Baugrundstücke

Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g

Erhebliche Auswirkungen auf das Baudenkmal im Plangebiet oder Baudenkmale außerhalb des Plangebietes sind bei einer Bebauung des genannten Areals nicht zu erwarten, da ausreichende Abstände bestehen.

Grundwasserhaltungsmaßnahmen im Rahmen der Baustelleneinrichtung können bei einem entsprechend großen Absenktrichter Auswirkungen auf die Gründung der vorhandenen Bauwerke haben. Im Rahmen des notwendigen Genehmigungsverfahrens werden jedoch negative Auswirkungen auf bestehende Baulichkeiten ausgeschlossen. Darüber hinaus gewährleisten die gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin einen Schutz vor negativen Auswirkungen auf die Denkmale.

Entwicklungsprognose und Bewertung bei Durchführung der Planung Erhebliche Auswirkungen auf die Baudenkmale und Baudenkmalbereich in der Umgebung sind nicht zu erwarten, da die gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin zur Anwendung kommen. Auch das denkmalgeschützte Gebäude des Restaurants „Paris-Moskau" im Geltungsbereich des Bebauungsplans kann erhalten werden. Aufgrund seiner Lage innerhalb der Baugrenzen des Sondergebietes ist jedoch eine vollständige Überbauung und andere Nutzung, wie Büro- und Verwaltungsnutzungen möglich.

Die historisch wertvollen Altbauten im Bereich Polizei- und Feuerwehrwache sowie des Restaurants Zollpackhof unterliegen nicht dem Denkmalschutzgesetz. Hier weist der Bebauungsplan bestandsorientierte Baufenster und Nutzungsmaße aus, die diese historisch wertvolle Bausubstanz im Wesentlichen berücksichtigen.

Grundwasserhaltungsmaßnahmen im Rahmen der Baustelleneinrichtung können bei einem entsprechend großen Absenktrichter Auswirkungen auf die Gründung der vorhandenen Bauwerke haben. Im Rahmen des notwendigen Genehmigungsverfahrens werden jedoch negative Auswirkungen auf bestehende Baulichkeiten ausgeschlossen. Darüber hinaus gewährleisten die gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen des Denkmalschutzgesetzes Berlin einen Schutz vor negativen Auswirkungen auf die Denkmale.

Wechselwirkungen

Die nach den Vorgaben des BauGB zu betrachtenden Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Dabei sind Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern sowie Wechselwirkungen aus Verlagerungseffekten und komplexe Wirkungszusammenhänge unter den Schutzgütern zu betrachten. Die aus methodischen Gründen auf Teilsegmente des Naturhaushalts, die so genannten Schutzgüter, bezogenen Auswirkungen betreffen also ein stark vernetztes komplexes Wirkungsgefüge.

Auf Wechselwirkungen zwischen den verschiedenen Schutzgütern wurde in den vorangegangenen Kapiteln bereits eingegangen. Deren erheblich umweltrelevante Auswirkungen wurden in den schutzgutbezogenen Einschätzungen mit berücksichtigt und entsprechend dargestellt und bewertet. Im Plangebiet führt die Überbauung von Boden zu einem Verlust der Funktionen dieser Böden, wozu bspw. auch die Speicherung von Niederschlagswasser oder die Lebensraumfunktion für Pflanzen und Tiere zählt. Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich negativ verstärkende Wechselwirkungen ist allerdings nicht zu erwarten.

Anwendung der Eingriffsregelung

Gemäß § 18 des BNatSchG ist über Vermeidung, Ausgleich und Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden, wenn auf Grund der Aufstellung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren ­ etwa gemäß § 34 Abs. 1 BauGB, müssen gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht ausgeglichen werden. Für Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB bleibt die Geltung der §§ 14 bis 17 BNatSchG unberührt, das heißt die Eingriffe sind ausgleichspflichtig.

Für die Beurteilung dieses Sachverhaltes ist das bestehende Planungsrecht maßgebend.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABL. 1961 S. 742) als Nichtbaugebiet ausgewiesen. Die Ausweisung Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan II-200g

Nichtbaugebiet gilt als nicht übergeleitete Bebauungsplanfestsetzungen im Sinne des § 173 Abs. 3 BBauG.

