Diese ist nach Abschluss der frühzeitigen Bürgerbeteiligung in die Planzeichnung übernommen

Die zur Spree zeigende Baugrenze wurde verschoben.

c) Die Lkw-Ausfahrt erfolgt nicht mehr über die Cuvrystraße, sondern über die Schlesische Straße.

Die Pflanzliste vom März 1999 lag dem Bebauungsplanentwurf bei.

Diese ist nach Abschluss der frühzeitigen Bürgerbeteiligung in die Planzeichnung übernommen worden.

Folgende Stellungnahmen gingen ein:

1. Bezirksamt Kreuzberg von Berlin

a) Anlieferung

Die Zufahrt für den Lieferverkehr sei in die Schlesische Straße zu verlegen.

­ Abwägung ­

Die Zu- und Abfahrt der anliefernden Lkws in die Schlesische Straße zu verlegen, ist schon zu Beginn der Planung geprüft worden. Aus verkehrstechnischen Gründen

­ zu geringe Nähe zum Kreuzungsbereich ­ wurde diese Lösung verworfen. Dieses Ergebnis ist gutachterlich noch einmal mit Schreiben vom August 1999 bestätigt worden.

b) Wohnen

Durch die geplanten Wohnungen entstünden dem Bezirk Kosten für die erforderlichen Folgeeinrichtungen. Die Übernahme angemessener Folgekosten durch den Investor müsse gesichert werden.

­ Abwägung ­

Die Infrastrukturfolgekosten sind nicht konkret nachgewiesen.

c) Baugrenze

Die öffentliche Nutzung des Uferstreifens dürfe nicht durch kommerzielle (gastronomische) Nutzungen eingeschränkt werden. Die Nutzung durch die Allgemeinheit müsse im Vordergrund stehen, ggf. müsse eine freizuhaltende Mindestbreite vereinbart werden.

Weiterhin solle klargestellt werden, dass die Vorhabenträgerin die Verkehrssicherungspflicht für den betroffenen Uferstreifen hat.

­ Abwägung ­

Wegen der Gastronomienutzung wird es zu keiner Einschränkung der Erreichbarkeit des Ufergrünzuges kommen. Eine gastronomische Nutzung wird allerdings grundsätzlich als positives städtebauliches Element am Wasser angesehen. Eine Regelung die bestimmt, dass die Verkehrssicherungspflicht bei der Vorhabenträgerin liegt, wurde in den Durchführungsvertrag aufgenommen.

d) - Bei Überschreitung der maximal zulässigen Verkaufsflächen soll eine Vertragsstrafe gezahlt werden. Der Bezirk hält es für günstiger, dass nicht der Mieter, sondern die Vorhabenträgerin die Vertragsstrafe zahlt, da bei mehreren Mietern Zweifel auftauchen könnten, wer die Überschreitung der Gesamtverkaufsfläche zu verantworten hat.

Die Formulierung, dass die Grundschuldeintragung vor Erteilung einer Baugenehmigung nachzuweisen sei, müsste dahingehend überprüft werden, ob der Nachweis der Grundschuldeintragung als notwendiger Nachweis im Sinne von § 60 Abs. 1 BauO angesehen werden kann und sich das Fehlen des Nachweises auf die Bearbeitungsfristen auswirkt bzw. als Ablehnungsgrund herangezogen werden kann.

- Bezüglich des Gründerzentrums solle geregelt werden, welche Nutzungen in den betroffenen Einheiten zulässig seien, wenn das Belegungsrecht Berlins nicht zum Tragen komme. Hierzu wird vorgeschlagen, einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren für das Belegungsrecht vorzusehen. Es solle vereinbart werden, dass die Vorhabenträgerin innerhalb des Bindungszeitraums dem Land Berlin die Bezugsfertigkeit bzw. das Freiwerden von Nutzungseinheiten meldet und Berlin dann innerhalb eines angemessenen Zeitraums (z. B. zwei Monate) einen Mieter benennen kann.

Nach Ablauf des Zeitraums dürfte die Vorhabenträgerin dann selbst einen Mieter aussuchen.

Weiterhin sollten Vertragsstrafen für das Überschreiten der vereinbarten Höchstmiete vereinbart werden.

- Bezüglich der einzutragenden Grundschulden fehle der Hinweis auf die Rangstelle. Außerdem solle sich die Vorhabenträgerin bezüglich der eingegangenen Verpflichtung der sofortigen Vollstreckung unterwerfen.

Im Allgemeinen sollten die Zuständigkeiten des Bezirks bzw. des Senats eindeutiger geregelt werden.

