Für das Gewerbegebiet GE6 soll eine Baumassenzahl von 35 festgesetzt werden

Die Grundflächen-, Geschossflächen- und Baumassezahlen liegen somit in den sechs Gewerbegebieten unter den Obergrenzen, den die Baunutzungsverordnung in § 17 Abs. 1 dafür vorsieht (GRZ 0,8, GFZ 2,4, BMZ 10,0).

Im Gewerbegebiet GE5 soll eine GFZ von nur 1,0 festgesetzt werden. Die verminderte Geschossflächenzahl soll zu einer Abstufung der baulichen Dichte vom Gewerbegebiet GE4 zum GE6 führen.

Für das Gewerbegebiet GE6 soll eine Baumassenzahl von 3,5 festgesetzt werden. Baumassenzahlen dienen der eindeutigen Bestimmung des Maßes von baulichen Anlagen, die keine Vollgeschosse enthalten, in diesem Fall der Anlage eines Sendemastes für den Mobilfunk.

Zulässige Gebäudehöhen

Im Gewerbegebiet GE1 soll eine zulässige Gebäudehöhe von 19,60 m festgesetzt werden.

Dies entspricht der Höhe des vorhandenen Gebäudes, das damit im Bestand gesichert wird. Für das Gewerbegebiet GE2 soll entsprechend dem städtebaulichen Konzept eine zulässige Gebäudehöhe von 18 m festgesetzt werden.

In den Gewerbegebieten GE5 und GE6 soll zur rechtlichen Sicherung und städtebaulichen Einbindung eines Sendemastes einschließlich eines Technikgebäudes eine maximale Höhe von 70,0 m im GE6 und von 9,0 m im GE5 bestimmt werden. Im östlichen Teil des Gewerbegebietes GE6 verläuft ab einer Höhe von 56,0 m über NN eine Richtfunktrasse der Deutschen Telekom. Die Nutzungsgrenze zwischen den beiden Teilbereichen gibt den Verlauf der Richtfunktrasse wieder. Die Bauhöhe von 70,0 m im nördlichen Bereich des GE6 (im südlichen Bereich ist eine Bauhöhe von 18 m vorgesehen) weicht erheblich von den sonst maximal zulässigen Bauhöhen im Geltungsbereich des Bebauungsplans wie auch des gesamten Entwicklungsbereichs ab. Mehrere städtebauliche Gründe haben zur Standortwahl des Sendemastes geführt. Die Randlage führt zu keiner Beeinträchtigung der Höhenabwicklung im Entwicklungsbereich. Durch die Lage an der Bahntrasse kann der Sendemast als eine Dominante des Entwicklungsbereichs mit Signetwirkung entwickelt werden. Als Mediennutzung fügt sich der Sendemast auch thematisch in das Umfeld der MediaCity ein.

II.2.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen unterschiedlich festgesetzt werden. Es sind flächenmäßige Ausweisungen, erweiterte und reine Baukörperausweisungen geplant. Um ein Höchstmaß an Flexibilität für eine Bebauung zu ermöglichen, sollen größtenteils flächenmäßige Ausweisungen erfolgen.

Wie oben beschrieben sollen aus besonderen städtebaulichen Gründen für die Kerngebiete MK1 und MK2 erweiterte Baukörperausweisungen und für das Sondergebiet SO1 reine Baukörperausweisungen getroffen werden.

Im Gewerbegebiet GE6 soll eine differenzierte flächenmäßige Ausweisung erfolgen, indem für die überbaubare Grundstücksfläche unterschiedliche Festsetzungen zur maximal zulässigen Bauhöhe getroffen werden. Die Nutzungsgrenze gibt dabei die Grenze der Richtfunktrasse wieder, um sicherzustellen, dass die höheren Teile der baulichen Anlage nicht im Bereich der Richtfunktrasse liegen.

In den Gewerbegebieten GE4 bis GE6 und in dem Sondergebiet SO5 sollen durch die Festsetzung einer Baugrenze in einem Abstand vom Bahndamm die ehemals als Grünfläche ausgewiesene Fläche, die teilweise mit Bäumen bestanden ist, von Bebauung freigehalten werden.

