Stellplätze

Es sind maximal 525 Einstellplätze oberirdisch zulässig. Hierin sind die durch das Vorhaben im öffentlichen Straßenraum entfallenden Stellplätze enthalten.

Zusätzlich zu der in der textlichen Festsetzung 1.1 geregelten Größe der Verkaufsflächen ist eine Vereinbarung bezüglich der Sortimentsbeschränkung in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen worden (s. o.). Die Sortimentsliste gilt grundsätzlich nur für die Fachmärkte und nicht für das SB-Warenhaus. Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortimente zulässig (siehe auch unter D. 2.).

Entsprechend der üblichen Relation der Food- zu den Non-Food-Flächen bei SB-Warenhäusern unter 5 000 m2 liegt das Verhältnis bei 59 % zu 41 %. Daraus ergibt sich ein Food-Anteil im SB-Warenhaus von ca. 2 700 m2.

Diese Zahl entspricht in etwa dem in der Verträglichkeitsanalyse empfohlenen Wert. Da der zukünftige Hauptmieter die genannten Flächengrößen realisieren will, bedurfte es keiner weiteren Regelungen (s. o.).

Die rechtsverbindliche Projektplanung setzt die in vorangegangenen Abstimmungen festgelegten 525 Stellplätze auf drei Parkebenen um, wobei ein kostengünstiger Nachweis der wegfallenden Stellplätze in der Cuvrystraße geprüft wird.

b) Folgende Hinweise seien zu beachten: Oberflächengewässer

Am Ufer der Spree sei eine größtmögliche Uferpromenade vorzusehen, um den Uferwanderweg fortzuführen.

Zusätzlich sei in die Begründung aufzunehmen, dass landseitig die Voraussetzungen geschaffen werden, dass die Uferpromenade nicht durch dauerhaft liegende Schiffe (z. B. Restaurantschiff, Bootcharter) beeinträchtigt werden dürfe. Es solle die Möglichkeit zur Errichtung einer öffentlichen Anlegestelle für Fahrgastschiffe oder für Kurzzeitliegeplätze für Sportboote gegeben sein.

Entwässerung Anlieferungs- und Entladezonen seien über die Schmutzwasserkanalisation zu entwässern. Die entwässerungstechnischen Belange seien textlich zu regeln.

Altlasten

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes läge die Altlastenverdachtsfläche 10780 des Berliner Altlasten-Verdachtsflächenkatasters.

Auf der Fläche seien orientierende Untersuchungen durchgeführt worden. Diese ergaben, dass aus den bisher nachgewiesenen Verunreinigungen kein akuter Handlungsbedarf abzuleiten sei. Sofern auf der Altlastenverdachtsfläche Baumaßnahmen, Umnutzungen oder Maßnahmen zur Regenwasserversickerung geplant seien, seien im Bereich der Altlastenfläche zwingend Erkundungsmaßnahmen zur Feststellung des Gefährdungspotentials in Abstimmung mit den Umweltbehörden erforderlich.

­ Abwägung ­ Oberflächengewässer

Der Hinweis ist unverständlich. Der fragliche Bereich liegt außerhalb des Geltungsbereichs. Der Plan verhindert die angeführten Nutzungen nicht.

Zur Uferpromenade (s. o.). Entwässerung

Die entwässerungstechnischen Genehmigungen werden bei den zuständigen Behörden eingeholt. Entwässerungstechnische Belange werden nicht textlich festgesetzt, da sie keinen bodenrechtlichen Bezug haben und daher eine Ermächtigungsgrundlage fehlt.

Altlasten

In den Durchführungsvertrag sind Vereinbarungen aufgenommen, die den Umgang mit eventuell vorhandenem kontaminiertem Boden regeln.

c) In der UVS sei der Untersuchungsrahmen bezogen auf das Schutzgut Lufthygiene zu klein gewählt. Die wesentlichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes würden durch den motorisierten Fahrzeugverkehr hervorgerufen, weshalb auch die nächstgelegenen übergeordneten Hauptverkehrsstraßen in die Prüfung einzubeziehen seien.

