächenamt Kreuzberg herzustellen. Die Vorkehrungen und Maßnahmen sind vor Aufnahme der weiteren Beräumungs- und Bautätigkeit zu realisieren.

Die private Vorhabenträgerin verpflichtet sich außerdem, etwaige Schnittmaßnahmen an der Kastanie nur durch eine hierfür qualifizierte Fachfirma durchführen zu lassen und das Grünflächenamt Kreuzberg mindestens 14 Tage vor Beginn der Schnittmaßnahmen über den bevorstehenden Eingriff zu informieren.

Die Vereinbarung dient der Vermeidung bzw. Minderung baubedingter Beeinträchtigungen des Vegetationsbestandes, die insbesondere im Fall der Kastanie einer besonderen fachlichen Begleitung bedarf.

- zur Reduzierung von Regenwasserabflussspenden um den Niederschlag auf begrünte Dachflächen und nicht überbaubare Grundstücksflächen. Das anfallende Wasser ist der Brauchwassernutzung zuzuführen oder aber innerhalb des Geltungsbereiches zu versickern. Bei Abflüssen von begrünten Dächern erfüllt auch eine Direkteinleitung in die Spree den Zweck der Reduzierung von Mischwasserkanalfrachten. Geeignete Maßnahmen sind mit der Wasserbehörde abzustimmen. Wasserrechtliche Bestimmungen, Erlaubnisse und Genehmigungen bleiben unberührt.

Die Vereinbarung dient der Berücksichtigung ressourcenschonender Prinzipien. Die Funktionsfähigkeit des vorhandenen Mischwasserkanalsystems ist allerdings abhängig von Mindestabflussgaben auch durch Regenwasser.

- zur Ausgleichspflanzung von 14 Bäumen eines Stammumfangs von mindestens 20­25 cm in öffentlichen Flächen der näheren Umgebung.

Die Vereinbarung dient der Umsetzung von Entwicklungszielen des FNP-/Landschaftsprogramms und der Gewährleistung eines hinreichenden Ausgleichs des Konfliktpunkts „Fällung von Bäumen". Bau- und anlagebedingten Fällungen von 7 Bäumen (innerhalb MK) und voraussichtlich weiteren 3 Bäumen (innerhalb des öffentlichen Straßenlands) stehen insgesamt 17 Neupflanzungen gegenüber.

- zur Anlage der Fläche ABCDA entsprechend den Empfehlungen des Abschnittes 5.60 des UVS-Erläuterungsberichtes. Danach sind nicht weniger als 220 m2 Vegetationsflächen mit Bodenanschluss anzulegen. Zu mindestens 1/3 sollen diese Vegetationsflächen aus Strauch- und/oder Staudenanpflanzungen bestehen. Die Uferpromenade ist durch einen Weg von mindestens 3 m Breite zu befestigen und durch eine Brüstung zu sichern.

Die Vereinbarung dient der landschaftsökologischen Qualifizierung der Freifläche und der Gewährleistung ihrer öffentlichen Nutzbarkeit.

- Andienungsflächen des Lieferverkehrs einschließlich Rangier- und Warteflächen vollflächig zu überdachen bzw. in den Gebäudekomplex zu integrieren.

Die Vereinbarung dient der Minderung von verkehrsbedingten Schallemissionen, die geeignet sind, „gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse" zu beeinträchtigen.

III. Auswirkungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes

1. Auswirkungen auf die Infrastruktur:

Die infrastrukturellen Auswirkungen sind gutachterlich belegt.

(Siehe im Detail die entsprechenden Begründungsabschnitte.)

2. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: Keine.

3. Auswirkungen auf die Zusammenarbeit der Länder Berlin/ Brandenburg: Keine.

4. Auswirkungen auf die Umwelt: (Siehe im Detail unter II.5.)

IV. Verfahren

A. Aufstellungsbeschluss

Das Bezirksamt Kreuzberg von Berlin hat am 30. Juni 1998 den Aufstellungsbeschluss gefasst (Amtsblatt 1998 S. 3167).

B. Frühzeitige Bürgerbeteiligung

Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurden die Bürger über die Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in der Zeit vom 12. April bis 26. April 1999 statt.

Zur Information lagen der vorhabenbezogene Bebauungsplanentwurf, ein Begründungsentwurf sowie die Fachgutachten aus.

1. Ein Großteil der Bürger befürchtet eine Beeinträchtigung bzw. eine Zerstörung des Einzelhandels insbesondere in der Wrangelstraße und in der Markthalle, da die bestehende, gute Einkaufssituation falsch eingeschätzt worden sei.

