Es liegt daher gar keine konkrete Maßnahme vor die mit Hilfe des Geldes auch verwirklicht werden könnte

Bezirksamt Kreuzberg hätte nachweisen müssen, dass tatsächlich Kitas und Schulen in der Umgebung des Bauvorhabens überfüllt sind und mit dem eingeforderten Geldbetrag eine ganz bestimmte, erforderliche bauliche oder sonstige Maßnahme umgesetzt wird. Auf Anfrage beim Bezirksamt Kreuzberg wurde mitgeteilt, der Bezirk könne dies nicht leisten. Es sei auch nicht konkret an den Bau, an eine Erweiterung oder andere Maßnahmen bezüglich der öffentlichen Einrichtungen gedacht.

Es liegt daher gar keine konkrete Maßnahme vor, die mit Hilfe des Geldes auch verwirklicht werden könnte. Deshalb ist auf eine Regelung der Infrastrukturfolgekosten verzichtet worden.

l) Zusätzlich wird angeregt, die Anlage des Spreeuferweges auch auf den Bereich zwischen der Oberbaumbrücke und Cuvrystraße zu erweitern. Die Verkehrssicherungspflicht des Spreeuferweges solle dann vom Investor übernommen werden.

­ Abwägung ­

Durch die Festsetzung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit auf dem Grundstück der Vorhabenträgerin und die attraktive Gestaltung der dortigen Uferpromenade wird in städtebaulich sinnvoller Weise der Grünzug aus dem Flächennutzungsplan umgesetzt und gesichert.

Der Anregung, die Anlage des Spreeuferweges zusätzlich auf den Bereich zwischen der Oberbaumbrücke und Cuvrystraße auszudehnen, kann schon deshalb nicht gefolgt werden, weil diese Bereiche außerhalb des Geltungsbereichs liegen. Eine Fortführung des Uferweges kann in den Bebauungsplänen VI-152, VI-148 erfolgen.

Die Vorhabenträgerin ist aber bereit, eine städtebauliche Aufwertung des Bereiches um den Spreebalkon zu initiieren und die Kosten für die durchgeführten Maßnahmen zu übernehmen.

m) Bei Tiefbaumaßnahmen und dem Anlegen von Baugruben falle vermutlich überwachungsbedürftiger Bodenaushub aus den vorhandenen Aufschüttungen/Auffüllungen an. Hierbei könne nicht ausgeschlossen werden, dass es sich dabei um entsorgungspflichtigen, durch Schadstoffe verunreinigtem Bodenaushub als Bauabfall handele. Es bedürfe einer diesbezüglichen textlichen Regelung.

­ Abwägung ­

Die vorgeschlagenen Maßnahmen zum Schutz des Bodens (Umgang mit belasteten Böden, Bodenaushub, Bodenaufschüttungen, Umgang mit kulturfähigem Mutterboden etc.) sind im städtebaulichen Vertrag geregelt.

Der Anregung, diese Maßnahmen in die textlichen Festsetzungen aufzunehmen, wird nicht gefolgt, da es hierfür keine Rechtsgrundlage gibt. Insbesondere scheidet § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB als Ermächtigungsgrundlage aus.

n) 1. Für die maßgeblichen Immissionsorte außerhalb des Plangebietes, hier besonders in der Cuvrystraße 1­6, sei auf Grund der überwiegend vorhandenen Nutzung „Wohnen" und der damit verbundenen Schutzbedürftigkeit von den Immissionsrichtwerten bzw. Immissionsgrenzwerten für Mischgebiet (MI) auszugehen.

2. Die Grenzwertüberschreitung für die neu zu schaffende Wohnnutzung (Sky-Lofts) werde als äußerst problematisch angesehen.

­ Abwägung ­

1. Zu den Lärmimmissionen außerhalb des Plangebiets wird auf den Abschnitt II. 4.7 verwiesen.

2. Die Lärmbelastung der Sky-Lofts wird zur Umsetzung des städtebaulich-architektonischen Konzepts einer hochverdichteten Mischnutzung in Kauf genommen.

Die erforderlichen technischen Lärmschutzmaßnahmen werden durchgeführt. Ihre exakte Bestimmung und ihre Umsetzung ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens. Dies gilt auch für die Gewerberäume im

4. OG.

- I. Belange des Baumschutzes nach § 18 und § 22 NatSchGBln

a) Erhalt der ortsbildprägenden Kastanie in der Cuvrystraße

Die durch einen vereidigten Baumsachverständigen bescheinigte Vitalität der Kastanie würde aus fachlicher Sicht eine Festsetzung rechtfertigen.