Der bezüglich des Schutzgutes Lufthygiene in der UVS betrachtete Luftschadstoff Schwebstaub sei für verkehrsbedingte Untersuchungen allein wenig geeignet. Um die Umweltverträglichkeit hinreichend beurteilen zu können, seien in die Untersuchung zumindest die Luftschadstoffe Stickstoffdioxid, Benzol und Ruß einzubeziehen.

In die Untersuchungen sei gleichfalls der ruhende Verkehr (Parkhaus) einzubeziehen.

­ Abwägung ­

Der Untersuchungsrahmen ist ausgedehnt worden (siehe UVS-Gutachten vom 8. November 1999).

Er umfasst nun auch die Schlesische Straße in ihrem Abschnitt zwischen Schlesischem Tor und Schlesischer Brücke.

Die UVS wurde um eine Betrachtung der luftverunreinigenden Substanzen Stickstoffdioxid, Ruß, Benzol ergänzt.

(Zu den Ergebnissen siehe unter II 4.7)

Der ruhende Verkehr wurde berücksichtigt.

d) Auf Seite 12 der Begründung (Stand: frühzeitige Bürgerbeteiligung) werde betont, dass die vorgesehene Ausbildung und Gestaltung des Straßenraums auch der sicheren und direkten Führung der Fußgänger und Radfahrer diene. Diese Aussage sei in Bezug auf den Radfahrverkehr nicht nachvollziehbar, da aus den vorliegenden Plänen keine Fahrspur für Radfahrer ersichtlich sei und bei Fahrspurbreiten von 3 m eine sichere Führung des Radverkehrs im Kreuzungsbereich nicht zu erwarten sei.

­ Abwägung ­

Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Der Knotenpunkt Cuvrystraße/Schlesische Straße wird zukünftig über eine Lichtsignalanlage gesteuert. Bei der Ausführung des Knotens wird die direkte und sichere Führung der Fußgänger beachtet. Für Radfahrer wird ein Angebotsstreifen aus beiden Richtungen der Schlesischen Straße vorgesehen.

Deren Dimensionierungen reicht laut Verkehrsgutachten aus, um eine sichere, getrennte Führung des Radverkehrs zu gewährleisten (siehe Erschließungsplan).

3. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan entspreche den im Vorfeld getroffenen Abstimmungen. Die Reduzierung der Verkaufsfläche auf 9 000 m2 werde außerordentlich begrüßt und sei ein wichtiger Beitrag zur Sicherstellung der strukturellen Verträglichkeit des Projektes.

Es solle der Hinweis aufgenommen werden, dass beabsichtigt sei, das südliche Teilgebiet des Schwerpunktbereiches 20 aus dem Industrieflächensicherungskonzept zu entlassen.

Der Hinweis ist hiermit in die Begründung aufgenommen.

4. Bezirksamt Kreuzberg von Berlin

a) ­ Das zulässige Nutzungsmaß nach geltendem Planungsrecht Baunutzungsplan i. V. m. § 7 Nr. 11 + 15 BauO Bln 58 betrage nicht BMZ 9,0 und GRZ 0,8, sondern BMZ 6,0 und GRZ 0,5.

- Das Grundstück sei nicht mehr Bestandteil des Industrieflächensicherungskonzepts.

­ Abwägung ­ (Zum Baunutzungsplan siehe I. 3.)