­ Abwägung ­

- Zur Vertragsstrafenregelung

Zur Sicherung der Vertragsstrafenregelung verpflichtet sich die Vorhabenträgerin, eine Grundschuld in Höhe von 500 000 DM auf dem Vorhabengrundstück zugunsten des Landes Berlin zu beantragen und zu bewilligen.

Diese Sicherung wird als ausreichend erachtet. Der Vertrag ist dahingehend verändert worden, als dass es lediglich auf die Beantragung der Grundschuld ankommt.

- Zum Gründerzentrum Kommt das Belegungsrecht Berlins nicht zum Tragen, sind alle übrigen Nutzungen entsprechend dem Katalog von § 7 BauNVO und den Textbestimmungen des Bebauungsplans zulässig.

Bezüglich den gewünschten weiteren Regelungen war mit der Vorhabenträgerin keine Vereinbarung zu erzielen. Eine Verpflichtung in dieser Richtung hat keine Rechtsgrundlage.

Es bedurfte wegen § 6 Abs. 2 des Durchführungsvertrages keiner weiteren Vertragsstrafenregelung.

Die Vorhabenträgerin beantragt und bewilligt zur Sicherung der Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Gründerzentrum eine Grundschuld auf dem Vorhabengrundstück in Höhe von 300 000,- DM.

- Zuständigkeiten

Diese sind im Vertrag entsprechend dem Wunsch des Bezirks klarer gefasst worden.

Im Übrigen enthält der Vertrag die üblichen, in Berliner Durchführungsverträgen enthaltenen Regelungen.

2. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie hat den nach erfolgter frühzeitiger Bürgerbeteiligung eingetretenen Änderungen des Bebauungsplanentwurfs grundsätzlich zugestimmt.

3. a) Das Bezirksamt Friedrichshain von Berlin hat noch einmal auf die Bedenken, die schon im Rahmen der Trägerbeteiligung vorgetragen wurden, hingewiesen.

Die Plangeberin bleibt weiterhin aus den obengenannten Gründen bei ihrem Abwägungsergebnis.

b) Da bei der nach § 33 Abs. 2 BauGB durchgeführten Beteiligung keine TÖB-Auswertung vorlag, sei für den Bezirk nicht nachvollziehbar, inwieweit seine Hinweise berücksichtigt worden seien.

Eine ausführliche Auseinandersetzung mit den Hinweisen des Bezirksamtes Friedrichshain ist mit dem Begründungsstand zur öffentlichen Auslegung erfolgt.

E.

Gemäß § 33 Abs. 2 Satz 2 BauGB wurden die betroffenen Bürger über die Ziele und Zwecke der geänderten Planung unterrichtet und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die Bürgerbeteiligung fand in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr in der Zeit vom 19. Juli bis 2. August 1999 statt. Zur Information lagen der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan, eine Begründung und entsprechende Fachgutachten aus.

Zudem wurden 16 Eigentümer der umliegenden Grundstücke beteiligt. Ein Eigentümer wurde nicht erreicht. Die Eigentümer erhielten je einen vorhabenbegzogenen Bebauungsplanentwurf und je einen Lageplan/Erdgeschossgrundriss.

Soweit die Bürger die zum Zeitpunkt der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erhobenen Anregungen und Bedenken wiederholt haben, blieb es bei den Abwägungsergebnissen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung.

Bei der geänderten Planung konnten die Wünsche der Bürger aufgegriffen werden, welche unter Berücksichtigung der Interessen der Vorhabenträgerin und denen der Plangeberin an der Umsetzung ihrer städtebaulichen Ziele, unter Abwägungskriterien zu rechtfertigen waren.

1. Der Landesverband des Lebensmittel-Groß- und Einzelhandels Berlin-Brandenburg e. V. macht geltend, die Planungen verstößen gegen § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB. Des Weiteren widerspreche die Planung dem sektoralen Entwicklungskonzept des Senats zur Entwicklung des großflächigen Einzelhandels in Berlin. Die Planung stehe auch im Widerspruch zu dem vom Senat am 9. März 1999 beschlossenen Stadtentwicklungsplan „Zentren und Einzelhandel".

Außerdem sei es rechtswidrig, ein Vorhaben dieser Größe gemäß § 33 BauGB zu genehmigen.

­ Abwägung ­

Die mittelständische Struktur der Wirtschaft ist im Kontext des Interesses an einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung ein Belang im Sinne des Städtebaurechts.

Dieser Belang unterliegt voll und ganz der Abwägungsentscheidung des Plangebers und kann gegenüber anderen Belangen in der Abwägungsentscheidung zurückgestellt werden. Der Belang bindet also den Plangeber nicht vorab in seiner Abwägungsentscheidung.

Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung wird durch das Vorhaben nicht gefährdet. Die Erreichbarkeit der mit dem Bebauungsplan verknüpften städtebaulichen Ziele wird hier im Ergebnis als gewichtiger bewertet als die Folgen für den Einzelhandel in der Umgebung des Projekts (siehe oben unter II. 1.) Bezüglich der sektoralen Entwicklungskonzeptes und des Stadtentwicklungsplanes wird auf den Abschnitt IV. B. 2. verwiesen.

Eine Planreiferklärung nach § 33 Abs. 2 BauGB ist nicht erfolgt.

2. Die nun vorgelegten Änderungen (Lkw-Ausfahrt über die Schlesische Straße und die Erweiterung der Uferfreifläche um ca. 3 m) seien als marginal einzustufen und machten das Vorhaben in keinem Punkt kiezverträglicher.

­ Abwägung ­

Es handelt sich nicht nur lediglich um Marginalien. Die veränderte Lkw-Ausfahrt bedeutet eine Halbierung der LkwBelastung in der Cuvrystraße. Eine Einfahrt über die Schlesische Straße ist wegen der Nähe zum Kreuzungspunkt Cuvry-/Schlesische Straße aus verkehrlichen Gründen (Staugefahr) nicht möglich. Mit dem Zurücksetzen der Baugrenze verliert die Vorhabenträgerin nicht nur nutzbare Fläche; es erfolgt auch eine Aufweitung des Eingangsbereichs, der von Bürgern und Trägern aus gestalterischen Gründen gefordert wurde.

3. Eine Bewältigung des Verkehrs mache Ampelanlagen von der Lohmühleninsel bis zum Schlesischen Tor erforderlich.

­ Abwägung ­

Entsprechend dem Verkehrsgutachten bedarf es einer Optimierung der Schaltzeichen der vorhandenen Ampelanlagen.

Die neue Lichtsignalanlage ermöglicht einen weitgehend reibungslosen Verkehrsfluss.

4. Die Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 1.2 bedeute keine Verbesserung für die Bürger.

Der Bezug zum Spreewanderweg des Flächennutzungsplanes oder der Bezug zum vorhandenen Spreebalkon der Cuvrystraße sei immer noch nicht gegeben.

­ Abwägung ­

- Die Änderung der Textbestimmung Nr. 1.2 hat auch lediglich Berichtigungscharakter.

- Die Freifläche zur Spree entspricht den Darstellungen des FNP (s. o.). Bezüglich des Spreebalkons bietet die Vorhabenträgerin eine städtebauliche Aufwertung an, die zusammen mit den Bürgern umgesetzt werden kann. Ein verbesserter Bezug des Spreebalkons zur Uferpromenade wird hierdurch ermöglicht.

5. Von anderen Bürgern werden im Wesentlichen, zum Teil sogar im gleichen Wortlaut, die soeben dargestellten Anregungen und Hinweise vorgebracht.

Im Übrigen wird vorgetragen:

a) Die Bürgerbeteiligung zu dieser Baumaßnahme sei immer in die Schulferien-Zeit gelegt worden.

b) Es wird gefragt, warum ein dreigeschossiges Parkhaus gebaut werde, wenn die Vorhabenträgerin davon ausgehe, dass 60 % der Käufer Beutelkunden seien.

c) Es wird gefragt, ob die Vorhabenträgerin garantieren könne, dass mindestens 30 % der neuen Arbeitsplätze an Bürger aus der Gegend gehen.

d) Der Baugrund lasse den Bau einer Tiefgarage zu.

­ Abwägung ­

a) Ein Verstoß gegen die einschlägigen Bestimmungen liegt nicht vor.

Der Gesetzgeber hat für die Beteiligung der Bürger an der Bauleitplanung Regelungen getroffen, die sich auf Formen und Fristen der Unterrichtung der Bürger beziehen.

Diese Regelungen wurden bei vorliegendem Planverfahren eingehalten. Ein Rechtsanspruch auf Auslegungsfristen außerhalb der Ferienzeiten besteht nicht.

b) Das Verkehrsgutachten hat einen Stellplatzbedarf ermittelt, der der hier möglichen Zahl der Stellplätze (525 ST) entspricht. Dabei wurde in dem Gutachten die prognostizierte Verkehrsmittelwahl beachtet.

c) Die Bauleitplanung hat keine Möglichkeit, direkt Einfluss auf die Schaffung und Verteilung von Arbeitsplätzen zu nehmen. Eine Garantieerklärung kann daher nicht abgegeben werden.

d) Die Planung einer Tiefgarage wurde verworfen, weil der vorhandene Baugrund (hoch anstehendes Grundwasser, drückendes Wasser der direkt angrenzenden Spree) eine besonders schwierige Gründungssituation darstellt.

