Einfamilienhaus

Die Tiefe der Vorgartenzonen leitet sich entsprechend der städtebaulichen Rahmenplanung für das Entwicklungsgebiet aus dem Profil des öffentlichen Straßenraumes ab. Dies bedeutet 6,0 m in den übergeordneten Erschließungsstraßen und 4,0 m in den untergeordneten Erschließungsstraßen. Unter Berücksichtigung der erhaltenswerten Bestandsgebäude und bereits im Bau befindlicher Bauvorhaben wird in der Albert-Einstein-Straße und der Justus-vonLiebig-Straße von diesem Profil abgewichen.

Trotz der genannten Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen stellt die geplante bauliche Verdichtung einen erheblichen Eingriff in vorhandene Landschaftsbildqualitäten dar. Ein konsequentes Grundgerüst für den neu zu entwickelnden Freiraum lässt sich aus den Inhalten des Bebauungsplanes nur eingeschränkt ablesen und ist außerhalb des Bebauungsplanverfahrens planerisch umzusetzen.

III.4.6 Zusammenfassende Bewertung

Die durch den Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in den Naturhaushalt können durch ökologische Maßnahmen innerhalb des Geltungsbereiches vollständig kompensiert werden. Über die Kompensation der Eingriffe nach § 8 a BNatSchG hinaus, kann eine Verbesserung der Naturhaushaltswertigkeit erreicht werden.

Der Bebauungsplan folgt damit der Zielsetzung, innerhalb des Entwicklungsbereiches eine städtebauliche Entwicklung mit hohem Umweltstandard zu realisieren. Der Ausgleich der Eingriffe in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes erfolgt im Wesentlichen durch die Dachbegrünung und Versickerung des Regenwassers. Damit kann eine Kompensation durch gleichwertige Maßnahmen erfolgen, jedoch kein qualitativ gleichartiger Ausgleich hinsichtlich der ökologischen Freiraumqualitäten im Bestand.

Über den im Entwicklungsgebiet angestrebten Standard hinaus sichert der Bebauungsplan einzelne erhaltenswerte Vegetationsstrukturen, womit Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild vermieden werden können und Flächen für ein noch zu konkretisierendes Freiraumkonzept gesichert werden.

Auch unter Sicherung einzelner Bestandsstrukturen werden die vorhandenen freiraumstrukturellen Qualitäten insgesamt jedoch weitgehend überformt. Die Eingriffe in das Landschaftsbild sind innerhalb des Geltungsbereiches nicht ausgleichbar. Die Entwicklung neuer qualitätvoller Strukturen und Gestaltmotive können über den Bebauungsplan nur sehr eingeschränkt gesichert werden und sind im weiteren Planungsprozess zu konkretisieren und umzusetzen.

Eingriffe in das Landschaftsbild, die nicht innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans XV-51 c ausgleichbar sind, werden im Rahmen der Errichtung des Landschaftsparks (Sammelausgleichsfläche für das gesamte Entwicklungsgebiet) ausgeglichen.

III.5 Sonstige Auswirkungen

Im Rahmen der Abstimmung bei der Umsetzung der Planung wird eine Gesamtkonzeption über die Parzellenaufteilung, Baumassenverteilung, geplante Nutzungsmischung und Freiflächengestaltung erarbeitet. Damit soll ­ entsprechend den Entwicklungszielen ­ insbesondere eine kleinteilige Nutzungsmischung mit möglichst kleinteiliger Parzellierung und Durchwegung erreicht werden.

Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes sind zurzeit nicht absehbar.

IV. Verfahren

Am 2. November 1993 hat das Bezirksamt Treptow von Berlin die Aufstellung des Bebauungsplanes XV-51 gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch i. V. m. § 4 AGBauGB beschlossen (ABl. Nr. 63 vom 30. Dezember 1993, S. 3949).

