Einzelhandel

Bei dem vom großflächigen Einzelhandel dominierten Gebäudeteil wurden gestalterische Elemente der Bauten entlang der Schlesischen Straße aufgenommen. Die Fassade an der Cuvrystraße orientiert sich an den spezifischen Bedürfnissen eines Parkhauses, weshalb auf die Festlegung einer Fassadengestaltung verzichtet wurde. Da die Vorhabenträgerin am wirtschaftlichen Erfolg ihres Projekts interessiert ist und dies mittelbar auch vom äußeren Erscheinungsbild abhängt, ist nach Auffassung der Plangeberin eine gestalterische Vorgabe nicht gerechtfertigt.

12. Die Parkmöglichkeiten für Pkw seien in eine Tiefgarage zu verlegen. Die vorgesehenen Parkdecks seien unökologisch und auch auf Grund ihres Erscheinungsbildes abzulehnen.

­ Abwägung ­

Die Kosten für eine dreigeschossige Tiefgarage nahe der Spree waren nicht zu rechtfertigen. Die Anordnung des Parkdecks im Gebäude dient auch der Optimierung der unterschiedlichen Nutzungen. Die ökologischen Auswirkungen sind in die Abwägung eingestellt worden. Unter Berücksichtigung aller Gesichtspunkte (siehe auch Immissionsgutachten) ist die Festlegung der Lage der Parkdecks vertretbar.

(Zum Erscheinungsbild, siehe soeben unter 11.) Der Investor ist um eine ansprechende Fassade bemüht, da der Erfolg seines Vorhabens auch vom äußeren Erscheinungsbild mitbestimmt wird. Regelungen gemäß § 7 AGBauGB sind daher nicht getroffen worden.

13. Für die wegfallenden Parkmöglichkeiten in der Cuvrystraße werden mehr als 30 entgeltlose Stellplätze für die Anwohner im Cuvry-Center gefordert.

­ Abwägung ­

Ein Rechtsanspruch auf kostenlose Parkplätze auf öffentlichem Straßenland besteht nicht. Die Vorhabenträgerin beabsichtigt für den Fall, dass sich noch Kapazitäten ergeben, kostengünstige Stellplätze zur Verfügung zu stellen.

14. Die Lofts würden ein familiengerechtes Wohnen erschweren. Dies widerspräche der Absicht des Senats, familiengerechtes Wohnen zu fördern.

­ Abwägung ­

Das Vorhaben hat auch die Realisierung eines speziellen Raumangebots für räumlich integriertes Wohnen und Arbeiten zum Ziel. Die geplanten Lofts sind nicht der Kategorie des familiengerechten Wohnens zuzurechnen. Sie entsprechen den Wohn- und Lebensbedürfnissen eines bestimmten Kreises der Bevölkerung (Singles und Paare ohne Kinder). Sie sind für Familien weniger gut geeignet.

Die erklärte Senatsabsicht bedeutet keine Verpflichtung, bei jedem Bauvorhaben einen bestimmten Anteil für gewisse Wohnarten vorzusehen.

Der Bebauungsplan schließt familiengerechtes Wohnen aber auch nicht aus.

15. Außer den Fachmärkten und dem SB-Warenhaus sei die übrige Nutzung völlig unklar.

­ Abwägung ­

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält lediglich in den textlichen Festsetzungen Nr. 1.1 bis 1.4 Regelungen zur Art der baulichen Nutzung.

Auf weitergehende Festlegungen ist verzichtet worden, weil weitere Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse und Wünsche städtebaulich nicht gerechtfertigt werden konnten und ist auch der nötigen Flexibilität der Vorhabenträgerin bei der Verwirklichung ihres Konzepts geschuldet.

Der geplante Nutzungsmix aus großflächigem Einzelhandel, gewerblicher Nutzung, Wohnen und Freizeit unterscheidet sich nicht so wesentlich vom üblichen Gebietscharakter (siehe den Nutzungskatalog in § 7 Abs. 2 BauNVO) eines Kerngebiets, dass die Ausweisung eines Sondergebiets nach § 11 BauNVO zu rechtfertigen wäre. Dabei ist sich die Plangeberin bewusst, mit dem Cuvry-Center keinen zentralen Kristallisationspunkt städtischen Lebens schaffen zu können. Dies ist auch gar nicht beabsichtigt, wie die an das Vorhabengrundstück angrenzenden Bebauungspläne VI-148, VI-152 belegen, die die Sicherung des Bestands zum Inhalt haben (siehe auch nachfolgend unter 19.).