Die anderen flächenmäßigen Ausweisungen in den jeweiligen Sonder- und Gewerbegebieten sowie im Kerngebieten MK4 sollen ohne weitere Differenzierungen festgesetzt werden.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen bestimmt werden.

Entlang der Rudower Chaussee und der Straße Am Studio sollen die Baugrenzen dem Verlauf der Straßenbegrenzungslinie entsprechen, um diese wichtigen Verbindungsstraßen auch räumlich zu fassen und die Bauflucht der vorhandenen Gebäude aufzunehmen.

Die Verlängerung der Richard-Willstätter-Straße ist Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes, das eine rasterförmige Erschließung des Entwicklungsgebiets vorsieht. Es ist von erheblichen Transportvorgängen zwischen dem bestehenden Studiogebäude S1 (SO5) und den südlich davon geplanten Studiogebäuden auszugehen. Aus diesem Grunde soll auf die Festsetzung der Verlängerung der Richard-Willstätter-Straße verzichtet werden. Die Trasse soll aber von einer Überbauung langfristig freigehalten werden. Durch Festsetzung einer entsprechenden nicht überbaubaren Grundstücksfläche soll sichergestellt werden, dass nach Aufgabe der Studionutzungen eine spätere Planung der Straße weiter möglich ist. Gleiches gilt auch für die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen dem Sondergebiet SO5 und den Gewerbegebieten GE3 bis GE6.

Unabhängig davon können auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen errichtet werden, da sie im Bebauungsplan nicht ausgeschlossen werden.

II.2.5. Überschreitung der zulässigen Bauhöhe

Die festgesetzten Oberkanten entsprechen dem städtebaulichen Gesamtkonzept. Ausnahmen sollen in den Kerngebieten MK1 bis MK3 bis zu einer Oberkante der Gebäude von 24,00 m sowie in den Sondergebieten SO2, SO3, SO5, in den Gewerbegebieten GE3 und GE4 und im Kerngebiet MK4 bis zu einer Oberkante von 21 m zugelassen werden, wenn dadurch städtebauliche Akzente ermöglicht werden können oder technische Aufbauten benötigt werden. Da die Fassung der Rudower Chaussee eine stärkere Bedeutung hat, werden die Überschreitungsmöglichkeiten hier gegenüber den übrigen Flächen um weitere 3 m erhöht. Diese Ausnahmen sind noch an die Bedingung geknüpft, dass die Geschossflächenzahlen nicht überschritten werden und dass die Gebäudeteile oberhalb von 18 m über Gehweg um mindestens 2 m hinter die tatsächliche Außenkante des darunter liegenden Geschosses zurückspringen (textliche Festsetzung Nr. 12). Da für die Baugebiete teilweise noch keine konkreten Vorhaben bestehen, soll flexibel auf Planungen reagiert werden können, die sich im Einzelfall für die Eigenart des Gebietes positiv auswirken können.

Städtebauliche Akzente und Abweichungen können in einer generell homogen strukturierten Stadtlandschaft dem Plangebiet seine besondere Identität verleihen. Das RegelAusnahme-Verhältnis muss dabei allerdings gewahrt bleiben. Das Vorsehen der Ausnahme im Bebauungsplan ermächtigt die Planungsbehörde im Baugenehmigungsverfahren über die Zulassung der beantragten Ausnahme bei Vorliegen von Ausnahmegründen in pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

II.2.6 Abstandsflächen

Dem Bebauungsplan XV-51a liegt ein städtebauliches Konzept zugrunde, bei dem das Ehrlich-Ensemble entlang der Rudower Chaussee als denkmalgeschütztes Gebäude erhalten bleiben soll. Zwischen dem denkmalgeschützten Gebäude und der Rudower Chaussee sollen in der verbleibenden schmalen Grundstücksfläche Baukörperausweisungen mittels Baugrenzen festgesetzt werden. Weitere Baukörperausweisungen sind für das kürzlich erst restaurierte Gebäude im Gewerbegebiet GE1 entlang der Straße Am Studio vorgesehen.

In den übrigen Baugebieten sind flächenmäßige Ausweisungen als überbaubaren Grundstücksflächen geplant.