Dadurch käme es zu einer Verödung der Umgebung. Es sei der Verlust von Arbeitsplätzen zu erwarten, was zu einem Sozialabstieg der Bevölkerung führe. Auf Grund dessen sei der Quartiersmanager in die Planung einzubeziehen. Zudem führe die Konkurrenzsituation mit anderem großflächigen Einzelhandel in der Umgebung zu einem Scheitern des Projekts.

­ Abwägung ­ Zunächst wird auf den Abschnitt II 1. (wirtschaftliche) Verträglichkeitsanalyse verwiesen.

Die Realisierung des Vorhabens führt zu einer Veränderung des bestehenden Warenangebots in der Umgebung des Projekts.

Das Gutachten der FfH belegt, dass die Folgen für den Einzelhandel vertretbar sind. Die Plangeberin hat planerische Mittel angewandt, die unter Berücksichtigung auch der Interessen des Investors zu befürchtende Beeinträchtigungen des vorhandenen Einzelhandels verhindern helfen sollen. Hier ist insbesondere die im Durchführungsvertrag vereinbarte Sortimentsliste zu nennen, die mit einer Vertragsstrafenregelung verknüpft ist. Die Liste entspricht den Vorgaben der „Gemeinsamen Landesplanungsabteilung des Landes Brandenburg und des Landes Berlin".

Da der Gutachter nach erfolgter Reduzierung der Gesamtverkaufsfläche und Kenntnis der Sortimentsliste weiterhin eine Verträglichkeit des Projekts prognostiziert hat, hält die Plangeberin an der erforderlichen städtebaulichen Aufwertung des Bereichs um die Cuvrystraße fest, zumal mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Konkurrenz auch nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann.

Die Einschätzung einer guten Einkaufssituation macht exemplarisch den schwierigen Abwägungsprozess deutlich:

Die Plangeberin teilt die Ergebnisse des Gutachtens bezüglich der Qualität der bestehenden Einkaufssituation, da der Gutachter auf Grund seiner Erfahrungen zu einer vergleichenden Analyse in der Lage ist; eine festgestellte „gute" Einkaufslage lässt aber andererseits die befürchteten Beeinträchtigungen der bestehenden Situation als nicht realistisch erscheinen, weil dann nämlich eine Konkurrenzfähigkeit des bestehenden Einzelhandels gegeben wäre. (Zur Konkurrenzsituation mit anderen großflächigem Einzelhandel siehe unter IV C. 6.)

Nach Angaben des Gutachters werden in den großflächigen Einzelhandelsbetrieben etwa 120 Personen (Vollzeit) ­ und im Cuvry-Center insgesamt etwa 300 Personen ­ beschäftigt sein. Der Verlust an Arbeitsplätzen wird entscheidend davon abhängen, wie die bestehenden Anbieter sich auf die veränderte Marktsituation einstellen.

Angesichts der lebhaften Diskussionen um das Projekt der Vorhabenträgerin seit September 1997, der erfolgten Veranstaltungen der SPD-Kreuzberg vom 9. Juni 1998, der Anwohnergemeinschaft Cuvrystraße und des Stadtteilausschusses 61 am 21. April 1999, der Veranstaltung des Planungsbüros „urbanistica berlin" am 12. Juli 1999 sowie den durchgeführten Bürgerbeteiligungen selber ist eine ausreichende Einbindung der Öffentlichkeit erfolgt.

Da der Quartiersmanager maßgeblich in die Erörterungsveranstaltung am 21. April 1999 eingebunden war, ist auch von daher die notwendige Einbeziehung der Bürger in die Entscheidungsprozesse gewährleistet worden.

2. Die Planung widerspreche dem sektoralen Entwicklungskonzept des Senats zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in Berlin. Sie stehe auch im Widerspruch zum Stadtentwicklungsplan „Zentren und Einzelhandel" und passe daher nicht in die Struktur des Umfelds.

­ Abwägung ­

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan und der Bereichsentwicklungsplanung entwickelt.

Die Fachverwaltungen haben den Inhalten des Bebauungsplans grundsätzlich zugestimmt.

Ein Stadtentwicklungsplan hat in diesem Zusammenhang gem. § 3 Abs. 1 AGBauGB nur Empfehlungscharakter. Die Plangeberin hat diese Empfehlung ­ wie die Ziele des Zentrenkonzepts ­ auch deshalb nicht aufgegriffen, weil die Vorhabenträgerin nach bislang geltendem Recht möglicherweise einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung gehabt hätte, wenn sie lediglich ein Konzept allein mit großflächigem Einzelhandel verfolgt hätte. Diesem Anspruch hätte(n) nach Auffassung der Plangeberin dann rechtlich auch nicht die hier angesprochene(n) Planung(en) entgegengehalten werden können.

