Abwägung Fachmärkte sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere

2. Der Begriff „Lofts" sei zu unbestimmt, weshalb keine Anstoßwirkung vorliege.

­ Abwägung ­

Die Plangeberin hält den Gebrauch des Begriffs für üblich.

Der Begriff hat Eingang in die Alltagssprache gefunden.

3. Die Fachmärkte seien nicht näher definiert.

­ Abwägung ­ Fachmärkte sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Konzentration des Sortiments auf eine oder mehrere Branchen.

Welche Sortimente zukünftig angeboten werden, ergibt sich aus der vereinbarten Sortimentsliste, die bei der öffentlichen Auslegung mit auslag.

4. Nachdem das Treptower Park-Center eröffnet ist, habe sich das Kaufverhalten der Bewohner in der Umgebung des Cuvry-Centers geändert, was zu einer Verkehrszunahme geführt habe.

­ Abwägung ­

Die Einschätzung des Bürgers ist nicht belegt. Die teilweise in den Bürgerstellungnahmen zum Ausdruck kommende generelle Ablehnung großflächigen Einzelhandels und insbesondere auch des Park-Centers spricht dagegen. Da mit dem Cuvry-Center Kaufkraft in Kreuzberg gebunden wird, werden demzufolge Verkehrsbewegungen entfallen. Dies ist auch gutachterlich feststellt worden (siehe auch unter IV

C. 7.).

5. Die Ausfahrt der Lkws behindere den Lieferverkehr der Gewerbebetriebe in der Schlesischen Str. 32, wodurch diese in ihrer Entwicklung eingeschränkt würden.

­ Abwägung ­

Die Lkw-Ausfahrt ist verändert worden, um die Belastung für die Cuvrystraße zu verringern. Dadurch verschlechtern sich die Bedingungen am Grundstück Schlesische Str. 32. (Der Eigentümer hat Anspruch auf den Einbau von Schallschutzfenstern sowie schallgedämmten Lüftungseinrichtungen.)

Dies ist Folge der intendierten gleichmäßigeren Belastung der angrenzenden Grundstücke insgesamt.

Der Verkehrsgutachter hat die Funktionsfähigkeit der Ausfahrt festgestellt. Es steht jeweils nur ein Lkw in der Ausfahrt (siehe im Übrigen unter IV. C. 7.).

6. Es sei nicht erkennbar, weshalb die Betonmischanlage in die Messung der bestehenden Lärmbelastung einbezogen wurde. Im Übrigen sei die dämpfende Wirkung des Wassers zu berücksichtigen.

­ Abwägung ­

Die Anlage hat eine Genehmigung für einen 24-StundenBetrieb, die zurzeit nicht ausgeschöpft wird. Die Belastung ist in vollem Umfang berücksichtigt worden um die ungünstigste Ausgangssituation betrachten zu können.

Ist die tatsächliche Belastung durch die Analge geringer als in die Abwägung eingestellt, so verringern sich die zukünftigen Lärmauswirkungen.

7. Insbesondere die Verkaufsflächen für Blumenläden, Schlüsseldienst, Schuster, Friseur, Bäcker bedrohten den Einzelhandel im „Wrangelkiez".

­ Abwägung ­

Die Gutachter haben die Ergänzung des SB-Warenhauses durch die üblichen Konzessionäre als unbedenklich eingeschätzt. Da die Gutachter, die IHK und die Fachverwaltungen diesbezüglich keine Konflikte befürchten, wird an der Regelung festgehalten.

8. Es sei nicht geklärt, wer die Einhaltung der Sortimentsliste überprüft.

­ Abwägung ­

Der Durchführungsvertrag enthält diesbezüglich keine Regelung. Eine Überprüfung ist Teil des Baugenehmigungsverfahrens und auch sonst Aufgabe der Verwaltung.

Verstöße gegen die Sortimentsliste können auf Grund von Regelungen im Durchführungsvertrag sanktioniert werden.