Bei Ausnutzung der Baugrenzen und der jeweils zulässigen Oberkante ist eine Überschneidung der bauordnungsrechtlichen Abstandsfläche zwischen den einzelnen überbaubaren Grundstücksflächen entlang der Rudower Chaussee zu erwarten. In Kerngebieten beträgt die bauordnungsrechtliche Tiefe der Abstandsflächen 0,4 H (§ 6 Abs. 5 Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 29. September 2005).

Die Überschreitungen ergibt sich daraus, dass die städtebaulich gewünschte Blockrandbebauung unterbrochen wird, um einerseits eine Sichtbeziehung zum denkmalgeschützten Turm des Ehrlich-Ensembles zu ermöglichen, andererseits diese bauliche Fassung als eine Einheit erkennbar sein soll. Diese Abstandsflächenüberschneidungen sind rechtlich möglich, wenn sich durch Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben (§ 6 Abs. 8 Bauordnung für Berlin). Eine solche ausdrückliche Festsetzung ist die Baukörperausweisung in den Kerngebieten MK1 und MK2.

Ihre Unbedenklichkeit hinsichtlich Belichtung, Belüftung und Besonnung ergeben sich aus der geringen Tiefe der überbaubaren Grundstücksfläche von 17,9 m und deren Lage von Südwest in Richtung Nordost. Des Weiteren werden durch die erweiterte Baukörperausweisung im Kerngebiet MK2 erforderliche Abstandsflächen zum Ehrlich-Ensemble unterschritten. Eine Unterschreitung der erforderlichen Abstandsfläche ist notwendig, um eine einheitliche Bauflucht der Kerngebiete MK1 und MK2 zur Moriz-Seeler-Straße zu ermöglichen. Dadurch kann die bauordnungsrechtliche Abstandsfläche zu dem südwestlichen Gebäude des Ehrlich-Ensembles nicht eingehalten werden. Da sich nur in der Breite von 11 m (Kopfbau des Ehrlich Ensemble) die Abstandsflächen überlappen, ist davon auszugehen, dass die Belange ausreichender Belichtung und Belüftung erfüllt werden.

Mit textlicher Festsetzung soll bestimmt werden, dass zwischen den Punkten F und G bezogen auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin heran gebaut werden darf (textliche Festsetzung Nr. 13). Somit liegen auch hier ausdrückliche Festsetzungen im Sinne des § 6 Abs. 8 Bauordnung für Berlin vor.

Die Unterscheitungsmöglichkeit der notwendigen Abstandsflächen zwischen den Punkten F und G im MK3 soll die Aufnahme der Gebäudeflucht des Kopfbaus des EhrlichEnsembles ermöglichen. Ab den Mittagsstunden wird kann von einer Besonnung der Freiflächen ausgegangen werden. Im Gewerbegebiet GE1 werden die Abstandsflächen eingehalten.

II.2.7 Bauweise

Mit der Bauweise soll die Anordnung der zulässigen Gebäude im Verhältnis zu den Nachbargrundstücken bestimmt werden. Im Bebauungsplan XV-51a sollen reine und erweiterte Baukörperausweisung sowie flächenmäßige Ausweisung mittels Baugrenzen festgesetzt werden (s. a. II.2.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen). Im MK1 bis MK2 sowie im GE1 werden die erweiterten Baukörperausweisungen so angeordnet, dass die Baukörper straßenbegleitend zur Rudower Chaussee bzw. Straße Am Studio angeordnet werden. Bei einer erweiterten Baukörperausweisung ist die Festsetzung der Bauweise nicht erforderlich. In den Gebieten mit einer flächenmäßigen Ausweisung soll keine Bauweise festgesetzt werden. Bis auf die flächenmäßige Ausweisung im Kerngebiet MK3, liegen die Flächen in keiner exponierten Lage, so dass die städtebauliche Realisierung hier flexibel gestaltet werden kann. Die flächenmäßige Ausweisung im MK 3 so umrissen, dass davon ausgegangen werden kann, dass ein Gebäude parallel zur Straße Am Studio errichtet wird. Auf die Festsetzung einer Bauweise für das Kerngebiet MK 3 kann deshalb ­ auch in Anbetracht der exponierten Lage an der Straßenecke Rudower Chaussee/Am Studio ­ verzichtet werden.