Immissionsschutzgesetz

Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g begründet sich im Wesentlichen aus der Funktion des beabsichtigten Kerngebiets, das einen Übergangsbereich vom Bahnhofsumfeld zum hochwertigen Parlaments- und Regierungsviertel und zu gemischt genutzten Flächen sowie zu Wohngebieten bilden soll. Im Bahnhofsumfeld sind die genannten Nutzungen in gegliederter Form zulässig, so dass ausreichende Flächen im Umfeld des Bebauungsplans II-200g zur Verfügung stehen. Um auf dem Moabiter Werder den städtebaulichen Übergang zu schaffen, soll das Kerngebiet primär für hochwertige Dienstleistungen sowie für Wohnen vorgehalten werden. Auf Grund der geringen Größe stehen für die beabsichtigten hochwertigen Nutzungen nur begrenzte Flächenpotenziale zur Verfügung, so dass das Flächenangebot für Spielhallen, Einrichtungen zur Schaustellung von Personen und Bordelle bzw. bordellartige Betriebe zurückgestellt werden muss.

Das relativ kleine Kerngebiet würde bei Ansiedlung der genannten Nutzungen zudem eine deutlich diesbezügliche Prägung erhalten, die der angestrebten Nutzungsmischung entgegensteht. Die Akzeptanz für hochwertige Dienstleistungen und Wohnen ist abhängig von einem hochwertigen Umfeld und der Vermeidung störender Nutzungen. Auf Grund der beabsichtigten allgemein zulässigen Wohnnutzung ist zudem die Verträglichkeit der ausgeschlossen Nutzungen nicht gegeben. Die Ansiedlung von Wohnen ist zur Belebung des Quartiers wünschenswert, so dass dem Wohnen ein großes Gewicht bei der Betrachtung der Verträglichkeit eingeräumt wird. Das Kerngebiet dient als Übergangsbereich zu dem geplanten Wohngebiet im südlichen Bereich der Elisabeth-Abegg-Straße und soll auch in diesem Zusammenhang eine wohnfreundliche Nutzungsmischung aufweisen.

Die im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen wie Spielhallen, Einrichtungen zur Schaustellung von Personen, Bordelle u.ä. führen erfahrungsgemäß zu den so genannten „Trading ­ Down ­ Effekten" und zu Beeinträchtigungen des Stadt- und Straßenbildes durch typischerweise reißerisch aufgemachte Reklame. Diese negativen Auswirkungen stehen der angestrebten Nutzungsmischung und -zuordnung sowie der angestrebten Entwicklung des Bereiches zu einem hochwertigen heterogenen Wohn- und Arbeitsquartier als Teil des Regierungs- und Parlamentsviertels entgegen. Auf Grund der zentralen Lage in Nähe des Hauptbahnhofs besteht die konkrete Gefahr der Ansiedlung der genannten Nutzungen. In der Folge werden Verdrängungseffekte und unerwünschte städtebauliche Entwicklungen befürchtet.

Darüber hinaus sollen die im Kerngebiet allgemein zulässigen Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen gemäß § 9 Ab. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO ausgeschlossen werden (textliche Festsetzung Nr. 5). Diese Nutzungen stehen der angestrebten Zielstellung, einen hochwertigen Dienstleistungs- und Wohnstandort zu entwickeln, entgegen. Die Flächen sollen, wie oben ausgeführt, den genannten Nutzungen und nicht anderen wenig attraktiven flächen- und emissionsintensiven Nutzungen vorgehalten werden, um dem angestrebten Ziel gerecht zu werden. Mit Blick auf die attraktive Lage in Spreenähe ist ein harmonisches Einfügen von Tankstellen und Großgaragen grundsätzlich nicht verträglich und würde das Stadtbild beeinträchtigen. Auf Grund der Nähe zum Hauptbahnhof und an einer übergeordneten Straße besteht die konkrete Gefahr der Ansiedlung der genannten Nutzungen.

Die allgemeine Zweckbestimmung wird durch den Ausschluss der genannten Nutzungen nicht in Frage gestellt, da die für das Kerngebiet typischen Hauptnutzungen weiterhin zulässig sind und nur einzelne allgemein zulässige Nutzungen nicht zulässig sind.

Wohnen im Kerngebiet

Im Kerngebiet soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO Wohnen bis zu einem Anteil von 20% der zulässigen Geschossfläche allgemein zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 6). Die Zulässigkeit von Wohnen soll der Entwicklung eines heterogenen vitalen Quartiers und damit der Vermeidung von Monostrukturen dienen. Ziel ist die Belebung dieses innenstädtischen Quartiers in Bahnhofsnähe. Durch Ermittlung der zulässigen Geschossfläche, die sich aus der Geschossflächenzahl errechnen lässt, ist die Regelung nachvollziehbar. Der zulässige Anteil von 20% der Geschossfläche für Wohnen entspricht einem Flächenanteil von rund 3.236 m². Einzelhandel

Im Kerngebiet sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO Einzelhandelsbetriebe nur innerhalb der überbaubaren Fläche A im ersten Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan II-200g

Vollgeschoss zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 7). Die Begrenzung der Flächen für Einzelhandelsbetriebe entspricht bzw. dient den Zielen des Stadtentwicklungsplans Zentren 2020 und des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes des Bezirks Mitte, die den Bereich um den Hauptbahnhof nicht als Zentrum, sondern auf Grund der überregionalen Bedeutung, der zentralen Lage und der Nähe zum Regierungsviertel als Sonderfall werten.