Die Zulässigkeit baulicher Anlagen richtet sich demzufolge nach den Planersatzvorschriften des Baugesetzbuchs, den §§ 34 und 35 BauGB. Auf Grund der örtlichen Situation insbesondere der weitläufigen Freiflächen westlich des Zollpackhofes, die von prägenden Bebauungen durch das Stadtbahnviadukt abgeschottet wirken, sind die unbebauten Flächen im westlichen Teil des Plangebietes dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB und die bebauten Flächen (Zollpackhof mit Polizei und Feuerwehr sowie Gaststätte zuzüglich der Fläche bis zur Straße Alt-Moabit), die am Bebauungszusammenhang der dem Hauptbahnhof zugewandten Flächen teilnehmen, dem Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu zuordnen. Zulässig ist ein Nutzungsmaß, das sich am gegenwärtigen Bestand orientiert.

Im Bebauungsplan sind folgende Festsetzungen vorgesehen:

An der Straße Alt-Moabit Ecke Elisabeth-Abegg-Straße ist im Bebauungsplan ein Kerngebiet mit einer GFZ von 4,0 festgesetzt. Die Höhe der baulichen Anlagen wird auf + 65,5 m ü NHN festgesetzt, was bis zu 8 Geschosse ermöglicht. Die Baugrenzen lassen eine Straßen begleitende Bebauung bis zu 0,25 ha zu. Die durch die Baukörperausweisung bestimmte Grundfläche der Bebauung wäre bereits heute nach § 34 BauGB zulässig. Als zulässiges Nutzungsmaß ist hingegen von einer GFZ von lediglich 2,0 auszugehen.

Im Bereich der Gemeinbedarfsfläche ist eine GFZ von 2,0 mit maximal fünf Geschossen festgesetzt. Dies entspricht dem vorhandenen Bestand des Polizei- und Feuerwehrstandortes.

Östlich der Elisabeth-Abegg-Straße wird die vorhandene Gaststätte mit Biergarten durch Baukörperausweisung eingeschossig gesichert. In Einbeziehung der vorhandenen Terrassenflächen entspricht diese Ausweisung ebenfalls dem Bestand.

Für den Bereich des Plangebietes, der gemäß § 35 BauGB zu beurteilen ist und zum Außenbereich zählt, wurde eine Eingriffsbilanz erstellt, die den Zustand und Wert von Natur und Landschaft im Bestand dem zu erwartenden künftigen Zustand und Wert gegenüber stellt. Sie erfolgte auf Grundlage des „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin" (Auhagen 2004).

Für den Bereich des Plangebietes, der gemäß § 34 BauGB zu beurteilen ist und zum unbeplanten Innenbereich zählt, konnte auf eine Eingriffsbilanz verzichtet werden. Auf diesen Flächen sind nur solche Eingriffe in der Abwägung nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu berücksichtigen, die über das bereits zulässige Nutzungsmaß auf den jeweiligen Flächen hinaus gehen. Dieses wird hier durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Bezug auf die überbaubare Grundfläche nicht überschritten. Lediglich die Höhe des geplanten Baukörpers im künftigen MK überschreitet das zulässige Maß und wäre somit zu berücksichtigen. Allerdings wirkt sich die Höhe eines Gebäudes in erster Linie auf die Betrachtungen des Landschaftsbildes und ggf. des Lokalklimas aus. Im vorliegenden Fall sind die Auswirkungen gegenüber dem heute zulässigen Maß als nicht erheblich zu bewerten.

Der erforderliche Ausgleich für nach Baumschutzverordnung geschützten Baumbestandes im Plangebiet wird für die Flächen ermittelt, die als Außenbereich gemäß § 35 BauGB zu beurteilen sind. Geschützte Bäume im Bereich der § 35 BauGB zu beurteilenden Flächen gehen über ihren Biotopwert in die Eingriffs-Bilanz ein.

Ermittlung des Eingriffs

Die durch den Bebauungsplan vorbereitete Bebauung im Bereich der gemäß § 35 BauGB zu beurteilenden Flächen führt zum Verlust der Naturhaushaltsfunktionen Boden, Wasser, Klima und der Lebensraumfunktionen für Tiere und Pflanzen. Sie löst einen Eingriff gemäß § 1a Abs. 3 BauGB aus, der in der Abwägung bzw. der Entscheidung über den Ausgleich zu berücksichtigen ist.

Der Untersuchungsraum für die Eingriffsbewertung, der sich auf den Außenbereich bezieht, umfasst ca. 5,28 ha.