Mit dem gleichen Beschluss hat das Bezirksamt die Entscheidung über Art und Weise, räumlichen Bereich und Frist der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 4 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs vom 11. Dezember 1987 getroffen.

Die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde in den Berliner Tageszeitungen. Der Tagesspiegel, Berliner Morgenpost und Berliner Zeitung am 5. November 1993 bekannt gemacht.

Die öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Erörterung mit den Bürger nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs fand in der Zeit vom 8. bis 22. November 1993 statt. Während des Darlegungszeitraumes informierten sich insgesamt 48 Bürger über den Vorentwurf. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde am 26. Juli 1994 vom Bezirksamt Treptow beschlossen.

Den Geltungsbereich des Bebauungsplanes betrafen generelle Hinweise zur Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bauhöhen, die einem geforderten hohen Maß an Flexibilität für die Wissenschafts- und Hochschulstandorte entgegen stünden.

Außerdem wurde für den Bereich der Straßen eine Überbaubarkeit gefordert.

Den erstgenannten Hinweisen wurde nicht gefolgt. Mit der Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen wird im Sinne des städtebaulichen Wollens ein Mindestmaß an Festsetzungen sowie ein hohes Maß an Flexibilität gewährleistet. Entsprechend des städtebaulichen Zieles orientiert sich die Bauhöhe an der in Berlin üblichen vorstädtischen Viergeschossigkeit. Die Überbaubarkeit von betriebsinternen Straßen, die nicht öffentlich gewidmet werden sollen, ist gewährleistet.

Die Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind (§ 4 Abs. 1 Baugesetzbuch), wurde vom 30. Juni bis zum 12. August 1994 durchgeführt. Es gingen 33 Stellungnahmen beim Bezirksamt Treptow von Berlin ein. Acht Träger öffentlicher Belange antworteten nicht.

Wegen der außergewöhnlichen stadtpolitischen und städtebaulichen Bedeutung der Entwicklungsmaßnahme ist die weitere Zuständigkeit für das Bebauungsplanverfahrens zwischenzeitlich gemäß § 4c AGBauGB auf die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen übergegangen (Senatsbeschluss vom 20. Dezember 1994).

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes XV-51 c erfolgten verschiedene Hinweise:

Die damalige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz und der Polizeipräsident in Berlin äußerten Bedenken gegenüber dem versetzten Verlauf der Justus-von-LiebigStraße am Knoten zur Volmerstraße. Dem Hinweis wurde gefolgt, so dass die Justus-von-Liebig-Straße ohne Versatz geführt wird.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz verwies ferner darauf, dass in Anbetracht der relativ großen Baufeldtiefen zusätzliche öffentliche Durchwegungen für Fußgänger und Radfahrer unabhängig vom Straßennetz vorgesehen werden sollten. Bei Konkretisierung der weiteren Planung wurden entsprechende Geh- und Radfahrrechte festgesetzt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 c sollen deshalb zwei Flächen mit einem Gehrecht belastet werden.

Es wurde außerdem angemerkt, gegebenenfalls auf das Standortprofil bezogene Nutzungsfestlegungen für Gewerbegebiete festzusetzen (z. B. forschungs- und entwicklungsbezogene gewerbliche Nutzungen). Dem Hinweis wurde damals noch nicht gefolgt, da die Nutzung der Gewerbegebiete nicht schon im Vorfeld zu sehr eingeschränkt werden sollte. In den weiteren Planungen zur Entwicklung des Standortprofils im WISTA-Gebiet stellte sich aber eine Einengung der zulässigen Nutzungen als städtebaulich vorteilhaft heraus. Es sollen deshalb eingeschränkte Gewerbegebiete für technologie- und forschungsorientierte Gewerbebetriebe und Dienstleistungsunternehmen festgesetzt werden.

Dem Hinweis, dass innerhalb des Gewerbegebietes für das Ärztehaus eine spezielle Festsetzung nicht erforderlich ist, wurde gefolgt.