- Aus der Stellungnahme der zuständigen Senatsverwaltung ergibt sich, dass beabsichtigt ist, das südliche Teilgebiet des Schwerpunktbereichs 20 aus dem Konzept formal zu entlassen.

b) Die Ergebnisse der Verträglichkeitsstudie seien nicht mehr übertragbar, da inzwischen eine andere Aufteilung der Verkaufsflächen geplant sei. Auch ohne Kenntnis der anzusiedelnden Branchen sei zu befürchten, dass ein Verdrängungswettbewerb mit den vorhandenen Einzelhändlern in der östlichen Wrangelstraße sowie in der Eisenbahnmarkthalle einsetze. Das FfH-Gutachten gehe bereits bei einer Verkaufsfläche von 2 500 m2 im FoodBereich von einer Kaufkraftverlagerung von 25 % aus. In dem Entwurf seien nun 3 500 m2 vorgesehen.

­ Abwägung ­ Anstelle des vormals geplanten Baumarktes mit einer Größe von max. 7 500 m2 sind nun Fachmärkte mit einer Gesamtgröße von max. 3 900 m2 vorgesehen. Die Größe des geplanten SB-Warenhauses ist von 6 000 m2 auf 4 500 m2 reduziert worden.

Die Verträglichkeitsanalyse zu dem Vorhaben ist auf Grund der geänderten Planung und auf Grund verschiedener Stellungnahmen aus der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ergänzt worden.

Der Food-Anteil im SB-Warenhaus wird bei etwa 2 500 m2 liegen.

Bezüglich der ergänzten Verträglichkeitsstudie und den Abwägungsergebnissen wird im Übrigen auf den Abschnitt II. 1 verwiesen.

c) Verkehrsgutachten

Aus Lärmschutzgründen solle die Cuvrystraße mit einer Asphaltdecke überzogen werden. Die Kosten für diese Maßnahme sollten dem Investor auferlegt werden.

­ Abwägung ­

Aus Anlage 9 des Durchführungsvertrages ergibt sich, welche baulichen Maßnahmen neben einer neuen Asphaltdecke in der Cuvrystraße erfolgen. Die Vorhabenträgerin trägt die Kosten der Maßnahmen.

d) Bereichsentwicklungsplanung

Im Hinblick auf die vorhandenen Planungen für das Kreuzberger Spreeufer (FNP, BEP) böte sich die Möglichkeit, qualitätvolle Aufenthaltsflächen am Wasser i. V. m. dem noch anzulegenden Spreeuferwanderweg herzustellen. Dafür werde ein mindestens 20 m breiter, nicht überbaubarer Streifen für eine öffentliche Nutzung für erforderlich gehalten. Die Sicherung der öffentlichen Zugänglichkeit, die Pflege und Unterhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht sollten vertraglich dem Investor auferlegt werden.

­ Abwägung ­

Der wesentliche Teil der örtlichen Entwicklungsziele, insbesondere die Freihaltung des Ufers von Bebauung und die Anlage eines weiteren Abschnitts der Spreepromenade, wird im Zuge des Vorhabens im Grundsatz realisiert. Die öffentliche Zugänglichkeit der Uferzone wird durch Festsetzung (Gehrecht für die Allgemeinheit) und vertragliche Vereinbarung gewährleistet.

Es handelt sich um eine ca. 900 m2 große Freifläche an der Spreeseite des Grundstücks. Dieser Uferbereich hat, abgeschirmt von öffentlichen Verkehrsflächen und freigehalten vom Kraftfahrzeugverkehr, eine hohe Aufenthaltsqualität. Im vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird festgesetzt, dass die Fläche eine Bindung zum Anpflanzen in der Art erhält, dass der Eindruck eines ununterbrochenen Ufergrüns entsteht. Dabei sind 6 Bäume zu pflanzen. In einer Vereinbarung des Durchführungsvertrages wird weiterhin geregelt, dass diese Fläche entsprechend den Empfehlungen des UVS-Erläuterungsberichtes mit nicht weniger als 300 m2 Vegetationsflächen mit Bodenanschluss anzulegen ist. Zu mindestens 1/3 sollen diese Vegetationsflächen aus Strauch- und/oder Staudenanpflanzungen bestehen. Die Uferlinie ist durch einen Weg zu befestigen und durch eine Brüstung zu sichern. Diese Vereinbarung dient der landschaftsökologischen Qualifizierung der Freifläche und der Gewährleistung ihrer öffentlichen Nutzbarkeit, entsprechend den örtlichen Entwicklungszielen des FNP/Landschaftsprogramms.