Der nördlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplans II-200g angrenzende festgesetzte Bebauungsplan II-201a setzt in Entwicklung der landesplanerischen bzw. bezirklichen Ziele fest, dass im Bahnhofsgebäude insgesamt 15.000 m² Geschossfläche für Einzelhandel zulässig sind. Von diesen sind bereits 11.000 m² Verkaufsfläche realisiert. Damit ist eine Größenordnung entstanden, die sich auf die angrenzenden Kerngebiete auswirkt und die auch die Versorgung der neu entstehenden Quartiere mit übernehmen kann. Weitergehende Angebote, die über den Bestand und die Bebauungsplanung hinausgehen, sollten unterbleiben, um nachteilige Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu vermeiden. Die o.g. Begrenzung der Einzelhandelsflächen erfolgt daher aus der Abwägung übergeordneter Belange hinsichtlich der Zentrenstruktur. Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebiets bleibt mit Blick auf die angrenzenden Bereiche mit umfangreichen Kerngebietsflächen gewahrt, da der Betrachtungshorizont nicht nur auf den Geltungsbereich begrenzt ist, sondern angrenzende Flächen gleicher Nutzungsstruktur umfasst. Ergänzend wurden daher die benachbarten Kerngebiete innerhalb des Bebauungsplans II ­ 201a für die Beurteilung herangezogen, in denen Flächen für Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Die Gebietstypik bleibt daher gewahrt.

Die Begrenzung der Flächen für Einzelhandelsbetriebe soll auch dem Ziel dienen, die Ansiedlung von Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur und damit die angestrebte Nutzungsmischung zu stärken. An der Straße Alt-Moabit sollen Einzelhandelsnutzungen zur Attraktivitätssteigerung und Belebung des öffentlichen Raums beitragen und daher nur im ersten Vollgeschoss zulässig sein. Einzelhandelsnutzungen sind im Durchschnitt wesentlich publikumsintensiver und mit höherem Verkehrsaufkommen belastet als Büronutzungen. Um zusätzlichen Verkehr in der Elisabeth-Abegg-Straße zu vermeiden, soll eine Ansiedlung im rückwärtigen Bereich unterbleiben. Auf Grund der Geländetopografie und dem Grundstückszuschnitt ist das Kerngebiet für eine umfangreiche Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben wenig geeignet. Die Fläche A umfasst eine Größe von ca. 1.260 m².

Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebiets bleibt gewahrt, da die Begrenzung der Einzelhandelsflächen nur eine Nutzungsart betrifft, die auf eine Fläche begrenzt wird.

Fläche für Gemeinbedarf

Die Fläche für die im Regierungs- und Parlamentsviertel zuständigen Feuerwehr und Polizei soll entsprechend dem vorhandenen Bestand als Fläche für den Gemeinbedarf gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgesetzt werden. Die Festsetzung dient der planungsrechtlichen Sicherung des Standortes und gewährleistet dabei eine möglichst kurze Anfahrt zu den primären Einsatzorten im Regierungsviertel.

Fläche für besonderen Nutzungszweck

Im südlichen Teil des Geltungsbereichs soll eine vorhandene Gaststätte als Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Gaststätte" gemäß § 9 Ab. 1 Nr. 9 BauGB festgesetzt werden.

Die Festsetzung berücksichtigt die bestehende Nutzung, die über einen erweiterten Bestandsschutz hinaus planungsrechtlich gesichert werden soll. Sie begründet sich neben der Sicherung der historischen Nutzung auch aus der attraktiven Lage an einem übergeordneten wasserbegleitenden innerstädtischen Grünzug. Der Standort eignet sich in optimaler Weise als Gaststätte und dient der Attraktivität des Grünzuges und der Erholungsfunktion an der Spree und beherbergt gegenwärtig einen Biergarten, der Berlin-weit einen übergeordneten Charakter aufweist. Da der Standort ausschließlich zur Sicherung der Gaststätte dienen soll, wurde die Festsetzung der Fläche für besonderen Nutzungszweck gewählt. Die nicht überbaubaren Flächen können ausnahmsweise als Freisitzfläche (Biergarten) bis zu einer Fläche von 1.200 m² genutzt werden. Diese Festsetzung ist bestandsorientiert und gewährleistet planungsrechtlich die vorhandene Freiflächennutzung. Der Ausnahmetatbestand ermöglicht eine Feinsteuerung, um bei ggf. auftretenden Konflikten (z.B. Lärmbelastungen) mit angrenzenden sensiblen Nutzungen, die Freiflächennutzung entsprechend einzuschränken.