Die Festsetzung eines Kerngebiets ist auch bestimmt genug.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan in Verbindung mit dem Projektplan (und weiteren Plänen), der Bestandteil des Durchführungsvertrages ist, gewährleistet, dass genau das hier in Rede stehende Projekt verwirklicht werden kann.

Dazu hat sich die Vorhabenträgerin verpflichtet.

Zwar sind nicht alle Flächennutzungen schon detailliert festgelegt, weshalb weitere kerngebietstypische Nutzungen zulässig wären.

Deren Zulassungsfähigkeit stößt aber da an eine Grenze, wo das hier gewollte, durch den Bebauungsplan und den Projektplan festgelegte städtebauliche Leitbild beeinträchtigt wird.

16. Es wird gefragt, welchen Umfang die Nutzung für Freizeit und Kultur einnehme.

­ Abwägung ­ Konkrete Flächengrößen legt der Bebauungsplan nicht fest.

Die Flächen für Freizeit und Kultur im 4. Obergeschoss haben eine Größe von etwa 2 100 m2.

Nach der Textbestimmung Nr. 1.3 sind Vergnügungsstätten ausnahmsweise zulässig.

2 000 m2 Geschossfläche sollen für ein Gründerzentrum an Unternehmen vermietet werden, deren Gründung nicht länger als 5 Jahre vor Abschluss des jeweiligen Mietvertrages erfolgte.

Die zur Spree zeigende Freifläche dient auch der Freizeitgestaltung (siehe auch unter Nr. 15.). 17. Ein Supermarkt in den Untergeschossen des Vorhabens sei wegen des fehlenden Tageslichts abzulehnen.

­ Abwägung ­

Die für die vorgesehenen Verkaufsflächen notwendigen Stellplätze sind nur in einer mehrere Stockwerke umfassenden Garage unterzubringen. Um die kompakte städtebauliche Lösung zu realisieren, ist die Unterbringung eines Supermarkts im Kellergeschoss daher erforderlich.

18. Die Verbindung von Kreuzberg nach Friedrichshain über die Falckensteinstraße sei gefährdet.

­ Abwägung ­ Worin die Gefährdung bestehen soll, ist nicht ersichtlich. Die bestehende Ampelanlage wird nur hinsichtlich ihrer Schaltzeichen optimiert. Es sind sonst keine Veränderungen in diesem Bereich oder gar der Wegfall der Anlage beabsichtigt.

Die Kosten für die Änderung der Schaltung übernimmt der Investor.

19. Für das Vorhabengrundstück wird die Nutzung als Trödelmarkt, Grillplatz, Park oder Spielwiese vorgeschlagen. Es wird eine Einrichtung für Jugendliche oder eine Sprachenschule gefordert.

An der Freifläche zur Spree sei ein Cafe? einzurichten.

­ Abwägung ­

Sowohl aus gesamtstädtischer als auch aus gesamtbezirklicher Perspektive ist eine positive Signalwirkung zur städtebaulichen und auch zur dringend erforderlichen sozialen Aufwertung des Quartiers beabsichtigt. In diesem Kontext kommt dem Cuvry-Center die Funktion eines Aufwertungskerns zu, der positive externe Effekte in die Umgebung ausstrahlen soll. Eine Aktivierung von Investitionen in diesem Bereich ist erwünscht. Die angeregte Errichtung einer „Trödel-Tauschhalle" bzw. eines „Grillplatzes mit Seesand" ist aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert, da diese Nutzungen der Lagegunst des Grundstückes nicht entsprechen.

Dies gilt auch für die Nutzung des Grundstücks als Park oder Spielwiese.

Die Errichtung eines Parks oder einer Spielweise entspricht nicht den städtebaulichen Zielsetzungen der Plangeberin.

Der Absicht, diese Fläche baulich zu nutzen, wurde schon auf der Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung Ausdruck verliehen. Der FNP stellt hier gewerbliche Bauflächen, aber

­ mit der Ausnahme des Grünzugs entlang der Spree ­ keine Grünflächen dar. Der Ufergrünzug wird im vorhabenbezogenen Bebauungsplan umgesetzt und gesichert. Die Festsetzung eines Parks stünde auch im Widerspruch zu geltenden Planungsrecht des Baunutzungsplans, der hier ein reines Arbeitsgebiet festsetzt.

Entsprechend einer Regelung im Durchführungsvertrag dient der Uferbereich neben der Erschließung des Vorhabens auch der Nutzung durch die Allgemeinheit und kann für Außengastronomie genutzt werden.

Einrichtungen für Jugendliche oder eine Sprachenschule werden im Bebauungsplan nicht festgesetzt. In dieser Hinsicht ergeben sich aber möglicherweise im Gründerzentrum Verwirklichungschancen. Eine ausschließliche Nutzung im obigen Sinne lässt sich mit den Planungszielen nicht vereinbaren.

