Wohnungen

Der Senat wird aufgefordert zu prüfen, inwieweit die bundesweit geltenden Regelungen des Mietrechts für den notwendigen Investitionsbedarf noch geeignet sind, die energetischen und nachhaltigen Modernisierungsmaßnahmen sicher zu stellen, ohne dass die Leistungsfähigkeit der Mieterinnen und Mieter überfordert wird. Bei einem negativen Ergebnis sind bis Mitte 2010 Bundesratsinitiativen in Bezug auf die nachfolgenden Zielsetzungen einzuleiten:

1) Mietrecht an räumlichen Kriterien orientieren

Das gegenwärtige Mietrecht ist auf das Territorialprinzip einer Gebietskörperschaft ausgerichtet. Dies führt in Metropolräumen, insbesondere in den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen, auf Grund des demografischen Wandels und neuer Wanderungsbewegungen zu nicht mehr nachvollziehbaren, administrativen wohnungs- und mietenpolitischen Verzerrungen.

Ziel sollte sein, das Mietrecht stärker an räumlichen statt an gebietskörperschaftlichen Kriterien zu orientieren. Hierbei ist vor allem zu prüfen, inwieweit der § 5 des Wirtschaftsstrafrechtes, insbesondere in den Metropolräumen, wirksamer und treffsicherer zu gestalten ist. Nach der jetzigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Anwendung des § 5 Wirtschaftsstraf-gesetz praktisch unwirksam, weil sie voraussetzt, dass in dem gesamten Gebiet einer Stadt eine angespannte Wohnungsmarktlage bestehen muss.

2) Modifizierung der Modernisierungsumlage

Das System der einseitigen Umlagemöglichkeit von Modernisierungskosten ist systemfremd und widerspricht der Methodik der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Damit wird die Mietengerechtigkeit verletzt. Deshalb ist zu prüfen, ob auf die einseitige Umlage gänzlich verzichtet werden kann und die Modernisierungsaktivitäten transparent in das Vergleichsmietensystem eingebunden werden können. Hierbei ist anzustreben, dass die Modernisierungsumlage von 11% zeitlich begrenzt werden kann und im Falle eines Mieterwechsels dem neuen Mieter ein Auskunftsanspruch hierzu eingeräumt wird. Diese Maßnahmen befördern den ökologisch nachhaltigen Charakter von Mietspiegeln und führen zu mehr Gerechtigkeit.

3) Begrenzung von allgemeinen Mieterhöhungen

Die Kappungsgrenzen für allgemeine Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind zu ändern. Die Kappungsgrenze für allgemeine Mieterhöhungen soll von derzeit 20 % auf 15 % gesenkt werden, der Zeitraum für Mieterhöhungen ist von derzeit drei auf vier Jahre zu verlängern (Ausnahme: Erhöhungen bei Modernisierungen gemäß §§ 559-560 BGB).

Begründung:

Mit der notwendigen energetischen Verbesserung der Wohnungsbestände stellen sich neue mietrechtliche Fragen sowie neue Probleme der Wohnkostenbelastung. Die Orientierung der Wohnungswirtschaft an einer nachhaltigen, Betriebskosten sparenden und Klima schützenden Investitionspolitik vor allem im Bestand bringt Vorteile für alle Beteiligten und die Umwelt. Insbesondere die Modernisierung von Wohnungen darf nicht zur Explosion der Mieten führen.

Heute ist es möglich, aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen die Miete dauerhaft anzuheben. Die Prüfung des Senats soll darauf ausgerichtet sein, die Wirksamkeit und Treffsicherheit zu beurteilen. Ziel ist es, dass zukünftig nur noch die wirklichen Kosten umgelegt werden dürfen. Dies gilt insbesondere für Räume mit angespanntem Wohnungsmarkt. Auch in diesem Fall ist eine Gesetzesänderung zu bewirken. Allgemeine Mieterhöhungen durch Modernisierung würden damit ausgeschlossen. Die Festlegung über

- die Höhe der einerseits wirtschaftlich notwendigen und andererseits sozial verträglichen jährlichen Mieterhöhung nach einer Modernsierung

- die tatsächliche Dauer der Zulässigkeit von diesbezüglichen Mieterhöhungsverlangen und

- die Art und den Umfang der tatsächlich für eine zulässige Modernisierungsumlage zu berücksichtigenden Aufwendungen muss im Rahmen der weiteren gesellschaftlichen, politischen und parlamentarischen Beratungen getroffen werden.

Bezüglich der Kappungsgrenzen bei allgemeinen Mieterhöhungen kann eine Miete gemäß § 558 Absatz 3 BGB derzeit innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % erhöht werden, nur begrenzt durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Folge ist, dass dann die ortsübliche Miete bei deren Neufeststellung weiter ansteigt. Dieser Effekt wird noch verstärkt, da auch die Neuvermietungen einbezogen werden, welche keine Mietzinsbegrenzung auf die Vergleichsmiete vorsehen müssen und diese in der Praxis häufig massiv überschreiten.

Die bislang eingeräumte Mieterhöhungsmöglichkeit übersteigt die allgemeinen Steigerungen der Lebenshaltungskosten bei weitem. Die geforderten Änderungen dienen dem Ziel, den möglichen Mietpreisanstieg durch eine pauschalierte Festlegung möglichst im Bereich der allgemeinen Preissteigerung zu halten.