Einzelhandel

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 5 Die denkmalgeschützte historische Bausubstanz befindet sich aufgrund langjährigen Leestandes in einem sehr schlechten Zustand, so dass eine vollständige Sanierung der ehemaligen Stallanlagen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht tragfähig ist. Denkmalpflegerische Ziele sind jedoch weiterhin die Erhaltung und Wiederherrichtung der noch vorhandenen historischen Giebelfassaden sowie die Beibehaltung der prägenden Zeilenbebauungsstruktur. Der Bewahrung weiterer Altbausubstanz soll der Bebauungsplan nicht entgegenstehen.

Die Planung greift in eine im Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzte Baugrenze des Kerngebietes ein. Daher ist dessen Einbeziehung in den Plangeltungsbereich erforderlich.

Da der Bebauungsplan 3-9 der Wiedernutzbarmachung einer ehemals gewerblichindustriellen innerstädtischen Brachfläche dient, wird er im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt.

I.2. Plangebiet I.2.1 Bestandssituation

Das Plangebiet befindet sich im süd-östlichen Teil des ehemaligen Zentral-Viehund Schlachthofes zwischen der Eldenaer Straße, der August-Lindemann-Straße und der Straße Zum Langen Jammer.

Es ist mit fünf parallel zueinander angeordneten, ehemaligen Rinderställen sowie im Bereich der Kerngebietsausweisung an der Eldenaer Straße Ecke AugustLindemann-Straße ­ einem rechtwinklig dazu stehenden früheren Hammelstall bebaut. Die Gebäude entstammen der Entstehungszeit des Schlachthofes in den Jahren 1878 bis 1881 und wurden in der für das gesamte Areal prägenden Backsteinbauweise errichtet. Im 2. Weltkrieg wurden sie teilweise erheblich zerstört. Von den ursprünglich sechs Rinderställen ist lediglich einer in seiner vollständigen ursprünglichen Länge erhalten geblieben, ein Gebäude im Bereich der östlichen Plangebietsgrenze fehlt völlig. Der Erhaltungszustand der Bausubstanz ist, insbesondere aufgrund eines inzwischen über fünfzehnjährigen Leerstandes, als überaus kritisch zu bezeichnen. Teile von Gebäuden sind bereits eingestürzt, an einem Gebäude (Baufeld 4) sind schwere Brandschäden zu verzeichnen.

Der Hammelstall wurde in Zusammenhang mit seinem Zwillingsgebäude westlich der August-Lindemann-Straße zu Einzelhandelszwecken (Supermarkt, Getränkemarkt, Fachmarkt) umgenutzt. Auf den beiden Flächen südlich der Hammelställe an der Eldenaer Straße wurden zwei Parkplätze mit insgesamt ca. 150 Stellplätzen errichtet.

Durch die vorhandenen Bauten sowie die dazwischen befindlichen Verkehrsflächen der früheren gewerblichen Nutzung ist das Plangebiet hochgradig versiegelt. Lediglich an der Eldenaer Straße befindet sich eine größere, ruderalisierte Rasenfläche.

In den Mauerfugen und -ritzen der Gebäude konnte sich teilweise Gehölzaufwuchs entwickeln. Es ist kein nach Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO) geschützter Baumbestand vorzufinden.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 6 Nördlich der Straße Zum Langen Jammer ist ein öffentlicher Grünzug mit einer Breite von 27,5 m festgesetzt (Bebauungsplan IV-2e, festgesetzt am 17. Oktober 2000).

Dieser wurde bereits im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hergestellt. Daran anschließend folgen in nördlicher Richtung ein allgemeines Wohngebiet (Bebauungsplan 3-16, f. 27. Mai 2009) sowie das Fachmarktzentrum am SBahnhof Storkower Straße (Bau- und Gartenfachmarkt, Möbel, Lebensmittel). Unmittelbar östlich des Plangebietes wurden in einem Mischgebiet (ebenfalls Bebauungsplan IV-2e) drei weitere ehemalige Ställe sowie ein Remisengebäude denkmalgerecht saniert und zu kleinteiligen gewerblichen Zwecken (Werkstätten, Büros, Verkauf) umgenutzt.

Südlich der Eldenaer Straße beginnt ein bereits zum Bezirk FriedrichshainKreuzberg gehörendes, gründerzeitliches Wohnquartier mit fünfgeschossiger Blockrandbebauung.