Selbst das derzeit geplante Untergeschoss, in dem sich das SB-Warenhaus befindet, wird höchstens bis zu 1 m (damit liegt kein Vollgeschoss gem. § 2 Abs. 4 BauO vor) über den angrenzenden Gehweg gehoben (Sockelzone), um die Tiefe der Gründung zu verringern.

7. Die aufeinander aufbauenden Gutachten der FfH Berlin (Verträglichkeitsanalyse), der GRI (Verkehrsgutachten) und der KBI (schalltechnisches Gutachten) seien fehlerbehaftet, die Fehler potenzierten sich auf Grund fehlerhafter Übernahmen aus vorangegangenen Gutachten. Dies gelte insbesondere für das Schallschutzgutachten.

Im Verkehrsgutachten werde davon ausgegangen, dass die Stellplatzanlage bewirtschaftet werde und Entgelte zu entrichten seien. Es fehle jedoch sowohl in dem Verkehrsgutachten als auch im schalltechnischen Gutachten und im Begründungsentwurf eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob es auf Grund der Bewirtschaftung zu einem höheren Parksuchverkehr kommen werde. Gerade Besucher, die nur kurz ihren Pkw abstellen wollen, würden versuchen, die Entrichtung eines Nutzungsentgeltes zu vermeiden und am Straßenrand parken. Hinzukommt, dass etwa 30 öffentliche Seitenparkplätze in der Cuvrystraße wegfallen, sodass am Straßenrand kaum noch Möglichkeiten zum Parken für die Anlieger oder Besucher bestünden.

­ Abwägung ­ Grundsätzlich wird auf die bisherigen Ausführungen zu den Themen Immissionsschutz, Lärm, UVS, FfH-Gutachten verwiesen.

Die Gutachten sind nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung alle überarbeitet worden (siehe die entsprechenden Begründungsabschnitte).

Der Schallschutz ist nach der frühzeitigen Bürgerbeteiligung noch einmal überprüft worden. Der Gutachter kommt mit Schreiben vom 5. November 1999 zu folgendem Ergebnis: „Die aktuellen Verkehrsmengen weichen je nach zugrunde gelegtem Modal Split von den unseren bisherigen Untersuchungen zugrunde liegenden Daten ab. Die nach den vorliegenden Unterlagen zu erwartenden Zahlen liegen jedoch unter den bisher angenommenen. In der pessimistischen Variante eines Modal Split MIV/ÖPNV der Kunden/Besucher (außer Bau-/Fachmarkt) von 60/40 sowie der Beschäftigten von 50/50 stimmen die dann zu erwartenden Zahlen praktisch mit den bisherigen Annahmen überein."

Die Aussagen unserer bisherigen Untersuchungen beruhen damit auf dem nach derzeitigem Stand ungünstigen Fall der zu erwartenden Verkehrsaufteilung MIV/ÖPNV. Eine Überarbeitung der Schalltechnischen Untersuchungen ist aus diesem Grunde nicht erforderlich.

Das Lärmschutzgutachten zeigt in Anlage 6, dass die Werte der TA Lärm 1998 in der Nacht am Immissionsort 001 um bis zu 4 dB(A) überschritten werden.

Anstelle von 45 dB(A) werden an der Cuvrystr. 1 am 2. OG bis zum 5. OG Werte von 49 dB(A) als Summenbelastung erreicht. Für den Immissionsort 001 ist jedoch zu berücksichtigen, dass schon die existierende Vorbelastung um bis zu 2 dB(A) über dem Richtwert der TA Lärm liegt.

An den Immissionsorten 002 und 003 ­ Cuvrystr. 2 und Cuvrystr. 3 ­ werden die Richtwerte der TA Lärm um bis zu 3 dB(A) überschritten. Weitere Überschreitungen der Richtwerte der TA Lärm liegen in der Cuvrystraße nicht vor.

Die in den Spiegelstrichen in Absatz 2 des Punktes 7.4 der TA Lärm genannten Kriterien müssen alle drei zusammen erfüllt sein. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV werden nicht überschritten.

Daher sind entsprechend der Regelungen in Absatz 2 des Punktes 7.4 der TA Lärm organisatorische Maßnahmen zur Verminderung des An- und Abfahrtverkehrs nicht erforderlich. Durch die Errichtung einer LSA an der Kreuzung Cuvrystraße/Schlesische Straße werden jedoch entsprechende Maßnahmen ergriffen.