Die Pflege und Unterhaltung sowie die Verkehrssicherungspflicht bleiben gemäß einer vertraglichen Regelung beim Investor.

Die geplante Uferpromenade hat eine Breite von 7­11 m und entspricht somit nicht der Forderung des Bezirksamtes Kreuzberg, einen mindestens 20 m breiten Streifen von Bebauung freizuhalten. Die Umsetzung des Entwicklungsziels ist nicht allein von der Breite/Größe der Fläche abhängig, sondern auch wesentlich von der Qualität der Gestaltung des Uferbereiches. Durch die o. g. vertraglichen Vereinbarungen ist ein hoher Standard des Ausbaus gewährleistet und somit die Einbindung dieses Bereiches in einen noch zu realisierenden durchgängigen Spreeuferwanderweg gegeben.

Die Möglichkeit einer Weiterführung hat der Bezirk mit seinen Bebauungsplanentwürfen VI-148 und VI-152.

e) Die Ausweisung eines Kerngebiets (MK) wird als ungünstig erachtet. Sie sei nicht gebietstypisch. Es sei zu befürchten, dass auf Grund der hohen möglichen Ausnutzung des Grundstücks eine nicht gewollte Signalwirkung und ein unerwünschter Entwicklungsdruck auf die vorhandenen Wohn- und Gewerbestrukturen in der Nachbarschaft entstehe. Günstiger sei die Ausweisung eines Mischgebiets.

­ Abwägung ­

Die Festsetzung eines Kerngebiets resultiert aus den konkret im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen. Die spezifische Mischung aus großflächigem Einzelhandel mit anderen Nutzungen unterscheidet sich nicht so wesentlich von den Gebietstypen der §§ 2­9 BauNVO, dass die Ausweisung eines Sondergebiets nach § 11 BauNVO zu rechtfertigen ist. Großflächiger Einzelhandel ist aber nur in besonderen Sondergebieten oder Kerngebieten zulässig.

Das ausgewiesene Kerngebiet entspricht dem üblichen Gebietscharakter. Die hier zulässigen Nutzungen sind ein wesentlicher Ausschnitt aus dem Katalog des § 7 Abs. 2 BauNVO.

Eine Aufteilung der Nutzungsfestsetzung in zwei Bereiche ist nicht möglich und erforderlich. Die Nutzungen auf den unterschiedlichen Ebenen überschneiden sich nämlich, sodass keine eindeutige Trennung in zwei Gebäudeteile und somit keine Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen möglich ist. Auch zur planungsrechtlichen Sicherung des Wohnens ist die Festsetzung eines Mischgebiets nicht erforderlich, da sonstige Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO in Kerngebieten zulässig sind.

Der befürchtete Entwicklungsdruck ist nur schwerlich nachvollziehbar, da Ziel der Bebauungsplanentwürfe VII-152 und VII-148 die Sicherung des Bestandes ist.

Insofern kann der Charakter der im FNP dargestellten gewerblichen Baufläche erhalten bleiben (s.o. II. 3.).

Die Ausweisung eines Kerngebiets ist auch bestimmt genug (s. o. IV B 15, 19.)

f) Die Überbauung des Grundstücks mit einer GFZ von 4,0 sei wesentlich zu hoch. Die minimale Restfläche an der Spree reiche keinesfalls aus, um die in § 17 Abs. 2 BauNVO genannten Bedingungen an die geforderten Ausgleichsmaßnahmen zu erfüllen, zumal auch Wohnnutzungen vorgesehen seien, für die ausreichende Freiflächen und Spielplätze erforderlich seien.