Der Bereich westlich der August-Lindemann-Straße ist vor allem durch das über 200 m lange Gebäude der ehemaligen Rinderauktionshalle geprägt. Diese wird künftig einen großflächigen Zweirad-Einzelhandelsbetrieb beherbergen. Die Halle ist eingebettet in den ca. 4 ha großen, im Jahre 2005 in Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme fertig gestellten Hermann-Blankenstein-Park.

Das Plangebiet ist sowohl für den Individualverkehr wie für den öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossen. Es grenzt dreiseitig an öffentliche Verkehrsflächen an; die Haupterschließung erfolgt von der Eldenaer Straße. Die Entfernung zum S-Bahnhof Storkower Straße beträgt ca. 400 m. Ferner verkehrt in der Eldenaer Straße eine Straßenbahnlinie.

Die infrastrukturelle Ausstattung im Umfeld des Vorhabens bietet aufgrund der im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungsbereichs durchgeführten Maßnahmen (öffentliche Parkanlagen mit Kinderspielplätzen, Kindertagesstätte, Sporthalle, verschiedene Einzelhandelseinrichtungen) ebenfalls sehr gute Voraussetzungen für eine künftige Wohnnutzung.

Außerdem wurden mit Durchführung der Entwicklungsmaßnahme alle erforderlichen Versorgungsmedien und Entwässerungsleitungen im Rahmen der Neuanlage der öffentlichen Straßen installiert. Dies gilt auch für die an das Plangebiet angrenzende August-Lindemann-Straße sowie die Straße Zum Langen Jammer. In der Eldenaer Straßen liegen ebenfalls alle erforderlichen technischen Erschließungsanlagen an.

Eigentümer der Flächen für das geplante allgemeine Wohngebiet und das geplante Mischgebiet ist das Land Berlin. Das Kerngebiet mit dem bestehenden Einzelhandelsbetrieb befindet sich in privatem Eigentum.

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 7 I.2.2 Planerische Ausgangssituation I.2.2.1 Raumordnung / Landesentwicklungsplanung

Das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg ist am 1. Februar 2008 in Kraft getreten (Gesetz zu dem Staatsvertrag der Länder Berlin und Brandenburg über das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) und die Änderung des Landesplanungsvertrages vom 15. Dezember 2007, GVBl. S. 629). Es bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg, insbesondere für den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B).

Die Hauptstadtregion soll gemäß § 3 (Zentrale Orte) Abs. 1 LEPro nach den Prinzipien der zentralörtlichen Gliederung entwickelt werden. Zentrale Orte sollen als Siedlungsschwerpunkte und Verkehrsknoten für ihren Versorgungsbereich räumlich gebündelt Wirtschafts-, Einzelhandels-, Kultur-, Freizeit-, Bildungs-, Gesundheits- und soziale Versorgungsfunktionen erfüllen.

Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) ist am 15. Mai 2009 als Rechtsverordnung in Kraft getreten (GVBl. S. 182). Als gemeinsamer Raumordnungsplan der beiden Länder löst er die bisherigen Landesentwicklungspläne LEP I, LEP e.V. und LEP GR ab.

Mit dem LEP B-B für die „Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg" wird das LEPro 2007 (s.o.) konkretisiert und damit der Beitrag der Raumordnung zur Entwicklung des Gesamtraums ergänzt.

Der Kern der neuen Entwicklungsstrategie ist die Konzentration auf vorhandene leistungsfähige Strukturen im Raum. Dies erfordert, Prioritäten in der Wirtschaft, Infrastruktur, Bildung, Wissenschaft und beim Technologietransfer zu setzen und die räumliche Entwicklung auf Schwerpunkte auszurichten (Leitbild „Stärken stärken").

In der Bauleitplanung soll dem Prinzip des Vorranges der Innen- vor der Außenentwicklung gefolgt werden. Das bisherige Zentrale-Orte-System mit der Metropole Berlin wird grundsätzlich beibehalten.

Da das Plangebiet nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung liegt, ist gemäß Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-)Siedlungsflächen möglich. Der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst.

I.2.2.2 Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-9 gemischte Baufläche M2 dar. Außerdem ist im Bereich des Plangebiets das Symbol für schadstoffbelastete Böden (ohne exakte Flächenabgrenzung) enthalten.

Nördlich des Plangebietes ist ein übergeordneter öffentlicher Grünzug dargestellt, südlich der Eldenaer Straße Wohnbauflächen W1 (GFZ über 1,5).