­ Abwägung ­

Der Erhalt des Kastanienbaumes ist detailliert im Durchführungsvertrag geregelt. Einer zusätzlichen Regelung im Plan bedurfte es nicht.

b) Ausgleich für die zu fällenden Säulenpappeln an der Brandwand

Das Fällen der 7 Säulenpappeln würde nach der Baumschutz-VO das Neupflanzen von 54 Pappeln mit einem Stammumfang von 12/14 cm erfordern. Die vorgeschlagene Bepflanzung der Uferpromenade mit 6 Laubbäumen werde vom NGA mitgetragen, jedoch werde eine entsprechende Festsetzung im Plan angeregt, um die äußere Gestalt der Uferpromenade langfristig sichern zu können.

Um von Anfang an das „Bild einer baumgesäumten Uferpromenade" entstehen zu lassen, regt das NGA die Pflanzung von Laubbäumen (Linden, Kugelahorn ...) mit einem Stammumfang von 20­25 cm, aus freiem Stand, an.

­ Abwägung ­

Da der Durchführungsvertrag eine ausreichende rechtliche Absicherung beinhaltet, ist auf eine textliche Regelung verzichtet worden. Die Textbestimmung Nr. 3.1 ermöglicht eine qualitätvolle Gestaltung des Uferbereichs. Die Pflanzliste hat Empfehlungscharakter, weil eine zwingende Regelung nicht angemessen ist.

c) Straßenbaumpflanzungen

Das NGA begrüßt die Neupflanzung von Laubbäumen in der Cuvrystraße, um dort ein einheitliches Straßenbild erzeugen zu können.

Gleichzeitig regt das NGA die Prüfung an, ob in der Schlesischen Straße weitere Straßenbäume im einheitlichen Raster zu pflanzen seien.

Die jetzige Kübelbepflanzung stelle aus fachlicher Sicht jedenfalls keine Alternative dar.

­ Abwägung ­

Die Kübelbepflanzung erfolgte, weil sich in dem fraglichen Abschnitt der Schlesischen Straße eine Vielzahl von Leitungen befindet.

II. Erforderliche Spielplatzversorgung für die geplanten Wohneinheiten nach § 8 Abs. 3 BauO Bln sowie nach § 4 Kinderspielplatzgesetz

Die mindestens 25 geplanten Wohneinheiten (WE) lösten eine Verpflichtung zur Bereitstellung einer 100 m2 großen privaten Kinderspielfläche aus, die im Uferbereich anzulegen sei.

Weiterhin seien gemäß § 4 Kinderspielplatzgesetz (Fassung vom 20. Juni 1995) pro Einwohner 1 m2 öffentliche Spielfläche vorzusehen. Bei einer angenommenen Belegungsdichte von 2,7 Personen pro neuer entstehender WE ergäbe sich somit ein Bedarf von 67 m2 öffentlicher Spielfläche.

Aus fachlicher Sicht böte sich eine Zusammenlegung der privaten und öffentlichen Spielflächen im verbreiterten Uferbereich als eine verträgliche und kindgerechte Variante an.

­ Abwägung ­

Ein privater Kinderspielplatz mit einer Größe von 170 m2, der für Kleinkinderspiel geeignet ist, wird auf dem Dach des Vorhabens nachgewiesen.

Ein öffentlicher Spielplatz wird im Vorhabengebiet nicht nachgewiesen. Nach § 2 Abs. 1 des Kinderspielplatzgesetzes (GVBl. S. 388) besteht auch keine unbedingte Verpflichtung.

Bei der Bereichsentwicklungsplanung und allen weiteren Planungen ist die bezirkliche Spielplatzplanung zu berücksichtigen. Dies regelt § 5 Abs. 1 Satz 2 des Kinderspielplatzgesetzes. Dieses Berücksichtigungsgebot beinhaltet lediglich die Verpflichtung, den bezirklichen Spielplatzplan in die bauleitplanerische Abwägung einzustellen, nicht jedoch die Verpflichtung, als Folge derselben den bezirklichen Spielplatzplan zur Realisierung zu bringen.

Die Verpflichtung des Investors, den privaten Kinderspielplatz zu realisieren, folgt aus der Bauordnung.

