Einfamilienhaus

Erforderlichkeit

Gemäß § 166 BauGB müssen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufgestellt werden. Das ca. 8,7 ha große Plangebiet des Bebauungsplanes XV-51c ist Teil des 2. Anpassungsgebietes der 420 ha großen Entwicklungsmaßnahme.

Als Teilfläche der ehemaligen Akademie der Wissenschaften (AdW) unterliegt das Bebauungsplangebiet seit deren Auflösung einem anhaltenden, einschneidenden Nutzungsstrukturwandel und daraus resultierend einer ungeordneten städtebaulichen Entwicklung.

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-51c ist die Notwendigkeit einer Planung, die eine geordnete städtebauliche Entwicklung für diesen Teil des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandortes Berlin-Adlershof (WISTA) ermöglicht.

I.2 Plangebiet ­ Lage

Das Plangebiet umfasst das Gelände südwestlich der Agastraße, nordwestlich der über die Volmerstraße bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße, nordöstlich der Volmerstraße und südwestlich der Albert-Einstein-Straße sowie die Volmerstraße zwischen Albert-Einstein-Straße und Richard-Willstätter-Straße im Bezirk Treptow, Ortsteil Adlershof.

I.3 Eigentumsverhältnisse

Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes sind im Eigentum der WISTA-Management GmbH (WISTAMG). I.4 Nutzung und Bebauung

Der Gebäudebestand der ehemaligen AdW wird heute größtenteils von Forschungsinstituten genutzt. Außerdem sind Zwischennutzungen in Gebäuden, deren Abrisse bereits genehmigt sind, sowie ein Ärztehaus vorhanden. In einem 1998 fertig gestellten Neubau hat sich das Innovationszentrum für Umwelt-, Bio- und Energietechnologie (UTZ) der WISTA-MG angesiedelt.

Im Südosten des Bebauungsplangebietes befindet sich ein Einfamilienhaus, das Teil einer kleineren Wohnsiedlung ist. Die gesamte Siedlung wird im Zuge der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme abgerissen werden.

Die Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist durch ihre heterogene Struktur gekennzeichnet: die Geschossigkeit differiert zwischen ein- bis drei Vollgeschossen, die Einzelgebäude weisen unterschiedliche Gebäudelängen bis über 120 m auf.

Für den Bau des UTZ an der Volmerstraße zwischen der Albert-Einstein-Straße und der heutigen Justus-von-LiebigStraße hat ein beschränkter Realisierungswettbewerb stattgefunden. Der ausgewählte Entwurf sieht einen mäanderförmigen viergeschossigen Bau mit technischen Dachaufbauten vor. Durch straßenseitige Verbindungen von jeweils zwei der drei parallel verlaufenden Gebäudetrakte an der Albert-Einstein-Straße und der Justus-von-Liebig-Straße werden so zwei u-förmige Innenhofbereiche gebildet, wobei zur Albert-Einstein-Straße im Innenhofbereich zwei gleich große zweigeschossige Anbauten vorgesehen sind. Der Neubau des ersten Bauabschnittes wurde zwischenzeitlich fertig gestellt.

Nordöstlich des UTZ befinden sich in den Gebäuden zwischen der Albert-Einstein-Straße und der Justus-von-Liebig-Straße die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung sowie Nutzer im Bereich Umwelttechnologie. Für einzelne Gebäude in diesem Bereich bestehen bereits Abrissgenehmigungen bzw. ist der Abriss geplant. An der Agastraße/Ecke Albert-Einstein-Straße dient ein viergeschossiger Zeilenbau als Ärztehaus, in dem sich neben Ärzten andere Gesundheits- und Freizeiteinrichtungen niedergelassen haben.

Südlich der Justus-von-Liebig-Straße nutzte nach der DDRZeit das Institut für angewandte Chemie (ACA) bzw. derzeit die WITEGA g.GmbH ein dreigeschossiges Gebäude.