20. Der Yaam-Club sei zu erhalten.

­ Abwägung ­

Der Yaam-Club war von vornherein nur als zeitlich begrenzte Zwischennutzung vorgesehen. Eine Nutzung als „Club" entspricht nicht der Lagegunst des Grundstücks (siehe soeben unter 19.).

Die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung des Vorhabens wird bezweifelt.

­ Abwägung ­

Die Frage der Zuständigkeit für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens ist vom OVG Berlin zugunsten der Senatsbauverwaltung entschieden.

22. Ein Bürger hat eine 62 Seiten umfassende Stellungnahme abgegeben. Sie enthält im Wesentlichen die Kritikpunkte, die auch von anderen Bürgern vorgetragen werden.

Soweit von den übrigen Bürger- und Trägerstellungnahmen abweichende Gesichtspunkte angesprochen werden, ergibt sich Folgendes:

- Grundsätzlich scheint der Bürger die Auffassung zu vertreten, großflächiger Einzelhandel wäre nur dann zulässig, falls keine Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO vorliegen.

§ 11 Abs. 3 BauNVO hat nach Meinung der Plangeberin aber zunächst nur die Funktion, großflächigen Einzelhandel aus anderen Gebieten als Kern- oder Sondergebieten fernzuhalten.

- Der Verträglichkeitsanalyse der FfH mangele es an Repräsentativität. Die Ergebnisse des Gutachtens seien auf methodisch falscher Grundlage ermittelt.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden.

Eine derartige vollständige Repräsentativität wird von der FfH auch nicht behauptet. Die FfH verweist jedoch darauf, dass das in rund 100 durchgeführten Interviews ermittelte Einkaufsverhalten klare Konturen aufweist, die eine Verallgemeinerung der Antworten zulässt. Die Argumentation der FfH in diesem Punkt ist ­ auch vor dem Hintergrund der in diesem Institut aggregierten empirischen Erfahrung bei der Erstellung von Einzelhandelsstudien ­ plausibel.

- Die denkmalgeschützte Markthalle werde gefährdet.

Zunächst ist festzustellen, dass das in Rede stehende denkmalgeschützte Gebäude ca. 1 km außerhalb des Plangebiets liegt. Es bestehen keine Sichtbeziehungen zwischen dem Vorhaben und dem Denkmal. Eine Beeinträchtigung seiner Denkmaleigenschaften kann daher nicht vorliegen.

Der Bürger führt aus, dass eine ­ im Übrigen von der Verträglichkeitsanalyse der FfH vom November 1997 für unwahrscheinlich gehaltene ­ Schließung der Markthalle aus betriebswirtschaftlichen Gründen Belange des Denkmalschutzes verletze.

Dieser Argumentation wird entgegengetreten. Selbst wenn die bisherigen Nutzungen in der Markthalle aufgegeben würden, behielte doch die bauliche Hülle der Nutzungen, das Gebäude, seinen Charakter als Denkmal.

Nutzungsänderungen als Folge sozioökonomischer Veränderungen im Zeitablauf können nicht mit dem Instrumentarium des Denkmalschutzes verhindert werden.

Der Bürger verwendet das Argument des Denkmalschutzes vielmehr, um in seinem Gewand betriebswirtschaftliche Erwägungen zu transportieren, die außerhalb des Regelungsbereichs des Städtebaurechts liegen.

- Die beabsichtigte Wohnnutzung im Vorhabengebiet gerate in Konflikt mit dem als reinem Arbeitsgebiet ausgewiesenen Bereich südlich des Vorhabengrundstücks.

Die südlich des Vorhabengrundstücks sich befindenden Gewerbebetriebe genießen Bestandsschutz.

Negative Auswirkungen im Sinne einer Nichtzulassungsfähigkeit des Wohnens sind nach der Art der bestehenden Betriebe nicht zu erwarten. Der Bezirk Kreuzberg führt zurzeit ein Bebauungsplanverfahren für die südlich angrenzenden Grundstücke durch, welches die Sicherung des Bestands zum Ziel hat. Da die Grundstücke aus dem Industrieflächensicherungsprogramm herausgenommen werden sollen, ist auch von daher zukünftig nicht mit einer im Industriegebiet vergleichbaren Nutzung zu rechnen.

Zwar gilt für die südlich angrenzenden Grundstücke die Ausweisung als reines Arbeitsgebiet. Dies gilt auch für das Vorhabengrundstück aber auch für die bestehende Wohnnutzung entlang der nördlichen Seite der Cuvrystraße. Diese ist im FNP wie auch die Südseite der Cuvrystraße als gewerbliche Baufläche dargestellt.