Eine Festsetzung in der Planzeichnung ist deshalb nicht erforderlich. Durch den Wegfall des zunächst ins Auge gefassten öffentlichen Spielplatzes an der Spree können Größe, Qualität und Erlebbarkeit der Uferzone deutlicher in Erscheinung treten.

p) Das NGA hat erhebliche Bedenken hinsichtlich der Verbauung der Frischluftbahn von der Spree in die dicht bebauten Altstadtquartiere.

Als Teilausgleich oder Minimierung der Klimabelastungssituation wird angeregt, den hinteren Teil der Cuvrystraße, der für die Zu- und Abfahrten nicht benötigt wird, gänzlich für Kfz-Verkehr zu sperren und als erweiterten Uferpromenadenbereich aufzuwerten. Vorstellbar sei auch die Herstellung einer dem „Spreebalkon" vorgelagerten und diesen ergänzenden platzartigen Fläche.

­ Abwägung ­

Die Öffnung des Stadtraums zur Spree am Ende der Cuvrystraße bleibt durch die Planung unverändert. Es liegen als Erfahrungswerte Indizien vor, die darauf hinweisen, dass durch die Bebauung die Durchlüftungsströmungen in den ­ dann naturgemäß verengten ­ Zwischenräumen beschleunigt werden („Düseneffekt"). Als Folge wird der Luftaustausch ­ hier Frischluftzufuhr aus dem Luftraum über der Spree ­ in Richtung Schlesische Straße eher beschleunigt, zumindest jedoch nicht erheblich behindert. Auf Grund dieses Zusammenhangs besteht keine Erforderlichkeit, den hinteren Teil der Cuvrystraße für den Kfz-Verkehr zu sperren. Im Übrigen würde die Frischluftbahn auch bei Realisierung des geltenden Planungsrechts „abgeschnitten" (siehe auch unter

II. 5.).

Aus verkehrstechnischen Gründen ist es nicht möglich, die Belieferung der Handelseinrichtungen über die Schlesische Straße zu organisieren. Deshalb werden in der Cuvrystraße Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt nicht festgesetzt. Da die Cuvrystraße für den Lkw-Verkehr vorgesehen bleibt, kann auch der Anregung nicht gefolgt werden, eine dem „Spreebalkon" vorgelagerte platzartige Fläche herzustellen.

Die Vorhabenträgerin bietet aber im Durchführungsvertrag eine Aufwertung des Bereichs um den Spreebalkon auf ihre Kosten an.

5. Bezirksamt Treptow von Berlin, Abt. Bau- und Wohnungswesen und Umwelt Stadtplanungsamt

- Es seien Sortimentsbeschränkungen festzusetzen.

- Großflächige Einzelhandelsbetriebe seien grundsätzlich nicht auf im FNP dargestellten gewerblichen Bauflächen zu realisieren.

- Die sogenannte Aufwertung des Standortes durch Betonung sei keine Rechtfertigung für die Herausnahme aus dem Industrieflächensicherungskonzept, sondern müsse als konstruiert bezeichnet werden.

­ Abwägung ­ Zentrenrelevante Sortimente wurden im Durchführungsvertrag ausgeschlossen (s. o.).

Zum zweiten und dritten Spiegelstrich der Anregungen des Bezirksamt Treptow wird auf das entsprechende Kapitel der FNP-Entwickelbarkeit hingewiesen. Dies gilt auch für die Abweichung vom Industrieflächensicherungskonzept.

6. Bezirksamt Friedrichshain von Berlin

Die Verträglichkeitsanalyse berücksichtige nicht ausreichend die im Bereich um den Ostbahnhof sich vollziehende, in Übereinstimmung mit den Senatsverwaltungen zu befördernde Entwicklung zu einem überregional bedeutsamen Einzelhandelszentrum.

Es wird darauf hingewiesen, dass im Bereich der nördlichen Mühlenstraße in unmittelbarer Nähe zur Oberbaumbrücke/ Warschauer Straße für einen mit den Senatsverwaltungen abgestimmten Standort im Rahmen der Bebauungsplanverfahren V-60 und V-3 Planungsrecht für Fachmärkte geschaffen werden soll.