9. Die Maßnahme, die Ampelphase am Schlesischen Tor in Nord-Süd-Richtung zu verlängern, berücksichtige nicht die Seiteneffekte: die Skalitzer Straße, die zu Stoßzeiten an den Grenzen ihrer Leistungsfähigkeit sei, werde schneller zurückgestaut. Schon jetzt stünden abends die Schlangen oft bis zum Lausitzer Platz. Um dem Stau auszuweichen, würden viele Autofahrer in die Görlitzer Straße oder in die Wrangelstraße abbiegen, dort andere Staus verursachen und den Lärmpegel der Wohnstraßen unzulässig erhöhen.

­ Abwägung ­

Die Veränderung der Ampelphase ist bei der Planung bedacht worden. Die Entlastung der Schlesischen Straße wird als gewichtiger angesehen, als eine etwaige gleichmäßigere Belastung der übrigen umgebenden Straßen.

Den zuständigen Stellen ist die Problematik der Koordinierung der verschiedenen Ampeln entlang der Schlesischen Straße und am Knotenpunkt zur Skalitzer Straße bekannt.

Die erforderlichen Maßnahmen werden mit Mitteln des Straßenverkehrsrechts umgesetzt.

10. Es wird gefragt, welche Rechtsgrundlage für die Umgestaltung der Cuvrystraße bestehe.

­ Abwägung ­

Die Vorhabenträgerin hat sich zur Umgestaltung der Cuvrystraße im Durchführungsvertrag verpflichtet. Dies hat straßen- und straßenverkehrsrechtliche Auswirkungen.

11. Die Gewerbeflächen entlang der Schlesischen Straße seien für produzierendes Gewerbe und nicht für Verkauf bestimmt.

­ Abwägung ­

Wenn auch tatsächlich zurzeit eine gewerbliche Nutzung dominiert, wäre der großflächige Einzelhandel nach den Festlegungen des Baunutzungsplans im reinen Arbeitsgebiet zulässig. Eine Eingrenzung im obigen Sinn besteht daher gerade nicht.

12. Der formale Standpunkt, dass nun der Senat als Herr des Verfahrens keine Infrastrukturkosten verlangen könne, sei dem substantiellen Interesse der gesamten Umgebung an einer Infrastrukturabgabe nachzuordnen.

­ Abwägung ­

Die Verpflichtung zur Zahlung von Infrastrukturfolgekosten ist unabhängig von der Frage der Zuständigkeit für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens. Der angesprochene „formale Standpunkt" wäre also überhaupt gar nicht vertretbar. Die Infrastrukturfolgekosten sind nicht nachgewiesen.

13. Es sei unklar, welchen Planungsspielraum die vorgeschlagene Beteiligung der Bürger an der Gestaltung des Cuvrybalkons habe. Indirekt gebe der Investor mit seinem Vorschlag zu verstehen, dass sein Projekt tatsächlich den gesamten öffentlichen Raum um das Vorhaben herum (auch die Straße selbst) fast gänzlich zerstören werde. Von dem privaten Betreiber werde ganz offensichtlich öffentlicher Raum zur Disposition gestellt, ganz so als gehöre ihm dieser Raum.

­ Abwägung ­

Die beabsichtigte Aufwertung des Spreebalkons entspricht der vielfach erhobenen Forderung, eine bessere Beziehung zwischen Uferzone und Spreebalkon herzustellen.

Mit der Workshopbetreuung und der Ausführungsplanung wird ein qualifiziertes Fachbüro beauftragt. Soweit die sonstigen Erfordernisse zur Verwirklichung des Bauvorhabens es erlauben, ist der „Planungsspielraum" nicht eingeengt.

Die Attraktivitätssteigerung des Spreebalkons wird als positive städtebauliche Maßnahme gewertet, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin vertraglich verpflichtet hat.