Der Gebäudebestand zwischen der Justus-von-Liebig-Straße und der über die Volmerstraße bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße soll bis auf diesen und einen weiteren Bau an der über die Volmerstraße bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße/Ecke Volmerstraße vollständig abgerissen werden, da es sich hierbei um niedrig geschossige Zweckbauten ohne architektonischen und historischen Wert handelt.

I.5 Erschließung

Die verkehrliche Anbindung des Plangebietes erfolgt über die Rudower Chaussee als örtliche Hauptverkehrsstraße. Von dieser erfolgt die innere Erschließung über die Agastraße als öffentlich gewidmete Straße, sowie über die Einsteinstraße, die Volmerstraße, die Liebigstraße und die Nernststraße, die zu den Privatstraßen des ehemaligen Geländes der Akademie der Wissenschaften gehörten.

Das Bebauungsplangebiet liegt in fußläufiger Entfernung zweier Buslinien, die den S-Bahnhof Adlershof und den U-Bahnhof Rudow sowie die S-Bahnhöfe Schöneweide und Schönefeld miteinander verbinden. Die erreichbaren Haltepunkte der Buslinien befinden sich an der Rudower Chaussee und in der Agastraße.

I.6 Technische Infrastruktur

In der Frage der Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sind nach derzeitiger Einschätzung für die gegenwärtige Nutzung des Gebietes keine Engpässe zu erkennen. Vielmehr bieten die meisten der Ver- und Entsorgungsnetze noch Kapazitätsreserven in ihren Hauptleitungen.

Frischwasser

Das Bebauungsplangebiet wird durch erneuerte WISTA-eigene Trinkwassernetze, die von den Berliner Wasserbetrieben betrieben werden, versorgt.

Schmutzwasser

Die Entwässerung im Plangebiet erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser floss bisher über Schmutzwasserkanäle in der Rudower Chaussee zum Klärwerk Adlershof. Das Schmutzwasser wird seit Dezember 1995 von dort vollständig zur Großkläranlage Waßmannsdorf gepumpt.

Das Grundprinzip des Trennsystemes wird auch zukünftig beibehalten, wobei die vorhandenen Schmutzwasserleitungen durch neue Leitungen ersetzt werden müssen. Die geplanten Freispiegelleitungen in der Volmerstraße und der Justus-von-LiebigStraße sollen über den Hauptvorfluter in dem künftigen ErnstRuska-Ufer und der Wegedornstraße zum Abwasser-Pumpwerk Adlershof westlich der Wegedornstraße entwässert werden.

Regenwasser

Bisher wird das Niederschlagswasser direkt in den Teltowkanal eingeleitet. Künftig soll das anfallende Regenwasser im Plangebiet sowohl auf den privaten Flächen als auch in den öffentlichen Straßen vor Ort versickert werden. Lediglich aus dem Bestand anfallende Wässer werden vor Einleitung in den Vorfluter Teltowkanal in einer noch zu errichtenden Behandlungsanlage gereinigt werden.

Fernwärme

Das Bebauungsplangebiet wird durch das Heizkraftwerk der Blockheizkraftwerks- Träger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB) an der Wegedornstraße (Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51h) mit Fernwärme versorgt. Die Verteilung erfolgte in der Vergangenheit durch oberirdisch verlegte Dampfleitungen mit mehreren Wärmeumformerstationen. Die neuverlegten Fernwärmeleitungen bestehen, gemäß dem Stand der Technik, aus unterirdisch verlegtem Kunststoffmantelrohr.

Das Heizkraftwerk wurde zwischen 1992 und 1995 modernisiert, indem es vom Parallelbetrieb eines Dampf- und eines Heizwassernetzes auf ein neuverlegtes Heißwassernetz (110 C/70 C) umgestellt wurde. Die Fernwärme wird jetzt aus Erdgas mittels Kraft-Wärme-Kopplung erzeugt. Diese Anlage besteht aus vier modernen Heißwassererzeugern, einer Gasturbine und einem Gasmotor und verfügt über eine Gesamtleistung von 90 MW thermisch und 5 MW elektrisch.