Folgende erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft sind auf Grund der Planung zu erwarten:

· Verlust von unversiegeltem Boden mit allen negativen Folgen für die Bodenfunktionen, den Wasserhaushalt, das Lokalklima sowie als Lebensraum für Pflanzen und Tiere, Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g

· Verlust von ruderalen Baumbeständen und Einzelbäumen, von ruderalen Staudenfluren und offenen Böden als Lebensraum für Pflanzen und Tiere, als Grundlage der biologischen Vielfalt sowie als lokalklimatisch positiv wirkende Elemente,

· Veränderungen des Landschaftsbildes durch den Verlust von Vegetationsbeständen sowie durch bauliche Nutzung oder Entwicklung von nutzungsorientierten Freiflächen innerhalb künftiger Baugrundstücke,

Für die Ermittlung der Eingriffsdimension wurden für die biotischen und abiotischen Faktoren die Neuversiegelung sowie der Verlust von Biotopen zugrunde gelegt. Insgesamt bereiten die Festsetzungen des Bebauungsplans eine Neuversiegelung von ca. 2 ha (vergleiche Kapitel II 5.3.4.5) vor. Zudem ist von einem Verlust von ca. 0,7 ha ruderalen Gehölzbeständen, von 0,4 ha Ruderalflächen mit teilweisen Gehölzbeständen und von 2 ha Ruderalflächen ohne Gehölzbestände auszugehen. Während die zusätzliche Versiegelung neben dem unmittelbaren Verlust an Pflanzenbeständen auch einen langfristigen Verlust des Lebensraumes für Pflanzen und Tiere darstellt, wirkt sich die Umwandlung der bestehenden Bestände in Freiflächen der Baugebiete mit einer Verschiebung des Artenspektrums auf den betroffenen Flächen aus.

Maßnahmen zur Vermeidung und Minderung

Als Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung von Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft trifft der Bebauungsplan nachfolgende Festsetzungen und Regelungen bzw. sind folgende Maßnahmen konzipiert oder kommen folgende gesetzliche Regelungen zur Anwendung.

Regelungen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes durch Festsetzungen:

Die Nutzung des Plangebietes als Standort für die geplante Entwicklung stellt an sich bereits eine Vermeidungs- und Minderungsmaßnahme gegenüber anderen Standorten dar. Hier wird im Sinne der Bodenschutz- und Umwidmungsklausel gemäß § 1 a (2) BauGB eine innerstädtische Brachfläche mit nur sehr geringer bis allgemeiner Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft baulich genutzt.

· Begrenzung der Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke auf das unbedingt notwendige Maß durch Festlegung der maximal zulässigen Grundflächenzahl im Sondergebiet und im allgemeinen Wohngebiet. Diese Regelungen sichern einen entsprechenden Freiflächenanteil auf den Baugrundstücken zur Minderung der Versiegelung und damit von Beeinträchtigungen des Bodens, des Wasserhaushalts und des Lokalklimas. Darüber hinaus werden Lebensräume für Pflanzen und Tiere erhalten und so die Beeinträchtigungen des Schutzgutes Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt gemindert. Die Festsetzungen tragen dazu bei, das Landschaftsbild im Rahmen des Ziels der baulichen Entwicklung des Plangebietes wieder herzustellen und Erholungsflächen auf den Baugrundstücken bereit zu stellen.

· Erhalt von Baumbeständen und Gehölzflächen durch Festsetzung von öffentlichen Parkanlagen in Bereichen, die im Bestand einen hohen bis mittleren Anteil an Gehölzen aufweisen.

· Einzelbaumfestsetzung im Kerngebiet mit Nachpflanzgebot bei Abgang des Gehölzes entsprechend textlicher Festsetzung Nr. 16 zum langfristigen Erhalt von Grünvolumen innerhalb des Baugebietes.

· Anpflanzung von mindestens 189 heimischen Bäumen innerhalb des Sondergebietes entsprechend textlicher Festsetzung Nr. 14 und Anlage gärtnerisch gestalteter Flächen im allgemeinen Wohngebiet entsprechend textlicher Festsetzung Nr. 15..

Die Festsetzungen sichern ein Mindestmaß an Grünvolumen in den Baugebieten und tragen somit zur Minderung von Beeinträchtigungen des Bodens, des Wasserhaushalts und des Lokalklimas bei. Darüber hinaus werden Lebensräume für Pflanzen und Tiere geschaffen und so die Beeinträchtigungen des Schutzgutes Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt gemindert. Weiterhin wird das Landschaftsbild im Rahmen des Ziels der baulichen Entwicklung des Plangebietes wieder hergestellt.

· Anlage einer extensiven Dachbegrünung auf 33 % der Dachflächen im Sondergebiet entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 13 zur Rückhaltung von Niederschlagwasser und zur Minderung von Beeinträchtigungen des Wasserhaushaltes und des Lokalklimas sowie des zur Schaffung von Ersatzlebensräume für Flora und Fauna.