14. Völlig unzutreffend werde von einer Verkehrsmittelwahl der Besucher mit einem ÖPNV-Anteil von 50 % ausgegangen (GRI-Gutachten vom Februar 1999).

­ Abwägung ­

Die Ermittlung des Verkehrsaufkommens ist fortgeschrieben worden. Die Ergebnisse sind in einem Gutachten der GRI vom 28. Oktober 1999 zusammengefasst, welches bei der Auslegung mit auslag.

Die GRI ist von einer Verkaufsfläche von 8 400 m2 ausgegangen. Dies entspricht der Größenordnung, die in der Textbestimmung Nr. 1.1 festgelegt ist. Der Projektplanung ist zu entnehmen, dass lediglich 7 900 m2 Verkaufsfläche realisiert werden sollen.

Für die Kunden der Fachmärkte ist von einem Modal Split von 90/10 (MIV/ÖPNV) ausgegangen worden, um den „worst case" auszutragen. Für die restlichen Nutzungen wurden verschiedene Modal-Split-Szenarien durchgerechnet.

Orientiert an dem bisherigen Kaufverhalten und der Fahrzeugmittelwahl sowie unter Berücksichtigung des allgemeinen Ziels einen Modal Split von 40/60 zu erreichen, ist außer für die Fachmarktnutzung ein Modal Split von 50/50 zugrunde gelegt worden. Dies führt bei einer Doppelnutzung der Einwohnerstellplätze zu einer Ausschöpfung des gesamten Stellplatzangebots.

15. Für die Beurteilung der Zumutbarkeit des vom Zu- und Abgangsverkehrs ausgehenden Lärms sei nicht die 16. BISchV, sondern die TA Lärm anzuwenden.

­ Abwägung ­

Das Schalltechnische Gutachten hat bei der Ermittlung und Bewertung der Fahrzeuggeräusche bei der Ein- und Ausfahrt richtigerweise Punkt 7.4 der TA Lärm („Berücksichtigung von Verkehrsgeräuschen") beachtet.

G.

Nach Überarbeitung der Gutachten und Ergänzung des Begründungsentwurfs erfolgte parallel zur öffentlichen Auslegung eine nochmalige Trägerbeteiligung. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, die Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe sowie der Bezirk Kreuzberg wurden mit Schreiben vom 3. Dezember 1999 zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum 31. Dezember 1999 gebeten.

Lediglich das Bezirksamt Kreuzberg von Berlin hat mit Schreiben vom 6. Januar 2000 Folgendes vorgetragen: (Bei den übrigen Trägern wird davon ausgegangen, dass diese mit der Planung einverstanden sind.)

1. Die Ausweisung eines Kerngebiets sei nicht gebietstypisch und könne ­ auf Grund der einsetzenden Signalwirkung auf die angrenzenden Baublöcke ­ kein Entwicklungsziel für den Bezirk sein.

Es sei darzustellen, warum an der Festsetzung MK festgehaltene werde und die vorgeschlagene Ausweisung Sondergebiet und Mischgebiet nicht möglich sei.

Es dränge sich der Eindruck auf, dass die Ausweisung MK nur dem Ziel diene, die größtmögliche Grundstücksausnutzung problemlos zu erreichen.

­ Abwägung ­ Grundsätzlich wird auf die Abschnitte IV. B. 15, 19 und IV.

C. 4 d) verwiesen. Weshalb eine Signalwirkung für die angrenzenden Blöcke einsetzt, die nicht auch, bezogen auf negative Auswirkungen durch die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne, die den Bestand sichern sollen, verhindert werden könnte, ist nicht ersichtlich. Jedenfalls hat der Bezirk in der Begründung des Aufstellungsbeschlusses (Bezirksamtsvorlage Nr. 134/3898) schon selbst auf einen etwaigen „Nutzungsdruck" reagiert und beschlossen, für den Bebauungsplan VI-148 die weitere Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe auszuschließen. Dies entspricht auch der Zusage des Bezirks an den Investor (Schreiben des Rechtsamts vom 25. Mai 1998), um die Durchführung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans abzusichern, das angrenzende Planungsrecht entsprechend anzupassen.

