Wohnungsbau

Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 11 Alter Schlachthof eine prioritäre Wohnentwicklung dargestellt (SenStadt, Ref. IA, letzte Aktualisierung 2004). Dies betrifft auch den dargestellten Bereich „Pettenkofer Dreieck ­ Nord", innerhalb dessen sich das Plangebiet befindet. Für die Zeit nach 2006 wird eine Entwicklung nach Marktfähigkeit ausgewiesen. Der Bebauungsplan 3-9 befindet sich insofern im Einklang mit dem StEP Wohnen, da eine Marktfähigkeit für Wohnen angesichts der konkreten Entwicklungsabsichten eines privaten Investors offenkundig gegeben ist.

Der Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel - Teil II (StEP Zentren 2020) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) vom 22. März 2005 weist am S-Bahnhof Storkower Straße die Fachmarktagglomeration „FMA Eldenaer Straße / Storkower Straße" (Bestand / im Bau) aus. Teil dieser FMA ist das durch ein Fachmarktzentrum genutzte Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel" (vgl. I.2.1), etwa 100 m nördlich des Plangebiets 3-9.

Im StEP Verkehr ­ mobil2010 ­ ist die Eldenaer Straße als Verbindungsstraße der Stufe III (örtliche Straßenverbindung) dargestellt (SenStadt, Abt. VII, Stand Juni 2003, Karten für das übergeordnete Straßennetz ­ „Bestand 2002" und „Planung 2015")

Andere Stadtentwicklungspläne (z.B. Gewerbe) enthalten für den Plangeltungsbereich oder sein unmittelbares Umfeld keine Darstellungen.

I.2.2.6 Bezirkliche Planung

Eine beschlossene Bereichsentwicklungsplanung (BEP) liegt für das Areal des „Alten Schlachthofes" bislang nicht vor.

Im Zentrenkonzept des Bezirksamtes Pankow von Berlin (BA-Beschluss Nr. V1193/05, Dezember 2005) ist das Fachmarktzentrum Landsberger Allee, Eldenaer Straße dargestellt. Dessen räumliche Ausdehnung umfasst auch das Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel" sowie die ehemalige Rinderauktionshalle und die Einzelhandelsnutzungen im Bereich August-Lindemann-Straße / Eldenaer Straße (vgl. I.2.1), nicht jedoch das Plangebiet selbst.

I.2.2.7 Denkmalschutz

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-9 befindet sich innerhalb des Denkmalbereichs Eldenaer Straße 33-37, Zentralvieh- und Schlachthof (Ensemble und Gesamtanlage) nach der Denkmalliste Berlin vom 14. Juni 2001 (ABl. S. 2261), aktueller Arbeitsstand 11. August 2009. Dieser Denkmalbereich wird nachrichtlich in die Planzeichnung übernommen (Hinweis unter den textlichen Festsetzungen).

Die fünf noch teilweise erhaltenen ehemaligen Rinderställe sowie der sanierte Hammelstall an der Eldenaer Straße stehen danach nicht als Einzelanlagen unter Denkmalschutz, sind jedoch Bestandteile dieses Denkmalbereichs.

Nach § 11 DSchG Berlin bedarf jegliche Maßnahme, welche die Baudenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch die zuständige untere DenkmalschutzbeSenatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 12 hörde. D. h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Baudenkmale haben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen Erlaubnis. Im Rahmen konkreter Baumaßnahmen im Plangebiet sind die Belange des Denkmalschutzes und seines Umgebungsschutzes für die aufgeführten Denkmale berührt, weshalb während der Planungsphase ­ aber auch während der Umsetzung der Baumaßnahme - eine intensive Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Bezirksamt Pankow von Berlin erfolgt ist.

I.2.2.8 Verdacht auf Bodenbelastung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans ist Bestandteil einer im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin unter der Katasternummer 7217 erfassten Altlastenverdachtsfläche. Aufgrund vermuteter Bodenverunreinigungen ­ bedingt durch die ehemalige gewerbliche Nutzung ­ sowie eines Eintrages im seinerzeitigen Altlastenverdachtsflächenkataster (heute Bodenbelastungskataster) wurde 1993 im Auftrag der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz eine erste Altlastenerkundung durchgeführt. Für den Bereich der ehemaligen Stallanlagen (Teilfläche der Grundstücke Eldenaer Str. 34, 34 A, 36, 36 A und 37) wurden Verunreinigungen durch Altöle, Betonzusatzmittel, Holzschutzmittel, Trennmittel und Bauschutt vermutet.