­ Abwägung ­

Siehe hierzu das Kapitel „Verhältnis zur Baunutzungsverordnung" und unter G. 5.

g) Die oberirdischen Parkgeschosse seien kaum in das vorhandene Stadtbild integrierbar. Der Gegenbeweis sei den vorliegenden Unterlagen jedenfalls nicht zu entnehmen.

Eine Überprüfung des Konzeptes hinsichtlich Lage und Anzahl der Stellplätze scheine angeraten.

Es sollten attraktive Abstellmöglichkeiten für Fahrräder vorgesehen werden.

In diesem Zusammenhang sei ebenfalls zu kritisieren, dass gemäß Verkehrskonzept keine Fahrspuren für Fahrräder in der Schlesischen Straße vorgesehen seien.

Gegenüber der Vorplanung wirke sich die Verschiebung der Einfahrten Richtung Spree negativ aus, weil dadurch die Anwohner im hinteren Bereich der Cuvrystraße stärker belastet würden. Außerdem böten sich dadurch kaum Möglichkeiten, den Straßenraum am Ende der Cuvrystraße gestalterisch durch Verkehrsberuhigungsmaßnahmen aufzuwerten und somit einen Übergang zu den Freiflächen am Spreeufer zu schaffen.

Da nicht nur im Bestand, sondern auch in der Planung Wohnungen am Ende der Cuvrystraße zu verzeichnen seien, werde die Lage der Lkw-Zufahrten in diesem Bereich als kritisch angesehen. Es wird daher vorgeschlagen, die Zufahrt für den Lieferverkehr in die Schlesische Straße zu verlegen. Aufstell- und Warteflächen in der Cuvrystraße würden lediglich für den zu erwartenden Besucherverkehr benötigt.

Die starke Verkehrsbelastung der Cuvrystraße werde zu einer Einschränkung der Entwicklungsmöglichkeit in dem Nachbarblock 114 führen. Das Schlüsselgrundstück Schlesische Str. 38, das sich durch seinen rechtwinkligen Zuschnitt mit einem großen Grundstücksanteil zur Cuvrystraße orientiere, werde beeinträchtigt. Der Grundstückseigentümer sei bei der von ihm verfolgten Neuplanung auf eine hochwertige Erschließung von der Cuvrystraße aus angewiesen.

­ Abwägung ­

- Die Vorhabenträgerin wie die Festsetzungsbehörde sind sich der besonderen Sensibilität der städtebaulichen Situation bewusst. Einer entsprechenden Gestaltung der Fassaden der Parkgeschosse wird daher eine hohe Priorität zugemessen. Hinsichtlich Lage und Anzahl der Stellplätze wird das Konzept nicht noch einmal überprüft.

- Die Fahrradspur ist im Erschließungsplan enthalten.

Abstellmöglichkeiten für Fahrräder werden eingerichtet. Sie entsprechen einer Verpflichtung aus der BauO.

- Auf Grund verschiedener Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und der Trägerbeteiligung wurde die Situation der Anlieferung überarbeitet. Die Zufahrt der anliefernden Lkw erfolgt weiterhin über die Cuvrystraße, die Abfahrt erfolgt nun jedoch über die Schlesische Straße. Eine Zu- und Abfahrt allein über die Schlesische Straße ist nach dem Urteil des Verkehrsgutachters aus verkehrstechnischen Gründen nicht möglich. Dies ergibt sich aus der Stellungnahme des Gutachters „zur verkehrlichen Erschließung allein über die Schlesische Straße" vom August 1999, die bei der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans mit auslag. Die Neuregelung bedeutet für die Cuvrystraße eine Halbierung des entstehenden Lkw-Verkehrs. Die Neuregelung wird die Erschließungssituation in der Cuvrystraße, so auch die des Nachbarblocks 114 vereinfachen. (Die Folgen des Einfädelns vom Block 114 in die Cuvrystraße wurden berücksichtigt.) Dies ist auch Aufgabe des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans VI-152.

h) Es sei nicht nachvollziehbar, wie einerseits die Anpflanzung von siebzehn Straßenbäumen in der Cuvrystraße als Ausgleich für die zu fällenden sieben Pappeln auf dem Vorhabengrundstück dienen könnten, wenn andererseits gem. UVS dort fünf Straßenbäume gefällt werden sollen.