Elektrizität

Das Bebauungsplangebiet wird von der BTB über WISTAeigene Mittel- bzw. Niederspannungsnetze versorgt.

Gas

Für das Plangebiet existieren keine Erdgasnetze mehr. Die Reglerstation wurde abgerissen und die Verteilernetze rückgebaut.

I.7 Planerische Ausgangssituation

Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes.

Vor Festlegung als förmliche städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wurden Vorhaben ausschließlich nach § 34 BauGB, also als Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, beurteilt. Seitdem gilt darüber hinaus der Entwicklungsgenehmigungsvorbehalt gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m.

§ 144 und 145 BauGB, nach dem Vorhaben nicht die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme zuwiderlaufen dürfen.

Flächennutzungsplan

In dem geltenden Flächennutzungsplan für Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 23. Oktober 1998 (ABl. S. 4367), zuletzt geändert am 8. Juni 2000 (ABl. S. 2265) liegt der Geltungsbereich des Bebauungsplanes in einer Fläche, die als gewerbliche Baufläche dargestellt ist. Die im Bebauungsplan vorgesehenen Gewerbegebiete können danach im Regelfall ohne Größenbegrenzung aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

Landschaftsprogramm

Das Landschaftsprogramm vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331) stellt das Bebauungsplangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen und als Siedlungsgebiet mit dem Schwerpunkt Entsiegelung dar.

Unter den genannten Entwicklungszielen und Maßnahmen sind für das Planungsgebiet im Besonderen zu beachten, dass zur Kompensation von Nutzungsintensivierungen, sowie zur Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen Entsiegelungen und Dachbegrünungen durchgeführt werden sollen. Außerdem ist auf die Entwicklung begrünter Straßenräume und Stadtplätze und eines gebietstypischen Baumbestandes hinzuwirken.

Altlasten

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist Teil der ehemaligen AdW-Fläche, die auf Grund der Vornutzung und der Ergebnisse der historischen Recherchen insgesamt als Altlastenverdachtsfläche (Altl.-Nr. 7545) bei SenStadt registriert ist. Sowohl die historischen Recherchen als auch die Altlastenuntersuchungen wurden daher baufeldweise, nach den jeweils ermittelten Gefährdungspotenzialen und nach nutzungsspezifischen Kriterien von einem privaten Sanierungsbüro durchgeführt und Mitte der 90er Jahre abgeschlossen.

Der südöstlich an die Justus-von-Liebig-Straße grenzende Bereich wurde auf Grund der hier befindlichen Labore der organischen und anorganischen Chemie sowie einer überdachten, betonierten und als Chemikalienlager genutzten Freifläche als Verdachtsfläche ausgewiesen.

Insgesamt konnten Bodenkontaminationen durch die Parameter PAK und Schwermetalle (Cadmium, Quecksilber, Blei und Zink) ermittelt werden. Die Kontaminationen beschränken sich auf den ersten Bodenmeter des flächendeckenden Auffüllungshorizontes. Da keine Grundwasserbelastungen festgestellt wurden, ist eine Grundwassergefährdung ausgehend von den ermittelten Bodenkontaminationen derzeit auszuschließen. Ein konkreter Handlungs- bzw. Sanierungsbedarf besteht bei den derzeit geplanten Nutzungen nicht.

Im Falle von Wohnnutzungen, die im Bebauungsplangebiet ausnahmsweise für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie andere bestimmte Personengruppen zugelassen werden sollen, oder anderen sensiblen Nutzungen wie Sportplätzen sollten zunächst horizontale Ausgrenzungsmaßnahmen in den Bereichen der Bodenbelastungen vorgenommen werden, die im Einzelfall mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abzustimmen sind.