Auf Grund der geäußerten städtebaulichen und rechtlichen Bedenken wurde die textliche Festsetzung, dass ausnahmsweise ein Zurücktreten von Gebäuden hinter der Baulinie zugelassen werden kann, gestrichen. In den weiteren Planungen stellte es sich heraus, dass Baulinien zu restriktiv sind. Im Bebauungsplan

XV-51 c sollen deshalb nur Baugrenzen festgesetzt werden, wobei dem städtebaulichen Konzept mit einer differenzierten Verteilung der Baumassen gefolgt wird.

Kritisch wurde außerdem die Einbuchtung der Baugrenzen an der über die Volmerstraße bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße angesehen, die aus städtebaulicher Sicht nicht nachvollziehbar gewesen sei. Ziel der Einbuchtung war der Erhalt des Baumbestandes. Um den Erhalt zu optimieren, wurde zusätzlich auf dieser Fläche eine Festsetzung mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen getroffen.

Die vorgeschlagene Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen entlang der Agastraße wurde übernommen. Ebenso wurde der Hinweis, dass eine weitestgehende Minimierung der Flächenversiegelung innerhalb der Wasserschutzzone III, die zum Zeitpunkt der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange bestand, zu gewährleisten sei, in der weiteren Planung berücksichtigt.

Der Forderung der damaligen Senatsverwaltung für Verkehr und Betriebe, die textlichen Festsetzungen bezüglich der Anpflanzung bzw. des Erhaltes von Bäumen innerhalb der Straßenverkehrsfläche zu streichen, wurde aus städtebaulichen Gründen und aus Gründen des Ausgleichs nicht gefolgt. Im weiteren Verfahren wurden jedoch eine entsprechende Änderung im Bebauungsplan XV-51 c vorgenommen, da die Einteilung der Straßenverkehrsflächen grundsätzlich nicht festgesetzt werden soll.

Die Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie regte die Aufnahme der folgenden textlichen Festsetzung an: „Im Gewerbegebiet sind Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude nach § 8 Abs. 2 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig." Diese Festsetzung wurde sinngemäß in den Bebauungsplan aufgenommen.

Ferner wurde von dieser Senatsverwaltung angemerkt, dass die Richard-Willstätter-Straße oberhalb der Agastraße einer Erweiterung der Studiogebäude Richtung Köpenicker Straße entgegen stünde. Dem Hinweis wurde teilweise gefolgt, indem der obere Abschnitt der Richard-Willstätter-Straße um 10 m nach Osten verschoben wurde, um einen ausreichenden Abstand zu den bestehenden Studios zu gewährleisten. Um die Anbindung ohne Versatz zu gewährleisten, wurde die über die Volmerstraße bis zur Agastraße verlängerten Richard-Willstätter-Straße ab der Volmerstraße um 8,0 m auf den neuen Knoten an der Agastraße verschwenkt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 c wurde entsprechend vergrößert.

Der Ausschuss für Bau- und Wohnungswesen des Abgeordnetenhauses hat in seiner 76. Sitzung am 21. Juni 1995 das Ergebnis der Trägerbeteiligung zur Kenntnis genommen.

Die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat am 11. Dezember 1995 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 in die Bebauungspläne XV-51 a bis XV-51 l aufzuteilen (ABl. Nr. 66 vom 29.12 1995, S. 5138).

Der nach der Trägerbeteiligung überarbeitete Bebauungsplan XV-51 c (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) mit zugehöriger Begründung hat in der Zeit vom 26. Mai bis zum 26. Juni 1997 in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, Behrenstraße 42 in Berlin-Mitte gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XV-51 c wurde fristgemäß im Amtsblatt von Berlin vom 16. Mai 1997 (ABl. Nr. 24, S. 1815) sowie in der örtlichen Presse mit Anzeige vom 20. Mai 1997 bekannt gemacht. Die gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben

­ SenBWV III H 44 ­ vom 29. Mai 1996 über die öffentliche Auslegung benachrichtigt.