2. Der Bezirk vertritt nicht die Ansicht der Gutachter, dass die Zerstörung des etablierten Einzelhandels in der Wrangelstraße „... ein irreversibler Prozess" sei. Vielmehr sei die Struktur der vorhandenen Einzelhändler und Selbstbedienungsläden im Kern erhaltenswert und der Standort entwicklungsfähig. Der Erhalt des Besatzes der Wrangelstraße sei darüber hinaus für die gedeihliche Entwicklung des Kiezes erforderlich.

Der vorgesehene großflächige Einzelhandel drohe diese Struktur zu zerstören und konterkariere die Bemühungen des Landes Berlin und des Bezirkes Kreuzberg, mit dem Quartiersmanagement Wrangelstraße das soziale Abgleiten des Kiezes zu verhindern und eine nachhaltige Stärkung des Quartiers zu erreichen. Die fußläufige Erreichbarkeit des Projektes für die Bewohner aus dem Wrangelkiez sei nicht gegeben, die stark befahrene Schlesische Straße stelle auch mit einer neuen Ampelanlage eine Barriere dar.

­ Abwägung ­

Die zitierte Aussage des Gutachters fiel im Zusammenhang mit der Feststellung, dass die Zahl der Einzelhandelsgeschäfte im Nordosten Kreuzbergs sich als Folge des Strukturwandels im Einzelhandel und der Veränderung des Verbraucherverhaltens in den letzten 15 Jahren auf etwa ein Drittel des Ausgangsbestandes verringert habe und ist auch nur in dieser Beziehung zu werten.

Dass die Struktur des Wrangelkiezes teilweise erhaltenswert ist, wird nicht bestritten; der Gutachter wie die Plangeberin schätzen das Projekt aber nicht als einseitigen Gefährdungstatbestand ein.

Soweit im zweiten Teil der Stellungnahme auf widersprüchliches Verhalten hingewiesen wird, ist festzustellen, dass sowohl die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie wie auch die Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe den Inhalten des Bebauungsplans zugestimmt haben. Darüber hinaus ist das Bezirksamt Kreuzberg am 25. März 1998 (Drs. Nr. 457/XV) von der Bezirksverordnetenversammlung zur Realisierung des Vorhabens mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 12 000 m2 (7 500 m2 Baumarkt, 4 500 m2 SB-Warenhaus, davon bis zu 3 000 m2 Food) aufgefordert worden. Daraufhin hat das Bezirksamt Kreuzberg am 30. Juni 1998 den Aufstellungsbeschluss gefasst, das Projekt also generell mitgetragen.

Von daher ist auch die nunmehrige Aussage zur Barrierewirkung der Schlesischen Straße nicht nachvollziehbar.

3. Der Konflikt zwischen der vorgesehenen Wohnnutzung in dem Bauvorhaben und den vorhandenen Gewerbebetrieben in dem angrenzenden reinen Arbeitsgebiet sei nicht gelöst.

Mit der allgemeinen Zulässigkeit von Wohnungen werden die Gewerbebetriebe in ihrem Bestand gefährdet und in ihrer Entwicklungsfähigkeit eingeschränkt (vgl. § 15 BauNVO).

Aus diesem Grund wäre die Ausweisung Mischgebiet für den Bereich des Vorhabens mit der geplanten Wohnnutzung sinnvoll. Der Gesetzgeber sehe in einem Mischgebiet gleichrangig die Unterbringung von Gewerbe und Wohnen vor.

Die Schutzbedürftigkeit der Wohnnutzung sei daher auf Grund der ebenfalls zulässigen Gewerbenutzung in diesem Gebietstyp nicht so groß wie in den anderen Baugebieten, in denen Wohnungen allgemein zulässig seien.