Es existieren mithin rechtsverbindliche städtebauliche Planungen, die trotz des bestehenden Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe einen auf den ersten Blick nicht konfliktfreies Nebeneinander erlauben. Unter diesem Blickwinkel kann ein genereller Ausschluss der unterschiedlichen Nutzungen nicht angenommen werden.

C.

Gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden 38 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, um Stellungnahmen gebeten.

Zur Information erhielten die Träger den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, einen Begründungsentwurf und entsprechende Fachgutachten. Insgesamt gingen von 16 Behörden und Trägern öffentlicher Belange Stellungnahmen ein. Für die angeschriebenen Behörden und Träger öffentlicher Belange, die keine Antwort gaben, wurde davon ausgegangen, dass sie mit dem Planentwurf einverstanden sind.

Die einzelnen Stellungnahmen der Träger sind gekürzt wiedergegeben. Die Träger, die keine Bedenken geäußert haben, sind nicht aufgeführt.

1. Gemeinsame Landesplanungsabteilung des Landes Brandenburg und des Landes Berlin

Gemäß Ziel 1.08 LEP e.V. sei die Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsbetriebe außerhalb der städtischen Zentren in Berlin nur zulässig, wenn Art und Umfang des zukünftigen Angebotes zentrenverträglich und der Zusammenhang zum geplanten Siedlungsbereich gewahrt sei.

Eine Vereinbarkeit des Bebauungsplanes mit den Zielen der Raumordnung könne nur erreicht werden, wenn der Ausschluss zentrenrelevanter Randsortimente im Baumarkt textlich festgesetzt werde.

­ Abwägung ­ Zusätzlich zu der in der textlichen Festsetzung 1.1 geregelten Größe der Verkaufsflächen wurde folgende Vereinbarung bezüglich der Sortimentbeschränkung in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen: § 5 Verkaufsflächenbeschränkung

(2) In den in Absatz 1 Buchstabe b) genannten Fachmärkten dürfen keine zentrenrelevanten Sortimente angeboten werden. Zentrenrelevante Sortimente sind solche Sortimente, die in nachfolgender Liste aufgeführt sind. Die Liste folgt der Klassifizierung der Wirtschaftszweige in der jeweils geltenden Fassung (derzeit WZ 93). Bei zentrenrelevanten Sortimenten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich ein Angebot dieser Sortimente bei nicht gegebener Zentrenbezogenheit des Standortes zentrenschädigend auswirkt. Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortimente bis zu einer Größenordnung von 10 %, also bis zu 390 m2 Verkaufsfläche zulässig. Dabei sind Randsortimente nur solche Warengruppen, die dem Kernsortiment als Hauptsortiment sachlich zugeordnet und hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnet sind.

Aus dieser Unterklasse sind nur Sämereien sowie Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde nicht zentrenrelevant.

52.48.7 Fahrräder, Fahrradteile und Zubehör, Sport- und Campingartikel.

Aus dieser Unterklasse sind nur Sport- und Freizeitboote und Zubehör nichtzentrenrelevant.

52.48.8 Brennstoffe sowie die Unterklasse 51.51.3 Mineralölerzeugnisse 52.48.9 Sonstiger Facheinzelhandel

Aus dieser Unterklasse sind nur Büromöbel nichtzentrenrelevant.

Zusätzlich enthält der Vertrag eine Vertragsstrafenregelung.

Der Anregung der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung, die vorgenannte vertragliche Regelung in die textlichen Festsetzungen aufzunehmen, wird nicht gefolgt. Die Regelungen des Durchführungsvertrages sind rechtsverbindlich und gewährleisten die Umsetzung der Sortimentsliste.

2. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz- und Technologie

a) In den textlichen Festsetzungen sei Folgendes zu regeln:

Es sind insgesamt maximal 9 000 m2 Verkaufsfläche für Fachmärkte und ein SB-Warenhaus zulässig; davon sind maximal 4 500 m2 für das SB-Warenhaus zulässig. Im SB-Warenhaus sind maximal 3 000 m2 für den FoodBereich und maximal 1 500 m2 für den Non-Food-Bereich zulässig.

1.11 In dem SB-Warenhaus (Food- und Non-FoodBereich) und in den Fachmärkten sind nur nichtzentrenrelevante Sortimente gemäß Ziel 1.0.8 LEP e.V. zulässig.

(Die in der Anlage genannten nichtzentrenrelevanten Sortimente seien namentlich in die textlichen Festsetzungen aufzunehmen.)