Zusätzliche Stellungnahmen des Lärmschutzgutachters ergaben, dass durch die Verwendung wassergekühlter statt luftgekühlter kältetechnischer Einrichtungen eine weitere Reduzierung der Immissionswerte an den o.g. Immissionsorten um ca. 3 dB(A) möglich ist.

Die Plangeberin betrachtet die durch die Gesamtplanung ausgelösten Immissionen an der angrenzenden Bebauung als zumutbar. Die Schutzbedürftigkeit der angrenzenden Bebauung ist von der Plangeberin in vollem Umfang in die Abwägung eingestellt. Die Emissionen, die die Lüftungsanlagen des Vorhabens erzeugen werden, werden im Baugenehmigungsverfahren exakt bestimmt. Durch entsprechende Nebenbestimmungen zur Baugenehmigung wird sichergestellt, dass durch entsprechende technische Maßnahmen die Emissionen der in den Parkdecks befindlichen kältetechnischen Einrichtungen zusätzlich reduziert werden, welche das Schalltechnische Gutachten als Hauptverursacher der Überschreitung der Richtwerte der TA Lärm identifiziert hat.

Die entsprechenden Gutachten zeigen, dass die in der Cuvrystraße zu erwartenden Lärm- und Abgasimmissionen sich im Rahmen des Vertretbaren bewegen. Die Belastung durch den Lkw-Verkehr wird durch die Änderung der Anliefersituation in der Cuvrystraße etwa um die Hälfte reduziert. (Bei der Ermittlung der höchsten Lärmbelastung wurde die LkwAnlieferung nicht berücksichtigt, weil diese zeitlich nicht mit dem stärksten Besucherverkehr zusammenfällt.) Die lärmmindernde Asphaltierung der Cuvrystraße ist im städtebaulichen Vertrag abgesichert worden.

In Bezug auf die Kritik an den dem Gutachten der GRI zugrunde liegenden Parametern lässt sich erwidern, dass diese entsprechend der fachlichen Erfahrungen der Gutachter bestimmt wurden. Fehlerhafte Annahmen sind hier nicht zu erkennen.

Bezüglich der in der Cuvrystraße wegfallenden Pkw-Stellplätze wird eine entgeltfreie Nutzung durch die Anwohner geprüft.

Bei der Verkehrsmittelwahl ist die Verpflichtung zur Entrichtung eines Entgelts berücksichtigt worden.

8. Die veränderte Lkw-Ausfahrt bedeute für das Grundstück Schlesische Str. 32 eine beträchtliche Verschlechterung gegenüber der bisherigen Planung. Das Grundstück Schlesische Str. 32 werde ab dem 1. OG ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Durch die vorgesehene Ausfahrt unmittelbar neben diesem Grundstück würden die straßenseitigen Fenster nicht unerheblichen Lärm- und Geruchsimmissionen durch die ausfahrenden Lkw ausgesetzt, die durch die bisherige Planung vermieden wurden.

Nach den Ergebnissen des Immissionsschutzgutachtens und der UVS hat der Eigentümer Anspruch auf den Einbau von Schallschutzfenstern sowie schallgedämmter Lüftungseinrichtungen. Die Kosten übernimmt die Vorhabenträgerin.

Die interne Lkw-Ausfahrt wird so geschaltet, dass der größtmögliche Schutz erfolgt.

F.

Der Entwurf des Bebauungsplans hat nach fristgerechter Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 12. November 1999 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 22. November 1999 bis einschließlich 23. Dezember 1999 öffentlich ausgelegen.

Es gingen insgesamt 15 Stellungnahmen ein. Soweit Anregungen lediglich wiederholt wurden, bleibt die Plangeberin bei den nach den bisherigen Verfahrensschritten erzielten Abwägungsergebnissen.

Folgende (neue) Anregungen wurden vorgetragen:

1. Es sei Platz zu schaffen für Ingenieurbüros für Techniken des 21. Jahrhunderts, Sprachschulen, Computerschulen, Übersetzerbüros, Graphiker, Kleinverlage, Programmierer, einen deutsch-türkischen Kreuzberger Ruderverein und „Klamottenläden".

­ Abwägung ­

Die genannten Nutzungen sind z. B. im Gründerzentrum realisierbar. Soweit nicht die Flächen für großflächigen Einzelhandel betroffen sind, schließen die Festsetzungen des Bebauungsplanes ansonsten aber auch die oben aufgeführten Nutzungen nicht aus, wobei eine ausschließliche Nutzung weder mit den Planungszielen übereinstimmt, noch der Lagegunst des Vorhabengebiets entspricht.