­ Abwägung ­ Anhaltspunkte für eine konkrete Gefährdung der Gewerbebetriebe haben sich im Bebauungsplanverfahren nicht ergeben. Die Wohnnutzung im Vorhaben selbst ist so verortet, dass ein etwaiger Konflikt vermieden wird. Einer abstrakten Gefährdung beugt der Bezirk mit den Bebauungsplänen VI-148, 152 vor.

Da die Projektplanung den Schutz des Wohnens gewährleistet, geht der Lösungsansatz des Bezirks ins Leere, zumal der angesprochene Konflikt mit dem vorhandenen Gewerbe so nicht entschärft werden könnte.

4. In dem Gebiet um das geplante Bauvorhaben existiere ein erheblicher Mangel an Grün- und Freiflächen (vgl. Aussagen der Bereichsentwicklungsplanung Kreuzberg. 1 + 2, Ergänzung 91). Ein mindestens 20 m breiter, nicht überbaubarer Streifen an der Spree für eine öffentliche Nutzung werde von dem Bezirk weiterhin für erforderlich gehalten.

Die genannten Gründe für eine Reduzierung der Breite auf „... im Mittel 10 Meter" seien für den Bezirk nicht nachvollziehbar. Der in der Abwägung getroffenen Aussage „... die Umsetzung des Entwicklungsziels ist nicht allein von der Breite/Größe der Fläche abhängig, sondern auch wesentlich von der Qualität der Gestaltung des Uferbereiches" werde mit Hinweis auf die angesprochenen Defizite, widersprochen. Es sei nicht erkennbar, warum eine größere Fläche nicht ebenfalls qualitätsvoll gestaltet werden könne. Es entstehe der Eindruck, bei der öffentlich nutzbaren Uferzone handele es sich um einen „Etikettenschwindel", zumal dieser Bereich auch noch durch kommerzielle (gastronomische) Nutzungen eingeschränkt werde (vgl. Stellungnahme vom 28. Juli 1999).

Darüber hinaus sei eine Einschränkung der Mitbenutzung durch die Allgemeinheit zwischen 20.00 Uhr und 8.00 Uhr nicht im Sinne des Bezirkes Kreuzberg. Er hält eine uneingeschränkte öffentliche Nutzbarkeit, mindestens jedoch die Mitbenutzung tagsüber in der Zeit von 6.00 Uhr bis 22. Uhr, für unabdingbar.

­ Abwägung ­

Die Plangeberin hat nicht behauptet, es werde zu einer vollständigen Umsetzung der örtlichen Entwicklungsziele kommen. Diese werden aber als weniger gewichtig beurteilt als die sonstigen mit dem Bauvorhaben verfolgten städtebaulichen Ziele. Die Aussage, dass eine breitere Fläche den Entwicklungszielen besser entsprechen würde, beinhaltet Selbstverständliches.

Dem Vorwurf des Bezirks, die Plangeberin betreibe einen „Etikettenschwindel", wird entschieden entgegengetreten.

Bei der Festlegung von Größe und Qualität des Uferstreifens wurden insbesondere die Ergebnisse der UVS, der zurzeit nicht bestehende Zugang zur Spree, das bislang geltende Planungsrecht wie auch die Interessen des Investors an einer wirtschaftlichen Funktionsfähigkeit seines Projekts berücksichtigt.

An der „Einschränkung der Mitbenutzung" wird festgehalten, da sie Folge der erforderlichen Rücksichtnahme auf die zulässige Wohnnutzung ist.

5. Besondere städtebauliche Gründe i. S. v. § 17 Abs. 2 BauNVO seien nicht erkennbar.

Die in § 17 Abs. 2 Punkt 2 genannten Voraussetzungen seien nicht erfüllt.