­ Abwägung ­

Die UVS ermittelt für sieben der zehn auf dem Grundstück zu fällenden Bäume eine notwendige Ersatzpflanzung von 17 Bäumen. Die in der Cuvrystraße anlagebedingt zu fällenden Bäume werden durch jeweils einen Baum ersetzt. Insgesamt erfolgen also 20 Pflanzungen. 6 dieser Ersatzbäume werden auf dem Vorhabengrundstück und 11 Bäume werden innerhalb der Cuvrystraße gepflanzt. Es verbleiben also 3 Bäume, deren Pflanzung innerhalb des Straßenraumes des näheren Umfeldes erfolgen kann.

Neben den drei Bäumen, die anlagebedingt gefällt werden müssen, befinden sich in der Cuvrystraße sechs junge und zum Teil kränkelnde Bäume. Die UVS empfiehlt daher, alle Bäume der Cuvrystraße, mit Ausnahme der Kastanie und der Bäume des Spreebalkons durch Neupflanzung zu ersetzen.

i) Es fehle eine Aussage, in welcher Form die durch das Vorhaben entstehende zusätzliche Belastung der Luft durch Schadstoffe, insbesondere Ruß, bewältigt werden kann.

(Diesbezüglich wird auf den Abschnitt II. 4.7 verwiesen.)

j) Um der Funktion des Gebäudes Rechnung zu tragen, solle die Gestaltung der Fassade aufgelockert, gegliedert und stärker in Einklang mit der Nachbarbebauung gebracht werden.

Bei der vorliegenden Planung sei zu kritisieren, dass die Möglichkeit des Anschlusses der Freifläche an den im Zuge der IBA errichteten „Spreebalkon" nicht wahrgenommen werden. Der Baukörper müsse in diesem Bereich wenigstens soweit von der Spree zurückbleiben wie der durch Treppen und Bäume gestaltete Bereich des „Spreebalkons", um eindeutig zu signalisieren, dass sich hier am Ende der Cuvrystraße auf dem Grundstück des Investors ein öffentlich zugänglicher Bereich befinde.

­ Abwägung ­

Auf eine Regelung im Sinne von § 7 AGBauGB ist verzichtet worden, weil eine Einschränkung der Eigentümerbefugnisse nicht zu rechtfertigen war. Der Investor ist um eine differenzierte Fassade bemüht. Die endgültige Materialwahl ist noch nicht getroffen.

Es wird der Anregung gefolgt, auf einen überdachten Durchgang zur Spree zu verzichten. Die Baugrenze wird entsprechend zurückgenommen, sodass ein ca. 5 m breiter nicht überdachter Durchgang zum Ufergrünzug entsteht.

Der Bereich um den Spreebalkon kann städtebaulich aufgewertet werden (siehe unter „Durchführungsvertrag").

- Im Durchführungsvertrag sei die Übernahme der Folgekosten gem. § 11 BauGB sicherzustellen. Durch den geplanten Anteil an Wohnnutzung entstünden dem Bezirk Kosten für die erforderlichen Folgeeinrichtungen (Kindertagesstätten- und Schulplätze) nach den Richtwerten der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 19. August 1998 in Höhe von ca. 836 000 DM.

­ Abwägung ­

Eine vertragliche Regelung ist nur zulässig, wenn der konkrete Bedarf auch nachgewiesen ist. Lediglich eine Berechnung anhand der Richtwerte reicht nicht aus.