Berlin hat zum einen die Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau so bemessen dass z Z ca

Anlage 1: Regelungen zur Belegungsbindung im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung Frei werdende Sozialwohnungen dürfen grundsätzlich nur an Wohnberechtigte gemäß § 4 Wohnungsbindungsgesetz bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins überlassen werden. Wohnberechtigungsscheine werden in Berlin an Personen ausgestellt, deren nach §§ 20 ­ 24 WoFG ermitteltes Jahreseinkommen folgende Einkommensgrenzen nicht überschreitet (die Berliner Einkommensgrenzen sind um 40% höher als die in § 9 Abs. Da in Berlin aktuell kein erhöhter Wohnbedarf besteht und zur Vermeidung „einseitiger" Belegung von Wohnanlagen des Sozialen Wohnungsbaus mit Bezieherinnen und Beziehern niedriger Einkommen, hat Berlin von den Möglichkeiten der Freistellung von Belegungsbindungen umfangreich Gebrauch gemacht.

Berlin hat zum einen die Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau so bemessen, dass z. Z. ca. 67 % der Berliner Haushalte grundsätzlich im Sozialen Wohnungsbau wohnberechtigt sind. Zum anderen wird ein erheblicher Anteil der Wohnungsbestände aus diversen Gründen von den Belegungsbindungen freigestellt.

Faktisch dürfte sich somit die Belegungsbindung für die laufende Vermietung der Bestände nicht als eine wesentliche Erschwernis im Vergleich zur Vermietung nach dem sozialen Mietrecht darstellen. Gewichtiger dürfte allerdings sein, dass mit einem Grundstück eingetragene Bindungen dessen Wert mindern und somit die Beleihungsfähigkeit und Veräußerbarkeit des Grundstücks einschränken. Eine dauerhafte Freistellung von diesen Bindungen würde insofern einen Vermögensvorteil für die Eigentümer darstellen.

Anlage 2: Grundzüge des Kostenmietprinzips und der Förderung des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin

1. Kostenmiete

Für Sozialwohnungen gilt aufgrund § 1 Abs. 2 Neubaumietenverordnung die Kostenmiete.

Sozialwohnungen unterliegen einer Mietpreisbindung. Die bei Sozialwohnungen zulässige Miethöhe ergibt sich nicht aus den Verhältnissen von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt, welche der Berliner Mietspiegel regelmäßig differenziert abbildet. Vielmehr leitet sich die Kostenmiete nach Maßgabe der nachstehend skizzierten Bedingungen aus den Gesamtkosten des Bauvorhabens, deren Finanzierung sowie den Modalitäten der öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus her:

Die Höhe der Kostenmiete wird von der Bewilligungsstelle (Wohnungsbaukreditanstalt, jetzt Investitionsbank Berlin) auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt. In die Kostenmiete gehen sämtliche Kosten ein, die von der Bewilligungsstelle in der Schlussabrechnung des Bauvorhabens als förderfähige Gesamtkosten anerkannt worden sind.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung umfasst die Abschnitte

· Gesamtkosten (das sind die Kosten des Baugrundstücks zuzüglich der Baukosten einschließlich Baunebenkosten ­ wie z. B. Ingenieur- und Architektenkosten);

· Finanzierung: Die festgestellten Gesamtkosten müssen durch

- Eigenleistungen des Bauherrn (das sind Eigenkapital und etwaige bauliche Eigenleistungen, die der Bauherr selbst und nicht durch Beauftragung von Firmen erbringt) und

- Fremdmittel (das sind Kapitalmarktmittel und/oder öffentliche Fördermittel in Form von Baukostenzuschüssen und/oder Baudarlehen) vollständig abgedeckt sein ­ die Finanzierung muss „geschlossen" sein;

Die Kostenmiete wird als Durchschnittsmiete für das Förderobjekt („Wirtschaftseinheit") ermittelt. Der Fördernehmer ist berechtigt und verpflichtet, aus der Durchschnittsmiete selbstverantwortlich Einzelmieten zu bilden, die den unterschiedlichen Wohnwert der Einzelwohnungen der Wirtschaftseinheit angemessen berücksichtigen (vgl. § 3 Neubaumietenverordnung). Innerhalb einer Wirtschaftseinheit können somit die Quadratmeter-Mieten der einzelnen Wohnungen eine gewisse Spreizung um die Kostenmiete aufweisen.