Eine unbedingte Verpflichtung zur Verwirklichung des sektoralen Entwicklungskonzepts besteht insoweit nicht, als dass großflächiger Einzelhandel nur in bestehenden Zentrenstrukturen realisiert werden darf (vgl. den FNP-Erläuterungsbericht). Denn das Zentrenkonzept schließt eine Ergänzung der vorhandenen polyzentralen Struktur nicht aus. (Dies zeigt auch der großflächige Einzelhandel im Treptower ParkCenter, welches außerhalb einer Einzelhandelskonzentration nach § 34 BauGB verwirklicht wurde.) Eine solche ist aber angesichts des bestehenden Versorgungsdefizits in dem vormals in einer Randlage Berlins sich befindenden Bereiches geboten. Da das zusätzliche Verkehrsaufkommen zu bewältigen ist und weitgehend auch keine negativen Auswirkungen auf die verbrauchernahe Versorgung in den bestehenden Zentren zu befürchten sind, ist die Abweichung vom sektoralen Entwicklungskonzept gerechtfertigt.

3. Die verkehrlichen Auswirkungen des Vorhabens seien nicht zu rechtfertigen. Das Bauvorhaben richte sich vor allem an die Pkw-Benutzer. Es seien Staus auf der Schlesischen Straße und in der Cuvrystraße zu befürchten, weil unter anderem eine Wendemöglichkeit für Lkw in der Cuvrystraße fehle.

Außerdem werde bei einer Ampelphase der neuen Lichtsignalanlage die Kreuzung Cuvry-/Schlesische Straße nicht leergeräumt. Dies könne rechnerisch belegt werden. Die Zunahme des Verkehrs führe zu einer Gefährdung der in der Cuvrystraße spielenden Kinder. Es komme darüber hinaus zu so genanntem Ausweichverkehr in verkehrsberuhigte Bereiche.

Hinzu kämen Widersprüche im Verkehrs- zum Schallschutzgutachen. Insbesondere sei die Verkehrszunahme auf der Schlesischen Straße pegelbestimmend.

­ Abwägung ­ Zunächst wird auf den Abschnitt II. 2 verwiesen. Das Verkehrsgutachten belegt, dass bei Berücksichtigung der im Gutachten vorgeschlagenen Maßnahmen, insbesondere der Installierung der Lichtsignalanlage am Kreuzungspunkt Cuvrystraße/Schlesische Straße, der Neuschaltung der Lichtsignalanlagen entlang der Schlesischen Straße, der Einrichtung neuer Fahrspuren, das zusätzliche Verkehrsaufkommen bewältigbar ist. Unter Beachtung dieser Maßnahmen sind Staus zwar nicht grundsätzlich auszuschließen, die Gefahr ist aber wegen des über 50 m betragenden Abstands zwischen den Einfahrten und dem Knotenpunkt relativ gering. Die Berechnung des Bürgers berücksichtigt nicht, dass der aus der Cuvrystraße ausfließende Verkehr auf zwei Spuren abgeführt wird: eine für Linksabbieger und eine für Rechtsabbieger. Der Verkehr wird sich zu 70 % auf die Rechtsabbieger und 30 % auf Linksabbieger verteilen. 70 % von 523 Kfz sind 366 Kfz. Die Menge von 366 Kfz liegt jedoch deutlich unterhalb der Menge von 395 Kfz, die von den Freigabezeiten der Ampel bewältigt werden kann. Im Gegensatz zur Planfassung bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist nun vorgesehen, die Einfahrt und Ausfahrt für den anliefernden Verkehr zu trennen. Der anliefernde Verkehr hat nun seine Ausfahrt in der Schlesischen Straße. Die Belastung durch den LkwVerkehr wird somit in der Cuvrystraße etwa um die Hälfte reduziert. Im Zuge der Umgestaltung der Cuvrystraße wird durch eine Absenkung der Bordsteine Sorge dafür getragen, dass Lkws erforderlichenfalls über eine Wendemöglichkeit verfügen.

In Bezug auf die Anliegerfunktion der Cuvrystraße ist zu berücksichtigen, dass das gesamte Gebiet im Baunutzungsplan als reines Arbeitsgebiet ausgewiesen ist. Anlieger und Eigentümer in der Cuvrystraße hatten daher stets davon auszugehen, dass ggf. an der Südseite der Cuvrystraße ein gewerblich/industrielles Vorhaben zugelassen wird, dessen Verkehrserzeugung die Verkehrsbelastung in der Cuvrystraße erheblich erhöhen könnte. Da die Zahl der im Gebäude nachgewiesenen Stellplätze bei 525 liegt, bestehen ausreichende Parkmöglichkeiten für den Besucherverkehr.