Begründung zum Bebauungsplan Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II-200g

Die untersuchten Schallimmissionen, die durch den Betrieb der Gaststätte verursacht werden, zeigen, dass im Nachtbeurteilungszeitraum die Immissionsrichtwerte der TA Lärm nur eingehalten werden können, wenn der Schankbetrieb im Außenbereich mit maximal 200 Plätzen betrieben wird. Der Nachtbetrieb wäre an der zur Spree gerichteten Seite des Gebäudes einzurichten, um die abschirmende Wirkung des Gebäudes zu nutzen. Gemäß der Ausführungsvorschrift zum Landesimmissionsschutzgesetzes ­ AV LImSchG Bln (ABL Nr. 56 vom 21.12.2007) ­ besteht grundsätzlich die Möglichkeit, eine Ausnahmegenehmigung für den Nachtbetrieb bis 23.00 bzw. bis 24.00 Uhr zu erteilen, wenn der Beurteilungspegel den Tagesimmissionsrichtwert nicht überschreitet. Dies ist hier der Fall, so dass eine Ausnahmegenehmigung grundsätzlich möglich erscheint. Die Erteilung der Ausnahmegenehmigung liegt im Ermessen der Gemeinde. Das Bezirksamt Mitte hat jedoch bereits signalisiert, dass bei künftigen Beschwerden von der Möglichkeit der Ausnahmegenehmigung für den Nachtbetrieb nicht Gebrauch gemacht werden soll, da die Beeinträchtigungen ansonsten erheblich wären und das Wohngebiet durch den Bahnverkehr ohnehin schon stark vorbelastet ist. Da der Nachtbetrieb mit ca. 200 Gästen aufrechterhalten werden kann, ist eine Existensbedrohung für den Betrieb nicht zu befürchten, so dass ggf. erforderliche Einschränkungen als zumutbar eingeordnet werden.

Erklärtes Ziel der Entwicklungsmaßnahme ist die Integration von Regierungsfunktionen und öffentlichen Funktionen in ein gemischtes Stadtgefüge, um Monostrukturen entgegenzuwirken. Die geplante Nutzungsmischung entspricht diesem übergeordneten Ziel, in dem das Wohnen in öffentliche Nutzungen eingelagert werden soll. In diesem Sinne ist von allen vorhandenen und künftigen Nutzungen eine gegenseitige Rücksichtnahme zu erwarten. Zwar handelt es sich bei dem geplanten Wohngebiet um eine heranrückende Nutzung an einen bestehenden Betrieb, gleichwohl hat auch das Wohnen einen Anspruch auf die Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. Eine Regelung der Beschränkung der Nutzerzahl der Gaststätte ist mangels Rechtsgrundlage planungsrechtlich jedoch nicht möglich. Die gegenwärtige Nutzung hat Bestandsschutz. Eine Berücksichtung der künftigen Wohnbebauung ist demzufolge erst bei Beantragung einer Nutzungsänderung möglich.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der Nutzung soll entsprechend der städtebaulichen Zielstellungen für die einzelnen Baugebiete in unterschiedlicher Form durch Festsetzung der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sowie durch Begrenzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse bzw. baulichen Höhe bestimmt werden.

Grundflächenzahl / Geschossflächenzahl

Die zulässigen bebaubaren Flächen sollen innerhalb des Sondergebiets und des allgemeinen Wohngebiets durch Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt werden. Im Sondergebiet ist eine GRZ von 0,5 und im allgemeinen Wohngebiet von 0,4 vorgesehen.

Die zulässige Grundfläche innerhalb der Fläche für den Gemeinbedarf entspricht der durch die erweiterte Baukörperausweisung bestimmten überbaubaren Grundstücksfläche. Eine Begrenzung durch Festsetzung einer einschränkenden Grundflächenzahl erfolgt nicht. Der Verzicht begründet sich aus dem Nutzungszweck, der einen hohen Versiegelungsgrad benötigt. Innerhalb des Kerngebiets und der Fläche mit einem besonderen Nutzungszweck ­ hier für die Gaststätte ­ wird die maximal zulässige Grundfläche der baulichen Anlagen ebenfalls durch die erweiterte Baukörperausweisung bzw. enge Baukörperausweisung bestimmt. Die Baugrenzen für die Gaststätte sind bestandsorientiert mit einer angemessenen Erweiterungsmöglichkeit gewählt worden.

Der erweiterten Baukörperausweisung liegt eine bestimmte städtebauliche Figur zugrunde, die einen angemessenen Spielraum für künftige Entwürfe lässt. Sie wird mittels Baugrenzen festgelegt und ist keine flächenmäßige Ausweisung. Ergänzt wird die erweiterte Baukörperausweisung durch zusätzliche Festsetzung einer Geschossflächenzahl oder Geschossfläche als Höchstgrenze. Bezogen auf die generell zulässige Zahl der Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage ist die erweiterte Baukörperausweisung eine "ausdrückliche Festsetzung" im Sinne von § 6 Abs. 8 der Berliner Bauordnung.