Im Zuge von Baumaßnahmen oder Abrissarbeiten, die mit Bodenaushub verbunden sind, muss das Aushubmaterial auf Grund der festgestellten diffusen Bodenbelastung nach LAGAVorschrift beprobt und auf die relevanten Parameter gemäß Berliner Liste (ABl. Nr. 15/20. März 1996) untersucht werden. Sollten die Deklarationsanalysen die vorgeschriebenen Z1.1-Werte (Zuordnungswerte für Boden) übersteigen, sind in Absprache mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die weiteren Maßnahmen bezüglich einer Entsorgung oder eines möglicherweise vorzunehmenden Einbaus zu planen.

Die Verdachtsflächen stehen nach erfolgter Sanierung den künftigen Festsetzungen nicht entgegen. Bei Baumaßnahmen müssen die o. g. Auflagen beachtet werden und gegebenenfalls eine Bodensanierung erfolgen. Eine Kennzeichnung von Altlastenverdachtsflächen im Bebauungsplan ist nicht erforderlich, da der Altlastenverdacht nicht bestätigt wurde.

Wasserschutzzone

Zum Zeitpunkt der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens lag das Planungsgebiet innerhalb der Wasserschutzzone III. Diese wurde für den Geltungsbereich mit der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Wasserwerke Johannisthal und Altglienicke (GVBl. vom 21. September 1999 Nr. 39, S. 522 ff.) aufgehoben.

II. Planinhalt II.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen

Am 15. September 1992 hat der Senat von Berlin beschlossen, dass der Standort der ehemaligen Akademie der Wissenschaften zu einem wissenschaftsbasierten Wirtschaftsstandort zu entwickeln ist. Für die Nutzung des ehemaligen AdW-Geländes wurde in diesem Beschluss ein Verhältnis von ca. 60 % für die Wirtschaftsunternehmen zu ca. 40 % für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt. Im Rahmen der umfassenden Zielsetzung der Integration von Wirtschaft und Wissenschaft haben die Sicherung der Einrichtungen aus dem Bereich der ehemaligen AdW sowie die sich aus den ehemaligen AdW-Instituten gegründeten Forschungsgesellschaften und Beschäftigungs- und Qualifizierungsgesellschaften möglichst Vorrang vor anderen Nutzungen.

II.2 Intention des Planes

Das Bebauungsplangebiet wird durch die aus der ehemaligen AdW hervorgegangen Einrichtungen geprägt. Zielsetzung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist, im Bereich südöstlich der Rudower Chaussee einen hochwertigen Gewerbestandort zu entwickeln, der mit den Forschungseinrichtungen in enger Verflechtung stehen soll.

Ziel des Bebauungsplanes ist, eine geordnete städtebauliche Entwicklung für die bestehenden und für die geplanten Nutzungen zu ermöglichen, die gleichzeitig der Rechtssicherheit dieser Nutzungen dient.

II.3 Wesentlicher Planinhalt

Auf Grundlage des Rahmenplanes und des städtebaulichen Gesamtkonzeptes, sowie der inzwischen erfolgten Veränderungen im Bestand, sollen folgende Nutzungen im Bebauungsplangebiet festgesetzt werden:

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sollen technologieund forschungsorientierte Gewerbegebiete entwickelt werden.

Die vorhandenen Privatstraßen sollen überplant und ­ bis auf die Nernststraße ­ als öffentliche Straßenverkehrsflächen gewidmet werden. Sie sollen der inneren Erschließung des Bebauungsplangebietes dienen. Die Walther-Nernst-Straße selbst soll überbaut werden.

Eine kleinere Grünfläche, die nordwestlich der bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße liegt, soll über eine Pflanzbindung in ihrem Bestand gesichert werden.

Das Maß der baulichen Nutzung soll für die einzelnen Baugebiete unterschiedlich festgesetzt werden, wobei die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 bis 0,8 und die Geschossflächenzahl von 0,7 bis 2,4 reicht. Gleichzeitig soll die Bauhöhe bis auf eine Ausnahme einheitlich auf 18,0 m Oberkante über Gelände festgesetzt werden.