Während der Auslegungszeit und in den anschließenden Wochen ist eine schriftliche Stellungnahme mit Bedenken und Anregungen von Mietern eines an der Agastraße liegenden Einfamilienhauses bei der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr eingegangen.

Darin wurde angeregt, auf den Bau der Richard-WillstätterStraße zu verzichten, um den Erhalt des Einfamilienhauses (Gebäude 5.4) zu ermöglichen. Die Wohnung sei erst im Oktober 1995 vermietet worden und die Mieter hätten Investitionen getätigt, die sie bei Kenntnis der Planungen vermieden hätten.

Die Prüfung dieser vorgebrachten Anregungen und Bedenken hat keinen neuen Sachverhalt ergeben, der eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich macht. Die betreffende Straße liegt außerhalb des Geltungsbereiches, so dass die Einwände nicht das Verfahren des Bebauungsplanes selbst betreffen. Wie in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführt, sind Einfamilienhäuser entlang der Agastraße Eigentum der WISTA-MG und sollen zur Realisierung der Planungen abgerissen werden. Die Umsetzung der Mieter liegt im Zuständigkeitsbereich der WISTA-MG.

Dieser Sachverhalt gilt auch für die verlängerte Richard-Willstätter-Straße, die im Geltungsbereich des anschließenden Bebauungsplanes XV-51 d liegt.

Außerdem erfolgte eine Stellungnahme der Blockheizkraftwerks-Träger- und Betreibergesellschaft mbH Berlin (BTB). Sie informierte darin, dass die Modernisierung des Heizkraftwerkes und der Fernwärmetrassen bereits abgeschlossen sei und die Umstellung auf Heißwasserbetrieb Ende 1995 erfolgte. Zudem wurden technische Angaben zum Heizkraftwerk und den neu verlegten Fernwärmeleitungen aufgeführt.

Die Begründung zum Bebauungsplan wird entsprechend geändert, dass die Umstellung auf Heißwasserbetrieb nicht 1997, sondern bereits 1995 erfolgte.

Als Träger öffentlicher Belange brachte das Stadtplanungsamt der Abteilung Bau-, Wohnungswesen und Umwelt des Bezirksamtes Treptow mehrere Einwände vor.

Die textliche Festsetzung, dass je 200 m2 nicht überbaubarer Fläche ein Baum zu pflanzen ist, sei nicht eindeutig. Die durch Baugrenzen bestimmte nicht überbaubare Fläche sei so gering, dass nur wenige Bäume angepflanzt werden müssten. Dagegen bezieht sich die Eingriffsbewertung auf die reale nicht überbaubare Fläche, das heißt der Bewertung wird also die tatsächliche GRZ zu Grunde gelegt. Um etwaige Rechtsunsicherheiten von vornherein auszuschließen, müsse die Festsetzung deshalb eindeutiger formuliert werden.

Die nicht überbaubare Fläche in der textlichen Festsetzung wird auf die festgesetzte GRZ bezogen und nicht auf die überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO. Demnach ist die Festsetzung eindeutig und entspricht den Aussagen der Eingriffsbewertung.

Außerdem wurde angemerkt, dass die vorgesehenen Straßenbegrenzungslinien keinen Spielraum für variablen Umgang mit besonders erhaltenswerten Baumgruppen und Einzelbäumen zuließen und vermutlich der geschützte Baumbestand größtenteils nicht erhalten werden könne. Insbesondere die verlängerte Richard-Willstätter-Straße folge einem Raster, das zwar planungsgrafisch nachvollziehbar sei, jedoch auf den südlich angrenzenden ökologisch besonders sensiblen Bereich, der sich im Bebauungsplan XV-51 c fortsetzt, überhaupt keine Rücksicht nähme.

Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen des Bebauungsplanes überplanen bestehende Straßen, die den verkehrlichen Anforderungen der Erschließung des Bebauungsplangebietes nicht genügen. Die Vorplanungen der Straßen berücksichtigen im Straßenprofil den vorhandenen Baumbestand so weit, wie es mit den verkehrlichen Anforderungen für den Ausbau der Straßen vereinbar ist. Die festgesetzten Verkehrsflächen basieren auf diesen Vorplanungen. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche selbst ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.

Die verlängerte Richard-Willstätter-Straße liegt nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XV-51 c. Dieser Teilabschnitt der Richard-Willstätter-Straße soll mit einem Grünbereich überplant werden. Die Straße ist eine Neuplanung, die der Erschließung dient und zur Ergänzung des Straßenrasters städtebaulich notwendig ist. Auch hier wird in den Vorplanungen der Straße versucht, auf den Baumbestand so weit wie möglich Rücksicht zu nehmen.

Zudem wurde zu Bedenken gegeben, dass bei den Festsetzungen zur Bepflanzung, der Zusatz der heimischen, mindestens jedoch der standortgerechten Artenwahl fehle. Der Hinweis auf die empfohlene Verwendung sei jedoch im Hinblick auf die spätere Durchsetzbarkeit bei der Ausführung sehr unkonkret.

Eine Festsetzung der Pflanzliste kann nur erfolgen, wenn entsprechende städtebauliche Gründe vorliegen. Es sind aber keine konkreten städtebauliche Gründe vorhanden, die im Interesse der Allgemeinheit eine so weitgehende Einschränkung erfordern.

Als ausreichende Orientierung für den Gebrauch von Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB soll deshalb eine Pflanzliste in den Anhang der Begründung aufgenommen werden. Die Pflanzliste ist, wie in der Begründung beschrieben, auf die örtlichen Standortbedingungen und Gestaltungsanforderungen des Entwicklungsbereiches abgestimmt. Maßgeblich für die Eignung ist die Angepasstheit bzw. die Fähigkeit zur Anpassung der Pflanzen an den Standort und seine spezifischen Bedingungen.

Es wurde ferner angeführt, dass für Feuerwehrzufahrten und Zufahrten bei weniger als 5 Stellplätzen ein wasser- und luftdurchlässiger Aufbau auch in der Wasserschutzzone III zulässig sei. Dementsprechend sollten diese aus der textlichen Festsetzung herausgenommen werden, in der festgesetzt wird, dass die Befestigung von Wegen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist.

Da die Stellungnahme widersprüchlich ist, wird davon ausgegangen, dass nicht die Herausnahme aus der textlichen Festsetzung gemeint ist, sondern die Hereinnahme. Die textliche Festsetzung entspricht den sogenannten Musterfestsetzungen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, Abt. II

D. Laut „Gemeinsamen Rundschreiben zur Art der Versiegelung von Verkehrs- und Parkplatzflächen und zur Ableitung und Versickerung von Regenwasser außerhalb von Wasserschutzgebieten und in der Schutzgebietszone III" der damaligen Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Umweltschutz und für Bau- und Wohnungswesen sind befahrbare Wege in wasserundurchlässiger Befestigung zu erstellen. Dem Hinweis wird nicht gefolgt.

V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung ­ BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz ­ BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. September 1998 (BGBl. I S. 2994) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz ­ NatSchG Bln) in der Fassung vom 10. Juli 1999 (GVBl. S. 390) Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme „Berlin-Johannisthal/Adlershof" vom 7. Dezember 1994 (GVBl. S. 499)

B. Planzeichnung: siehe Anlage zur Vorlage an das Abgeordnetenhaus: Abzeichnung des Originalplanes mit eingearbeitetem Deckblatt (Verkleinerung auf Maßstab 1 : 2 000) mit textlichen Festsetzungen.

Anhang: Pflanzliste vom August 1995

Berlin, den 5. September 2000

Der Senat von Berlin Diepgen Strieder Regierender Bürgermeister Senator für Stadtentwicklung