Im Ergebnis der Untersuchungen, die 1996 durch weitere Erkundungen ergänzt wurden, sind zwar einige Kontaminationen mit einzelnen Schadstoffen ermittelt worden; diese sind jedoch aufgrund ihrer flächenmäßig kleinen Ausdehnung und ihres lokalen Charakters als von untergeordneter, nicht erheblicher Bedeutung eingeschätzt worden. Bezüglich der mit dem Bebauungsplan IV-2e-1 festgesetzten gewerblichen Nutzung wurden gutachterlicherseits keine Nutzungseinschränkungen erkannt. Sanierungsmaßnahmen sollten im Rahmen konkreter Baumaßnahmen mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand baubegleitend erfolgen können.

Mit der Umplanung in ein allgemeines Wohngebiet und ein Mischgebiet sind nunmehr strengere Anforderungen hinsichtlich der Bewertung von Bodenbelastungen zu stellen. Konkret sind nach der Bundes-Bodenschutz und Altlastenverordnung (BBodSchV) anstelle der Prüfwerte für Industrie- und Gewerbegrundstücke nunmehr die Prüfwerte für Wohngebiete bzw. für Kinderspielflächen heranzuziehen.

Daher erfolgte im April 2010 eine erneute gutachterliche Untersuchung und Bewertung (IKG GmbH: Orientierende Altlastenuntersuchung der Freiflächen, Alter Schlachthof ­ Baufeld EB 6/7, Potsdam, 23.04.2010).

Insgesamt wurden auf den geplanten Wohn- und Mischbauflächen 337 Einzelsondierungen ausgeführt, aus denen 20 Mischproben auf insgesamt 10 Flächen gebildet und auf die vorgeschriebenen Parameter nach BBodSchV untersucht wurden.

Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass alle analysierten Mischproben unterhalb der relevanten Prüfwerte gemäß BBodSchV liegen und keine Einschränkungen für den „Wirkungspfad Boden- Mensch" (direkter Kontakt) aufweisen. Nachdem bei einer Einzelprobe eine Grenzwertüberschreitung bei Parameter Blei (Pb) festgestellt Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Begründung zum Bebauungsplan 3-9 - 13 wurde, erfolgte eine Zweitanalyse des Probenmaterials, in deren Ergebnis der geforderte Grenzwert unterschritten wurde.

Die Einhaltung der geltenden Maßnahmewerte des Wirkungspfades Boden ­ Mensch für Park- und Freizeitanlagen, Wohngebiete sowie Kinderspielplätze gemäß BBodSchV ist damit nachgewiesen. Der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes und eines Mischgebietes stehen somit keine Hinderungsgründe aufgrund von Bodenbelastungen entgegen.

II. PLANINHALT II.1. Intention der Planung

Der Bebauungsplan 3-9 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Wiedernutzbarmachung einer gut erschlossenen gewerblichen Brachfläche für den Wohnungsbau sowie in geringem Umfang für wohnverträgliche gewerbliche Nutzungen schaffen. Die Herstellung von innerstädtischem Wohnraum folgt den Zielen der inzwischen abgeschlossenen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme „Alter Schlachthof" sowie der Stadtentwicklungsplanung Wohnen und führt zu einer städtebaulichen Aufwertung und Belebung des Gebiets und seines näheren Umfeldes.

Aufgrund der Zugehörigkeit zum Denkmalbereich Zentralvieh- und Schlachthof soll die historische Bebauungsstruktur aus ehemals sechs gleichartigen, parallel zueinander angeordneten Rinderställen in Form einer urbanen Reihenhausbebauung wieder aufgenommen werden. Die noch vorhandenen südlichen Giebelfassaden der Baufelder 1, 3, 4 und 5 sowie die nördliche Giebelfassade des Baufeldes 4 bleiben dabei erhalten.

II.2. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Im Bebauungsplan IV-2e (f. 17. Oktober 2000) wurde das Plangebiet gemeinsam mit den drei östlich benachbarten Stallgebäuden als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festgesetzt. Nach den städtebaulichen Zielvorstellungen für den Entwicklungsbereich Alter Schlachthof sollte hier eine gemischte Nutzungsstruktur aus Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe entstehen. Für den Hammelstall an der Eldenaer Straße wurde eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Jugendfreizeiteinrichtung / Anlagen für soziale und kulturelle Zwecke" festgesetzt.

Nach erfolgter Sanierung der drei östlichen Bauten sowie eines in den öffentlichen Grünzug integrierten Remisengebäudes werden diese jedoch ausschließlich gewerblich genutzt.

Zudem war seit Ende der neunziger Jahre ein deutlicher Rückgang der Nachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu beobachten.