II.4 Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen II.4.1 Gewerbegebiete

Die WISTA-MG entwickelt auf dem ehemaligen Standort der AdW einen wissenschaftsbasierten Wirtschaftsstandort. Da das Bebauungsplangebiet ausschließlich Flächen der AdW umfasst, ist es Bestandteil dieses Konzeptes.

Danach sollen Gewerbegebiete ein wesentlicher Bestandteil des WISTA sein und auf Grund ihrer räumlichen Nähe zu den Sondergebieten ­ Forschung ­ und ­ Hochschule ­ im Entwicklungsbereich Synergieeffekte zwischen Wirtschaft und anwendungsorientierter Forschung bewirken. Für die Nutzung des insgesamt 76,6 ha großen, ehemaligen AdW-Geländes ist insgesamt ein Verteilungsschlüssel von mindestens 60 % Flächenanteil für Wirtschaftsunternehmen und ca. 40 % Flächenanteil für wissenschaftliche Einrichtungen festgelegt.

Durch entsprechende Festsetzung von Gewerbegebieten wird diese Zielsetzung im Bebauungsplangebiet kleinräumlich umgesetzt.

Um dem spezifischen Charakter der Gewerbegebiete entsprechen zu können, sollen durch textliche Festsetzungen nur bestimmte Nutzungen allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig sein oder ganz ausgeschlossen werden.

Zulässige Nutzungen

Es sind als Gewerbebetriebe nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe und in Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden nur technologie- und forschungsorientierte Dienstleistungsunternehmen allgemein zulässig, sodass eine Beschränkung der in Gewerbegebieten sonst allgemein zulässigen baulichen Anlagen auf bestimmte Arten erfolgt. Der allgemeine Charakter eines Gewerbegebietes, das der vorwiegenden Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben dienen soll, bleibt allerdings erhalten.

Die Eigenschaft des WISTA-Geländes als ein historisch gewachsener Forschungsstandort ist ein besonderer städtebaulicher Grund, der die Konkretisierung der zulässigen Nutzungen rechtfertigt. Die spezifische planerische Aufgabenstellung erfordert, Gewerbeflächen für Nutzungen vorzuhalten, die in einem sachlichen Zusammenhang mit den Forschungseinrichtungen stehen und die Zusammenarbeit zwischen privaten und öffentlichen Einrichtungen optimieren.

Durch die Ansiedlung der naturwissenschaftlichen und mathematischen Fakultäten der Humboldt-Universität auf benachbarten Flächen nördlich und südlich der Rudower Chaussee wird die örtliche Bedeutung als Wissenschaftsstandort noch zusätzlich verstärkt.

Der wirtschaftliche Belang der Schaffung und Erhaltung von Arbeitsplätzen ist unter den sich verändernden Wirtschaftsbedingungen nicht mehr allein durch die Bereitstellung von Gewerbeflächen sicherzustellen. Vielmehr bedarf es oftmals der planerischen Festsetzung spezieller Gewerbegebiete, die in einer bestimmten, auf Gemeindeebene nur begrenzt vorhandenen Standorteigenschaft begründet sind. Die Konkretisierung der Nutzungen ist deshalb notwendig, um die Gewerbegebiete auf Betriebsarten zu begrenzen, die in enger Kooperation zu den Forschungseinrichtungen stehen und entsprechende Ressourcen und Kapazitäten nutzen oder vervollständigen können.

Gleichzeitig wird dadurch auch dem Belang des Umweltschutzes Rechnung getragen, da aufeinander bezogene und kooperierende Nutzungen am selben Standort zu einer verkehrsmindernden Siedlungsentwicklung beitragen. Die „Stadt der kurzen Wege" ist als ein Planungsgrundsatz mit höchster Priorität für die Zukunft anzusehen.