­ Abwägung ­ Grundsätzlich lässt sich Folgendes sagen:

Die für die wirtschaftlichen Belange der Gesamtstadt zuständige Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe hat mit Schreiben vom 23. April 1999 keine Anregungen formuliert, die die vorgesehenen Verkaufsflächen und die Struktur der Handelsbetriebe in Frage stellen oder kritisieren würde. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie hat mit Schreiben vom 20. April 1999 dem Vorhaben zugestimmt, wenn die gesamte Verkaufsfläche insgesamt auf maximal 9 000 m2 Verkaufsfläche beschränkt wird und wenn für das SB-Warenhaus insgesamt maximal 4 500 m2 zulässig werden. Der Anregung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie folgend, wurden zentrenrelevante Sortimente durch Regelung im Durchführungsvertrag ausgeschlossen (s. o.). Daher ist eine Beeinträchtigung der geplanten Vorhaben in Friedrichshain nicht zu befürchten. Die genannten Senatsverwaltungen haben den nach durchgeführter frühzeitiger Bürgerbeteiligung erfolgten Änderungen des Plans noch einmal grundsätzlich zugestimmt.

Insgesamt ergibt sich hinsichtlich der Konkurrenzsituationen Folgendes:

1. Zu den bestehenden Zentren

Auf Grund der räumlichen Tendenzen des Verbraucherverhaltens im Nordosten Kreuzbergs sind keine Auswirkungen auf Einkaufsmöglichkeiten in bestehenden Zentren zu erwarten. Durch entsprechende Regelungen im Durchführungsvertrag werden zentrenrelevante Sortimente in den geplanten Fachmärkten ausgeschlossen.

Deshalb kann auch davon ausgegangen werden, dass die nächstgelegenen Zentrenbereiche in Kreuzberg und Neukölln (Kottbusser Damm/Kottbusser Tor und Hermannplatz [Karstadt]) keinen städtebaulich negativen Auswirkungen ausgesetzt werden.

2. Zu künftigen Einkaufsbereichen mit überörtlicher Funktion

Die folgenden künftigen Einkaufsbereiche mit einer Bedeutung, die über die unmittelbare örtliche Versorgung hinausgeht, könnten gem. der Einschätzung der FfH von Auswirkungen des geplanten Vorhabens betroffen sein:

a) (1) Spree-Speicher Oberbaumbrücke/ (2) OberbaumCity auf dem nördlichen Spreeufer in Friedrichshain;

b) Bereich Revalerstraße/Modersohnstraße in Friedrichshain

c) Park-Center Treptower Park/Elsenstraße in Treptow

Zu a), (1):

Im Spree-Speicher Oberbaumbrücke ist ein „Business Design Center Berlin" geplant. Hierbei handelt es sich um ein Ausstellungs-, Messe- und Verkaufszentrum für Wohnund Bürobedarf. In (2), der Oberbaum-City sind Büros, ein Internationales Design-Center und Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 2 000 m2 für die Versorgung der Büros vorgesehen. Die Planungen für (1) und (2) beziehen sich jedoch deutlich auf höherwertige bis exklusive Angebote, sodass zwischen diesen Projekten und dem Cuvry-Center keine wechselseitigen Konkurrenzbeziehungen mit negativen, städtebaulich relevanten Auswirkungen entstehen. Des Weiteren können die Realisierungszeiträume hier noch nicht abgeschätzt werden.

Zu b): An diesem Standort werden ein Möbelmarkt, ein Baumarkt und ein Lebensmittel-Discounter errichtet. Die Barrierewirkungen von Spree und S-Bahn sind nach allen vorliegenden empirischen Erfahrungen als sehr hoch einzuschätzen. Für Einkäufe zu Fuß ist das Gebiet außerdem zu weit vom Einzugsbereich des geplanten Vorhabens entfernt. Die beiden Vorhaben werden sich daher wechselseitig nicht nennenswert in städtebaulich negativer Weise beeinflussen.

Zu c): Das Park-Center Treptower Park stellt ein klassisches Einkaufszentrum dar. Das Center wurde im Juli 1999 eröffnet.

Es umfasst ein SB-Warenhaus mit 8 000 m2, ca. 70 weitere kleinere und mittlere Geschäfte, ein Multiplex-Kino und 1 000 Stellplätze. Wirtschaftlich wird dieses Vorhaben auf Grund einer Entfernung von lediglich 1,3 km vom CuvryCenter mit letzterem in Konkurrenz treten. Abträgliche städtebauliche Auswirkungen lassen sich hier jedoch nicht prognostizieren.

Eine künftige Konkurrenzsituation lässt sich nicht leugnen.