Die an der Spreeseite geplante Freifläche (ca. 900 m2) werde einerseits als Nachweis für den rechnerischen Gesamtbedarf an wohnungsnahen Freiflächen herangezogen (etwa 720 m2). Gleichzeitig soll diese Freifläche als Ausgleichsmaßnahme für die Überschreitung der Obergrenzen dienen und darüber hinaus, als ein „... der Öffentlichkeit zugänglicher Uferbereich" zugute kommen. Demnach reiche die verbleibende rechnerische Restfläche nicht aus, die in § 17 Abs. 2 Punkt 2 genannten Anforderungen zu erfüllen. Auch die erwähnte Maßnahme der Umgestaltung des Spreebalkons am Ende der Cuvrystraße diene eher der Darstellung des Projektes und könne daher als Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Punkt 2 nicht gewertet werden.

­ Abwägung ­

Die Plangeberin hält in vollem Umfang an den im Abschnitt II 4.2 dargestellten Erwägungen fest.

Soweit der Bezirk meint, die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Punkt 1 BauNVO seien nicht erfüllt, fehlt eine konkrete Begründung.

Die Plangeberin vertritt darüber hinaus ein anderes Verständnis des § 17 Abs. 2 Punkt 2 BauNVO. Es kommt entgegen des Bezirks nicht auf einen irgendwie gearteten, rechnerisch belegten hundertprozentigen Ausgleich an, sondern darauf, dass die in der Vorschrift erwähnte Sicherstellung gewährleistet ist. Dies hat die Senatsbauverwaltung ausführlich begründet.

6. Der Umfang der in dem Vertrag genannten Flächen für ein Gründerzentrum sei zu gering. Nach den Förderbedingungen der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe müssten mindestens 6 000 m2 Geschossfläche für ein Gründerzentrum vorgesehen werden.

Darüber hinaus sei der dafür vorgesehene Mietpreis von monatlich netto 12,00 DM/m2 zu hoch. Die in der Nachbarschaft für ähnlich ausgestattete Objekte geforderten Mieten lägen deutlich unter diesem Wert.

­ Abwägung ­

Aus den genannten Förderbedingungen lässt sich eine Verpflichtung zur Vergrößerung des Gründerzentrums nicht herleiten. Allenfalls könnte eine etwaige Förderungsmöglichkeit entfallen.

Ein niedrigerer Mietpreis wird nicht festgelegt. Da die Verpflichtung zur Realisierung des Gründerzentrums in den Durchführungsvertrag aufgenommen wurde, müsste die Vorhabenträgerin gegebenenfalls den Mietpreis, der als Höchstpreis bestimmt wurde, reduzieren.

7. Die Übernahme angemessener Folgekosten ­ hier eine fast siebenstellige Summe ­ durch den Investor müsse gesichert werden. Dazu trägt der Bezirk vor:

Die Berechnung der erforderlichen Folgekosten anhand der von SenBauWohn vorgegebenen Richtwerte werde vom Bezirksamt Kreuzberg bei allen in ihrer Größenordnung ähnlich gelagerten Bauprojekten (Springer, Schultheiss...) vorgenommen.

Die im Umfeld des geplanten Bauvorhabens vorhandenen Grundschulen wiesen Erweiterungsbedarf auf. Infolge der Sparmaßnahmen musste die geplante Baumaßnahme der Grundschule im Block 90 auf den 1. Bauabschnitt reduziert werden. Der 2. Bauabschnitt (Qualifizierung des Standortes) sei nicht gesichert, aber weiterhin erforderlich.

­ Abwägung ­

Die Angaben des Bezirks sind kein Beleg für den Nachweis des konkreten Bedarfs, sondern allenfalls für die Anwendung des richtigen Berechnungsmodells.

Der Hinweis auf die geplante Baumaßnahme der Grundschule begründet lediglich einen auch ohne Verwirklichung des Cuvry-Centers schon bereits bestehenden Bedarf.