Als in Kooperation mit den wissenschaftlichen Einrichtungen stehende Nutzungsarten sind speziell Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen zu werten, die technologie- und forschungsorientiert sind. Unter dem Begriff „technologieorientiert" sind die betriebswirtschaftlichen und technologischen Kenntnisse und Verfahren des technischen Entwicklungsbereiches, unter „forschungsorientiert" die wissenschaftlichen Kenntnisse und Verfahren des Forschungsbereiches gefasst.

Für Betriebe des produzierenden Gewerbes bedeutet dies einen Ansiedlungsschwerpunkt im F + E Bereich (Forschung und Entwicklung), das heißt in der Entwicklung neuer Produkte und Produktionslinien sowie der Schulung entsprechender Forschungs- und Anwendungstechnologien. Vertriebsbereiche sind somit nur in Verbindung mit den entwicklungs- und schulungsorientierten Betriebsbereichen allgemein genehmigungsfähig.

Unter die zulässigen Dienstleistungsunternehmen fallen insbesondere Ingenieurgesellschaften, Entwicklungslabore, mess- und prüftechnische Einrichtungen, Softwarehäuser, Unternehmungsberatungen und andere Betriebsarten mit eindeutiger Technologie- und Forschungsorientierung.

Ausnahmsweise zulässige Nutzungen Gewerbebetriebe aller Art, die nicht unter die oben beschriebenen allgemein zulässigen Gewerbebetriebe fallen, und öffentliche Betriebe, sowie Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sollen in den Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässig sein.

Der Ausnahmevorbehalt dient der Sicherung der speziellen oben beschriebenen Standorteigenschaften des WISTA-Gebietes.

Um der Zweckbestimmung eines Gewerbegebietes gerecht zu werden, bleiben diese, sonst in Gewerbegebieten allgemein zulässigen Nutzungen, im Einzelfall weiterhin zulässig, solange sie nicht zu den oben beschriebenen besonderen städtebaulichen Gründen in Widerspruch stehen.

Der historisch gewachsene Wissenschaftsstandort soll durch ausnahmsweise genehmigte Nutzungen nicht gestört werden.

Insbesondere Betriebe mit hohem Anlieferverkehr oder anderen erschütterungsintensiven Nutzungen können zu einer erheblichen Beeinträchtigung der angrenzenden Nutzungen führen.

Die Entscheidung über die Gewährung einer Ausnahme liegt im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Ihr ist es im Einzelfall unter Berücksichtigung der Abwägung des Bebauungsplanes vorbehalten, andere als technologie- und forschungsorientierte Nutzungen zu genehmigen, solange das Regel-Ausnahme-Verhältnis gesichert ist.

Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen können insbesondere zu einer Ergänzung der allgemein zulässigen Nutzungen und zur Versorgung der Beschäftigten im gesamten WISTA-Gebiet beitragen. Gerade wenn dieser Zusammenhang der beantragten Nutzungen aufgezeigt wird, sollte die Baugenehmigungsbehörde von ihrem Ermessen zugunsten des Antragstellers Gebrauch machen. Dabei wird die flächenmäßige Größe des Vorhabens von Bedeutung sein, das heißt je flächenintensiver die ausnahmsweise zulässige Nutzung ist, desto stärker wird die Standorteigenschaft des speziellen Gewerbegebietes eingeschränkt. Die Gewährung von Ausnahmen sollte deshalb gegebenenfalls auf Teile baulicher Anlagen, wie einzelne Geschosse oder Räumlichkeiten beschränkt werden.

Ähnliches gilt für die ausnahmsweise zulässigen Gewerbebetriebe aller Art. Da nur technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe allgemein zulässig sind, werden sonstige Gewerbebetriebe aller Art mit größeren Produktionsanlagen und mit gegebenenfalls entsprechenden Vertriebsbereichen auch nicht als Ausnahme zulässig sein. Die betriebliche Größe dieser Gewerbebetriebe darf nicht dem Gebietscharakter der technologie- und forschungsorientierten Gewerbegebiete entgegenstehen.