Mit Ausweichverkehr insbesondere in dem verkehrsberuhigten Bereich südlich der Schlesischen Straße ist daher nicht zu rechnen. Diesen wird das (vom Gutachter empfohlene) zu installierende Parkleitsystem verhindern, welches auf alternative Stellplatzangebote etwa entlang der Schlesischen Straße hinweist. Die Luftschadstoffemissionen in der Schlesischen Straße erhöhen sich analog zur Zunahme des Verkehrs um etwa den Faktor 1.38. Der überwiegende Teil der Immissionen ist damit nicht auf das Vorhaben zurückzuführen.

4. Die zusätzliche Immissionsbelastung durch Lärm sowie die hinzukommende Luftverschmutzung (Ruß) sei nicht hinnehmbar. Das Vorhaben befinde sich im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Die Ergebnisse des Immissionsschutzgutachtens werden angezweifelt. Maßstab für die Verträglichkeit sei die Bestandssituation. Es handele sich weder um ein Gewerbegebiet noch um ein Industriegebiet.

Eine Anlieferung in den Nachtstunden sei bei den Schalluntersuchungen nicht berücksichtigt. Es sei ein Emissionszuschlag für die an der neuen Ampel wartenden Pkw zu erheben. Ebenso müsse die Abluft über das Dach bei den immissionsschutzrechtlichen Betrachtungen berücksichtigt werden. Dies gelte auch für den zusätzlichen Lärm der Vergnügungsstätte. Nach alledem bedürfe es des Einbaus von Schallschutzfenstern.

­ Abwägung ­ Zunächst wird auf die Abschnitte II. 2 und II. 4.7 verwiesen.

Auf die Bedeutung des Vorranggebiets für die Luftreinhaltung ist hingewiesen worden. Die Textbestimmung Nr. 5.1 ist Folge davon. Das Immissionsgutachten hat die untersuchten Immissionsorte bis auf die Gebäude Cuvrystraße 9 (WA) und Schlesische Str. 32, 33 (GE) als Mischgebiete aufgefasst und die entsprechenden Immissionsgrenzwerte und Immissionsrichtwerte in Bezug genommen. Es erfolgt keine Anlieferung zur Nachtzeit. Der nach den Stellungnahmen zusätzlich zu berücksichtigende Lärm ist in die gutachterliche Prüfung eingeflossen: Im Gegensatz zu den offenen Fassadenbereichen sind die geschlossenen Abschnitte bei der Schallabstrahlung nicht berücksichtigt worden. Auch für die Außenfassaden der Einrichtungen im 4. OG (Kultur/Freizeit/Werkstatt/ Gründerzentrum) wurde keine Schallemission berücksichtigt. Nach Angaben der Gutachter ist in diesem Bereich durch entsprechende bauliche bzw. organisatorische Maßnahmen dafür zu sorgen, dass keine relevanten Lärmemissionen nach außen auftreten. Dies gilt auch für die vorgesehenen gastronomischen Einrichtungen. Mithin werden diese Probleme im Baugenehmigungsverfahren einer Lösung zugeführt. Die Emissionsbelastung durch die an der Ampel wartenden Fahrzeuge ist bei der Ermittlung des maßgeblichen Außenlärmpegels durch entsprechende Zuschläge beachtet worden. Die Vorhabenträgerin hat sich im Durchführungsvertrag zum Einbau von Schallschutzfenstern verpflichtet.

5. Dadurch, dass der Baukörper bis fast an die Spree heranreiche, sei die Forderung des FNP nach einem Spreewanderweg nicht erfüllt. Die verbleibende Freifläche an der Spree stelle eine Zerstörung öffentlichen Raumes dar, was auch gegen die Bereichsentwicklungsplanung verstoße. Eine Weiterführung des Uferweges sei bei der Planung nicht berücksichtigt. Insbesondere komme es auch zu einem Bedeutungsund Qualitätsverlust der Umgebung um den Spreebalkon.

Dieser solle auf Kosten des Investors vergrößert oder doch zumindest in seiner Aufenthaltsqualität verbessert werden.

­ Abwägung ­

Die Forderungen des FNP und der Bereichsentwicklungsplanung sind erfüllt (siehe oben und unter II.3.).

Die Freifläche an der Spree ist eine deutliche Verbesserung der gegebenen Situation, schon weil bislang kein öffentlicher Zugang bestand. Es erfolgt eine qualitätvolle Aufwertung dieses Bereiches (siehe den Grün- und Freiflächenplan).