Anhaltspunkte dafür, dass das Park-Center oder das CuvryCenter von vornherein wirtschaftlich keinen Erfolg haben könnten, liegen nicht vor. Die vorliegenden positiven Stellungnahmen der Fachverwaltungen, der IHK wie auch die Berücksichtigung der von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vertretenen Belange weisen in die entgegengesetzte Richtung.

Zudem wird der Belang der Verbesserung der Versorgungssituation der Wohnbevölkerung im Nordosten Kreuzbergs und der Belang der Fortentwicklung eines Ortsteils durch Behebung einer Stadtbrache als bedeutsamer gewichtet als eine mögliche Konkurrenzsituation, die sich noch auf Grund marktwirtschaftlicher Gesetzmäßigkeiten entspannen kann.

7. Quartiersmanagement Wrangelstraße Planung Kerngebiet:

Die Umwidmung der Fläche zu einem MK-Gebiet schaffe einen Präzedenzfall, der erhöhten Investitionsdruck zur Folge haben könne. Dies geschehe vor dem Hintergrund, dass es keine planungsrechtlichen Vorkehrungen für die Entwicklung des Spreeuferbereichs gäbe, die verhinderten, dass andere stadt- oder quartiersunverträgliche Nutzungen sich ansiedeln.

Nutzung:

Der vorgesehene großflächige SB-Markt werde mit großer Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass die vorhandenen kleineren Selbstbedienungsgeschäfte in der Wrangelstraße sowie zahlreiche der vorhandenen Einzelhändler aufgeben müssen.

Konkurrenz

Das Projekt stehe in Konkurrenz zu zahlreichen anderen großflächigen Einzelhandelsstandorten in der unmittelbaren Nachbarschaft.

Eindimensionalität/Verkehr

Es läge ein überhöhtes Stellplatzangebot vor, das die behördlichen Forderungen erheblich übersteige.

Das Cuvry-Center füge der mit der Eröffnung des Park-Centers in Treptow und der Komplettierung der Stadtautobahn einhergehenden Verkehrszunahme eine weitere abträgliche Verkehrsbelastung hinzu.

Städtebau und Architektur

Die vollständige Überbauung des gesamten Grundstücks trage der Lagegunst des Grundstücks nicht ausreichend Rechnung.

Dies gelte auch für die vorgestellte Architektur.

­ Abwägung ­ Planung Kerngebiet (siehe oben unter IV B 15, 19)

Soweit „planungsrechtliche Vorkehrungen" angesprochen werden, wird hier lediglich auf den rechtskräftigen Baunutzungsplan sowie auf die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne VI-148, 152 verwiesen.

Nutzung und Konkurrenz (siehe oben unter II. 1. und IV. C. 6.) Eindimensionalität/Verkehr

Das Stellplatzangebot ist mit diversen Fachverwaltungen abgestimmt. Es entspricht den behördlichen Forderungen.

Die vom Vorhaben erzeugte Verkehrszunahme ist vom bestehenden Straßennetz zu bewältigen, wie das Gutachten der GRI belegt. Das Park-Center in Treptow sowie die Komplettierung der Stadtautobahn sind für dieses Planverfahren zwar zu beachtende Aspekte. Ihre potentiellen Auswirkungen sind jedoch nicht hinreichend präzise zu prognostizieren, um eine Modifikation der Planung des Vorhabens zu rechtfertigen.

Städtebau und Architektur (siehe oben unter II. 4.)

8. Industrie- und Handelskammer zu Berlin

Gegen den Bebauungsplan VI-VE 1 bestehen keine Bedenken. Mit der Beschränkung der Gesamtverkaufsfläche auf 9 000 m2 für Fachmärkte und für ein SB-Warenhaus sind wir einverstanden, da wir von Verkaufsflächen dieser Größe keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf benachbarte zentrale Einkaufslagen und Nahversorgungsstandorte erwarten.

D.

Gemäß § 33 Abs. 2 Satz 2 BauGB wurden die berührten Träger öffentlicher Belange um Stellungnahme gebeten. Zur Information erhielten 7 berührte TÖB mit Anschreiben vom 21. Juli 1999 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und jeweils 1 Exemplar der Projektplanung und des Erschließungsplans.

Gegenüber dem Planungsstand zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung ergaben sich folgende Änderungen:

a) Die Textbestimmung Nr. 1.2 lautet: Wohnungen sind oberhalb des 2. Vollgeschosses allgemein zulässig.