Eine Weiterführung des Uferweges wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht ausgeschlossen. Eine Sicherung kann in den Bebauungsplänen VI-148 und VI-152 erfolgen. Entsprechend einer Regelung im Durchführungsvertrag kann der Bereich um den Spreebalkon auf Kosten des Investors in Zusammenarbeit mit den Anwohnern der Cuvrystraße städtebaulich aufgewertet werden.

6. Die Höhe des Bauvorhabens und der nicht ausreichende Abstand führe zu einer Verschattung der Wohnbebauung auf der westlichen Seite der Cuvrystraße. Dies führe zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität.

­ Abwägung ­

Die Gebäudehöhe ist mit 22 m über Gehweg festgesetzt. Sie entspricht der Traufhöhe der gegenüberliegenden Bebauung in der Cuvrystraße (bis zu 6 Geschosse). Eine Überschreitung um bis zu 6,0 m ist für ein um mindestens 2 m zurückgesetztes Staffelgeschoss zulässig.

Auf Grund der Festsetzungen des rechtskräftigen Baunutzungsplans wäre eine fünfgeschossige Bebauung ebenfalls zulässig. Wegen der bestehenden planungsrechtlichen Situation kann daher ein Anspruch auf ein Fortbestehen der jetzt relativ günstigen Belichtungssituation nicht abgeleitet werden, zumal vor Einleitung des Bebauungsplanverfahrens auf dem Vorhabengrundstück ein sechsgeschossiges Speichergebäude schon vorhanden war.

(Bezüglich der Unterschreitung der Abstandfläche wird auf den Abschnitt „Bauweise sowie überbaubare Grundstücksflächen" verwiesen.)

7. In die Berechnung der GFZ seien die Pkw-Stellplätze mit einzubeziehen.

­ Abwägung ­

Die Stellplatzflächen im zweiten und dritten Obergeschoss werden auf Grund der Anwendung von § 21 a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO (siehe Textbestimmung Nr. 2.3) bei der Berechnung der Geschossfläche nicht berücksichtigt. Das erste Vollgeschoss ist voll berücksichtigt worden. Dies ist gerechtfertigt, weil die Umgebung des Planbereichs vor Parkverkehr geschützt werden soll. Das Kellergeschoss gilt auf Grund von § 2 Abs. 4 BO Bln nicht als Vollgeschoss. Nur Vollgeschosse sind jedoch gem. § 20 der BauNVO auf die Geschossfläche anzurechnen. Die angegebene Geschossfläche lässt die aufgeführten Stellflächen im zweiten und dritten Obergeschoss und das Kellergeschoss daher zu Recht unberücksichtigt.

Das zurückgesetzte Staffelgeschoss ist ebenfalls vollständig in die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung eingeflossen.

8. Der Erhalt des Kastanienbaumes auf der östlichen Straßenseite der Cuvrystraße wird gefordert. Der Baum sei wegen des neuen Fahrbahnbelags und des erhöhten Verkehrsaufkommens gefährdet.

­ Abwägung ­

Der Erhalt des Baumes ist im Durchführungsvertrag abgesichert. Neben dem Erhalt hat sich die Vorhabenträgerin zu weiteren Schutz- und Verhaltensmaßnahmen verpflichtet (siehe oben). Die Kastanie kann durch technische Maßnahmen während der Bauarbeiten vor Schaden geschützt werden. Dass Bäume auch in extremen Baustellensituationen wirksam geschützt werden können, zeigen beispielsweise die Bäume entlang der (alten) Potsdamer Straße am Potsdamer Platz, die die Erbauung des gesamten neuen Stadtteils unbeschadet überstanden haben.

9. Die Infrastrukturfolgekosten seien in der Abwägung nicht berücksichtigt.

­ Abwägung ­

Siehe dazu die Begründung im Teil IV. C.4 und unter G.7.

10. Teilweise sprechen sich die Bürger gegen die Einrichtung einer neuen Verkehrsampel aus. Andererseits wird auf die Gefahren bei der Überquerung der vielbefahrenen Schlesischen Straße hingewiesen.

­ Abwägung ­

Die zusätzliche Ampel ist zur Regulierung des Zu- und Abfahrtverkehrs erforderlich. Mit ihr wird ein Beitrag zur sicheren Überquerung der Schlesischen Straße geleistet.

11. Vielfach wird die Architektur des Bauvorhabens kritisiert.

Diese sei zu massig, klotzig und funktional. Es sei mit Graffitiaktionen zu rechnen.